Гражданский кодекс часть 1

ИП ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО ТОРГОВО-ВЫСТАВОЧНЫЙ КОМПЛЕКС "АВИАПАРК" (далее – ответчик) о взыскании 155 750 руб. убытков, причиненных уничтожением вывески истца, установленной в арендованном им помещении, 1 053 150 руб. излишне уплаченной истцом арендной платы за период с 15.02.2018 до 01.04.2019 (за исключением периода с 01.07.2018 до 20.09.2018), 35 917 руб. 74 коп. в виде излишне уплаченной арендной платы за период с 15.09.2018 по 20.09.2018, 3 511 291 руб. руб. убытков в виде упущенной выходы, 2 232 810 руб. в оплату расходов по ремонту помещения и подготовительным работам, 230 000 руб. – сумму, уплаченную за работы, которые ответчиком не выполнены, 124 000 руб. убытков, понесенных в связи с расторжением договора (демонтаж и вывоз имущества, оклейка пленкой витрин), с учетом принятых судом первой инстанции уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2020 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскано 310 117 руб. 74 коп. убытков, 5 000 руб. – по оплате услуг представителя, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2020, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции необоснованно удовлетворить иск в части.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Заслушав возражения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 10 апреля 2020 и удовлетворения жалобы.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что 28.02.2017 сторонами заключен договор аренды коммерческих площадей, в соответствии с которым истцу передано помещение № 05К-3012+3013 площадью 210 кв. м в здании ТВК «Авиапарк» по адресу: <...>, - для организации игровой площадки «Игропарк ЗАБАВА».

Истцом разработана проектная документация стоимостью 202 000 руб., которая принята и согласована ответчиком. На основании этой проектной документации истцом выполнены ремонтные работы в арендованном помещении, которые приняты ответчиком. Однако ответчик в феврале 2018 года в нарушение порядка, установленного п. 2.4 приложения № 1 к договору, в одностороннем порядке начал строительство 2-й фазы универмага Trend Island, перекрыв посетителям истца доступ в арендованное истцом помещение (на игровую площадку «Игропарк ЗАБАВА») путем возведения преграды, закрывшей сквозные проходы по расположенному перед витринами помещения истца коридору общего пользования.

19.02.2019 истец направил ответчику письмо № 5 о предоставлении скидки по арендной плате, в письме от 12.03.2018 № 14-21/217 в уменьшении арендных платежей ответчик отказал; на повторное требование об уменьшении арендной платы в связи с существенным ухудшением арендованным помещением ответа не последовало; 18.06.2018 ответчик направил истцу письмо № 14-21X538 с предложением о временном приостановлении коммерческой деятельности с последующей компенсацией в виде скидки на аренду в размере 50 % на срок 6 месяцев; 27.06.2018 сторонами подписано дополнительное соглашение о приостановлении коммерческой деятельности с 01.07.2018 по 14.09.2018, однако фактически коммерческая деятельность истца восстановлена только 20.09.2018, в связи с чем истец переплатил арендные платежи в сумме 35 917 руб. 74 коп. за период с 15.09.2018 по 20.09.2018, в том числе 27 271 руб. 11 коп. - минимальная арендная плата, 2 470 руб. 46 руб. - маркетинговый сбор и 6 176 руб. 17 коп. - сервисный сбор, которые подлежат возврату как неосновательное обогащение.

Истец считает, что строительство 2-й фазы универмага Trend Island существенно ухудшило условия пользования арендованным истцом помещением, в связи с чем на основании п. 4 ст. 614 ГК Российской Федерации истец вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы за период с 15.02.2018 до 01.04.2019 (за исключением периода с 01.07.2018 по 14.09.2018, когда арендная плата истцом не уплачивалась в соответствии с дополнительным соглашением от 27.06.2018). По уточненному расчету истца за указанный период истцом уплачена минимальная арендная плата в размере 2 584 166 руб. 67 коп., соразмерное уменьшение арендной платы составляет 1 292 083 руб. 34 коп., однако истец просит суд взыскать с ответчика только 1 053 150 руб.

