Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционную жалобу ООО «Сибторгсервис» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.12.2021 по делу № А40-163181/21 принятое в порядке упрощенного производства по иску ООО «Сибторгсервис» к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды,

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сибторгсервис» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по договору № 0104/20 от 01.04.2020 в сумме 87 151, 71 руб., составляющей сумму невозвращенного обеспечительного платежа.

Дело рассмотрено судом в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 01 декабря 2021 года Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, указывая на то, что суд неполно выяснил обстоятельства по делу, кроме того не применил нормы материального права, подлежащие применению, в связи с чем, выводы суда не соответствуют материалам дела.

Представитель ответчика отзыв на апелляционную жалобу не направил.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст. 266, 268 и 272.1 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 декабря 2021 года подлежит отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор № 0104/20 от 01.04.2020, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилое отапливаемое помещение общей площадью 99,7 кв.м. по адресу: <...> этаж, пом. XII, комн. 63, кадастровый номер 77:05:0008006:4778, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату на условиях, установленных договором.

Объект аренды передан ответчиком истцу по акту от 01.04.2020.

В п. 5.1 договора установлен срок его действия с даты подписания по 28.02.2021, включительно.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер и порядок внесения арендной платы установлены в разделе 4 договоров.

В п. 4.7 договора установлено, что в качестве обеспечения исполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, установлен обеспечительный платеж в размере 115 500 руб.

Обеспечительный платеж является гарантией выполнения арендатором своих обязательств по: своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещения и находящегося в нем оборудования в исправном состоянии, по возмещению убытков, штрафных санкций, неустоек при ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору, а также соблюдению иных условий.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору из обеспечительного платежа арендодателем в бесспорном порядке удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендодателя.

Стороны пришли к соглашению, что обеспечительный платеж не возвращается по прекратившему действие договору № 0105/19 от 01.05.2019 и зачитывается в счет оплаты по настоящему договору в сумме 115 500 руб.

Объект аренды возвращен истцом ответчику по истечении срока действия договора по акту от 28.02.2021.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с п. 5.7 договора, о своих намерениях заключить либо не заключать договор аренды помещения на следующий срок, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в срок не позднее, чем за 60 календарных дней до даты окончания срока действия договора. Отсутствие такого уведомления, либо его направление с нарушением указанного срока является основанием для удержания арендодателем всей суммы обеспечительного платежа.

Письмом, исх. № 15-02 от 15.02.2021, истцом уведомлен ответчик об отсутствии намерения заключения договора на новый срок.

Таким образом, истцом нарушен установленный п. 5.7 договора срок.

В ответ на уведомление, ответчиком письмом исх. № ЕГ210217-01 от 17.02.2021, указано на удержание суммы обеспечительного платежа на основании п. 5.7 договора.

В соответствии с п. 4.11 договора, при прекращении договора в случае отсутствия финансовых обязательств со стороны арендатора по договору, обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 10 рабочих дней с момента подписания акта возврата.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по возврату суммы обеспечительного платежа в установленный договором срок, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в сумме 87 151, 71 руб., за вычетом не внесенных платежей по переменной арендной плате за период действия договора.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал, что условия п. 5.7 договора включены и в ранее действовавшие договоры № 2505/17 от 25.05.2018, № 0105/19 от 01.05.2019, и исполнялись истцом, что подтверждается уведомлением о намерении заключения договора на новый срок в связи с окончанием договора № 2505/17 от 25.05.2018, копия которого приложена к отзыву, следовательно, истцу было известно о таком условии, и в силу положений ст. 421 ГК РФ при заключении каждого следующего договора никаких возражений по таким взаимоотношениям со стороны истца заявлено не было, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

Однако, суд апелляционной инстанции не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Как следует из материалов дела, в период с 25 мая 2018 по 28 февраля 2021 г. ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «СибТоргСервис» (арендатор) находились в арендных отношениях, предусмотренных типовыми договорами аренды нежилого помещения № 2505/17 от 25.05.2018 г., № 0105/19 от 01.05.2019 г. и № 0104/20 от 01.04.2020 г.

