Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Правительства г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.03.2019, принятое судьей Р.Т. Абрековым (шифр судьи 171-1493) по делу № А40-187448/18, по иску Правительства г. Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>) к КОО «МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта и взыскании задолженности в размере 3 884 431 272 руб. 14 коп. по инвестиционному контракту №12-027940-5401-0004-00001-04 от 15.09.2004, а также

по встречному исковому заявлению о подписании акта о результатах реализации инвестиционного контракта в редакции инвестора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 27.07.2018г.,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 11.09.2018г., ФИО3 по доверенности от 11.09.2018г.,

У С Т А Н О В И Л:

Правительство г. Москвы обратилось в суд с иском к ответчику – КОО «МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД» об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту от 15.09.2004г.№ 12-027940-5401-0004-00001-04 в редакции согласно просительной части искового заявления. Наряду с данным требованием истец просит взыскать 3 884 431 272,14 руб. возмещения стоимости части имущества, отчужденного ответчиком в пользу третьих лиц.

Ответчик в порядке ст. 132 АПК РФ заявил встречное исковое заявление об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту от 15.09.2004г.№ 12-027940-5401-0004-00001-04 в редакции КОО «МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД с условием о возмещении Правительству г. Москвы 1 276 449 938 руб. стоимости отчужденного имущества (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, принятых протокольным определением от 13 марта 2019 года).

Суд первой инстанции определением от 13 ноября 2018 г. принял к производству встречное исковое заявление об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту от 15.09.2004г.№ 12-027940-5401-0004-00001-04 в редакции КОО «МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД, поскольку имеются основания, предусмотренные ч. 3 ст. 132 АПК РФ.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2019 г. в удовлетворении ходатайства Правительства г. Москвы о назначении повторной экспертизы отказано. Истцу также отказано в удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме.

Встречный иск удовлетворен полностью. Суд обязал Правительство Москвы подписать Акт о результатах реализации Инвестиционного проекта в редакции КОО «МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД» с условием возмещения 1 276 449 938 руб. стоимости отчужденного имущества.

Не согласившись с принятым решением, Правительство Москвы обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Заявитель жалобы в судебное заседание явился, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители КОО «МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД» в судебном заседании просили оставить без изменения решение суда первой инстанции, представили отзыв на апелляционную жалобу.

Рассмотрев апелляционную жалобу и материалы дела, выслушав доводы сторон, суд апелляционной инстанции находит решение подлежащим отмене на основании п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ исходя из следующего.

Как видно из искового заявления, между Правительством Москвы (далее - Администрация) и КОО «МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД» (далее – Инвестор) был заключен Инвестиционный контракт от 15.09.2004 (реестровый № 12-027940-5401- 0004-00001-04) (в редакции Дополнительных соглашений от 26.12.2006, от 25.03.1009, от 25.02.2010, от 23.01.2012 № 4, от 25.06.2013 № 5) (далее – Инвестиционный контракт).

В соответствии с п. 2.1. Инвестиционного контракта (в редакции Дополнительного соглашения № 4 от 23.01.2012, Дополнительного соглашения № 5 от 25.06.2013) предметом контракта является реализация до 31 декабря 2014 г. инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию в г. Москве объектов нежилого фонда города Москвы: культурно-спортивного и общественного делового центра и Офисно-делового центра.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 3.1. Инвестиционному контракту (в редакции Дополнительного соглашения от 25.03.2009) соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации контракта устанавливается Сторонами в пропорции:

Общая площадь нежилых помещений:

-40% - в собственность города Москвы, включая 100% от общей площади помещений культурно-спортивного и общественно-делового центра для осуществления кино-концертной, театральной, досуговой и спортивной деятельности;

-60%, в том числе 100% общей площади Офисно-делового центра – в собственность Инвестора.

Машиноместа и площади общего пользования автостоянки:

-20% - в собственность города Москвы;

-80% машиномест и площади общего пользования автостоянок, а также 100% помещений сервисных служб, согласно МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей», в том числе 100% общей площади автостоянки Офисно-делового центра – в собственность Инвестора.

Учитывая то обстоятельство, что Инвестиционный контракт предусматривает строительство нескольких объектов, представляющих собой сложный многофункциональный центр, в силу положений действующего законодательства РФ об инвестиционной деятельности итоговым документом, подтверждающим исполнение Сторонами обязательств в части проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию отдельных объектов, является Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта.

Как следует из первоначального иска во исполнение условий Инвестиционного контракта был составлен Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части строительства культурно-спортивного и общественно-делового центра на территории Парка 850-летия Москвы по адресу: ул. Поречная, д. 10 (строительный адрес: г. Москва, ЮВАО, район Марьино, ул. Братиславская, пересечение с ул. Поречная), подписанный Правительством Москвы в одностороннем порядке.

Во исполнение условий Инвестиционного контракта Инвестор произвел работы по финансированию и строительству культурно-спортивного и общественно-делового центра на территории Парка 850-летия Москвы по строительному адресу: г. Москва, ЮВАО, район Марьино, ул. Братиславская, пересечение с ул. Поречная (далее – Объект № 1).

Объект № 1 принят в эксплуатацию, что подтверждается разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 28.11.2014 № RU77155000- 006098. Объекту № 1 присвоен адрес: <...>.

Первоначальный иск Правительства Москвы заявлен об обязании подписать акт о результатах реализации Инвестиционного проекта по Объекту №1.

В рамках Инвестиционного контракта Инвестором также осуществлено строительство офисно-делового центра с торговыми помещениями и апартаментами по адресу: <...> (далее – Объект № 2).

