Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу № А40-1815/2022

по заявлению ООО «Оливия»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании незаконным и отмене решения, обязании заключить договор

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Оливия» (далее – ООО «Оливия», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) о признании незаконным и отмене решения от 05.10.2021 за N 33-5-92243/21-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп. 250, нежилое помещение (этаж 1, пом. И, комн. 1-17), с кадастровым номером: 77:10:0000000:3610, общей площадью 135,5 кв. м, о возложении обязанности заключить с ООО "Оливия" (ОГРН <***>, ИНН <***>) договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп. 250, нежилое помещение (этаж 1, пом. И, комн. 1-17), с кадастровым номером: 77:10:0000000:3610, общей площадью 135,5 кв. м, по цене 5 165 574 руб. 36 коп. без НДС, на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи (с учетом принятых судом уточнений предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда 05.07.2022 решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества – без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Оливия» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Участвующие в деле лица, извещенные о слушании кассационной жалобы в установленном законом порядке, представителей в суд не направили. Суд кассационной инстанции счел возможным рассмотреть кассационную жалобу без участия лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку в силу пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, не может являться препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Информация о движении дела опубликована на официальном Интернет-сайте суда.

Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

Судом отклонено направленное в электронном виде 12.10.2022 в 21 час 30 минут ходатайство Департамента об участии в онлайн-заседании, назначенном 13.10.2022 в 09 часов 45 минут, как поданное не своевременно. Определение суда округа от 21.09.2022 о назначении даты судебного заседания опубликовано на сайте суда 22.09.2022, в связи с чем Департамент имел возможность подать указанное ходатайство с тем расчетом, что оно будет своевременно получено и обработано судом.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судами, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп. 250, (этаж 1, пом. II, комн. 1-17), с кадастровым номером: 77:10:0000000:3610, общей площадью 135,5 кв. м, переданного обществу Департаментом на основании договора аренды от 19.04.2019 N 00-00454/19.

В соответствии с Административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N199-ПП, и руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 года N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17 декабря 2008 года N66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", ООО «Оливия» было подано заявление (запрос) от 23.09.2021 (вх. рег. N 33-5-92243/21-(0)-0) в Департамент городского имущества города Москвы о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Москва, Зеленоград, корп. 250, нежилое помещение (этаж 1, пом. II, комн. 1-17), с кадастровым номером: 77:10:0000000:3610, общей площадью 135,5 кв. м.

По результатам рассмотрения указанного заявления Департаментом вынесен отказ в предоставлении государственной услуги от 05.10.2021 за N 33-5-92243/21-(0)-1 на основании п. 2.10.1.2 Административного регламента, в связи с тем, что нежилое помещение включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектами малого и среднего предпринимательства, на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 26.07.2018 N 24450.

Как следует из материалов дела, право аренды указанного помещения приобретено ООО «Город вод» (правопредшественник истца) на аукционе 21.02.2019.

Полагая отказ в заключении договора незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон №178-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 2.1, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, которые (за исключением части 2.1) согласно статье 10 данного Федерального закона вступили в силу с 01.01.2009 .

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 №134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо №134), в соответствии с Законом № 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Статьей 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Основанием для отказа обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения послужило нахождение этого помещения перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектами малого и среднего предпринимательства, на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 26.07.2018 N 24450.

Согласно части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 158-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ)

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Департамент указал, что поскольку арендуемое нежилое помещение включено в указанный перечень, то в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предоставление государственной услуги не представляется возможным и общество вправе по истечении пяти лет со дня включения помещения в перечень (не ранее 25.07.2023) повторно обратиться в Департамент с соответствующим заявлением при условии непрерывного владения указанным помещением по договору аренды в течение трех лет.

Отказывая в удовлетворении требований общества, суды также со ссылкой на указанные выше положения Закона №159-ФЗ указали на нахождение арендованного имущества в перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, а также на то, что право проведения оценки имущества в соответствии с положениями статей 6 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принадлежит собственнику объекта.

Между тем, как правильно указывает заявитель жалобы, вывод суда о том, что только Департамент вправе устанавливать цену выкупаемого имущества и что Департамент выполнил требования законодательства и обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объекта, не соответствует материалам дела. Какой-либо отчет о рыночной стоимости выкупаемого объекта вообще отсутствует в материалах дела.

При этом при обращении в суд общество указало на то, что включение объекта в перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства является злоупотреблением правом со стороны Департамента, поскольку препятствует его выкупу и лишает ООО «Оливия» соответствующего права.

Так, согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Между тем, вопрос о злоупотреблении правом со стороны Департамента ввиду включения имущества в указанный выше перечень судом на осуждение сторон не ставился. Выводы суда по соответствующему заявлению общества в исковом заявлении судебные акты не содержат.

При этом, судами установлено, что помещение включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектами малого и среднего предпринимательства, на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 26.07.2018 N 24450, то есть после принятия Закона №159-ФЗ. Аукцион по продаже права аренды состоялся 21.02.2019, то есть после включения помещения в перечень.

В этой связи, суду следовало дать оценку добросовестному либо недобросовестному поведению обеих сторон спора. А в случае, если суд придет к выводу о недобросовестном поведении ответчика, установить, соответствует ли общество всем критериям, указанным в статье 3 Закона №159-ФЗ.

Таким образом, вывод суда об отказе в иске является преждевременным.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу абзаца тринадцатого статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В соответствии с требованиями статьи 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В этой связи, если суд придет к выводу об обоснованности требований общества и принимая во внимание, что рыночная стоимость объекта в установленном порядке Департаментом определена не была, суду следует рассмотреть вопрос о назначении по делу соответствующей экспертизы в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следует также обратить внимание на то, что в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что по рассматриваемому делу суд в нарушение положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, не выяснил и не установил все обстоятельства, имеющие значение для дела.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

На основании изложенного, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует исходя из положений действующего законодательства (в том числе, Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона № 159-ФЗ, Закона №135-ФЗ) и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу (в том числе, Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем представленным в дело доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу № А40-1815/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий – судья С.В. Краснова

Судьи: А.Р. Белова

И.В. Лазарева