За указанный период времени стороны последовательно, без перерыва заключили и прекратили действие трёх договоров аренды нежилого помещения с различными сроками действия, ставками арендной платы, размерами обеспечительных платежей.

Условиями договора № 2505/17 от 25 мая 2018 года предусмотрены срок действия с 25 мая 2018 года по 01 мая 2019 года, арендная ставка в виде базовой арендной платы 110 000 руб. и переменной арендной платы, составляющей ежемесячную компенсацию арендодателю фактически понесенных расходов на энергоснабжение, теплоснабжение и водоснабжение пропорционально площади занимаемого арендатором помещения (п. 4.1, 4.2, 4.6), обеспечительный платеж 110 000 руб. (п. 4.7). Обязательства по договору сторонами исполнены в полном объёме и в установленные договором сроки. Претензии стороны не заявляли.

Условиями договора № 0105/19 от 01 мая 2019 года предусмотрены срок действия с 01 мая 2019 года по 31 марта 2020 года, арендная ставка в виде базовой арендной платы 115 500 руб. и переменной арендной платы, составляющей ежемесячную компенсацию арендодателю фактически понесенных расходов на энергоснабжение, теплоснабжение и водоснабжение пропорционально площади занимаемого арендатором помещения (п. 4.1, 4.2, 4.6), обеспечительный платеж 115 500 руб. (п. 4.7). Обязательства по договору сторонами исполнены в полном объёме и в установленные договором сроки. Претензии стороны не заявляли.

Условиями договора № 0104/20 от 01 апреля 2020 года предусмотрены срок действия с 01 апреля 2020 года по 28 февраля 2021 года, арендная ставка в виде базовой арендной платы 115 500 руб. и переменной арендной платы, составляющей ежемесячную компенсацию арендодателю фактически понесенных расходов на энергоснабжение, теплоснабжение и водоснабжение пропорционально площади занимаемого арендатором помещения (п. 4.1, 4.2, 4.6), обеспечительный платеж 115 500 руб. (п. 4.7).

Согласно пункта 4.7. договора № 0104/20 от 01 апреля 2020 года истец произвёл обеспечительный платёж в адрес ответчика в сумме 115 500 руб. путём зачета обеспечительного платежа оплаченного по договору № 0105/19 от 01 мая 2019 года и прекратившему свое действие с 01 апреля 2020 года.

Письмом № 15-02 от 15.02.2021 истец уведомил ответчика о готовности передачи (возврата) арендуемого помещения, в связи с прекращением 28.02.2021 срока действия договора, а также просил произвести возврат обеспечительного платежа.

В ответ ответчик письмом № ЕГ210217-01 от 17.02.2021 сообщил о готовности принять 28.02.2021 арендуемое помещение, но в возврате обеспечительного платежа отказал, ссылаясь на нарушение истцом срока уведомления о прекращении договора (п. 5.7).

28.02.2021 сторонами составлен акт возврата помещения по договору № 0104/20 от 01 апреля 2020 года, на основании которого стороны прекратили арендные отношения, при этом, включенный ответчиком в акт пункт 3, указывающий на то, что в соответствии с п. 5.7. договора обеспечительный платеж возврату не подлежит, был исключен (вычеркнут) истцом из акта, о чем имеется прямое указание в месте подписи со стороны Арендатора.

Также, в акте стороны подтвердили, что все расчеты по постоянной части арендной платы между ними произведены, претензий по расчетам по постоянной части арендной платы, помещению стороны друг к другу не имеют, при этом, арендатор гарантировал произвести окончательный расчет с арендодателем по переменной части арендной платы за последние месяцы аренды с момента выставления счета (пункт 4 акта).

После получения от ответчика соответствующих счетов об оплате переменной части арендной платы, истец направил в адрес ответчика письмо о зачете встречных однородных требований № 166 от 19.05.2021 г., в котором просил удержать выставленную к оплате переменную арендную плату из суммы обеспечительного платежа.

27.05.2021 в адрес ответчика направлена претензия № 167, содержащая требования о возврате обеспечительного платежа, с учетом проведенного зачета, в сумме 106 306, 63 руб.

