Гражданский кодекс часть 1

ООО «ГАЗПРОМ МЕЖРЕГИОНГАЗ МОСКВА» (далее – Общество) обратилось в Арбитражныи? суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральнои? службы государственнои? регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 07.07.2020 №77/005/265/2020-535, принятого государственным регистратором Управления Росреестра по Москве ФИО5; возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности выполнить государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2019 №61-6-0093/19 и дополнительных соглашении? к нему: от 22.04.2019 № 1, от 05.09.2019 №2, от 27.01.2020 №3 в отношении нежилого помещения, площадью 130,6 кв.м., находящегося по адресу: Москва, ул. Свободы, 14.

Решением от 26.01.2021 суд отказал в удовлетворении заявленных требовании?. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2021.

ООО "ГАЗПРОМ МЕЖРЕГИОНГАЗ МОСКВА"обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт.В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылался на то, что судами не применены положения ч. 1 ст. 617 ГК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судами, 12.03.2020 ООО «Газпром межрегионгаз Москва» заинтересованному лицу были переданы документы для государственнои? регистрации договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2019 № 61-6-0093/19 (далее - договор) в отношении нежилого помещения, площадью 130,6 кв.м., находящегося по адресу: Москва, ул. Свободы, 14, заключенного между ООО «Газпром межрегионгаз Москва» и ИП Гусеи?нов К.Т.

22.04.2019 к договору аренды было подписано дополнительное соглашение №1, которое устанавливало срок действия договора аренды - до 31.01.2020.

На основании дополнительного соглашения №2 от 05.09.2019 к договору аренды, стороны договора аренды пришли к соглашению о внесении изменении? в договор в части наименования и реквизитов арендодателя: ИП Гусеи?нова К.Т. на ИП ФИО4

Заявитель полагал, что права и обязанности по договору на основании дополнительного соглашения от 05.09.2019 № 2 перешли к ИП ФИО4

23.03.2020 заявителем было получено уведомление №77/005/265/2020-535 Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственнои? регистрации на 3 (три) месяца до 23.06.2020 в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов для совершения регистрационных деи?ствии?.

В связи с тем, что на основании Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ «О введении режима повышеннои? готовности» МФЦ раи?она Орехово-Борисово Северное, ЮАО государственные услуги юридическим/физическим лицам в период с 29.03.2020 по 29.06.2020 года не предоставлялись, что согласно п.20.1. Указа признано обстоятельством непреодолимои? силы, дополнительные документы по описи от 15.06.2020 были предоставлены Заявителем через МФЦ раи?она Донскои?, ЮАО.

Однако 16.07.2020 в МФЦ раи?она Орехово-Борисово Северное, ЮАО Заявителю было вручено уведомление от 07.07.2020 №77/005/265/2020-535, принятое государственным регистратором Управления Росреестра по Москве ФИО5, об отказе заявителю в государственнои? регистрации договора аренды в отношении нежилого помещения, площадью 130,6 кв.м, находящегося по адресу: Москва, ул. Свободы, 14, по причинам неустранения основании? приостановления регистрационных деи?ствии?.

Отказ в государственной регистрации был мотивирован тем, что арендодатель Гусеи?нов К.Т. не является собственником передаваемого в аренду объекта недвижимого имущества, поскольку 24.07.2019 Управлением была произведена государственная регистрация перехода права собственности от Гусеи?нова К.Т. к ФИО4 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 27.05.2019 (запись №77:08:0003001:10651 -77/007/2019-8).

Таким образом, Гусеи?нов К.Т. не является собственником помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10651 и не обладает полномочиями по его сдаче в аренду.

Кроме того, регистратором Управления было обращено внимание на несоблюдение формы доверенности.

Как указывает заявитель, все необходимые документы, в т.ч. дополнительные соглашения к договору и платежные поручения за государственную регистрацию изменении? договора, для совершения регистрационных деи?ствии? заявителем были предоставлены своевременно, что подтверждается описью от 15.06.2020.

По мнению заявителя, регистратор не учел факт предоставления дополнительных документов от заявителя и никак не отразил данное обстоятельство в свое?м решении от 07.07.2020 и в нарушение п.239 Административного регламента, ст. ст. 14, 26, 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственнои? регистрации недвижимости» государственную регистрацию прав не возобновил и не произвел.

На основании вышеизложенного, посчитав указанное уведомление заинтересованного лица от 07.07.2020 №77/005/265/2020-535 об отказе в государственнои? регистрации незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды исходили из того, что регистрирующих орган правомерно посчитал, что собственником помещения является не Гусеи?нов К.Т., а иное лицо, а согласно дополнительному соглашению №2 происходит фактическая замена арендодателя, а не уточнение его наименования и реквизитов, что является неверным применение норм гражданского права, поскольку Гусеи?нов К.Т. и ФИО4 не являются одним и тем же лицом.

Суд округа находит выводы судебных инстанций обоснованными.

В силу абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Кроме того, согласно пункту 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Основаниями для государственной регистрации прав, являются, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав по договору аренды зданий (сооружений, помещений), и требования к ним предусмотренные законодательством Российской Федерации установлены статьями 16, 17, 18, пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Согласно порядку проведения государственной регистрации, регистратор проводит правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Законом (абзац 2 пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации).

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом только в рамках предоставленных ему полномочий, регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае, если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.

Из отказа в государственной регистрации договора аренды следует, что 24.07.2019 Управлением была произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорное помещение, являющееся предметом договора аренды, заявленного к государственной регистрации, от Гусеи?нова К.Т. к ФИО4 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 27.05.2019.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 698 Гражданского кодекса арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса право собственности другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении изменений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, правила пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса не применяются.

В связи с тем, что собственник объекта недвижимости, являющегося предметом договора аренды, сменился, спорный договор не подлежал регистрации с учетом установленных по делу обстоятельств и приведенных указаний Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

При наличии приведенного основания (смена собственника), не позволяющего провести регистрацию заявленного договора аренды, у регистрационного органа отсутствовали основания для государственной регистрации договора аренды, который новый собственник не заключал, в отсутствие какого-либо волеизъявления данного лица по вопросу о государственной регистрации договора аренды, заключенного предыдущим собственником.

При таких обстоятельствах спорное заявление не подлежало удовлетворению.

Поэтому оспариваемый отказ государственного регистратора в государственной регистрации со ссылкой на смену собственника соответствует законодательству и указаниям постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении изменений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В противном случае (в случае осуществления государственной регистрации договора аренды, заключенного между предыдущим собственником и арендатором) государственный регистратор мог нарушить права и законные интересы нового собственника.

Доводы заявителя подлежат отклонению, поскольку в рассматриваемом случае применение ст. 617 ГК РФ, прямо исключается вышеуказанными разъяснениями.

Доводы в части надлежащего оформления доверенности не могут являться основанием для признания отказа правомерным, однако данное основание не являлось единственным при принятии регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемом в кассационном порядке решение суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2021 по делу № А40-185908/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судья В.Я. Голобородько

Судьи: Н.Н. Кольцова

Н.Н. Колмакова