Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Светлана» (далее – истец, ООО «Светлана») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Правительству Москвы и Департаменту городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) о признании за истцом права на предоставление имущественной поддержки в виде установления льготной ставки арендной платы по Договору аренды от 19.07.2001г. №01-0813/01 в размере 4500 руб., за 1 кв. метр на период с 01.01.2017 года по 31.12.2017, с 01.01.2018 по 31.12.2018, с 01.01.2019 по 31.12.2019 года и обязании Департамента произвести перерасчет задолженности по Договору аренды от 19.07.2001 №01-0813/01 за период с 01.01.2017 по дату вступления в законную силу решения по данному делу в соответствии со льготной арендной ставкой в размере 4500 рублей за 1 кв.м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 ноября 2019 года по делу №А40-187293/19 исковые требования удовлетворены, при этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2020 года решение Арбитражного суда города Москвы от 21 ноября 2019 года по делу №А40-187293/19 отменено, в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, обществ с ограниченной ответственностью «Светлана» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названное постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, указывая на нарушение и неправильное применение апелляционным судом норм права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В связи с наличием предусмотренных статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований определением от 18.08.2020 была произведена замена председательствующего судьи Калининой Н.С. на судью Кочергину Е.В.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу, определением Арбитражного суда Московского округа произведена замена судьи Бочаровой Н.Н. на судью Колмакову Н.Н.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель общества с ограниченной ответственностью «Светлана» поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в принятых по делу судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.05.2006 на основании протокола-соглашения о переуступке права на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 19.07.2001 № 01-00813/01 ООО «Светлана» передано право на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 126,6 кв. м, находящегося в собственности города Москвы, для использования под парикмахерскую, на срок до 30.06.2025 (в редакции Дополнительного соглашения от 04.08.2015).

Указанным дополнительны соглашением сторонами продлен срок действия договора аренды и установлена ставка арендной платы в размере рыночной.

В свою очередь, Общество полагая, что является субъектом права требовать применения в расчетах льготной ставки арендной платы, обращался с заявлением о реализации указанного права к собственнику объекта аренды.

Так, 21.11.2016 Истец обратился к Ответчику с заявлением об установлении минимальной ставки арендной платы на 2017 год, приложив пакет документов для принятия решения.

20.11.2017 Истец обратился к Ответчику с заявлением об установлении минимальной ставки арендной платы на 2018 год, приложив пакет документов для принятия решения.

28.11.2018 Истец обратился к Ответчику с заявлением об установлении минимальной ставки арендной платы на 2019 год, приложив пакет документов для принятия решения.04.03.2019 Истец обратился к Ответчику с заявлением об установлении минимальной ставки арендной платы на 2017-2019 год.

Письмом от 22.05.2019 № ДГИ-1-34769/19-1 «О ставке арендной ставке» Ответчик указал, что согласно вступившему в законную силу судебному акту по делу № А40-161859/16 установлена ставка арендной платы в размере 3 500 рублей за 1 кв.м. и произведен перерасчет, о чем выдан расчет задолженности по Договору аренды.

Между тем, согласно расчет Ответчика, за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 по Договору аренды № 01-00813/01 за Истцом числится переплата в размере 37 227 руб. 84 коп.

Однако, ввиду того, что Ответчиком не произведен перерасчет арендной ставки по льготным тарифам, за период с января 2017 по 22.05.2019 за Истцом числится задолженность в размере 2 626 983 руб. 45 коп.

В настоящий момент арендная плата по договору начисляется Департаментом в размере рыночной ставки, определенной по итогам оценки в размере, установленном Дополнительным соглашением от 04.08.2015.

Удовлетворяя требования иска, суд первой инстанции принял во внимание, что Федеральным законом от 30.06.2008 №108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №108-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 26 июля 2006 года №135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон №135-ФЗ) добавлена статья 17.1.

В соответствии с п. 1 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением специально установленных законом случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно части 3 указанной статьи в порядке, предусмотренном частью 1 й статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении: 1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям; 2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями; 3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Согласно п. 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ №73) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ.

