Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО1 на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.12.2020 по делу № А40-150560/20 по иску ИП ФИО2 (ОГРНИП <***>) к ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:
от истца: ФИО3 по доверенности от 27.06.2020, диплом номер 107304 0000344 от 28.06.2014,

от ответчика: Дигмар Юнис по доверенности от 08.10.2020, удостоверение адвоката 17897 от 06.09.2019,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ИП ФИО1 о взыскании 4 887 699 руб. 86 коп. задолженности по договору аренды № АР-Б-5-59,60,61 от 18.02.2019г., в том числе: 2 512 473 руб. 60 коп. - долг, 2 375 226 руб. 26 коп. - неустойка по состоянию на 18.08.2020 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2020 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда, при принятии решения по делу, не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Также ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе, в приобщении которых судом апелляционной инстанции отказано, поскольку указанные дополнения были поданы за пределами срока установленного АПК РФ на подачу апелляционной жалобы, содержали дополнительные доводы, кроме того, подача дополнительных апелляционных жалоб не предусмотрена действующим процессуальным законом, ввиду чего дополнения возвращены заявителю.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2020 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, «18» февраля 2019 года между ООО «БЦ «НЕО ГЕО» (прежний собственник) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № АР-Б-5-59, 60, 61.

Согласно п. 1.1 Договора аренды Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 210,6 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...>.

В соответствии с п. 5.1, 5.2 Договора аренды за пользование Помещениями Арендатор обязан вносить на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 365 040 руб. в месяц.

Начиная со второго года аренды, то есть с 03.04.2020 г., размер арендной платы составляет 394 243 руб. 20 коп.

Из содержания п. 5.4.2 Договора аренды следует, что выплата арендной платы производится не позднее 5 числа календарного месяца, подлежащего оплате.

«25» февраля 2019 г. между Прежним собственником, арендатором и ООО «Управляющая компания НЕО ГЕО» заключено соглашение о порядке исполнения договора на предоставление услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию Здания № 513-У от 25.02.2019 г., в соответствии с которым арендатор принял на себя обязательства на протяжении всего срока аренды помещений нести бремя их содержания.

В связи с продажей нежилых помещений ООО «БЦ «НЕО ГЕО» ФИО2 (собственник, арендодатель) по договору купли-продажи нежилых помещений и доли в праве на земельный участок № Б-5-59,60,61 от 26.04.2019 г., зарегистрированному 10.06.2019 г., произошло универсальное правопреемство на стороне Арендодателя.

«10» июня 2019 г. между прежним собственником, собственником и ООО «Управляющая компания НЕО ГЕО» заключено соглашение о замене стороны по договору на предоставление услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию Здания № 513-У от 25.02.2019 г., которым права Заказчика услуг по управлению и обслуживанию помещения переведены на истца.

Уведомлением № 87 от 18.06.2019 г. арендатор уведомлен о произошедшей перемене арендодателя.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.5 Договора аренды Арендодатель вправе удерживать из суммы обеспечительного платежа суммы в погашение задолженности Арендатора, при этом очередность взысканий предусмотрена п. 5.5.2 Договора аренды.

При этом пунктом 11.8 Договора аренды Стороны согласовали порядок направления корреспонденции в адрес друг друга, установив, что направление письма на адрес электронной почты является надлежащим уведомлением.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что за период аренды с 10.06.2019 г. по 18.08.2020 г. арендная плата оплачена ответчиком не в полном объеме, долг составляет 2 512 473 руб. 60 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктами 4.2.3, 7.3 Договора аренды установлена ответственность за просрочку выполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы - 1 % от действующей арендной платы за каждый день просрочки.

Истцом в порядке п. 7.3 Договора аренды ранее начислялась неустойка за период по 26.02.2020 г., которая была погашена путем удержания из суммы Обеспечительного платежа.

Размер неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 27.02.2020 г. по 18.08.2020 г. согласно расчету истца, составляет 2 375 226 руб. 26 коп.