В ответ на уведомление о зачете № 166 от 19.05.202., а также претензию истца о возврате обеспечительного платежа № 167 от 27.05.2021, от ответчика в адрес истца поступила претензия № ЕГ210602-01 от 02.06.2021, в которой он со ссылкой на п. 5.7 договора сообщил о невозможности возврата обеспечительного платежа, а, следовательно, и невозможности принятия заявленного истцом зачета, просил дополнительно оплатить задолженность по переменной части арендной платы в сумме 28 348, 29 руб.

На указанную претензию истцом направлен ответ исх. №182 от 24.06.2021, в котором он сообщил о неправомерности удержания ответчиком обеспечительного платежа и в связи с отказом от удержания переменной части аренды из обеспечительного платежа, просил считать данное письмо также заявлением о зачете взаимных требований на сумму 28 348, 29 руб.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По смыслу ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж); обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В п. 2 ст. 388.1 ГК РФ установлено, что в случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с п. 4.11 договора, при прекращении срока действия настоящего договора, в случае отсутствия финансовых обязательств со стороны арендатора по настоящему договору, обеспечительный платеж подлежит возврату на расчетный счет арендатора, указанный в настоящем договоре, в течение 10 рабочих дней с момента подписания сторонами акта возврата.

Поскольку на момент истечения срока действия спорного договора аренды, 28.02.2021 года все обязанности арендатора, связанные непосредственно с его исполнением (уплата арендной платы, возврат помещения в надлежащем состоянии по акту приема-передачи) были исполнены; а иных претензий к моменту прекращения правоотношений арендодатель арендатору не заявил, в т.ч. на момент прекращения договора отсутствовала задолженность по переменной части арендной платы, то в силу положений п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж, с учетом условий п. 4.11 Договора, подлежал возврату в срок не позднее 15 марта 2021 года.

В связи с тем, что ответчик обеспечительный платеж в установленный срок не вернул, истец воспользовался правом, установленным ст. 410 ГК РФ, и произвел оплату выставленных ответчиком после прекращения договора счетов на оплату переменной части арендной платы путем зачета встречных однородных требований из суммы неправомерно удерживаемого ответчиком обеспечительного платежа, что подтверждается представленными уведомлением о зачете № 166 от 19.05.2021 г. и письмом исх. № 182 от 24.06.2021 г.

При таких обстоятельствах требования истца правомерны и подлежат удовлетворению; с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 87 151, 71 руб. обеспечительного взноса.

При этом, позиция ответчика, указывающего на несоблюдение истцом условий п. 5.7 Договора, и полагающего возможным не возвращать обеспечительный платеж по причине нарушения срока уведомления об отказе от пролонгации договора на новый срок, является необоснованной, поскольку применение такой санкции выходит за пределы осуществления гражданских прав.

В силу принципа разумности и добросовестности (ст. 10 ГК РФ) обязанности арендатора по предварительному уведомлению арендодателя о намерении в будущем заключить (пролонгировать) договор на новый срок должна корреспондировать и обязанность арендодателя направить оферту с предложением заключить договор на определенных условиях в этот же срок, т.е. не позднее срока, предусмотренного пунктом 5.7 договора (60 календарных дней).

Между тем, такую обязанность, по направлению оферты с предложением заключить договор на новый срок, ответчик не исполнил.

В п. 3 ст. 406 ГК РФ предусмотрено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Более того, сама по себе просрочка арендатора исключительно в уведомлении продолжать договор какого-либо правообразующего значения иметь не может, поскольку в силу закона (п. 2 ст. 621 ГК РФ) договор аренды возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не заявляет возражений, т.е. без каких-либо активных действий сторон в виде направления уведомления.

При таких условиях доводы апелляционной жалобы обоснованы, по заявленным основаниям апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 «Оценка доказательств»), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы судебная коллегия распределяет в соответствии с требованиями ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, п. 2 ст. 269, 270 и 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 декабря 2021 года по делу № А40-163181/21 отменить.

Иск удовлетворить.

Взыскать с ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>) в пользу ООО «Сибторгсервис» (ОГРН <***>) обеспечительный платеж в сумме 87 151, 71 руб., расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 3 486 руб. и по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья А.И. Проценко