Объект № 2 введен в эксплуатацию, о чем выдано разрешение на ввод от 31.12.2009 г. №RU77155000-002605.

В отношении Объекта № 2 результаты реализации Инвестиционного контракта оформлены Актом о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 26.03.2014, подписанным обеими сторонами.

Таким образом, спор между сторонами по первоначальному иску возник фактически по стоимости площади нежилых помещений относительно объекта № 1.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу абз. 2 п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Абзацем 2 пункта 6 указанного постановления предусмотрено, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно абз. 1 п. 6 постановления в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 "Строительный подряд".

Предмет контракта не содержит положений о каком-либо соединении (объединении) вкладов, также отсутствуют положения об осуществлении совместной деятельности. Суд первой инстанции правомерно дал правовую квалификацию договора как смешанный договор, совмещающий элементы договоров купли-продажи, подряда.

Поскольку вышеназванный контракт в части строительства Объекта №1 исполнен Сторонами, то Правительство Москвы обратилось к КОО «МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД» с предложением о подписании Акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1089-ПП «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов» в редакции постановления Правительства Москвы от 04.06.2014 № 305-ПП, полномочиями по подготовке и направлению проектов актов о результатах реализации инвестиционных проектов наделен Департамент городского имущества города Москвы.

По мнению истца, ответчик уклоняется от исполнения обязательств, проект Акта в редакции Правительства Москвы не подписывает, и между сторонами имеются разногласия.

Постановлением ВАС РФ от 04 июля 2013 года №1276/13 определено, что при принятии решения о понуждении Соинвесторов подписать Акт, судам надлежит исходить из условий инвестиционного контракта, определяющего порядок и условия раздела объекта между участниками этого контракта. Принимая решение об обязании сторон подписать акт на определенных условиях, суды закрепляют этим решением распределение помещений в инвестиционном объекте между сторонами спора в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

В соответствии с п. 2 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

Ранее аналогичная норма была предусмотрена ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с приведенными нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", с учетом специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений, а также третьим лицам в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права.

Как указано выше, отношения сторон регулируются инвестиционным контрактом, в соответствии которым оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта.

Исходя из условий контракта, составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект. Таким образом, уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, влекущее невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений прав на инвестиционный объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты их нарушенных прав. Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, который является итоговым документом, подтверждающим исполнение сторонами обязательств по контракту (п. 3.5 контракта). В связи с изложенным заявленное требование является надлежащим способом защиты нарушенных прав стороны инвестиционного контракта.

Объект №1 принят в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU77155000-006098 от 28.11.2014 г.

В отношении Объекта № 1 результат реализации Инвестиционного контракта не оформлен, Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, объект № 1 характеризуется следующими показателями:

Общая площадь - 135 000 кв.м.

Площадь нежилых помещений, включая помещения общего пользования и инженерного назначения, предусмотренные для обслуживания нежилых помещений, в т.ч. (39 007,08 кв.м.) помещения для осуществления театральной, досуговой и спортивной деятельности, включая предусмотренные для их обслуживания помещения общего пользования и инженерного назначения составляет 98 058,46 кв.м.

Площадь подземной автостоянки, включая помещения общего пользования и

инженерного назначения автостоянки - 35 480,32 кв.м.

Площадь помещений общего пользования и инженерного назначения объекта в целом - 1461,22 кв.м.

Согласно позиции истца, исходя из установленных Инвестиционным контрактом пропорций с учетом подписанного им Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 26.03.2014 распределение площади нежилых помещений и подземной автостоянки в Объекте № 1 осуществляется следующим образом:

Администрации:

- по площади нежилых помещений – 55 594,9 кв.м, в том числе помещения для осуществления театральной, досуговой и спортивной деятельности площадью 39007,08 кв.м.;

- по площади подземной автостоянки – 8 600,98 кв.м.

Инвестору:

- по площади нежилых помещений – 42 463,56 кв.м;

- по площади подземной автостоянки – 26 879,34 кв.м.

На часть помещений общей площадью 88 547 кв.м в Объекте № 1 зарегистрированы права собственности за другим лицом - АО «Малаб Инвест», что подтверждается записями в ЕГРП: от 29.12.2014 № 77-77-12/070/2014-705, от 16.01.2015 № 77-77/012-12/077/2014-206/1, № 77-77/012-12/077/2014-207/1, № 77-77/012-12/077/2014-208/1, № 77-77/012-12/077/2014-209/1, № 77-77/012-12/077/2014-210/1, № 77-77/012-12/077/2014-211/1.

В соответствии с п. 5.2.13 Инвестиционного контракта Инвестор взял на себя обязательство по обеспечению наличия доли города Москвы в нежилых помещениях отдельным функциональным блоком (блоками) с изолированным входом (входами).

Таким образом, учитывая данные условия Инвестиционного контракта, вышеуказанные пропорции распределения площади нежилых помещений и подземной автостоянки, а также зарегистрированные права собственности АО «Малаб Инвест», отсутствует возможность выделения помещений в Объекте № 1 для передачи в собственность Администрации в натуральном выражении отдельным функциональным блоком.

Помещения площадью 46 453 кв.м. (135 000 – 88 547) подлежат передачи в собственность Инвестора и привлеченным им Соинвесторам.

Задолженность Инвестора перед Администрацией в Объекте № 1 составляет: 55594, 9 кв.м по площади нежилых помещений и 8 600,98 кв.м по площади подземной автостоянки.