В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в ч. ч. 1 и 3 ст. 17.1, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В п. 4.3 постановления Пленума ВАС РФ №73 указано, что если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в п. п. 1 и ч. 9 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ).

Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что Договор, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. (п. 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. №66) в связи с чем, при заключении договора на новый срок соблюдение требований законодательства о защите конкуренции является необходимым.

Согласно п. 1 постановления Пленума ВАС РФ №73 договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Такими правилами, наряду со ст. 17.1 Закона №135-ФЗ, являлись положения ч. 4 ст. 53 указанного Закона, в соответствии с которыми до 1 июля 2015 г. разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в ч.ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ и заключенных до 1 июля 2008г. с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 г. То есть, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 г. внесения процедуры торгов, было возможно только по правилам ч.ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ.

В соответствии с Федеральным законом от 2 июля 2013 г. №144-ФЗ ч. 4 ст. 53 Закона №135-ФЗ утратила силу с 1 июля 2013 г. Заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 г.), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным ч.ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (ч. 4.1 ст. 53 Закона №135-ФЗ).

То есть, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности. (п. 25 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2017)).

Федеральным законом от 27.12.2018 №572-ФЗ в ч. 9 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ внесены изменения. Согласно указанной редакции нормы возможность заключения договоров переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества на новый срок предоставлена как по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов так и без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральная Антимонопольная Служба в письме "О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества" дала разъяснения ,о том, что договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных данной частью статьи 17.1 Закона №135-ФЗ.

Суд первой инстанции указал, что предоставление преференции в форме льготной оплаты аренды подлежит при наличии к тому правовых предпосылок, к числу которых относится соблюдение требований к заявительному порядку обращения по вопросу о предоставлении такой льготы.

Согласно ч. 1 ст. 18 Федерального закона от №209-ФЗ от 27.11.2017г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон №209- ФЗ) оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

На основании ч. 7 ст. 19 Закона города Москвы от 26 ноября 2008 года №60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» (далее - Закон №60) порядок использования движимого и недвижимого имущества города Москвы, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в том числе на льготных условиях, устанавливается Правительством Москвы.

В соответствии со ст. 16 Закона №60 одним из основных принципов поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является заявительный порядок обращения субъектов малого и среднего предпринимательства за предоставлением поддержки.

Нормативным актом, регламентирующим порядок применения льготной ставки арендной платы, является постановление Правительства Москвы от 25.12.2012г. №800- ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (далее – постановление Правительства Москвы №800-ПП).

Льготная арендная ставка на 2017-2019 годы согласно постановлению Правительства Москвы №800-ПП устанавливается в размере 4 500 рублей за кв.м. в год.

В соответствии с п. 2.1 постановления Правительства Москвы №800-ПП ставка арендной платы (п. 1) устанавливается субъектам малого предпринимательства (пп. 1.2 и 1.3) при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Межведомственной комиссией по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства в порядке, установленном Правительством Москвы, до 1 января текущего года решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1 постановления.

На основании п.п. 5.1 и 5.3 Положения о Межведомственной комиссии по предоставлению поддержки субъектам малого предпринимательства, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 01.07.2013 №424-ПП (далее – Положение), в целях принятия Межведомственной комиссии (далее – Комиссия) решения о предоставлении субъектам малого предпринимательства имущественной поддержки в виде применения минимальной ставки арендной платы за кв.м. объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, установленной Правительством Москвы, субъекты малого предпринимательства направляют в Департамент или Комиссию обращение с приложением документов.

Указанное решение подлежит ежегодному подтверждению в порядке, установленном Положением, если иное не предусмотрено решением Комиссии.

При принятии Комиссией решения, указанного в абзаце первом настоящего пункта, арендная плата подлежит установлению со дня обращения в Департамент или Комиссию за предоставлением имущественной поддержки в размере, рассчитанном исходя из минимальной ставки арендной платы за кв. м объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, установленной Правительством Москвы.

