Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Государственное бюджетное образовательное учреждение дополнительного образования города Москвы «Центр детского творчества Замоскворечье», Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие)

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права; об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения ,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Русинтур» (далее – ООО «Русинтур» или заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент или заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Департамента от 31.07.2017 № 33-5-101251/17-(0)-1 в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, об обязании Департамент заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 234,4 кв. м (этаж 2, пом. I, ком. 2-11, 13, 14-18) по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований ООО «Русинтур» ссылалось на то, что оно в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) имеет преимущественное право на приобретение арендованного имущества по цене, равной его рыночной стоимости, однако Департамент незаконно отказал в удовлетворении заявления ООО «Росинтур» от 18.07.2017, необоснованно сославшись на наличие права оперативного управления на то же помещение у другого лица, что, по мнению заявителя, не соответствовало действительности, так как распоряжением Департамента от 26.04.202 № 2058-р право оперативного управления было прекращено по просьбе самого обладателя данным правом, в связи с чем при последующей регистрации в 2005 году договора аренды с ООО «Росинтур» в ЕГРП были внесены соответствующие сведения о Департаменте как об арендодателе и балансодержателе.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Государственное бюджетное образовательное учреждение дополнительного образования города Москвы «Центр детского творчества «Замоскворечье», на которое было зарегистрировано право оперативного управления тем же объектом (далее - ГБОУ ДО ЦДТ Замоскворечье, Учреждение).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2018 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Суд первой инстанции, установив, чтоздание, в состав которого входят арендованные истцом помещения, на основании постановления Правительства Москвы от 03.06.1997 № 417 было передано в оперативное управление Многопрофильного центра детского и юношеского творчества «Москворечье» (правопреемником которого является ГБОУ ДО ЦДТ Замоскворечье) в полном объеме, а также установив, что оперативное управление возникло ранее заключения договора аренды № 0-606 от 13.09.2001, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ООО «Русинтур».

Судом было отмечено, что ГОУ Центр детского творчества «Москворечье» (правопреемником которого является ГБОУ ДО ЦДТ Замоскворечье) являлось стороной договора аренды № 0-606 от 13.09.2001 (балансодержателем), а сам этот договор аренды был заключен на основании контракта на право оперативного управления № 0-125 от 16.03.1998 (п. 1.1 договора аренды).

Судом были отклонены доводы ООО «Русинтур» о том, что арендованное помещение было изъято из оперативного управления ГБОУ ДО ЦДТ Замоскворечье, поскольку указанные доводы опровергаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

Ссылка ООО «Русинтур» на распоряжение Департамента от 26.04.2002 № 2058-р, согласно которому предполагалось внесение изменений в контракт на оперативное управление № 0-125 от 16.03.1998, была отклонена судом с указанием на то, что данное распоряжение фактически не было исполнено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2018 было отменено, заявленные ООО «Русинтур» требования были удовлетворены, суд апелляционной инстанции, сославшись на правовую позицию суда надзорной инстанции, выраженную в пунктах 1 и 5 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 о недопустимости установления каких-либо ограничений при приобретении объектов недвижимости и воспрепятствования реализации субъектам малого предпринимательства приобретения имущества, признал незаконным отказ Департамента от 31.07.2017 № 33-5-101251/17-(0)-1 в реализации преимущественного права на приобретение ООО «Русинтур» арендуемого помещения по адресу: <...> общей площадью 234,4 кв. м (2 эт., пом. 1, ком. 2-11, 13, 14-18), а также обязал Департамент заключить с ООО «Русинтур» договор купли-продажи нежилого помещения площадью 234,4 кв. м (этаж 2, пом. I, ком. 2-11, 13, 14-18) по адресу: <...>.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание положения пункта 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что право оперативного управления не возникло, поскольку в материалы дела не представлены доказательства передачи спорного помещения ГОУ ЦДТ «Москворечье».

При этом судом апелляционной инстанции было указано, что исходя из условий договора аренды № 0-606 от 13.09.2001, на стороне арендодателя выступал Департамент государственного и муниципального имущества г.Москвы, а не ГОУ ЦДТ «Москворечье».

Одновременно судом апелляционной инстанции было отмечено, что Департаментом не было исполнено распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 26.04.2002 № 2058-р, которым спорное помещение было изъято из оперативного управления ГОУ ЦДГ «Москворечье», изменения в контракт на оперативное управление № 0-125 от 16.03.1998 ГОУ ЦДГ «Москворечье» не внесены, помещения у ГОУ ЦДГ «Москворечье» не изъяты, соответствующая запись в ЕГРП в части прекращения регистрации права оперативного управления не внесена.

