Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Стройтек» (далее - ООО «Стройтек», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:09:0005015:9567, общей площадью 166,9 кв. м, в соответствии с Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, изложив пункт 3.1. Договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 20 348 500 (Двадцать миллионов триста сорок восемь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта № 2021-1012/1-1 от 15 декабря 2021 года по делу № А40-160441/21-11-1049 об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 166,9 кв. м расположенное по адресу: <...>, выполненного ООО Компания «Экспертиза, строительство и оценка». Расчеты, отраженные в Заключении, выполнены в полном соответствие с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе факторов общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»; изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 339 141 (Триста тридцать девять тысяч сто сорок один) рубль 66 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2022 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2022 года решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2022 годаоставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом. По мнению ответчика, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы Департамента к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства истец и ответчик явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 11.01.2007 между ООО «Стройтек» (далее - истец, арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, ответчик, арендодатель) заключен договор аренды нежилого фонда № 02-00004/07, находящегося в собственности города Москвы согласно которому истец, являясь арендатором, принял в аренду нежилое помещение по адресу: <...> с кадастровым номером 77:09:0005015:9567, общей площадью 166,9 кв. м.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец обратился с письменным заявлением от 23.03.2021 о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - Административный регламент).

23.03.2021 истец подал соответствующего заявления в личном кабинете Портала - mos.ru.

Заявление было принято на исполнение и ему был присвоен номер государственной услуги - № 33-5-29704/21-(0)-0.

В ответ на это обращение в адрес ООО «Стройтек» был направлен Проект договора купли-продажи № 59-7001 от 19.05.2021 указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О направлении договора купли-продажи» 33-5-29704/21-(0)-5 от 19.05.2021, с распоряжением ДГИ города Москвы о Приватизации объекта.

ООО «Стройтек» получило проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...> с кадастровым номером 77:09:0005015:9567, общей площадью 166,9 кв. м. Исходя из условий, предложенных ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. настоящего договора, цена объекта составляет 33 760 000 руб. руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.04.2021 № М762-2 (далее - отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг», и экспертным заключением от 30.04.2021 № 214/39-21, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков, является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

В целях определения стоимости выкупаемых объектов истец заключил договор с ООО «ИБК» на проведение оценки рыночной стоимости объекта расположенного по адресу <...>. И после проведения оценки подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий в соответствие с нормами, регулируемыми статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного обществом нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «Стройтек» обратилось в суд с настоящими требованиями.

В ходе судебного разбирательства, поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества у сторон возникли разногласия по вопросу цены этого имущества, суд назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости имущества по состоянию на 23.03.2021; заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость имущества на указанную дату составляет без учета НДС 20 348 500 руб.

Суды обеих инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия договора к нему с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 309–310, 424, 432, 445–446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», исходя из того, что арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий, установив, что данные условия заявителем соблюдены, учитывая результаты проведенной в целях устранения разногласий в стоимости выкупного имущества оценочной экспертизы, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 20 348 500 руб. (без НДС), при этом оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у судов не имелось, в связи с чем последние урегулировали разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании заключения судебной экспертизы в размере 20 348 500 руб., указав на то, что поскольку пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.3 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, пункт 3.4 договора изложен в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 339 141 руб.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Довод кассационной жалобы Департамента, указывающий на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и отклонен с указанием в судебном акте соответствующих мотивов.

Судебная коллегия отмечает, что иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, основаны на ошибочном толковании закона, и фактически повторяют доводы, изложенные Департаментом в апелляционной жалобе, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284–289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2022 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2022 года по делу № А40-160441/21 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья А.Р. Белова

Судьи: И.В. Лазарева

Л.В. Федулова