Суд первой инстанции указал, что субъект малого предпринимательства, претендующий на получение имущественной поддержки в виде льготной ставки арендной платы на арендуемый объект нежилого фонда, находящийся в имущественной казне города Москвы, должен представить в Департамент или Комиссию по предоставлению поддержки субъектам малого предпринимательства пакет документов, предусмотренных п. 5.1 Положения.

Вышеперечисленные нормативные правовые акты Правительства Москвы, а также статья 14 Закона №209-ФЗ устанавливает в качестве основного принципа поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства заявительный порядок обращения субъектов малого и среднего предпринимательства за оказанием поддержки, а также соблюдение норм Закона №135-ФЗ.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд исходил из того, что подписывая Дополнительное соглашение к Договору, стороны фактически выразили свою волю, согласившись с условиями Дополнительного соглашения, в том числе и по размеру ставки арендной платы.

По мнению суда апелляционной инстанции, нормативные правовые акты Правительства Москвы, а также ст. 14 Закона №209-ФЗ устанавливают в качестве основного принципа поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства заявительный порядок обращения субъектов малого и среднего предпринимательства за оказанием поддержки, а также соблюдение требований Закона №135-ФЗ, в связи с чем, а так же с учетом заключенного Дополнительного соглашения, Департаментом арендная плата по Договору обоснованно начислялась исходя из рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, ввиду неправильного применения апелляционным судом норм материального права.

При этом кассационная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 209-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства – это хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными данным Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям, сведения о которых внесены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 1 статьи 6 Закона № 209-ФЗ государственная политика в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации является частью государственной социально-экономической политики и представляет собой совокупность правовых, политических, экономических, социальных, информационных, консультационных, образовательных, организационных и иных мер, осуществляемых органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и направленных на обеспечение реализации целей и принципов, установленных данным Федеральным законом.

Органы государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства должны оказывать поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства в целях развития малого и среднего предпринимательства в соответствии с государственными программами (подпрограммами) Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальными программами (подпрограммами) (пункт 5 статьи 3 Закона № 209-ФЗ).

В части 1 статьи 16 Закона № 209-ФЗ приведены виды и формы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (финансовая, имущественная, информационная и другие). Одним из видов поддержки является предоставление данным субъектам государственного и муниципального имущества на льготных условиях (статья 18 данного Закона).

Согласно части 2 статьи 16 Закона № 209-ФЗ условия и порядок оказания поддержки указанным субъектам устанавливаются нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, принимаемыми в целях реализации государственных программ (подпрограмм) Российской Федерации, государственных программ (подпрограмм) субъектов Российской Федерации, муниципальных программ (подпрограмм).

Субъект Российской Федерации – город Москва принял Закон от 26.11.2008 № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» (далее – Закон города Москвы № 60), регулирующий отношения, возникающие между органами государственной власти города Москвы, юридическими и физическими лицами в сфере предоставления поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в городе Москве. Данным Законом определены формы поддержки (имущественная, финансовая, информационная и другие), виды такой поддержки, источники ее средств и ресурсов, а также цели и условия деятельности организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Москве.

В пунктах 2.8.1 и 2.8.5 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП, указано, что в целях реализации полномочий города Москвы, предусмотренных Законом № 209-ФЗ, уполномоченные органы власти города Москвы могут оказывать имущественную и иную предусмотренную законодательством поддержку субъектов экономической деятельности; к мерам государственной имущественной поддержки относится установление регулируемых ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы.

Одним из основных принципов государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации является обеспечение равного доступа субъектов малого и среднего предпринимательства к получению поддержки в соответствии с условиями ее предоставления (пункты 1, 4 части 3 статьи 6 Закона № 209-ФЗ, статья 3 Закона города Москвы № 60).

Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» утвержден Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях, к которым относится осуществление субъектом малого предпринимательства хозяйственной деятельности на условиях, определенных соответствующим нормативным правовым актом Москвы.