Разрешая заявленные требования, суд руководствовался положениями статьей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2012 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и исходил из установленного факта заключения сторонами спорного договора аренды, наличия у ответчика задолженности по арендной плате по спорному договору аренды, отсутствия доказательств оплаты ответчиком образовавшейся задолженности, в связи с чем, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Однако, признавая требование в части взыскания неустойки законным, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности применения в данном случае ст. 333 ГК РФ, и снизил размер неустойки до суммы 200 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод заявителя жалобы об отсутствии оснований для уплаты арендной платы за период ограничения Арендодателем в соответствии с п. 4.3.6 Договора аренды доступа в помещение по причине существенного нарушения Арендатором сроков уплаты арендной платы отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Согласно ст. 14 ГК РФ допускается самозащита гражданских прав, при этом способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Одновременно с этим, в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, удержание вещи должника и иные определенные договором действия являются способом обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 4.3.6 Договора аренды нежилых помещений № АР-Б-5-59, 60, 61 от 18.02.2019 г. арендодателю предоставлено право в случае ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств по настоящему договору, в том числе, но не ограничиваясь, по оплате арендной платы, коммунальных и эксплуатационных платежей, на срок 7 календарных дней и более с момента, когда соответствующий платеж должен быть произведен, а также пополнению обеспечительного платежа, без возмещения арендатору упущенной выгоды, убытков и прочего ущерба применить меры самозащиты.

В качестве одной из мер стороны согласовали ограничение доступа в помещение арендатора, сотрудников, клиентов, посетителей арендатора. При этом меры самозащиты применяются до момента полного исполнения арендатором обязательства, повлекшего применение таких мер.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Учитывая принцип свободы договора, включение в договор условий о праве арендодателя ограничить доступ арендатора к арендуемым помещениям в случае задержки внесения арендной платы, является правомерным и не противоречит существу арендных отношений.

Материалами дела установлено, что арендатор систематически допускал просрочки оплаты сроком более 7 календарных дней с августа 2019 г., однако арендодатель длительное время, не применял мер самозащиты.

После достижения периода просрочки в ноябре 2019 г. месяца, арендодатель не прибегал к предоставленному ему договором праву.

Однако, когда уклонение ответчика от исполнения обязательств стало очевидным и период просрочки стал достигать 3 месяцев, истец воспользовался правом самозащиты и обеспечения исполнения обязательств ответчиком, предоставленным условиями договора.

В рассматриваемом случае арендодатель ограничил доступ в арендуемые помещения на основании п. 4.3.6 договора, в связи с неоднократным нарушением арендатором принятых на себя обязательств по уплате арендной платы.

Таким образом, судебная коллегия находит несостоятельными доводы ответчика, об отсутствии у истца права на ограничение доступа ответчика в арендуемые помещения, поскольку данное условие сторонами согласовано при заключении договора в качестве последствия ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей, а именно пунктом 4.3.6 Договора.

В этой связи, довод заявителя жалобы, относительно несогласия с выводами суда в части касающейся подмены судом понятий «ограничить» и «прекратить» доступ в помещение, отклоняется судебной коллегией, как не имеющий правового значения и не влияющий на результат рассмотрения данного дела.

Условиями договора, заключенного между сторонами четко предусмотрено право арендодателя, ограничить доступ арендатора в арендуемые помещения, при ненадлежащеи исполнении арендатором своих обязанностей, в том числе наличии задолженности по арендной плате, указанное ограниечение досупа выразилось в аннулировании пропусков и смене замков, что соответствует договору.

Основания прекращения обязательств установлены главой 26 ГК РФ.

Использование мер самозащиты до устранения нарушений обязанной стороной допущенных нарушений не отнесено законом или заключенным сторонами договором к обстоятельствам, влекущим прекращение взаимных прав и обязанностей.

Правом на односторонний отказ от исполнения Договора аренды истец не пользовался.

Условия возобновления доступа в помещение указаны в абз. 5 п. 4.3.6 Договора аренды, однако арендатором согласованные действия (уплата задолженности) до настоящего времени не совершены.

Кроме того, 02.12.2020 г. в связи с просьбами ответчика доступ в помещение был возобновлен с установлением ограничений на вывоз удержанного имущества для скорейшей выплаты задолженности.

Таким образом, договор аренды расторгнут или прекращен по иным основаниям не был, истец действий, направленных на прощение долга, не совершал.

