Гражданский кодекс часть 1

от третьих лиц: Росимущество - Рамазанов А.Р. по доверенности от 11.01.2019, ФГКУ "Воинская часть" - Ефимочкина М.Ж. по доверенности от 24.09.2018, Голубин Д.М. по доверенности от 11.10.2018, Департамент городского имущества города Москвы – Апрелов С.А. по доверенности от 29.12.2018; Правительство Москвы – Апрелов С.А. по доверенности от 03.09.2018; ФСБ РФ - Голубин Д.М. по доверенности от 11.10.2018, Кононенко А.В. по доверенности от 26.02.2015, Компания "АМЕ Капитал, ЛЛС" - Ерохин К.Ф. по доверенности от 30.07.2018, Федоров А.Н. по доверенности от 22.07.2018,

рассмотрев 29 января 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу Федерального агентства по управлению государственным имуществом

на решение от 13 июня 2018 года

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Махалкиным М.Ю.,

на постановление от 04 октября 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Валюшкиной В.В., Панкратовой Н.И., Проценко А.И.,

по делу № А40-176667/13,

по иску ТУ Росимущества в городе Москве (ОГРН 1097746349535)

к ЗАО "Спортстрой-2" (ОГРН 1027739091610)

об изъятии для государственных нужд земельных участков и расположенных на них зданий,

третьи лица: Росимущество, ФГКУ "Воинская часть 55002", Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, ФСБ России, ООО "Марибелла" (ОГРН 1077763653285), ЗАО "Ай Эс Джи" (ОГРН 1055003031214), ООО "ИВД Продакшн" (ОГРН 1097746604560), ЗАО "Вертикаль" (ОГРН 1107746056923), Компания "АМЕ Капитал, ЛЛС", Белокаменский Александр Яковлевич,

УСТАНОВИЛ:

ТУ Росимущества в городе Москве обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО "Спортстрой-2", с учетом принятого судом изменения предмета спора в порядке ст. 49 АПК РФ об изъятии для государственных нужд земельного участка общей площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004001:5, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5, строение 2, на условиях выплаты возмещения в размере 184 787 000 рублей; земельного участка общей площадью 900 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004001:60, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5, строение 2 АБ, на условиях выплаты возмещения в размере 168 192 000 рублей; нежилых помещений общей площадью 3006 кв. м, условный номер 77-77-11/103/2009-775, находящих по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5, строение 2, и нежилых помещений общей площадью 963,1 кв. м, условный номер 77-77-11/103/2009-772, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5, строение 2, на условиях выплаты возмещения в размере 201 607 567 руб. 01 коп.; земельного участка общей площадью 360 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004001:59, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5, строение 6 АБ, а также расположенного на нем объекта недвижимого имущества - разрушенное здание (основа разрушенного фундамента) общей площадью 301,5 кв. м, условный номер 71066, на условиях выплаты возмещения в размере 67 189 500 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, при рассмотрении дела привлечены Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, ФСБ России, ООО "Марибелла", ЗАО "Ай Эс Джи", ООО "ИВД Продакшн", ЗАО "Вертикаль", Компания "АМЕ Капитал, ЛЛС", Белокаменский Александр Яковлевич, Росимущество, ФГКУ "Воинская часть 55002".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 июня 2018 года, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2018 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, а решение суда первой инстанции изменить, указав в резолютивной части, что размер возмещения за изъятие земельного участка общей площадью 1030 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004001:5, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5. строение 2, составляет 184 787 000 рублей; земельного участка общей площадью 900 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004001:60, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5. строение 2 АБ, составляет 168 192 000 рублей; земельного участка общей площадью 360 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004001:59. расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5. строение 6 АБ. составляет 67 189 500 рублей; нежилых помещений общей площадью 3006 кв.м. и 963,1 кв.м., находящихся по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5, строение 2, составляют 201 607 567 руб. 01 коп.

До начала судебного разбирательства от ЗАО "Спортстрой-2" поступил отзыв на кассационную жалобу. Отзыв приобщается к материалам дела, поскольку представлен в соответствии с требованиями статьи 279 АПК РФ.

До начала судебного разбирательства от Компании "АМЕ Капитал, ЛЛС" поступили возражения относительно доводов кассационной жалобы. Возражения подлежат возвращению, поскольку представлены с нарушением требований, предусмотренных статьей 279 АПК РФ.

До начала судебного разбирательства от ФСБ России поступила письменная позиция относительно доводов кассационной жалобы. Письменная позиция подлежит возвращению, поскольку представлена с нарушением требований, предусмотренных статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Федерального агентства по управлению государственным имуществом поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель ФСБ России устно возражал относительно доводов кассационной жалобы.

Представитель Компании "АМЕ Капитал, ЛЛС" устно возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил отказать в требованиях.