В соответствии с представленным истцом отчетом об оценке от 19.07.2016 № 375-11/2016 задолженность Инвестора перед Администрацией в денежном эквиваленте

составляет 3 884 431 272,14 руб. (с учетом НДС), а именно:

- 3 731 479 038,96 руб. (с учетом НДС) по площади нежилых помещений;

- 152 952 233,18 руб. ( с учетом НДС по площади подземной автостоянки.

Таким образом, принимая во внимание задолженность Инвестора перед Администрацией по площади уже построенного и введенного в эксплуатацию Объекта № 1, включение в Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта пункта о компенсации в денежном выражении доли города обусловлено невозможностью фактического распределения площади построенного объекта между Сторонами в установленных Инвестиционным контрактом долях.

В соответствии с пунктом 4 ст. 252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Таким образом, в виду невозможности раздела и передачи Правительству г. Москвы 55 594,9 кв.м по площади нежилых помещений и 8 600,98 кв.м по площади подземной автостоянки, в Акте о результатах частичной реализации инвестиционного проекта устанавливается обязанность Инвестора, выраженная в компенсации задолженности за указанные площади в размере её рыночной стоимости, а именно 3 884 431 272,14 руб. (с учетом НДС).

Поскольку Инвестиционный контракт исполнен сторонами в части, Правительство Москвы вправе обратиться к Инвестору с проектом Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1089-

ПП «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов», в редакции постановления Правительства Москвы от 04.06.2014 № 305-ПП полномочиями по подготовке и направлению проектов актов о результатах реализации инвестиционных проектов наделен Департамент городского имущества города Москвы.

В целях соблюдения досудебного порядка Департаментом городского имущества города Москвы оформленный в одностороннем порядке Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта был направлен на подписание в адрес Инвестора письмом от 18.06.2018 № ДГИ-И-47494/18. Между тем, Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта Инвестором не подписан, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Из встречного искового заявления следует, что согласно п.п. 4.3.1. – 4.3.2 Инвестиционного контракта подписанию Акта о результатах реализации инвестиционного проекта предшествует завершение расчетов между Сторонами. П.5.3.1. Инвестиционного контракта (в редакции Дополнительного соглашения от 25.03.2009 г.) установлено, что на основании заключения Контрольно-ревизионного управления Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы от 21.11.2007 г. №165 объем понесенных инвестором затрат составляет 184 396 000 (сто восемьдесят четыре миллиона триста девяносто шесть тысяч) рублей, в том числе: вынос высоковольтных линий ВЛ 110,220 кВ из зоны застройки Объекта – 43 649 000 (сорок три миллиона шестьсот сорок девять тысяч) рублей, прокладка питающих кабельных линий 10 кВ по объектам Инвестиционного контракта – 140.747 рублей. Таким образом, по размерам площади у сторон спор отсутствует.

Согласно п. 5.2.14 Инвестиционного контракта (в редакции Дополнительного соглашения от 25.03.2009 г.) Инвестор обязуется осуществить работы по оснащению помещений культуры и спорта культурно-спортивного и общественно-делового центра на территории Парка 850-летия Москвы в районе пересечения улиц Братиславской и Поречной, относящихся к доле города, инженерными коммуникациями, электрическими сетями, сантехническим оборудованием в соответствии с заключением Мосгосэкспертизы от 03.12.2007 №МГЭ-9/2946. Стоимость указанных работ составила 117 531 638,05 рублей (сто семнадцать миллионов пятьсот тридцать одна тысяча шестьсот тридцать восемь рублей 05 копеек), что подтверждается представленными в материалы дела справками об объемах и стоимости работ, справки КС-2, КС-3.

Согласно п.5.3.3. Инвестиционного контракта затраты Инвестора, указанные в п.5.2.14 и 5.3.1 Инвестиционного контракта, подлежат компенсации по окончании строительства объектов и ввода их в эксплуатацию путем уточнения окончательного распределения долей по общей нежилой площади, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. объектов, за исключением помещений киноконцертной, театральной, досуговой и спортивной деятельности, подлежащих передаче в собственность города Москвы.

Таким образом, согласно встречному иску общий размер затрат Инвестора, подлежащий компенсации Администрацией Инвестору путем уточнения окончательного распределения долей в денежном эквиваленте, составляет 301 881 364,29 рублей (Триста один миллион восемьсот восемьдесят одна тысяча триста шестьдесят четыре рубля 29 копеек), в том числе НДС.

Исходя из условий контракта без учета положений п.5.2.14 и 5.3.1. и 5.3.3. Контракта, но с учетом оформленного Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по Объекту №2 от 23.03.2014 г., распределение площади нежилых помещений и подземной автостоянки в Объекте №1 осуществляется следующим образом:

Администрации:

- по площади нежилых помещений - 55 594,90 кв.м.,

в том числе помещения для осуществления театральной, досуговой и спортивной деятельности площадью (39 007,08 кв.м.);

- по площади подземной автостоянки - 8 600,98 кв.м..

Инвестору:

- по площади нежилых помещений - 42 463,56 кв.м.,

- по площади подземной автостоянки - 28 340,56 кв.м.

в том числе площади общего пользования-автостоянок, а также 100% площади помещений сервисных служб, согласно МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых

автомобилей» площадью (1 461,22 кв.м)

С учетом требования Истца о взыскании с Ответчика рыночной стоимости доли Истца, а также на основании п.5.3.3 Инвестиционного контракта с целью уточнения окончательного распределения долей исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. объектов, Инвестором на основании Заключения специалиста определена рыночная стоимость 1 (одного) квадратного метра из доли Администрации (без учета п.5.2.14, 5.3.1, 5.3.3.