За указанный период в связи с уменьшением количества посетителей примерно наполовину истец не получил доход в размере 501 613 руб. в месяц, упущенная выгода за этот период составила 3 724 046 руб. 66 коп. (с учетом уменьшения наполовину размера минимальной арендной платы, уплаченной истцом за этот период), однако истец просит суд взыскать с ответчика упущенную выгоду только в размере 3 511 291 руб.

Кроме того, ответчиком демонтирована вывеска «ЗАБАВА игропарк ЗАБАВА», что причинило истцу ущерб в размере стоимости вывески (111 550 руб.), стоимость новой вывески составила 44 200 руб., а расторжение договора причинило истцу убытки в размере стоимости демонтажа и вывоза из арендованного помещения имущества и оклейки пленкой витрин помещения (124 000 руб.), стоимости ремонта помещения и подготовительных работ в размере 1 232 810 руб.

Помимо перечисленного, истец произвел ответчику оплату за работы по фасаду в сумме 230 000 руб., которые ответчик не выполнил, указанную сумму не возвратил.

23.04.2019 между сторонами подписано дополнительное соглашение о расторжении договора аренды с 15.04.2019. Поскольку расторжение договора произведено досрочно вследствие неправомерных действий арендодателя, возмещению подлежат расходы по демонтажу и вывозу имущества, оклейки пленкой витрин в сумме 124 000 руб.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что договор аренды расторгнут сторонами по дополнительному соглашению от 23.04.2019, до начала работ по строительству 2-й фазы универмага Trend Island в адрес истца направлялось уведомление, что подтвердил сам истец в своих письмах от 19.02.2018 № 5 и от 12.04.2018. При этом договором аренды не предусмотрена обязанность ответчика согласовывать с истцом проведение строительно-монтажных и иных работ за пределами арендованных истцом площадей, в том числе на площадях общего пользования, непосредственно примыкающих к арендованным истцом. Так, п. 2.4 приложения № 1 к договору аренды предусмотрено, что арендодатель сохраняет за собой право осуществлять ремонт любых площадей, коммуникаций, инженерных систем и оборудования, находящихся за пределами площадей, в том числе право достраивать и любым образом изменять объекты центра, возводить новые объекты любой высоты на любом участке центра, включая участки общего пользования, даже если возведение такого объекта приведет к ограничению пользования или доступа к площадям; право изменять планировку любых площадей, право изменять расположение и размещение входов и проходов к участкам общего пользования, характер пользования ими, полностью или частично закрывать или ограничивать доступ на участки общего пользования при условии предоставления при необходимости, разумного альтернативного доступа к участкам общего пользования.

Одновременно п. 2.4 приложения № 1 к договору аренды предусмотрено, что если мероприятия по переустройству площадей центра длятся более 5-ти дней подряд, при этом полностью препятствуют осуществлению деятельности арендатора на его площадях, арендатор имеет право на пропорциональное снижение размера минимальной годовой арендной платы, п. 5.6 приложения № 1 к договору аренды предусмотрено, что в аналогичном случае, начиная с 25-го часа полной невозможности пользования арендатор освобождается от уплаты арендной платы.

С момента первого уведомления истца о строительстве 2-й фазы универмага (в январе 2018 года) до второго уведомления - письма арендодателя от 18.06.2018 № 14-21/538, которым ответчик уведомил истца о том, что доступ истца к арендованным им площадям временно (с июля по сентябрь 2018 года) будет полностью закрыт, истец и его посетители имели доступ в помещение (на игровую площадку), имело место лишь некоторые ограничения такого доступа, вызванное строительными работами, поэтому в указанный период (с января по июнь 2018 года) п. 2.4 и 5.6 приложения № 1 к договору аренды не подлежали применению, а потому у истца не имелось оснований для уменьшения размера арендной платы либо полного освобождения от ее уплаты.

