Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Федуловой Л. В.,
судей Беловой А.Р., Красновой С.В.,
при участии в судебном заседании:
от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1
(доверенность от 12.05.2020);

от ООО "НЭЙ" – ФИО2 (ген. директор, решение единственного участника от 19.10.2018, приказ от 19.10.2018 № 1);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.11.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2020 по делу

№ А40-145758/19,
по заявлению ООО "НЭЙ" (ИНН <***> , ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***> , ОГРН <***>)

об оспаривании решения, обязании,

УСТАНОВИЛ:

ООО «НЭЙ» (заявитель, общество), с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (ответчик, Департамент) о признании незаконным решения об утрате преимущественного права выкупа недвижимости, оформленное письмом от 13.05.2019 г. № ДГИ-1- 32950/19-1; об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 148,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн 1-12) на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражный суд г. Москвы от 26.11.2019. оставленным без изменения постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2020, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил вышеуказанные судебные акты отменить, отказать заявителю в удовлетворении требований.

Департамент в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку одновременно заявлены требования в исковом и административном порядке.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «НЭЙ» на основании зарегистрированного в установленном порядке Договора аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 18.04.2006

№ 08-00296/06, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, арендует нежилое помещение общей площадью 148,6 кв. м, расположенное по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн. 1- 12), кадастровый номер 77:07:0005006:4635, принадлежащее городу Москве на праве государственной собственности.

Проект договора содержит условие о стоимости объекта недвижимости в размере 18 153 000 руб. 00 коп. (без НДС) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 21.11.2018 № 487/43-4-18, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» и экспертным заключением от 11.12.2018 № 1117/2018/1, подготовленным Общероссийской общественной организацией «Российское

общество оценщиков», с размером ежемесячного платежа 302 550 руб. 00 коп. (пункт 3.4.).

Посчитав, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, общество обратилось за независимой оценкой к исполнителю - ООО «Система оценки».

Согласно отчету от 20.04.2019 года № 013-19 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, рыночная стоимость Объекта составила

ООО «НЭЙ» письмом от 22.04.2019 исх. № 2204/1 подписало вышеуказанный договор купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 3.1 и. 3.4 Проекта договора, предложив заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по цене 7 853 361 руб. 00 коп. (пункт 3.1.), установив размер ежемесячного платежа не менее 130 889 (сто тридцать тысяч восемьсот восемьдесят девять рублей) 35 коп. (пункт 3.4). Одновременно было обращено внимание Департамента на отсутствие задолженности по арендной плате в соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы от 04.04.2019 г. по делу № А40-301173/18.

Между тем, письмом от 13.05.2019 г. № ДГИ-1-32950/19-1 Департамент сообщил об утрате Обществом преимущественного права выкупа ввиду наличия задолженности по договору аренды от 18.04.2006 № 08-00296/06 в сумме

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной

экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008

№ 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу части 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно нормам части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 настоящей статьи;

Отказывая заявителю в реализации его преимущественного права, Департамент сослался на наличие непогашенной задолженности.

Судами обоснованно признана несостоятельной ссылка Департамента на наличие непогашенной задолженности, поскольку в соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы от 04.04.2019 г. по делу № А40-301173/18 задолженность по арендной плате отсутствует.

Таким образом, незаконный отказ Департамента в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности по реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства нарушает права и законные интересы заявителя.

Между сторонами также имеются разногласия относительно цены выкупаемого объекта.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской

Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку между сторонами, в том числе возник спор по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 11 490 000 руб., определенной в указанном заключении.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что предъявленные требования не подлежали удовлетворению, поскольку часть из них вытекает из публичных правоотношений и подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, а другая часть - из гражданских правоотношений и

должна быть рассмотрена в рамках иска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом кассационная инстанция исходит из положений статьи

Довод Департамента о том, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации отклоняются судом, поскольку не имеют правового значения, действительная рыночная стоимость подлежащего выкупу имущества установлена судом на основании заключения судебной экспертизы.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления Общества.

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием

для отмены судебных актов, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.11.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2020 по делу № А40-145758/19 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Л.В.Федулова

Судьи: А.Р. Белова

С.В. Краснова