При этом судом апелляционной инстанции было указано, что доказательства, подтверждающие то, что данное распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 26.04.2002 № 2058-р было отменено либо признано незаконным, Департаментом не представлено.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.10.2018 были отменены как решение суда первой инстанции, так и постановление суда апелляционной инстанции, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, не соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции о том, что право оперативного управления Учреждения на спорные помещения не возникло со ссылкой на то, что в материалы дела не представлены доказательства передачи спорного помещения ГОУ ЦДТ «Москворечье», указал, что данные выводы противоречат материалам дела и основаны на неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права, а также отметил, что при наличии в материалах дела доказательств передачи всего здания в оперативное управление и его государственной регистрации, в которое входят, в том числе арендуемые помещения, что было правильно установлено судом первой инстанции, выводы суда апелляционной инстанции о не передаче отдельного помещения в оперативное управление в связи с отсутствием оформления отдельного акта противоречат материалам дела и сделаны при неправильном применении норм части 1 части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты обеих инстанций, исходил из того, что ни судом первой инстанции, отказавшим в удовлетворении заявления общества, ни судом апелляционной инстанции, удовлетворившим заявление, не были в полном объеме проверены все доводы и возражения сторон относительно оснований для прекращения права оперативного управления до того, как Федеральный закон № 159-ФЗ вступил в силу, а общество подало заявление о выкупе арендованного имущества, в связи с чем, судам было предложено установить, было ли фактически прекращено право оперативного управления Учреждения на спорные помещения до того, как арендатор решил воспользоваться правом на выкуп арендованного помещения, при необходимости истребовать материалы регистрационного дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установить, на что была направлена воля собственника помещения при издании распоряжения от 26.04.2002 и при регистрации договора аренды со ссылкой на данное распоряжение в 2005 году (проверив, кем именно было представлено на государственную регистрацию распоряжение от 26.04.2002).

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2019 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о том, что сторонами было исполнено распоряжение от 26.04.2002 № 2058-р, кроме внесения изменения в контракт на оперативное управление № 0-125 от 23.01.1998.

Судом первой инстанции было отмечено, что оперативное управление на спорное помещение было прекращено в связи с отказом от помещения ГОУ Центр детского творчества «Москворечье» и его принятием на баланс Департамента имущества города Москвы Распоряжением от 26.04.2002 № 2058-р, что подтверждается актам приёма-передачи № 1247 от июня 2002 (т. 3 л.д. 52 – 54), в связи с чем пришел к пришел к выводу о признании отказа Департамента от 31.07.2017 № 33-5-101251/17-(0)-1 в реализации преимущественного права истца на выкуп арендованного помещения незаконным.

Судом первой инстанции были также рассмотрены и отклонены новые возражения Департамента и третьего лица о том, что здание, в котором находятся арендованные истцом помещения, является выявленным объектом культурного наследия, и ходатайство о привлечении к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, Департамента культурного наследия города Москвы. При этом суд первой инстанции исходил из того, что данные возражения не являлись основанием для отказа Департаментом истцу в выкупе арендуемого помещения от 31.07.2017, а также из того, что спорный объект не включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, в связи с чем к нему не применяется особый порядок приватизации, предусмотренный пунктом 1 статьи 29 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», а Федеральным законом № 159-ФЗ не предусмотрена возможность ограничения права субъекта малого предпринимательства на выкуп арендованного помещения законами субъекта федерации.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019 по основаниям, установленным частью 6.1. статьи 268, пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамента культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие).

При рассмотрении настоящего дела по существу суд апелляционной инстанции исходил из следующих обстоятельств.

Суд апелляционной инстанции установил, что арендованные истцом помещения площадью 234,4 кв.м (этаж 2, пом. I, ком. 2-11, 13, 14-18) входят в состав двухэтажного здания по адресу: <...>, общей площадью 920,5 кв.м с кадастровым номером 77:01:0002007:1061, которое на основании постановления Правительства Москвы от 03.06.1997 № 417 было передано в полном объеме в оперативное управление Многопрофильного центра детского и юношеского творчества «Москворечье» (правопреемником которого является ГБОУ ДО ЦДТ Замоскворечье).

23.01.1998 было выдано свидетельство на право оперативного управления № 052106, субъект права - Многопрофильный центр детского и юношеского творчества «Москворечье».

16.03.1998 был заключен контракт № 0-125 на право оперативного управления между Комитетом по управлению имуществом Москвы и Многопрофильным центром детского и юношеского творчества «Москворечье», право оперативного управления ГБОУ ДО ЦДТ Замоскворечье зарегистрировано 13.08.2001 рег. № 77-01/01-013/2001-3184.