В письме от 18.06.2018 № 14-21/538 ответчик уведомил истца о предстоящем ограничении доступа на площади и одновременно предложил приостановить осуществление коммерческой деятельности на площадях с освобождением истца от оплаты всех арендных платежей на период июль - август 2018 года с предоставлением в качестве компенсации за вынужденный простой скидки по минимальной годовой арендной плате в размере 50 % на последующие 6 месяцев с момента возобновления коммерческой деятельности на площадях.

Таким образом, выполнение работ по строительству 2-й фазы универмага Trend Island производилось ответчиком в рамках предоставленных ему прав по договору аренды, а подписанием дополнительного соглашения № 2 реализованы права истца, предусмотренные как п. 2.4 и 5.6 приложения № 1 к договору аренды, так и п. 4 ст. 614 ГК Российской Федерации.

По указанным основаниям ответчик возразил против взыскания с него упущенной выгоды и иных убытков и неосновательного обогащения.

28.02.2017 истец в качестве арендатора и ответчик в качестве арендодателя заключили договор аренды коммерческих площадей, по которому арендатору переданы сроком на 3 года с даты открытия площадей часть здания по адресу: <...>, -помещение площадью 210 кв. м, обозначенное как помещение № 05К-3012+3013 на плане площадей (приложение № 2), на 5-м этаже торгово-выставочного комплекса (ТВК) «Авиапарк».

В соответствии с п. 1.5 приложения № 1 центр представляет собой комплекс зданий, сооружений и объектов торгового, коммерческого и иного назначения, находящихся на земельном участке, кроме тех их частей, которые исключаются арендодателем из центра, а равно участки общего пользования, как это приблизительно указано на плане застройки.

Согласно п. 1.6 приложения № 1 участками общего пользования являются заасфальтированные участки, проезды, дороги и пандусы служебного и общего назначения, пешеходные зоны, площади, места пребывания публики, торговые залы, лестничные марши, лифты, эскалаторы, мосты, служебные зоны, зоны погрузки общего пользования, парковки, общественные уборные, участки озеленения и все иные части и принадлежности земельного участка и (или) центра, которые периодически определяются арендодателем для общего пользования арендаторами, посетителями и иными лицами, находящимися на территории центра и (или) земельного участка.

В соответствии с п. 1.13 указанного приложения общие арендуемые площади центра представляют собой участки нежилой площади центра, сдаваемые арендодателем в аренду или предполагаемые к сдаче в аренду, общей площадью 198 842 кв. м, а в п. 1.17 площади определяются как часть общих арендуемых площадей центра, передаваемая арендатору во временное владение и пользование в соответствии с условиями договора аренды, приложением № 1 и указанная на плане площадей (приложение № 2).

Согласно п. 2.4 приложения арендодатель сохраняет за собой право устанавливать, содержать, использовать, осуществлять ремонт и заменять коммуникации, включая линии и кабели подачи коммунальных услуг, в подвесных потолках, колоннах и перегородках, внутри или под перекрытиями, над или под площадями и иными участками центра при условии, что арендодатель уведомит арендатора за 15 дней о начале указанных работ и об их примерной продолжительности и не будет необоснованно препятствовать деятельности арендатора на площадях. За исключением случаев, разумно определенных архитектором арендодателя, никакие коммуникации или их части не будут расположены в зоне видимости в залах площадей, доступных для клиентов и посетителей арендатора.