Контракта), которая составила:

Надземная часть - 16 243,82 руб. (шестнадцать тысяч двести сорок три рубля 82 копейки) за 1 кв.м. Общая стоимость надземной части площадью 55 594,90 кв. составила 903073584,92 руб., включая НДС.

Подземная часть – 11 145,97 руб. (одиннадцать тысяч сто сорок пять тысяч рублей 97 копеек) за 1 кв.м. Общая стоимость машиномест площадью 8 600,98 кв.м. составила 95866250,00 руб., включая НДС.

Итого общая рыночная стоимости доли Администрации (включая надземную и подземную часть) без учета положений п.5.2.14., 5.3.1. и 5.3.3. Контракта в денежном выражении составляет 998 939 834,92 руб. (девятьсот девяносто восемь миллионов девятьсот тридцать девять тысяч восемьсот тридцать четыре рубля 92 копейки), включая НДС.

Согласно п.5.3.3. Инвестиционного контракта уточнение окончательного распределения долей осуществляется на основании рыночной стоимости 1 кв.м. Исходя из условий контракта с учетом положений п.5.2.14, 5.3.1., 5.3.3. Контракта и оформленного Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по Объекту №2 от 23.03.2014 г., окончательное распределение площади нежилых помещений и подземной автостоянки в Объекте №1 осуществляется следующим образом:

Администрации:

- по площади нежилых помещений - 38 794,12 кв.м.,

в том числе помещения для осуществления театральной, досуговой и

спортивной деятельности площадью (38 794,12 кв.м.);

- по площади подземной автостоянки - 6 001,76 кв.м..

Инвестору:

- по площади нежилых помещений - 59 264,34 кв.м.,

- по площади подземной автостоянки - 30 939,78 кв.м.

в том числе площади общего пользования-автостоянок, а также 100% площади

помещений сервисных служб, согласно МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых

автомобилей» площадью (1 461,22 кв.м).

С учетом отсутствия возможности выделения помещений в Объекте №1 для передачи в собственность Администрации в натуральном выражении отдельным функциональным блоком (исходя из доли Администрации, рассчитанной с учетом п. п.5.2.14., 5.3.1. и 5.3.3. Контракта), помещения общей площадью 44 795,88 кв.м. (в том числе по надземной части 38 794,12 кв.м., подземной части 6 001,76 кв.м.) подлежат передаче в собственность Инвестора (привлеченных им соинвесторов).

В соответствии с проведенной оценкой (Заключение специалиста), стоимость нежилых помещений из доли Администрации общей площадью 44 795,88 кв.м. составила 697 060 139,25 руб. (шестьсот девяносто семь миллионов шестьдесят тысяч сто тридцать девять рублей 25 копеек), включая НДС, в том числе:

- по площади нежилых помещений – 630 164 702,34 руб., в том числе НДС;

- по площади подземной автостоянки – 66 895 436,91 руб., в том числе НДС.

Исходя из заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спор сторон по существу заключается в определении рыночной стоимости объектов и объемов понесенных Инвестором затрат.

В целях установления рыночной стоимости объектов и объемов понесенных затрат определением от 13 марта 2019г. судом первой инстанции удовлетворено ходатайство ответчика, назначено проведение экспертизы по делу, проведение судебной экспертизы поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз»,адрес: 105064, <...>, офисный центр "Деловой" (ОГРН: <***>, ИНН: <***> КПП: 772101001), тел. <***>, e-mail: info@lab-sud.ru, следующему эксперту: ФИО4. На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость 55594,9 кв.м по площади нежилых помещений и 8 600,98 кв.м по площади подземной автостоянки в культурно-спортивном и общественно-деловом центре на территории Парка 850-летия Москвы по адресу: <...> (строительный адрес: г. Москва, ЮВАО, район Марьино, ул. Братиславская, пересечение с ул. Поречная)?

2) Определить на дату проведения экспертизы рыночную стоимость 55 594,92 кв.м нежилой площади, в том числе 39 032,67 кв.м помещений центра для осуществления киноконцертной, театральной, досуговой и спортивной деятельности (из них 20 092,29 кв.м помещений БКТ, 12 203,81 кв.м мест общего пользования, 210,17 кв.м помещений инженерного назначения и 6 526,4 кв.м эксплуатируемой кровли) в объекте инвестиционной деятельности общей площадью 135 000 кв.м, расположенном по адресу: <...>, с указанием стоимости 1 кв. м. с учетом НДС.

3) Определить на дату проведения экспертизы рыночную стоимость 8 600,98 кв.м площадей гаража-стоянки (исходя из общей площади гаража-стоянки 35 480,32 кв.м) в объекте инвестиционной деятельности общей площадью 135 000 кв.м, расположенном по адресу: <...>, с указанием стоимости 1 кв. м. с учетом НДС.

4) Определить в ценах на дату проведения экспертизы стоимость работ по оснащению помещений культуры и спорта культурно-спортивного и общественно- делового центра на территории Парка 850-летия Москвы в районе пересечения улиц Братиславской и Поречной инженерными коммуникациями, электрическими сетями, сантехническим оборудованием, стоимость которых была определена в заключении Мосгосэкспертизы от 03.12.2007 №МГЭ-9/2946, с учетом НДС.

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к следующим выводам:

По первому вопросу: Рыночная стоимость 55594,9 кв.м по площади нежилых помещений и8 600,98 л по площади подземной автостоянки в культурно-спортивном и общественно-деловом центре на территории Парка 850-летия Москвы по адресу: г. Москва, ул. речная, д. 10 (строительный адрес: г. Москва, ЮВАО, район Марьино, ул. Братиславская. пересечение с ул. Поречная) с учётом округления и НДС на дату введения экспертизы (25 декабря 2018 г.) составляет: 1 579 952 500 (Один миллиард пятьсот семьдесят девять миллионов девятьсот пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей.