Установив указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что право оперативного управления Учреждения на спорные помещения как и на все здание в целом возникло и было зарегистрировано до заключения договора аренды между обществом (как арендатором), Департаментом (как арендодателем) и Учреждением (как балансодержателем).

Суд апелляционной инстанции установил, что собственником всего здания является Департамент городского имущества города Москвы, оно принадлежит на праве оперативного управления ГБОУ ДО ЦДТ Замоскворечье, ООО «Росинтур» является арендатором части нежилого помещения, общей площадью 234,4 кв.м.

Договор аренды спорного помещения от 13.09.2001 № 0-606 был заключен на основании контракта на право оперативного управления от 16.03.1998 № 0-125.

В силу пункта 4.1.2 контракта на право оперативного управления нежилым фондом (нежилым помещением, зданием, сооружением), находящимся в собственности Москвы (приложение № 5 к Постановлению Правительства Москвы от 13.08.1996 № 689) Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы вправе изъять излишнее неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться по своему усмотрению.

26.04.2002 было издано распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы № 2058-р (том 1 л.д. 15 – 16), о следующем:

- принять на учёт (баланс) нежилое помещение (2 эт., пом. 1, ком. 2-11, 13, 14-18) площадью 234,4 кв.м. по ул. Бахрушина, д. 15, стр. 1 (пункт 1);

- внести в реестр объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы, нежилое помещение (пункт 1);

- сохранить права аренды ЗАО «Росинтур» на помещение (пункт 1);

- внести изменение в контракт на оперативное управление № 0-125 от 23.01.1998 ГОУ Центр детского творчества «Москворечье» с учётом изъятия помещение (пункт 1);

- внести изменение в договор аренды с ЗАО «Росинтур» № 0-606 от 13.09.2001 на помещение (пункт 1).

Суд апелляционной инстанции также отметил, что поскольку в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись о государственной регистрации 13.08.2001 права оперативного управления ГБОУ ДО ЦДТ Замоскворечье на всё здание площадью 920,5 кв.м., то истец не может осуществить приватизацию арендованных им помещений в этом здании в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

В отношении новых возражений Департамента суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, указал, что материалами дела подтверждено, и никем из участвующих в деле лиц документально не опровергнуто, что арендованное истцом нежилое помещение находится в здании, расположенном по адресу: <...>, которое является вновь выявленным объектом культурного наследия «Городская Усадьба, сер. XVIII – 2-я пол. XIX вв. – Главный дом», на которое утверждено охранное обязательство собственника (пользователя) объекта культурного наследия от 05.07.2010 № 16-23/005-182/10, при этом решения о приватизации данного объекта собственником не принималось.

Суд апелляционной инстанции, установив, что на момент вступления в силу Закона на указанное здание по указанному адресу была зарегистрирована только собственность города Москвы, пришел к выводу, что объектом охраны не может являться сам объект культурного наследия как таковой, а только часть этого объекта и, соответственно, отдельные помещения в здании, являющиеся объектом культурного наследия, арендатором которых является истец.

Установив, что арендуемое истцом нежилое помещение находится в здании, являющемся объектом культурного наследия, а истец обратился в Департамент за реализацией преимущественного права на выкуп в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, 18.07.2017, то есть в период, когда положениями статей 20, 29 Закона о приватизации уже были установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к Закону№ 159-ФЗ и подлежали применению при разрешении настоящего спора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом судом апелляционной инстанции было отмечено, что правовая позиция о применении вышеуказанных норм материального права при разрешении споров, касающихся приватизации объектов культурного наследия, с января 2015 года выражена высшей судебной инстанцией в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 301-КГ18-753 по делу № А11-10976/2016.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО «Росинтур» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, считает, что суд апелляционной инстанции неправомерно перешел к рассмотрению дела по существу по правилам первой инстанции, искусственно создав необходимость перехода в связи с непривлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие). Истец также указывает, что не знал, что спорное помещение является объектом культурного наследия, и поскольку это выявленный объект, то это не препятствует его выкупу.

Истец считает, что материалами дела было однозначно подтверждено, что воля собственника помещения была направлена на прекращение оперативного управления и передачу помещения в аренду истцу.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В заседании суда кассационной инстанции 30.10.2019 представители истца поддержали доводы кассационной жалобы, просили постановление суда апелляционной инстанции отменить, настаивали на том, что обстоятельства отнесения здания к объектам культурного наследия были установлены и стали известны арендатору лишь после перехода суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, однако данные обстоятельства в любом случае не являются основанием для отказа в выкупе, так как здание имеет статус вновь выявленного объекта; в отношении обстоятельств передачи помещений в аренду истцу настаивали на том, что суд первой инстанции правильно установил, что воля собственника была направлена на прекращение права оперативного управления.