В дополнение за арендодателем сохраняются права, перечисленные в п. 2.4, в том числе право возводить строительные леса для целей ремонта или уборки центра или иного расположенного на земельном участке объекта, даже если возведение строительных лесов приводит к временному ограничению доступа, владения или пользования площадями; право достраивать и любым образом изменять объекты центра, возводить новые здания и объекты любой высоты на любом участке центра и земельного участка, включая участки общего пользования, по усмотрению арендодателя, даже если возведение нового здания приводит к ограничению пользования или доступа к площадям или прохождения света и воздуха к площадям; право изменять расположение и размещение входов и проходов, дверей и дверных проходов, коридоров, лифтов, лестниц, уборных и других частей участков общего пользования; право изменять характер пользования, полностью или частично закрывать или ограничивать доступ на участки общего пользования при условии предоставления арендодателем при необходимости разумного альтернативного доступа к участкам общего пользования.

В соответствии с п. 13 договора аренды к работам арендодателя относится установка фасада унифицированного образца по цене 200 000 руб.; согласно п. 15 договора к работам арендатора относятся все работы, необходимые для подготовки площадей к коммерческому использованию, кроме работ, включенных в работы арендодателя.

П. 5.1 приложения № 1 к договору устанавливает, что на арендатора возлагается обязанность проводить как текущий, так и капитальный ремонт арендованных им площадей, а п. 5.7 приложения предусматривает, что если иное не согласовано сторонами или не установлено договором аренды, улучшения площадей, произведенные арендатором за счет собственных средств и не отделимые без вреда для площадей или центра, по истечении срока договора подлежат передаче в собственность арендодателя без какой-либо оплаты или компенсации со стороны арендодателя, при этом последний вправе отказаться от принятия в собственность таких улучшений.

По акту приема-передачи от 24.04.2017 площади (помещение площадью 210 кв. м) передано истцу.

Дополнительным соглашением от 27.06.2018 № 2 стороны пришли к соглашению, что в период с 01.07.2018 до 14.09.2018 включительно (либо до иной даты, согласованной сторонами) арендатор имеет право не вести на площадях коммерческую деятельность без применения каких-либо штрафных санкций, предусмотренных договором аренды, арендные платежи за данный период не подлежат начислению арендодателем и оплате арендатором, а в период с 15.09.2019 до 14.03.2019 включительно минимальная годовая арендная плата подлежит начислению арендодателем и уплате арендатором в размере 50 % от суммы, установленной в п. 5 договора аренды.

Дополнительным соглашением от 29.03.2019 стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды с 15.04.2019.

Согласно п. 2 соглашения арендатор прекращает коммерческую деятельность на площадях 31.03.2019, в период с 01.04.2019 до 14.04.2019 включительно арендатор производит демонтаж оборудования на площадях, а также приводит площади в соответствие с договором аренды. В период с 01.04.2019 по 14.04.2019 включительно минимальная годовая арендная плата, сервисный сбор, маркетинговый платеж не подлежат начислению арендодателем и оплате арендатором.

По акту возврата площадей от 10.04.2019 арендуемые площади возвращены ответчику.

Требования истца основаны на том, что договор аренды расторгнут в связи с существенным изменением ответчиком условий пользования арендованным имуществом, поскольку после строительства 2-й фазы универмага Trend Island на площадях общего пользования, примыкающих к арендованному истцом помещению, разместились помещения магазина, что причинило истцу убытки, так как значительно сократило число посетителей игровой площадки, в том числе из-за изменения доступа посетителей в помещение истца.

Размер убытков определен истцом как излишне уплаченная за период с 15.02.2018 до 01.04.2019 (за исключением периода с 01.07.2018 по 20.09.2018) арендная плата – 1 053 150 руб., излишне уплаченная арендная плата за период с 15.09.2018 по 20.09.2018 - 35 917 руб. 74 коп., упущенная выгода – 3 511 291 руб., расходы по ремонту и подготовительным работам, связанным с открытием площадей, - 1 232 810 руб., стоимость уничтоженной ответчиком и изготовленной истцом взамен уничтоженной вывески - 155 750 руб., расходы по демонтажу и вывозу из помещения имущества, оклейке пленкой витрин – 124 000 руб.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика 230 000 руб. – сумму, уплаченную платежным поручением от 30.04.2017 № 23 по счету от 28.04.2017 № 5908 за фасады, которые не были изготовлены и установлены ответчиком.