По второму вопросу: Рыночная стоимость 55 594,92 кв.м нежилой площади, в том числе 39 032,67 кв.м помещений центра для осуществления киноконцертной, театральной, досуговой и спортивной деятельности (из ни- 20 092,29 кв.м помещений БКТ, 12 203, 81 кв.м мест общего пользования, 210,17 кв.м помещений инженерного назначения и 6526,4 кв.м эксплуатируемой кровли) в объекте инвестиционной деятельности общей площадью 135 000 кв.м, расположенном по адресу: <...>, с указанием стоимости 1 кв. м. с учетом НДС на дату проведения экспертизы (25 декабря 2018 г.) составляет:

Общая стоимость (руб). Стоимость 1 кв.м (руб).

1 367 912 500 руб. 24 605 руб.

По третьему вопросу: Рыночная стоимость 8 600,98 кв.м площадей гаража- стоянки (исходя из общей площади гаража-стоянки 35 480,32кв.м. в объекте инвестиционной деятельности общей площадью 135 000 кв.м, расположенном по адресу: <...>, с указанием стоимости 1 кв.м. с учетом НДС на дату проведения экспертизы (25 декабря 2018 г.) составляет:

Общая стоимость (руб). Стоимость 1 кв.м (руб).

212 040 000 руб. 24 653 руб.

По четвертому вопросу: Стоимость работ по оснащению помещений культуры и спорта культурно-спортивного и общественно делового центра на территории Парка 850-летия Москвы в районе пересечения улиц Братиславской и Поречной инженерными коммуникациями, электрическими сетями, сантехническим оборудованием, стоимость которых была определена в заключении Мосгосэкспертизы от 03.12.2007 №МГЭ-9/2946, с учетом НДС на дату проведения экспертизы (25 декабря 2018 г.) составляет: 119 106 562 (сто девятнадцать миллионов сто шесть тысяч пятьсот шестьдесят два) рубля РФ.

Ответчиком по встречному исковому заявлению в порядке ст. 49 АПК РФ уточнены исковые требования, исходя из полученных результатов судебной экспертизы, а также исходя из увеличения стоимости 1 кв.м.

Протокольным определением от 07.02.2019 г. судом принято уточненное встречное исковое заявление с учетом требований ст. 49 АПК РФ, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Правительство г. Москвы в ходе судебного заседания 17.02.2019 г. заявил о назначении повторной судебной экспертизы, представил экспертную организацию, а именно: ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ», пояснив, что не согласен с представленным экспертным заключением, считает, что имеется противоречие доказательств в материалах дела, разница в 50% между представленным внесудебным отчетом об оценке истцом и представленным экспертным заключением. Однако судом первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы по делу. Суд первой инстанции не усмотрел необходимости в проведении повторной судебной экспертизы, поскольку противоречий в выводах эксперта нет, а равно и нет сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Суд апелляционной инстанции оценивает экспертное заключение на основании статьи 71 АПК РФ наряду с другими доказательствами по делу, в т.ч. и заключениями, представленными и истцом и ответчиком, и приходит к выводу о том, что указанное заключение не соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поэтому оснований для признания его надлежащим доказательством не имеется.

Заключение судебной оценочной экспертизы от 30.01.2019 № 093-ОЭ, подготовленного ООО «Лаборатория Независимых Экспертиз», не соответствует положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости нежилых помещений площадью 55 594,9 кв. м отсутствует корректировка, учитывающая различие в расположении объекта исследования и объектов-аналогов № 2-5 по административным округам (стр. 48 Заключения),что нельзя признать обоснованным.

Объект исследования, как и объект-аналог № 1, территориально расположен в Юго-Восточном административном округе города Москвы, а объекты-аналоги № 2-5 расположены в отличных от объекта исследования административных округах города Москвы. Следовательно, объекты-аналоги № 2-5 нельзя признать сопоставимыми с объектом исследования по местоположению. При этом в заключении не учтено, что стоимость аналогичных объектов недвижимости в зависимости от округа расположения различна.

На стр. 52-53 Заключенияв описании корректировки на местоположение указано, что все объекты-аналоги сопоставимы по данному фактору, корректировка не требуется. Необходимо отметить, что такие элементы сравнения, как удаленность объектов от центра города, близость к остановкам общественного транспорта и расположение в различных административных округах города Москвы являются различными факторами и делать вывод о сопоставимости объектов-аналогов объекту исследования по местоположению лишь по сопоставимости удаления от центра города и близости к остановкам общественного транспорта некорректно.

Кроме того, в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости нежилых помещений площадью 55 594,9 кв. м отсутствует корректировка, учитывающая различие в удаленности объекта исследования и объектов-аналогов № 1 и 3 от МКАД. При этом объект исследования и объекты-аналоги № 1 и 3 по данному фактору отличаются, объекты-аналоги №1 и 3 расположены за МКАД, в то время как исследуемый объект расположен между ЧТК и МКАД. Таким образом, Эксперт необоснованно не применял корректировку на местоположение для всех объектов-аналогов, что приводит к искажению рыночной стоимости объекта исследования.

Аналогичное нарушение допущено на стр. 49 Заключенияв рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости гаража-стоянки площадью 35 480,32 кв. м. в части отсутствия корректировки наместоположение к объектам-аналогам № 1 и 6, расположенным за МКАД.