Представитель Департамента возражала против удовлетворения кассационной жалобы, указала на то, что Департамент просил привлечь Департамент культурного наследия к участию в деле в суде первой инстанции, но суд необоснованно отказал в удовлетворении данного ходатайства и проверке новых возражений, не учел, что для реализации права на выкуп должны быть соблюдены все требования действующего законодательства, однако в отношении объектов культурного наследия с 2015 года действует особый порядок приватизации, который в данном случае не может быть применен.

Представитель ГБОУ ДО города Москвы «Центр детского творчества Замоскворечье» возражала против удовлетворения кассационной жалобы по доводам заблаговременно представленного отзыва на нее, сослалась на то, что воля собственника помещения не была направлена на изъятие нежилых помещений у Центра, а также обратила внимание, что в отношении всего здания имелось и имеется действующее охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия от 05.07.2010 № 16-23/005-182/10, что свидетельствует о том, что на момент обращения за выкупом указанного помещения объект культурного наследия был уже выявлен, о чем истец не мог не знать.

Представитель Департамента культурного наследия города Москвы возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагал обжалуемое постановление законным и обоснованным,

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, заинтересованного лица и третьих лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованного судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела по существу по правилам первой инстанции были выполнены указания суда кассационной инстанции, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает необходимым отметить об отсутствии у нее достаточных полномочий по отмене судебного акта по заявленным в жалобе доводам, направленным на установление судом кассационной инстанции иных обстоятельств, на иную оценку исследованных судом апелляционной инстанции доказательств, что исключено из полномочий суда кассационной инстанции согласно положениям статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На недопустимость отмен судебных актов судов первой и апелляционной инстанций судом кассационной инстанции в подобных ситуациях неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации в своих определениях, в том числе по делам Арбитражного суда Московского округа №№ А40-161453/2012, А40-68167/2016, А40-184890/2015, А40-111492/2013 (по обособленному спору о признании недействительным договора поручительства от 15.08.2012) и судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что обязана действовать в строгом соответствии со своими полномочиями, предусмотренными статьей 286, частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того толкования норм процессуального права о полномочиях суда кассационной инстанции, которое дано высшей судебной инстанцией.

Действуя в пределах своих полномочий, из которых исключены установление обстоятельств, самостоятельное исследование доказательств, переоценка тех доказательств, которые были исследованы и оценены судом апелляционной инстанции по правилам суда первой инстанции, решение вопросов преимущества одних доказательств перед другими, судебная коллегия суда кассационной инстанции отмечает, что судом апелляционной инстанции были установлены с учетом норм изменившегося с 2015 года (то есть до обращения истца за выкупом арендованного помещения) законодательства все имеющие значение для разрешения спора обстоятельства, исследованы все доказательства, которым дана оценка в совокупности, в судебном акте приведены подробные мотивы, по которым суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции отмечает, что суд апелляционной инстанции, установив обстоятельства отнесения здания, в котором находится арендованное истцом помещение, к объектам культурного наследия, правильно применил к обстоятельствам настоящего спора правовую позицию высшей судебной инстанции, сформированную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 301-КГ18-753 по делу № А11-10976/2016, обоснованно указав на недопустимость ее игнорирования.

При таких обстоятельствах судебная коллегия суда кассационной инстанции отклоняет доводы истца о якобы допущенных судом апелляционной инстанции нарушениях норм процессуального права при переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, поскольку суд был обязан проверить соблюдение при выкупе арендованного субъектом малого предпринимательства требований действующего на момент обращения за выкупом законодательства вне зависимости от того, что отказ Департамента в выкупе не был обоснован ссылками на статус объекта недвижимости как объекта культурного наследия.

Учитывая вышеизложенное и поскольку судом апелляционной инстанции не было допущено таких нарушений норм материального и процессуального права при повторном рассмотрении дела, которые могут быть положены в основание отмены судебного акта при проверке его законности в порядке кассационного производства, то судебная коллегия суда кассационной инстанции, действующая строго в пределах своих полномочий, считает, что постановление суда апелляционной инстанции отмене по доводам кассационной жалобы истца не подлежит.

Руководствуясь статьи 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2019 по делу № А40-157547/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий – судья Е.А. Петрова

Судьи: С.В. Краснова

Н.Ю. Дунаева