Управление Росреестра по Москве, ООО «Мирабелла», ЗАО «Ай Эс Джи», ЗАО «Вертикаль» ООО «ИВД Продакшн», Белокаменского А.Я., извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, не явились, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ответчик является арендатором земельного участка общей площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004001:5, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5, строение 2, на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды N М-01-000236 от 26.08.1993; земельного участка общей площадью 900 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004001:60, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5, строение 2 АБ, на основании договора долгосрочной аренды земельного участка N М-01-028133 от 19.01.2005; земельного участка общей площадью 360 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004001:59, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5, строение 6 АБ, на основании договора долгосрочной аренды земельного участка N М-01-028135 от 19.01.2005.

На земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004001:5 по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5, строение 2, расположены принадлежащие ответчику на праве собственности здания площадью 3006 кв. м (условный номер 77-77-11/103/2009-775) и общей площадью 963,1 кв. м (условный номер 77-77-11/103/2009-772).

На земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004001:59 по адресу: г. Москва, ул. Самотечная, д. 7/5, строение 6 АБ, расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимого имущества - разрушенное здание (основа разрушенного фундамента) общей площадью 301,5 кв. м (условный номер 71066).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.09.2010 N 1648-р принято решение об изъятии для нужд Российской Федерации для размещения объектов обороны и безопасности земельных участков общей площадью 3138 кв. м (кадастровые номера 77:01:0004001:5, 77:01:0004001:19, 77:01:0004001:59, 77:01:0004001:60, 77:01:0004001:75), а также находящихся на них зданий, строений и сооружений.

Об изъятии земельных участков истец уведомил ответчика письмом от 07.12.2010 г. исх. N 22-08/19598, письмом от 30.05.2011 г. исх. N 22-08/8080, истец уведомил ответчика о государственной регистрации решения об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0004001:59 и 77:01:0004001:60, которая состоялась 27.04.2011.

Уведомлением от 29.11.2013 исх. N И22-02/17516 истец предложил ответчику заключить соглашения об изъятии объектов для нужд Российской Федерации, в ответ на которое ответчик ответил отказом.

Не согласившись с указанным отказом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь нормами гражданского и земельного законодательства, суды пришли к выводу об удовлетворении требований.

Суды указывают, что с целью определения суммы возмещения, подлежащей уплате при изъятии недвижимого имущества для государственных нужд, в процессе производства по делу судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского".

По результатам полученного экспертного заключения и на основании ходатайств участвующих в деле лиц, судом назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.

В соответствии с результатами проведенной экспертизы определено, что рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 1030 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0004001:5 составляет 216 188 000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 900 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0004001:60 составляет 178 090 000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 360 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0004001:59 составляет 61 960 000 рублей; рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 3006 кв. м. и 963,1 кв. м. составляет 797 730 000 рублей.

При этом судами указано, что размер возмещения за земельные участки, установленные первой и второй экспертизой отличаются не существенно, в то же время размер рыночной стоимости изымаемых нежилых помещений незначительно отличается от размера возмещения за изъятие нежилых помещений, указанного в заявлении истца и определенного на основании отчета об оценке недвижимого имущества от 04 сентября 2013 года.

Судом отказано в проведении третьей судебной экспертизы по ходатайствам участвующих в деле лиц, признано обоснованным заключение повторной экспертизы.

В соответствии со ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации системное толкование норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, может быть распространено и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду.

В силу ст. 282 ГК РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Пунктом 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусмотрено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 9).

Определением суда от 26.01.2016 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского", по результатам проведенной экспертизы установлено, что рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004001:5 составляет 184 787 000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 900 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004001:60 составляет 168 192 000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 360 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004001:59 составляет 67 189 500 рублей; рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 3006 кв. м и 963,1 кв. м составляет 201 607 567 руб. 01 коп.

В связи с наличием обстоятельств, предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ, суд определением от 10.02.2017 назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России. Заключением экспертов установлено, что рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004001:5 составляет 216 188 000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 900 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004001:60 составляет 178 090 000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 360 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004001:59 составляет 61 960 000 рублей; рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 3006 кв. м и 963,1 кв. м составляет 797 730 000 рублей.

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Суды указывают, что после проведения первой судебной экспертизы в материалы дела представлена рецензия некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация судебных экспертов", которая признала экспертное заключение ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского" произведенным с нарушением действующего законодательства в области оценки и экспертизы, методик (методических рекомендаций), а выводы эксперта - недостоверными.

Данные обстоятельства послужили поводом для назначения по настоящему делу повторной судебной экспертизы.

Как указывают суды, по результатам повторной экспертизы судом к материалам дела приобщены: рецензия Р-3-н от 28.11.2017 на заключение эксперта от 07.09.2017, в которой сделаны выводы о том, что заключение не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение, выполнено без существенного нарушения действующего законодательства в области судебной экспертной и оценочной деятельности, может являться надлежащим доказательством; сделанные комиссией экспертов выводы о величине рыночной стоимости и в целом о величине возмещения следует признать обоснованными и объективными, а рыночную стоимость оцениваемых объектов - соответствующей состоянию рынка недвижимости на дату оценки; рецензия N 1207/2593 от 28.11.2017 на заключение эксперта от 07.09.2017, в которой сделаны выводы о том, что заключение соответствует требованиям действующего законодательства в области судебных оценочных экспертиз, а выполненные расчеты соответствуют применяемым подходам и методам, обоснованы, проверяемость информации соблюдена, полученные значения рыночной стоимости согласуются с уровнем цен в сегменте рынка, к которому относятся объекты экспертизы.