П. 4 ст. 614 ГК Российской Федерации предусматривает, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии со ст. 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 623 Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом).

В соответствии со ст. 393 ГК Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 Кодекса, при этом возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Согласно ст. 15 ГК Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ст. 393.1 Кодекса устанавливает, что в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора. Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора, но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

В п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что по смыслу ст. 15 и 393 Кодекса кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником.

Из представленных суду доказательств следует, что договор аренды расторгнут по соглашению сторон, что, по мнению суда, само по себе исключает взыскание с ответчика убытков, причиненных расторжением договора.

Кроме того, п. 2.4 приложения № 1 к договору аренды предусмотрено, что ответчик вправе достраивать и любым образом изменять объекты центра, возводить новые здания и объекты любой высоты на любом участке центра и земельного участка, включая участки общего пользования, по усмотрению арендодателя, даже если возведение нового здания приводит к ограничению пользования или доступа к площадям или прохождения света и воздуха к площадям; изменять расположение и размещение входов и проходов, дверей и дверных проходов, коридоров, лифтов, лестниц, уборных и других частей участков общего пользования; изменять характер пользования, полностью или частично закрывать или ограничивать доступ на участки общего пользования при условии предоставления арендодателем при необходимости разумного альтернативного доступа к участкам общего пользования.

В соответствии с п. 1.13 приложения № 1 к договору площадь помещений, сдаваемых ответчиком в аренду или предполагаемых к сдаче в аренду, составляет 198 842 кв. м. Во исполнение определений суда ответчик представил перечень этих нежилых помещений с распределением по этажам здания, планы этих помещений, которые свидетельствуют о том, что площадь, на которой построена 2-я фаза универмага Trend Island, включена в общую арендуемую площадь и не является участком общего пользования, указанным в п. 1.6 приложения № 1.

Ответчик иной расчет площадей, включаемых в общую арендуемую площадь, суду не представил.

С учетом условий приложения № 1 к договору аренды строительство 2-й фазы универмага Trend Island на площади, которая непосредственно примыкает к помещению, арендованному истцом, произведено ответчиком в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды, в связи с чем не является неисполнением или ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды.

Доказательства того, что в период с 15.02.2018 условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились, суду не представлены, о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления того, ухудшило ли условия пользования арендованным истцом помещением строительство 2-й фазы универмага Trend Island, и если ухудшило, то является ли такое ухудшение существенным, а также на предмет определения соразмерной арендной платы в связи с таким ухудшением и упущенной выгоды, неполученной истцом, в ходе судебного разбирательства не заявлено.

Следовательно, в нарушение ст. 65 АПК Российской Федерации в ходе судебного разбирательства истец не доказал наличие оснований для взыскания с ответчика убытков в сумме уплаченной арендной платы (1 053 150 руб.) и упущенной выгоды (3 511 291 руб.).

Поскольку договором и приложением к нему предусмотрено, что капитальный и текущий ремонт производится арендатором и за его счет, а все неотделимые улучшения передаются в собственность арендодателю без какой-либо компенсации арендатору, основания для взыскания с ответчика в пользу истца расходов, понесенных истцом на ремонт помещения и выполнение подготовительных работ в сумме 1 232 810 руб. отсутствуют.

Оснований для взыскания в качестве убытков расходов по демонтажу и вывозу из помещения имущества и по оклейке пленкой витрин не имеется, поскольку суд считает, что эти расходы истец понес бы в любом случае, не только в случае досрочного расторжения договора аренды, в том числе по соглашению сторон, но и после истечения срока аренды, согласованного сторонами в договоре, в связи с чем указанные расходы не могут рассматриваться в качестве убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств из договора аренды, равно как и расторжением договора аренды.