Нарушено требование п. 5 ФСО № 3 о том, что «...информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В рамках сравнительного подхода на стр. 48-49 Заключения не указана дата предложения объектов-аналогов. В описании корректировки на стр. 50 Заключенияуказано, что «...все объекты-аналоги сопоставимы по данному признаку. Корректировка не применялась...».

Копии интернет-страниц объектов-аналогов также не содержат информацию о дате предложения указанных аналогов (стр. 38-47 Заключения).В связи с этим, отсутствует возможность проверки соответствия аналогов требованиям об использовании информации не позднее даты оценки и необходимости внесения корректировок, учитывающих разницу во времени между датой предложения и датой оценки.

Нарушено требование п. 5 ФСО № 3 о том, что «...содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов...».

Таким образом, нарушены требования п. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Данные нарушения привели к необоснованному расчету рыночной стоимости нежилых помещений обшей площадью 55 594,9 кв. м и 8 600,98 кв. м площадей гаража-стоянки, расположенных по адресу: <...>, которые определены в заключении эксперта (24 605 руб. за 1 кв.м. нежилых помещений и 24 653 руб. площади гаража-стоянки).

При этом в соответствии с Отчетом об оценке от 19.07.2016 № 375-11/2016, представленным Правительством Москвы, задолженность Инвестора перед Администрации в денежном эквиваленте составляет 3 884 431 272,14 руб. (с учетом НДС), а именно:

- 3 731 479 038,96руб. (с учетом НДС) по площади нежилых помещений;

-152 952 233,18руб. (сучетом НДС по площади подземной автостоянки.

В то же время Ответчиком была также проведена оценка рыночной стоимости доли Администрации, которая определена в размере 998 939 834,92 руб. (с учетом НДС),а именно: 903 073 584,92 руб. (с учетом НДС) по площади нежилых помещений;

-95 866 250,00 руб. ( с учетом НДС по площади подземной автостоянки.

По результатам судебной экспертизы задолженность Инвестора перед Администрацией в денежном эквиваленте определена в размере 1 579 952 500 руб. (с учетом округления и НДС),а именно:

- 1 367 912 500руб. (с учетом НДС) по площади нежилых помещений;
-212 040 000 руб. ( с учетом НДС) по площади подземной автостоянки.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оценка объекта исследования в рамках судебной экспертизы не может считаться объективной, поскольку достоверно и в полной мере не учитывается специфика объекта исследования, а именно торговое назначение. Кроме того, спорная нежилая площадь, а также площадь подземной автостоянки расположены в здании культурно-оздоровительного и общественно-делового центра. Торговые центры и комплексы, торгово-развлекательные центры - это крупные объекты доходной недвижимости, представляющие собой группу торговых и коммерческих точек, размещенных в одном здании, с внушительными площадями общего пользования. Такой вид недвижимости приносит прибыль от арендных платежей и в виде наценки при торговом обороте. Учитывая данные обстоятельства, рыночная стоимость объекта исследования в заключении занижена.

С учетом отклонения экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства суд апелляционной инстанции приходит к выводу о надлежащем и бесспорном доказательстве – отчете об оценке от 19.07.2016 № 375-11/2016, который представлен Правительством г. Москвы и в установленном порядке ответчиком не был оспорен.

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»).

На основании ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ), проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласнопостановлению Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1089-ПП «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов» в редакции постановления Правительства Москвы от 04.06.2014 № 305-ПП, оформление имущественных прав города Москвы в рамках реализации инвестиционных проектов осуществляет Департамент городского имущества города Москвы.

На основании положений Инвестиционного контракта, а также в соответствии с действующим законодательством в области оценки по заказу Департамента городского имущества города Москвы проведены мероприятия по оценке рыночной стоимости доли, подлежащей передачи Администрации, порученные ООО «Центр оценки» Аверс.

В соответствии с Отчетом об оценке от 19.07.2016 № 375-11/2016 задолженность Инвестора перед Администрацией в денежном эквиваленте составляет 3 884 431 272,14 руб. (с учетом НДС), а именно:

-3 731 479 038,96руб. (с учетом НДС) по площади нежилых помещений;

-152 952 233,18 руб. ( с учетом НДС по площади подземной автостоянки.

На основании п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Более того, Некоммерческим партнерством СРО «Деловой союз оценщиков» дано положительное экспертное заключение от 28.09.2016 № 6230, подтверждающее стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в Отчете об оценке от 19.07.2016 № 375-11/2016.

В соответствии с указанным заключением, Отчет признается как соответствующий статье 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ по следующим причинам:

1. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об
оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков».

2. Методические основы оценки рыночной стоимости объектов имущества
изложены в достаточном объеме. Замечаний по обоснованию, применению методов и
произведенным расчетам нет.

3. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный Оценщиком, соответствует
выбранным и обоснованным Оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный Экспертом на основании данных, имеющихся в Отчете об оценке, примененных Оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную Оценщиком в Отчете об оценке.

Таким образом, Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), «Оценка недвижимости» (ФСО №7).

Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в Отчете об оценке от 19.07.2016 № 375-11/2016, считается подтвержденной.

Таким образом, стоимость доли Администрации определена в соответствии с действующим законодательством. Данная позиция также подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.10.2016 по делу № А40-153650/15, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.06.2016 по делу № А40-57923/15, Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 15.11.2016 по делу № А40-54124/16, Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.04.2016 по делу №А40-195545/15, Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2016 по делу № А40-84002/16). В делах со схожими фактическими обстоятельствами суды пришли к выводу, что в случае технической невозможности распределения площадей в объекте инвестиционной деятельности в соответствии с установленными инвестиционным контрактом долями, включение в Акт условия о компенсации одной из Сторон Контракта возникшей задолженности в денежном выражении на основании отчета независимого оценщика,является правомерным и не противоречит нормам действующего законодательства.