Таким образом, на основании указанных обстоятельств суды пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что суды первой и апелляционной инстанций не учли следующего.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества с учетом их рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При принятии обжалуемых судебных актов судами не учтены и не получили должной оценки доводы истца и третьих лиц, которые имеют принципиальное значение и без установления которых нельзя признать выводы судов законными и обоснованными.

Так, суды оставили без оценки доводы истца и третьих лиц в части неправильного применения положений ст. 56.8 ЗК РФ, ст. 281, 282 ГК РФ, ст. 17.1 ФЗ об оценочной деятельности, ошибочного определения рыночной стоимости спорного имущества, ошибочного вывода суда об отсутствии существенных отличий в части определения стоимости возмещения за исследуемые в двух экспертизах объектах при обстоятельстве того, что по результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского» (эксперт Согонтдинова Л.З.), размер возмещения за изымаемое имущество составил 621 776 067 рублей, согласно экспертному заключению ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, которое было положено в основу при принятии оспариваемых судебных актов, размер возмещения за изымаемое имущество составил 1 253 968 000 рублей.

Кроме того, в судах первой и апелляционной инстанций истец и третьи лица приводили доводы, оставленные без оценки судами о нарушении экспертом требований ФСО NN 1, 3 и 7, использовании ненадлежащих объектов-аналогов, ссылаясь на выбор экспертом некорректных объектов-аналогов, в том числе использование экспертом объектов-аналогов, имеющих более выгодное местоположение, при этом не осуществление корректировки на местоположение, в том числе приведены доводы, что объекты аналоги № 1 и 3 расположены на территории «Золотой мили» («Золотая миля» Москвы — это условный участок между улицами Остоженка и Пречистенская набережная), объект-аналог № 2 расположен в непосредственной близости от престижной улицы Б. Якиманка, посольств и бизнес-центров высокого класса внутри Садового кольца, при этом, объект исследования расположен за пределами Садового кольца, не изучения рынка непосредственного окружения объекта, не превышения средних арендных ставок в ближайшем окружении улицы Самотечной 20 000 руб. за кв. м в год (по данным cian.ru. Яндекс.Недвижимость и т.д.), арендной ставки в объекте исследования в ВЦ, расположенном по адресу г. Москва, ул. Самотечная. д. 7. стр. 2 (цена предложения) 18 000 руб. за кв. м в год, что в 2 раза меньше, нежели эксперт определил в заключении, невозможности идентифицирования объекта-аналога № 4 ввиду того, что ссылка на источник не совпадает с данными, приведенными в заключении при этом, ссылка суда апелляционной инстанции на возможную ошибку в данной части не устраняет необходимости проверки данных обстоятельств.

Также истец и третьи лица сослались на то, что у судов отсутствовали основания для признания заключения судебной экспертизы достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемые для государственных нужд спорные объекты недвижимого имущества и при наличии допущенных экспертом при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства о проведении третьей экспертизы.

Кроме того, суды оставили без оценки доводы истца и третьих лиц о том, что определением Арбитражного суда г. Москвы от 10.02.2017 проведение судебной экспертизы поручалось ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России в лице эксперта Серёгиной Елены Валерьевны, вместе с тем, как следует из экспертного заключения, подготовленного ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 07.09.2017. судебная экспертиза по делу проводилась экспертами Серёгиной Е.В. и Маркевцовой O.A., привлечение дополнительного эксперта, проведения комиссионной экспертизы произведено в отсутствие ходатайств лиц, участвующих в деле, удовлетворенных судом и без надлежащего утверждения данной кандидатуры судом, что является процессуальном нарушением, которое носит существенный, неустранимый характер, поскольку нарушено предусмотренное процессуальным законодательством (ч. 3 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) право сторон на заявление отводов экспертам.

Таким образом, судебная экспертиза, подготовленная ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, нарушает положения статей 83-84 АПК РФ и не может быть использована в качестве надлежащего доказательства по делу.

При таких обстоятельствах, без установления и проверки вышеуказанных доводов выводы судов являются преждевременными.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций, вопреки требованиям процессуального законодательства не установлены все фактические обстоятельства дела и не дана надлежащая правовая оценка представленным доказательствам и всем доводам сторон, следует признать, что выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Учитывая, что принудительное изъятие земельных участков, объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, надлежащий размер которого в установленном законодательством об оценочной деятельности судами не определен и что для принятия законного и обоснованного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судами по данному делу решение и постановление подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Указанная правовая позиция полностью согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 09.08.2018 N 305-ЭС18-3860 по делу N А41-89689/16.

При новом рассмотрении суду в соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оценить все доводы лиц, участвующих в деле, имеющиеся в деле доказательства, установить все имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13 июня 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2018 года по делу № А40-176667/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья

О.В. Каменская

Судьи

В.В. Кузнецов

Р.Р. Латыпова