Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Дантистъ Грандъ плюс» (далее – ООО «Дантистъ Грандъ плюс», Общество или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, собственник или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Дантистъ Грандъ плюс» и Департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимости площадью 129,2 кв. м (1 этаж, пом. III, комн. 10, 11, 11а, 12, 13, 13а, 14, 15, 15а, 17, 18, 18а, 19, 20, 20а, 21) по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 20, корп. 1.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.

Истец указывал на то, что между ним (до смены наименования истец назывался ООО «Скорпион-ТМ») и ответчиком был заключен 26.08.2009 договор аренды № 07-00059/09, по условиям которого арендатор принял в аренду помещение III, общей площадью 220,5 кв. м, на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 20, корп. 1, сроком до 26.08.2019. Впоследствии площадь помещений была изменена дополнительным соглашением от 09.12. до 129,2 кв. м. в связи с перепланировкой помещения.

Истец ссылался на то, что 22.02.2016 обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого имущества по цене 7 759 000 руб., установленной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № Т4/0216-016Э, выполненным ООО «Городское бюро ТехноПромАудит», и получил от Департамента проект договора с предложением заключить договор по цене 11 958 000 рублей, определенной собственником в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.03.2016 № 16-16Б/58, выполненным ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 21.03.2016 № 573/С-16, подготовленным НП СРО «СВОД», которую истец посчитал завышенной и направил в Департамент протокол разногласий.

Поскольку Департамент отказал истцу в предоставлении услуги по возмездному отчуждению государственного имущества со ссылкой на то, что цена объекта, указанная в протоколе разногласий, определена оценщиком, уполномоченным обществом, а не Департаментом, что нарушает статьи 6, 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а Департаментом уже утверждена форма проекта договора купли-продажи, то истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Третьим лицом к участию в деле было привлечено Общество с ограниченной ответственностью «АБН - Консалт».

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Арбитражный суд города Москвы назначил судебную оценочную экспертизу, по результатам которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения в размере 13 310 000 руб.

Истец просил назначить повторную экспертизу, в удовлетворении данного ходатайства протокольным определением от 11.04.2017 было отказано по мотивам невнесения денежных средств на депозит суда (том 4 л.д.145).

До рассмотрения дела по существу истец с учетом результатов судебной экспертизы уточнил заявленные требования и просил урегулировать разногласия по цене 11 958 000 руб., ранее предложенной собственником.

Протокольным определением от 20.04.2017 суд первой инстанции принял уточнение исковых требований и рассмотрел дело с учетом заявленной истцом редакции иска (том 4 л.д.147).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.05.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017, в удовлетворении иска было отказано, поскольку суды, сославшись на намерение истца заключить договор по цене собственника, пришли к выводу о том, что между сторонами отсутствует спор о содержании условий договора.

При этом судами было установлено соответствие истца всем критериям лица, имеющего право претендовать на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, а также соответствие судебной экспертизы требованиям действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя ссылки истца в апелляционной жалобе на то, что впоследствии ответчик отказался от заключения договора с учетом того, что в иске истцу по настоящему делу было отказано, что свидетельствует о лишении истца права на преимущественный выкуп арендуемых помещений, указал на неправильное толкование истцом норм материального права, а также на то, что срок на выкуп не был истцом пропущен, так как в период рассмотрения спора по настоящему делу течение тридцатидневного срока было приостановлено в силу части 4.1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО «Дантистъ Грандъ плюс» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и принять новый судебный акт, которым урегулировать возникшие между сторонами договора разногласия либо по цене собственника либо по цене, выявленной судом в ходе проведения судебной экспертизы, или направить дело на новое рассмотрение в целях урегулирования судом первой инстанции возникших разногласий, от урегулирования которых суды фактически отказались в нарушение положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствующих разъяснений высших судебных инстанций по применению указанной нормы.

Письменных отзывов ответчика и третьего лица на кассационную жалобу истца не поступило.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представитель третьего лица высказала мнение об отсутствии у суда кассационной инстанции препятствий для принятия нового судебного акта, так как судебная экспертиза фактически подтвердила достоверность отчета, выполненного ООО «АБН-Консалт», представитель ответчика возражала против удовлетворения кассационной жалобы, на вопрос судебной коллегии о причинах, по которым ответчик уклоняется от заключения договора по цене, установленной судебной экспертизой и превышающей цену самого собственника, пояснила, что Административный регламент, требованиям которого обязаны подчиняться сотрудники Департамента, исключает заключение договора с арендатором, которому было отказано в иске; на вопрос судебной коллегии о возможности мирного урегулирования спора в случае отложения судом кассационной инстанции судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы истца, указала со ссылкой на тот же Административный регламент на невозможность ведения каких-либо переговоров с арендатором, которому судом было отказано в иске.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что решение и постановление подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Кодекса как принятые при неправильном применении норм материального права, а именно статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом текстом обжалованных судебных актов подтверждено, что суды цитировали нормы материального права, которые регулируют спорные правоотношения сторон, поскольку правильно определили характер спорных отношений сторон, в результате которых истец как арендатор помещений, принадлежащих ответчику, принявший решение воспользоваться своим преимущественным правом на выкуп арендуемых помещений, был вынужден обратиться в суд за защитой нарушенных прав, поскольку ответчик отказался от предоставления истцу государственной услуги по выкупу этих помещений по какой-либо иной цене, кроме той, которая была им определена на основании отчета, подготовленного третьим лицом, а именно – разногласия, возникшие при заключении договора.