Вместе с тем суд соглашается с расчетом истца в части излишне уплаченной арендной платы за 5 дней сентября 2018 года (35 917 руб. 74 коп.), поскольку после приостановления коммерческой деятельности истца в связи со строительством деятельность истца в арендованном помещении возобновлена только с 20.09.2018.

Кроме того, истец представил суду доказательства уплаты ответчику 230 000 руб. за работы арендодателя по установке фасада, однако доказательства выполнения этих работ ответчик не представил, в связи с чем сумма, полученная им, является неосновательным обогащением и подлежит возврату истцу.

Требование о взыскании убытков, причиненных демонтажем вывески истца, суд удовлетворяет частично, на сумму 44 200 руб., поскольку именно эта сумма уплачена истцом за ремонт вывески.

Доводы Истца об ошибочности выводов суда о том, что «договор аренды расторгнут по соглашению сторон, что само по себе исключает взыскание убытков, причиненных расторжением договора», поскольку договор аренды, заключенный между Истцом и Ответчиком (далее - Договор) был расторгнут на основании претензии Истца № 8 от 07.02.2019, по результатам рассмотрения которой Ответчик согласился расторгнуть Договор, но отказал в удовлетворении убытков, что отказ в возмещении убытков не может быть основан только на том, что стороны договорилась о расторжении Договора, а также о том, что Истец был лишен права на изменение/расторжение Договора на основании ст. 450 ГК РФ, являются несостоятельными, необоснованными, противоречащим фактическим обстоятельствам спора, установленным судом.

Договор был расторгнут на основании дополнительного соглашения № 3 от 29.03.2019 к Договору, согласно которого стороны, среди прочего, договорились, что Истец с 31.03.2019 прекращает коммерческую деятельность в арендуемом помещении, а в период с 01.04.2019 по 14.04.2019 производит демонтаж своего оборудования в помещении и приводит его в соответствие с Договором. Истец досрочно выполнил обязательства по приведению помещения в соответствие с Договором (п. 5.3 Приложения № 1 к Договору), вернул его Ответчику по акту возврата 10.04.2019.

В удовлетворении требований Истца о взыскании убытков (за исключением частично удовлетворенных сумм - 230 000,00 руб. - расходов на установку фасадов, возмещенных Ответчику, 44 200,00 руб. - расходов на монтаж новой вывески) судом, согласившимся с доводами Ответчика, обоснованно отказано, поскольку в соответствии с положениями Договора строительство 2-о фазы Универмага Trend Island на площадях, которые непосредственно примыкали к помещению Истца, было осуществлено Ответчиком в соответствии с условиями Договора (п. 2.4, п. 5.6 Приложения № 1 к Договору), т.е. было совершено без нарушения прав Истца, не является неисполнением или ненадлежащим исполнением Ответчиком его обязательств по Договору.

Возникшие в связи с этим последствия реализации Ответчиком указанных прав являются предпринимательскими рисками Истца (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

В соответствии с действующим законодательством (ст. 15, 393, 393.1 ГК РФ) и правоприменительной практикой лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать: 1) факт причинения вреда, 2) противоправность поведения причинителя вреда, 3) причинно-следственную связь между противоправным поведением и наступлением вредных последствий. Недоказанность одного из этих условий исключает возможность удовлетворения требований о возмещении убытков,

Истец, заявив требования о возмещении убытков, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представил в материалы дела надлежащих доказательств всей совокупности этих условий, в частности не доказал противоправного поведения Ответчика и, как следствие, оснований для взыскания с него убытков в сумме уплаченной арендной платы (1 053 150,00 руб.) и упущенной выгоды (3 511 291,00 руб.)

В этой связи ссылка Истца на положения п. 2.6 Приложения № 1 к Договора (право на беспрепятственное пользование помещением в период Срока Договора) также является несостоятельной, поскольку в данному пункте содержится оговорка о возможности ограничений в пользовании, в т.ч. предусмотренных п. 2.4 и 5.6 Приложения № 1 к Договору.