Пунктом 4 ст. 252 ГК РФ установлено, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его долев праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Принимая во внимание задолженность Инвестора перед Администрацией в объекте инвестиционной деятельности, включение в Акт пункта о денежной компенсации обоснованно и полностью соответствует как нормам гражданского законодательства, так и условиям контракта, а также является надлежащим способом защиты нарушенного права публично-правового образования.

Таким образом, в виду невозможности раздела и передачи 55 594,9 кв.м по площади нежилых помещений и 8 600,98 кв.м по площади подземной автостоянки, в Акте о результатах частичной реализации инвестиционного проекта устанавливается обязанность Инвестора, выраженная в компенсации задолженности за указанные площади в размере её рыночной стоимости, а именно 3 884 431 272,14 руб. (с учетом НДС).

В свою очередь, со стороны Инвестора небыло представлено доказательств несоответствия Отчета об оценке от 19.07.2016 № 375-11/2016, выполненного по заказу Департамента, требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также Федеральными стандартами оценки.

Удовлетворяя исковые требования Правительства г. Москвы, апелляционный суд руководствовался положениями статей 6, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает сторона спора, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу. Согласно разъяснениям, содержащимся абзаце 3 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено,

может требовать полного возмещения убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются

расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также недополученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 393 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, иными

правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска.

Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

Принимая во внимание задолженность Инвестора перед Администрацией по площади уже построенного и введенного в эксплуатацию Объекта № 1, включение в Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта пункта о компенсации в денежном выражении доли города обусловлено невозможностью фактического распределения площади построенного объекта между Сторонами в установленных Инвестиционным контрактом долях.

Поскольку Инвестиционный контракт исполнен сторонами в части строительства Объекта № 1в установленном законом и условиями порядке, Правительство Москвы обратилось к Инвестору с требованиями об обязании подписать Акт о результатах частичнойреализации инвестиционного проекта в отношении Объекта № 1.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в виду невозможности раздела и передачи 55 594,9 кв.м по площади нежилых помещений и 8 600,98 кв.м по площади подземной автостоянки, в Акте о результатах частичной реализации инвестиционного проекта устанавливается обязанность Инвестора, выраженная в компенсации задолженности за указанные площади в размере её рыночной стоимости, а именно 3 884 431 272,14 руб. (с учетом НДС).

Поскольку Инвестиционный контракт исполнен сторонами в части строительства Объекта № 1 в установленном законом и условиями порядке, Правительство Москвы обратилось к Инвестору с требованиями об обязании подписать Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в отношении Объекта № 1.

Суд первой инстанции указал, что согласно п. 5.3.3. Инвестиционного контракта затраты Инвестора, указанные в п.п. 5.2.14 и 5.3.1 Инвестиционного контракта, подлежат компенсации по окончании строительства объектов и ввода их в эксплуатацию путем уточнения окончательного распределения долей по общей нежилой площади, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. объектов, за исключением помещений киноконцертной, театральной, досуговой и спортивной деятельности, подлежащих передаче в собственности города Москвы, с выпуском префектурой ЮВАО соответствующего целевого распорядительного документа Правительства Москвы. Суд первой инстанции отмечает, что акт о результатах реализации инвестиционного проекта - это окончательное распределение площадей, таким образом, затраты понесенные Инвестором при реализации инвестиционного контракта подлежат включению.

С данным выводом суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не может согласиться исходя из следующего.

Правительство Москвы обратилось к Инвестору с требованием об обязании подписать Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта исключительно в отношении Объекта № 1, а не с итоговым актом о результатах реализации всего инвестиционного проекта. Как указано в п. 9 Акта в редакции Правительства Москвы, считаются выполненными в полном объеме все условия обязательства сторон по контракту лишь в отношении Объекта № 1.

Следовательно, судом первой инстанции необоснованно указано о том, что необходимо учитывать предусмотренные условиями Инвестиционного контракта понесенные Инвестором затраты, поскольку действие инвестиционного контракта по итогам подписания Акта не прекращается, равно как и все условия и обязательства по Инвестиционному контракту в целом не считаются выполненными в полном объеме.

Как указал суд первой инстанции, согласно п. 5.3.3. Инвестиционного контракта затраты Инвестора, указанные в п.5.2.14 и 5.3.1 Инвестиционного контракта, подлежат компенсации по окончании строительства объектов и ввода их в эксплуатацию путем уточнения окончательного распределения долей по общей нежилой площади, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. объектов, за исключением помещений киноконцертной, театральной, досуговой и спортивной деятельности, подлежащих передаче в собственности города Москвы, с выпуском префектурой ЮВАО соответствующего целевого распорядительного документа Правительства Москвы.

В Акте в редакции Инвестора, утвержденной судом первой инстанции, включен пункт о компенсации Администрацией понесенных Инвестором затрат.

Суд первой инстанции не учел положения постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 № 433-ПП «Об утверждении порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесенных инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов». Порядок возмещения затрат, понесенных инвесторами при реализации инвестиционных контрактов, является заявительным порядком,который урегулирован вышеуказанным нормативным правовым актом. Данный порядок применяется в целях подготовки и принятия решений по вопросам возмещения затрат инвесторов, понесенных при исполнении обязательств но инвестиционным контрактам (договорам), заключенным с Правительством Москвы и (или) иными уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы.