Суды правильно указали на то, что возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Суды правильно установили соответствие истца все критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, а также соответствие судебной экспертизы, выявившей цену объекта, несколько превышающую цену, определенную собственником, требованиям действующего законодательства.

Никем из участвующих в деле лиц не было представлено в суде первой или апелляционной инстанции (ни в суде кассационной инстанции) документально обоснованных возражений относительно соответствия истца всем установленным Федеральным законом № 159-ФЗ критериям, а также относительно проведенной судебной экспертизы.

Суды также правильно указали, что статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, разрешение такого спора фактически является обязанностью суда установить в судебном порядке условия, не урегулированные сторонами в досудебном порядке (даже в том случае, если суды придут к выводу об обоснованности формулировки условий одной из сторон), и, соответственно, внести в правоотношения сторон определенность, прекратив спор, касающийся исключительно условий договора.

Вместе с тем, правильно указав, что в случае возникновения такого вида спора как разногласия, возникшие при заключении договора, условия договора определяются в соответствии с решением суда, суды такого решения так и не приняли, сделав ошибочный вывод о том, что после уточнения истцом своих требований между сторонами отсутствует спор о содержании условий договора.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что такие процессуальные действия истца как изменение редакции иска, совершенные по результатам проведения судебной экспертизы, которой (как правильно было указано представителем третьего лица в судебном заседании суда кассационной инстанции) была фактически подтверждена достоверность отчета ООО «АБН-Консалт», положенного собственником в основание своего решения об определении цены, не означают, что спор между сторонами отсутствует, а также не влияют на обязанность суда принять решение, которым будут именно в судебном порядке определены условия договора, которые стороны не смогли определить самостоятельно до обращения в суд.

Отказ в иске по указанным судами мотивам не только не привел к разрешению возникшего спора, но фактически создал ситуацию потенциального возникновения последующих судебных споров, поскольку арендатор не совершал никаких действий, свидетельствующих об отказе от принадлежащего ему преимущественного права, а ответчик, вынужденный формально действовать в соответствии с Административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы», не вправе заключить договор с арендатором, которому отказано в судебном порядке в иске об урегулировании разногласий, так как указанным регламентом не предусмотрено возможности заключения договора с таким лицом.

Учитывая изложенное, судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые при неправильном применении норм статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела судами были установлены все обстоятельства, необходимые по данной категории споров для разрешения спора по существу, то судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что вправе в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принять новый судебный акт, разрешив которым разногласия сторон, возникшие в отношении цены выкупаемого объекта при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, установив цену объекта исходя из цены, выявленной судебной экспертизой.

При принятии нового судебного акта судебная коллегия суда кассационной инстанции руководствуется нормами статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями высших судебных инстанций о ее применении при разрешении судами споров о разногласиях по конкретным условиям (или споров о понуждении к заключению договора при уклонении стороны, для которой такой договор обязателен, от его заключения), содержащимися в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 116571/11, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2017 № 305-ЭС17-6961, а также положениями статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.05.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017 по делу № А40-139035/2016 отменить.

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «ДАНТИСТЪ ГРАНДЪ ПЛЮС» (ОГРН 1037739503230, ИНН 7737106509) и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 129,2 кв. м (1 этаж, пом. III, комн. 10, 11, 11а, 12, 13, 13а, 14, 15, 15а, 17, 18, 18а, 19, 20, 20а, 21) по адресу: г.Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 20, корп. 1, изложив пункты 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

пункт 3.1: «Цена Объекта 13 310 000 (тринадцать миллионов триста десять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 08.02.2017 № 194, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ______ каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 221 833 (двести двадцать одну тысячу восемьсот тридцать три) руб. 34 коп. и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ДАНТИСТЪ ГРАНДЪ ПЛЮС» (ОГРН 1037739503230, ИНН 7737106509) 6 000 (шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска, 6 000 (шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб.

Председательствующий – судья Е.А. Петрова

Судьи: Н.Д. Денисова

С.В. Краснова