Ссылка Истца на п. 2 ст. 450 ГК РФ как на основание для изменения или расторжения Договора, также является несостоятельной, поскольку предметом требований по настоящему спору является взыскание убытков и неосновательного обогащения. Истец не обращался в суд с требованием об изменении или расторжении Договора.

Более того, как ранее было указано, Договор был расторгнут на основании дополнительного соглашения № 3 от 29.03.2019, т.е. в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Довод о том, что Ответчик не уведомил Истца о предстоящем строительстве в порядке, установленном п. 13.9 Приложения № 1 к Договору, также является необоснованным, опровергается материалами дела. Уведомление в порядке и в сроки, установленные Договором, направлялось Истцу, что в т.ч. было подтверждено им самим (письма исх. № 5 от 19.02.2018 и № 7 от 12.04.2018, имеются в материалах дела).

Довод Истца о несогласии с выводом суда об отсутствии оснований для возмещения понесенных Истцом расходов на проведение подготовительных работ и ремонта в помещение, со ссылкой на п. 2 ст. 623 ГК РФ, также является несостоятельным, поскольку нормой указанной статьи установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. По рассматриваемому спору, в соответствии с условиями Договора, улучшения помещения, произведенные Истцом за счет собственных средств и не отделимые без вреда для помещения или торгового центра, по истечении Срока Договора подлежат передаче в собственность Ответчика без какой-либо оплаты или компенсации со стороны Истца (п. 5.7 Приложения № 1 к Договору).

Довод Истца о том, что судом неверно истолкованы положения Договора, в частности неверно истолкован термин Срок Договора (по мнению Истца договор прекратил действие не по истечении Срока Договора, а в связи с его досрочным расторжением, что исключает возможность применения п. 5.7 Приложения № 1 к Договору), является несостоятельным, основанным на неверном толковании положений Договора.

Согласно п. 1.31 Приложения № 1 к Договору Срок Договора - период с даты его подписания и до дня досрочного расторжения (прекращения) Договора. По рассматриваемому спору Срок Договора прекратился его досрочным расторжением, в связи с чем положения п. 5.7 Приложения № 1 к Договору (относительно судьбы неотделимых улучшений Площадей, произведенных Истцом в период действия Договора) подлежат применению.

Изменение Ответчиком Общих Арендуемых Площадей (п. 1.13 Приложения № 1 к Договору) в порядке и по основаниям, предусмотренном п. 2.4 и 5.6 Приложения № 1 к Договору (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения), никак не повлияло на состояние Помещения, его функциональные характеристики. В этой связи довод Истца о том, что любые изменения площади Общих Арендуемых Площадей подлежали отражению в Приложении № 2 к Договору, поскольку влекли изменение Договора, что требовало подписания соответствующего дополнительного соглашения, также является несостоятельным, основанном на неверном толковании положений Договора,

Довод Истца об ошибочности вывода суда о том, что площадь на которой построена 2-ая фаза Универмага Trend Island, включена в Общую Арендуемую Площадь и не является Участком общего пользования со ссылкой на п. 1.6 и п. 1.13 Приложения № 1 к Договору, раскрывающих понятие данных терминов, является необоснованной, т.к. суд пришел к такому выводу по результатам исследования технической документации, представленной Ответчиком (разрешения на ввод торгового центра в эксплуатацию, поэтажных планов торгового центра, экспликаций в отношении каждого помещения и др.), из содержания которой следует, что площади, примыкавшие к помещению Истца, являются именно Общими Арендуемыми Площадями, а не Участками общего пользования.

Кроме того, согласно пп. iv), v) и vi) п. 2.4 Приложения № 1 к Договору Ответчик, среди прочего, вправе изменять (переустраивать) в том числе и Участки общего пользования, без какого-либо согласования с Истцом.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда от 10 апреля 2020 г.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2020 г.
по делу № А40-139341/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Кораблева М.С.

Судьи: Савенков О.В.

Валюшкина В.В.