Правительство Москвы, осуществляющее от имени города Москвы полномочия по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ, Закона № 209-ФЗ и Закона города Москвы № 60 в декабре 2012 года приняло Постановление № 800-ПП о предоставлении имущественной поддержки в виде установления с 01.10.2013 ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв.м в год следующим группам субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов: 1. арендующим объекты площадью до 300 кв.м; 2. арендующим объекты площадью свыше 300 кв.м, осуществляющим деятельность в области здравоохранения и образования.

На основании Постановления № 800-ПП в данной редакции льготная ставка арендной платы применялась арендодателем самостоятельно ко всем субъектам малого предпринимательства - добросовестным арендаторам объектов площадью до 300 кв.м, не нарушающим условия договоров.

В последующем редакция Постановления № 800-ПП была изменена 16 раз. При этом Правительством Москвы введены новые группы субъектов малого предпринимательства, которым предоставлялась имущественная поддержка в виде льготной ставки в размере 3500 руб., условия и порядок предоставления поддержки. Льготная арендная плата субъектам, арендующим помещения площадью до 300 кв.м, согласно редакциям Постановления № 800-ПП, действовавшим до 20.10.2015, предоставлялась без соблюдения специального порядка (обращения в Межведомственную комиссию и наличия заключения отраслевого органа исполнительной власти города Москвы), установленного для арендаторов, получающих поддержку в связи с осуществлением ими социально-значимой деятельности, приведенной в названном нормативном правовом акте, или с использованием труда инвалидов.

В редакциях Постановления № 800-ПП, действовавших с 20.10.2015 по 02.12.2016, указано на необходимость обращения всех субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда по действующим договорам, заключенным без проведения торгов, приведенным в пунктах 1.1 (аренда помещений площадью до 300 кв.м) и 1.2, 1.3 (использование помещений для осуществления видов деятельности, приведенных в этих пунктах, а также использование труда инвалидов), претендующих на льготную ставку арендной платы в размере 3500 руб., в Межведомственную комиссию, которая принимает решение о предоставлении льготы.

При этом непринятие Межведомственной комиссией в отношении субъекта малого предпринимательства, обратившегося в данную комиссию или в Департамент с заявлением о предоставлении льготы и соответствующего критериям, установленным Постановлением № 800-ПП, не лишает такого арендатора возможности защитить право на предоставление поддержки в судебном порядке.

В Постановлении № 800-ПП приведен исчерпывающий перечь оснований, при которых субъекты малого предпринимательства утрачивают право на льготную арендную плату (в случае выявления нецелевого использования помещений, наличия задолженности по арендной плате, передачи без согласия арендодателя помещений в субаренду). В пункте 2.4 указанного постановления во всех редакциях предусмотрено, что по действующим договорам, заключенным без проведения торгов, арендная плата подлежит установлению на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой ставки арендной платы за исключением случаев, предусмотренных в пункте 1, в котором приведены основания для применения льготной ставки.

Пунктом 1 Постановления № 800-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 02.12.2016 № 812-ПП «О внесении изменений в правовые акты города Москвы» (далее – Постановление № 812-ПП) с 01.01.2017 установлена ставка арендной платы в размере 4500 руб. за кв.м в год:

- субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (пункт 1.1 постановления);

- субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения или образования, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности и арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (пункт 1.2 постановления);

- субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, в случае, если указанные субъекты малого предпринимательства соответствуют одному из следующих условий: используют указанные объекты нежилого фонда для осуществления деятельности в области: торговли товарами продовольственных групп; социального питания; бытового обслуживания; физической культуры и спорта; культуры; производства; ремесленной деятельности (пункт 1.3.1 постановления); используют труд инвалидов при условии, что среднесписочная численность инвалидов среди их работников за налоговый и (или) отчетный периоды составляет не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 процентов (пункт 1.3.2 постановления).

