Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Эликон-Дизайн" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.05.2022 по делу № А40-145450/20,

по иску АО "Континент" к ООО "Эликон-Дизайн" о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителя ответчика: ФИО1 по доверенности от 02.06.2022, диплом № 107718 0526995 от 05.07.2016,

у с т а н о в и л:

АО «Континент» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Эликон-дизайн» о взыскании задолженности в размере 448 377,98 руб., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по оплате по договору аренды.

Решением арбитражного суда от 13.05.2022 исковое заявление удовлетворено в полном объеме.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Истец, надлежащим образом извещенный о производстве по делу, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Заслушав представителя ответчика, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 14/12/2019 от 14.12.2019, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения площадью 90,0 кв.м по адресу: <...>, пом. №№ 32, 32а, 33, 34, 37, 38, 39, 40 на 9 этаже.

Факт передачи объекта аренды ответчику подтверждается актом приема-передачи от 14.12.2019.

Как указывает истец, ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы и оплаты расходов на содержание за апрель, май, июнь 2020 года, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 434 850 руб. по арендной плате и 13 527,98 руб. по коммунальным услугам.

Направленная в адрес ответчика претензия, оставлена последним без удовлетворения, что послужило поводом для обращения истцом в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ответчик каких-либо доказательств оплаты не предоставил, задолженность по существу не оспорил, суд первой инстанции пришел к выводу, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность в заявленном размере, которая до настоящего времени не погашена (ст.ст. 309, 310, 314 ГК РФ), в связи с чем требование о взыскании долга в указанном размере правомерно, обоснованно, подтверждено надлежащими доказательствами, подлежит удовлетворению.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что в нарушение ст. 328, п.4 ст. 614 ГК РФ, суд первой инстанции не учел, что на ответчика не может быть возложена обязанность внесения арендной платы за период, когда ответчик был лишен истцом возможности пользоваться арендованным имуществом; в нарушение ст. 65 АПК РФ при отсутствии надлежащих доказательств наличия задолженности ответчика по уплате коммунальных платежей, суд первой инстанции в полном объеме удовлетворил требования истца; суд не применил ст. 451, п. 3 ст. 438, 10 ГК РФ и в нарушение ч. 2 ст. 65 АПК РФ не дал оценки нетипичному и недобросовестному поведению истца в виде принятия конклюдентными действиями оферты ответчика на расторжение договора аренды в условиях действия ограничительных мер по распространению коронавирусной инфекции.

Суд признает обоснованными доводы апелляционной жалобы.

Нормы действующего законодательства, а также разъяснения высшей судебной инстанции позволяют прийти к выводу о том, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Таким образом, с арендатора нельзя взыскать арендную плату, если он не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества в результате противоправных действий арендодателя.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Материалами дела установлено, что 23.04.2020 без предварительного уведомления ответчика при отсутствии со стороны ответчика задолженности по договору, в условиях добросовестного ведения ответчиком переговоров о расторжении договора, истец прекратил предоставлять доступ ответчику в арендуемые помещения и фактически захватил имущество арендатора, о чем последний узнал от управляющей организации в Бизнес-центре «Лотос» - ООО «Ходынский парк» (письмо исх. № ХП-900/04 от 28.04.2020). При этом письмо за исх. № ХП-900/04 от 28.04.2020 не содержало указания на договор аренды № 14/12/2019 от 14.12.2019.

Истец в свою очередь указанные доводы ответчика не опровергал, доказательств, указывающих на сохранение доступа в помещения по договору аренды № 14/12/2019 от 14.12.2019, не представил.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции суд определением от 27.07.2022 предлагал истцу мотивировано обосновать то, какие нарушения ответчиком условий договора аренды № 14/12/2019 от 14.12.2019 послужили основанием для приостановления доступа арендатора в арендуемые помещения, а равно представить документальные доказательства в обоснование стоимости коммунальных услуг на сумму 13?527,98 руб.

Определение суда истцом не исполнено.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что действия истца по ограничению доступа ответчика в помещения, а также запрет на вывоз имущества ответчиком из арендуемых помещений не были направлены на обеспечение исполнения обязательств перед истцом, поскольку по состоянию на 23.04.2020 у арендатора с учетом обеспечительного взноса, зачтенного в счет оплаты по договору аренды истцом, не имелось неисполненных обязательств перед ответчиком.