При наличии задолженности по арендной плате ограничение доступа нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендую плату, а ссылки ответчика на заключения КМЧиГП МГИМО и Центра экспертных и юридических услуг и медиационной деятельности «Униюрсервис» Казанского федерального университета, по правовым позициям ВАС РФ и ВС РФ безосновательны, поскольку правовая позиция о встречном предоставлении касается ситуации, при которой арендатор лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

В данном же случае поведение арендодателя, ограничившего доступ в помещения, обусловлено ненадлежащим исполнением самим же арендатором принятых на себя обязанностей, является правомерным и соответствующим условиям договора.

Положения п. 4.3.6 Договора аренды ответчиком не оспаривались, недействительными не признаны, в связи с чем, подлежат безусловному применению.

Ссылки заявителя на правовые позиции, выработанные судами при разрешении споров лиц, не участвующих в настоящем деле, не имеют правового смысла в рамках настоящего спора, так как обстоятельства, установленные в данных делах, не идентичны обстоятельствам настоящего дела.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Истец действовал в соответствии с правилами, установленными п. 4.3.6 договора.

На дату ограничения доступа в арендуемое помещение арендатор имел просроченную задолженность по арендной плате за период с февраля 2020 г., в связи с чем, ограничение истцом доступа в арендуемое помещение основано на условиях заключенного договора аренды, так как непогашенная задолженность является основанием для привлечения ответчика к дополнительной гражданско-правовой ответственности.

Несмотря на приостановление доступа в помещения ответчик не предпринял каких-либо мер, направленных на погашение образовавшейся задолженности и надлежащее исполнение им предусмотренных договором обязанностей.

Довод заявителя жалобы о том, что после ограничения доступа в помещение, в спорный период (с 20.05.2020 по 31.08.2020) помещение было им возвращено истцу, не подтверждается относимыми и допустимыми доказательствами.

Согласно ст. 655 ГК РФ, п. 3.3 Договора аренды нежилых помещений № АР-Б-5-59,60,61 от 18.02.2019 г. помещения подлежат возврату арендодателю по акту возврата.

Доступ в помещение был ограничен 20.05.2020 г., однако до обращения истца в суд ответчик не предпринимал каких-либо попыток к возврату помещения.

Арендатор, ссылаясь на невозможность использования помещения с 20.05.2020 г., тем не менее не возвратил помещение собственнику по соответствующему акту, тем самым лишив собственника права передать данное помещение другому лицу и извлекать из этого соответствующую выгоду.

В связи с этим, указанными действиями ответчик оставил помещение в своем пользовании и принял на себя соответствующие коммерческие риски (в том числе по оплате аренды), поскольку согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Кроме того, электронным письмом от 26.08.2020 г. ответчик признал, что:

1) примененные арендодателем меры по ограничению доступа в помещение произведены в соответствии с условиями договора (п. 3 приложенного гарантийного письма);

2) имеет задолженность перед истцом за март, апрель и май 2020 г., а также ее размер.

Согласно приложенному акту сверки, ответчик признал задолженность по состоянию на 30.06.2020 г. в размере 986 646 руб. 40 коп.

Электронным письмом от 28.08.2020 г. ответчик уточнил сумму признаваемого долга, признав наличие и размер задолженности за февраль, март, апрель и май в общем размере 1 329 743 руб. 40 коп., то есть заявленном истцом при подаче иска.

Довод заявителя жалобы о расторжении договора аренды ответчиком в одностороннем порядке в соответствии с правилами п. 8.3 Договора аренды, отклоняется судебной коллегией, поскольку заявление ответчика об отказе от договора было направлено 09.10.2020 г., то есть за пределами периода взыскания и не влияет на наличие и размер образовавшейся за период аренды задолженности.

Также, порядок расторжения договора арендатором в одностороннем порядке установлен п. 8.3 Договора аренды - ответчик имеет право на совершение указанного действия путем направления уведомления не ранее, чем за 6 месяцев до предполагаемой даты прекращения, при условии полного погашения образовавшейся задолженности до даты расторжения Договора. На момент направления уведомления ни одно из согласованных сторонами условий одностороннего отказа не существовало, до настоящего времени задолженность по арендной плате не погашена.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2020 по делу №А40-150560/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья А.И. Проценко

Судьи: Н.И. Левченко

Е.Б. Алексеева