Постановлением № 812-ПП из пункта 1.1 Постановления № 800-ПП исключен абзац, предусматривавший необходимость обращения в Межведомственную комиссию арендаторов, претендующих на получение льготы, предусмотренной данным пунктом.

Постановление № 800-ПП дополнено пунктом 1(1), согласно которому в случае если в соответствии с договорами аренды, заключенными без проведения торгов, арендная плата установлена по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, имущественная поддержка предоставляется с 01.01.2017 в виде установления ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв.м в год и в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 данного постановления.

В соответствии с пунктом 2.1 Постановления № 800-ПП имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) этого постановления, оказывается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) данного постановления.

Таким образом, исходя из буквального содержания пунктов 1.1, 1(1) и 2.1 Постановления № 800-ПП в редакции, действующей с 01.01.2017, для субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м, не предусмотрена необходимость обращения в Межведомственную комиссию для получения имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы в размере 4500 руб. за кв.м; необходимость обращения в названную комиссию предусмотрена только для субъектов малого предпринимательства, претендующих на имущественную поддержку в виде иной льготной ставки в размере 3500 руб. за кв.м.

Таким образом, само по себе заключение Обществом и Департаментом дополнительного соглашения в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ не исключило при определении размера арендной платы по договору применение положений Постановления № 800-ПП, в том числе пункта 1.1.

В части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ сформулировано общее правило о необходимости рыночной оценки при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок, но иное может быть предусмотрено другим законодательством, в том числе Законом № 209-ФЗ, которым установлены особые условия предоставления субъектам малого предпринимательства имущественной поддержки в виде передачи в аренду государственного или муниципального имущества, в том числе по льготным (отличным от рыночных) ставкам и при заключении договоров аренды на новый срок.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ № 73, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Поскольку по условиям договора аренды и дополнительного соглашения размер арендной платы определяется на основании действующих в Москве нормативов, корректируется арендодателем, может изменяться в одностороннем порядке путем направления арендодателем уведомления о том, что такое изменение произошло, наличие в указанном дополнительном соглашении условия об установлении рыночной ставки арендной платы не препятствует применению с 01.01.2017 льготной ставки арендной платы, установленной Правительством Москвы в пункте 1.1 Постановления № 800-ПП в редакции, действующей с указанной даты, и не требует подписания соглашения о применении указанной ставки.

В том случае, если Общество перестанет соответствовать установленным законодательством критериям получения льготы, нарушит требования, предусмотренные в Постановлении № 800-ПП, либо истечет срок действия нормативного правого акта, предоставившего льготу, с Общества будет взиматься арендная плата, установленная дополнительным соглашением , определенная по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда.

Департамент не представил доказательств, подтверждающих, что Общество в спорный период перестало отвечать критериям, которые установлены для применения льготной ставки.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что применение рыночной ставки арендной платы в спорный период с учетом положений законодательства о поддержке субъектов малого предпринимательства, буквального содержания Постановления № 800-ПП, действующего в этот период, а также разъяснений, содержащихся в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», фактического поведения арендодателя в лице уполномоченных органов, не соответствует разумным ожиданиям арендатора - субъекта малого предпринимательства, добросовестно исполняющего условия договора аренды.

С учетом приведенных обстоятельств и норм права суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Общество, как субъект малого предпринимательства, арендующий объект нежилого фонда площадью до 300 кв.м, находящийся в имущественной казне города Москвы, по действующему договору аренды, заключенному без проведения торгов, с 01.01.2017 имеет право на имущественную поддержку в виде ставки арендной платы, установленной пунктом 1.1 Постановления № 800-ПП, в размере 4500 руб. за кв.м в год на арендуемое помещение площадью 126,6 кв.м без обращения в Межведомственную комиссию.

При указанных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для иной правовой оценки фактических обстоятельств спора и отмены принятого по делу решения, в связи с чем в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 и частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2020 года отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 21 ноября 2019 года оставить в силе.

Председательствующий-судья Е.В. Кочергина

Судьи: Н.Н. Колмакова

С.Н. Крекотнев