Вместе с тем суд первой инстанции указанные доводы ответчика не принял во внимание и самостоятельной оценки им не дал, посчитав, что указанные обстоятельства уже были исследованы судами по делу № А56-58904/2020, в ходе рассмотрения которого суды установили правомерность ограничения истцом доступа ответчика в арендуемые помещения.

Однако Арбитражный суд города Москвы не принял во внимание, что предметом спора № А56-58904/2020 являлись обязательства по другому договору аренды - № 29-12/17 от 29.12.2017, в связи с чем оценка судами фактических обстоятельств по иным правоотношениям не может быть распространена на отношения сторон по договору аренды № 14/12/2019 от 14.12.2019.

Таким образом, немотивированное ограничение доступа арендатору в помещения после 23.04.2020 указывают на отсутствие встречного предоставления со стороны арендатора, что исключает необходимость внесения арендатором соответствующей платы за пользование имуществом.

Представленные в материалы дела доказательства также свидетельствуют о том, что истец оказывал противодействие в вывозе имущества арендатором после ограничения доступа и невозможности использования помещения для целей аренды.

По обстоятельствам заявленной к взысканию стоимости коммунальных услуг судом установлено следующее.

Согласно п. 4.4 договора компенсация расходов на содержание помещений включает в себя оплату за предоставленные коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованных помещений (энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение и канализация, отопление и пр.). Компенсация расходов на содержание помещений оплачивается арендатором отдельно по выставленным арендодателем счетам согласно показаниям приборов учета, установленным внутри помещений. Снятие показаний счетчиков в помещениях осуществляется арендодателем совместно с арендатором в рабочее либо заранее согласованное время с арендатором. Счета подлежат оплате в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента выставления их арендодателем арендатору. Компенсация расходов на содержание помещения начисляется ежеквартально с даты подписания акта приема-передачи помещения с приложением актов и платежных документов, подтверждающих оплату коммунальных услуг за здание, в котором находится арендуемое помещение.

Исходя из буквального толкования приведенных положений договора следует, что истец должен подтвердить факт наступления обязанности арендатора по компенсации конкретных расходов на помещение следующими доказательствами: акт снятия показаний счетчиков в помещениях, подписанный арендодателем и арендатором (или иной документ, подтверждающий выполнение требований п. 4.4 договора); расчет начисления платы за коммунальные услуги (с указанием тарифа и показаний приборов учета); доказательства выставления и получения соответствующего счета арендатором; акты и платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг за здание.

Вместе с тем, таких доказательств истцом в материалы дела не представлено, в том числе по требованию суда апелляционной инстанции в определении от 27.07.2022.

Таким образом, оснований для взыскания неподтвержденной задолженности по коммунальным платежам не имеется.

Материалами дела установлено, что истец уклонялся от оперативного разрешения возникших вопросов, нарушал сроки предоставления ответ на требование арендатора о расторжении договора аренды №14/12/2019 от 14.12.2019, а впоследствии на повторное требование о расторжении договора прекратил доступ арендатора в арендуемые помещения, не поставив ООО «Эликон-Дизайн» в известность о своих действиях и не уведомив о причинах соответствующих действий ни арендатора, ни управляющую компанию, которая выполняла указания о недопуске сотрудников ООО «Эликон-Дизайн» в занимаемые помещения.

Такие действия арендодателя в отношении договора аренды № 14/12/2019 от 14.12.2019 обоснованно восприняты ООО «Эликон-Дизайн» в качестве акцепта оферты на расторжение договора, выраженного конклюдентными действиями, о чем ответчик уведомил истца телеграммой от 29.04.2020. Возражений на телеграмму со стороны истца также не последовало. Дальнейшее взаимодействие истца и ответчика сводилось к разрешению вопроса о вывозе имущества арендатора из ранее занимаемых помещений, которое завершилось в связи с противодействием истца только 22.06.2020, когда ответчику была предоставлена возможность вывезти имущество из помещений.

По мнению суда, поведение истца не отвечает критериям добросовестного, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований на основании ст. 10 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 10 ГК РФ суд в случае несоблюдения требований к добросовестному поведению, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания задолженности в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ и относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13.05.2022 по делу № А40-145450/20 отменить в части взыскания задолженности, в удовлетворении искового заявления отказать.

Решение суда оставить без изменения в части возврата государственной пошлины.

Взыскать с АО «Континент» (ИНН <***>) в пользу ООО «Эликон-Дизайн» (ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3?000 руб. за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья В.В. Валюшкина

Судьи: А.В. Бондарев

Н.И. Левченко