Рассмотрение вопроса о возмещении инвестору затрат за счет средств бюджета города Москвы осуществляется после принятия Градостроительно-земельной комиссией города Москвы решений либо при подготовке к принятию Градостроительно-земельной комиссией города Москвы таких решений на основании заявления инвестора, направляемого в Департамент экономической политики и развития города Москвы. Таким образом, Департамент экономической политики и развития города Москвы является уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесенных инвесторами в процессе реализации инвестиционных проектов. При этом Инвестор с соответствующим заявлением в Департамент экономической политики и развития города Москвы не обращался.

Предметом рассматриваемого спора является понуждение стороны к подписанию документа, оформляющего имущественные права сторон по результатам реализации инвестиционного проекта в части строительства Объекта № 1.

Фактически включение компенсации понесенных Инвестором затрат в текст Акта является самостоятельным требованием, которое подлежит рассмотрению в отдельном исковом порядке, а не путем зачета, совершенного в акте реализации инвестиционного контракта.

Кроме того, порядок возмещения затрат, понесенных инвесторами при реализации инвестиционных контрактов, который урегулирован вышеуказанным нормативным правовым актом, данный порядок Инвестором соблюден не был. Таким образом, истцом фактически не заявлен отказ в компенсации, что свидетельствует об отсутствии нарушенных прав ответчика.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что задолженность Инвестора перед Администрации в денежном эквиваленте составляет 3 884 431 272,14 руб. (с учетом НДС), а именно: 3 731 479 038,96руб. (с учетом НДС) по площади нежилых помещений; 152 952 233,18 руб. ( с учетом НДС по площади подземной автостоянки.

С учетом изложенного, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречных требований следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2019 по делу № А40-187448/18 отменить. Первоначальные исковые требования удовлетворить. об обязании КОО «МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту от 15.09.2004г.№ 12-027940-5401-0004-00001-04 в редакции согласно просительной части искового заявления, а именно:

Акт

о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно

Инвестиционному контракту от 15.09.2004 Л» В04-00603 (реестровый

№ 12-027940-5401-0004-00001-04), в редакции дополнительных

соглашений от 26.12.2006, от 25.03.2009, от 25.02.2010, от 23.01.2012 № 4,

от 25.06.2013 № 5, в части строительства культурно-спортивного и

общественно-делового центра на территории Парка 850-летия Москвы

по адресу: ул. Поречная, д. 10 (строительный адрес: Москва, ЮВАО,

район Марьино, ул. Братиславская, пересечение с ул. Поречная)

г. Москва

Настоящий Акт составлен Сторонами по Инвестиционному контракту от 15.09.2004 № В04-00603 (реестровый № 12-027940-5401-0004-00001-04), в редакции дополнительных соглашений от 26.12.2006, от 25.03.2009, от 25.02.2010, от 23.01.2012 № 4, от 25.06.2013 № 5, (далее по тексту -Контракт) о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части строительства культурно-спортивного и общественно-делового центра на территории Парка 850-летия Москвы по адресу: ул. Поречная, д.10 (строительный адрес: Москва, ЮВАО, район Марьино, ул. Братиславская, пересечение с ул. Поречная).

Стороны (участники) по Контракту:

-Правительство Москвы, именуемое в дальнейшем «Администрация», в лице заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений ФИО5, действующего на основании распоряжения Мэра Москвы от 14.01.2011 № 1-РМ «О предоставлении права подписания от имени Правительства Москвы договоров, дополнительных соглашений к инвестиционным контрактам и актов о результатах реализации инвестиционных проектов» (в редакции распоряжения Мэра Москвы от 03.10.2013 № 784-РМ), решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 17.05.2018 г. (протокол № 11);

-Компания с ограниченной ответственностью «МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД», именуемое в дальнейшем «Инвестор», в лице Председателя Совета директоров ФИО6, действующего на основании доверенности.

Согласно настоящему Акту Стороны подтверждают нижеследующее:

1. Во исполнение условий Контракта Инвестор произвел работы
по финансированию и строительству культурно-спортивного и общественно-
делового центра на территории Парка 850-летия Москвы по строительному
адресу: Москва, ЮВАО, район Марьино, ул. Братиславская, пересечение с
ул. Поречная (далее по тексту - Объект ЛЬ 1).

2. Объект № 1 принят в эксплуатацию разрешением
Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 28.11.2014
№ RU77155000-006098. Объекту присвоен адрес: Москва, ул. Поречная, д.Ю.

3.В рамках Контракта также осуществлено строительство офисно-делового центра с торговыми помещениями и апартаментами по адресу: ул. Братиславская, д.6 (далее по тексту - Объект № 2). Результаты реализации Контракта в части Объекта JVb 2 оформлены Актом о результатах частичной реализации от 26.03.2014.

4.Согласно материалам технической инвентаризации Объект № 1 характеризуется следующими показателями:

Общая площадь, в т.ч.: 135000 кв.м

Площадь нежилых помещений, включая помещения

общего пользования и инженерного назначения,

98058,46 кв.м

предусмотренные для обслуживания нежилых

помещений, в т.ч.

помещения для осуществления театральной,

досуговой и спортивной деятельности, включая

предусмотренные для их обслуживания помещения

общего пользования и инженерного назначения -

39007,08 кв.м

Площадь подземной автостоянки, включая помещения

35480.32 кв.м

общего пользования и инженерного назначения

автостоянки

Площадь помещений общего пользования и инженерного

- 1461,22 кв.м

назначения объекта в целом

5. Условиями Контракта (п.3.1) установлено следующее распределение общей площади Объектов № 1 и № 2:

по общей площади нежилых помещений:

-40% - в собственность города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы, включая 100% помещений от общей площади помещений центра для осуществления киноконцертной, театральной, досуговой и спортивной деятельности;

-60%, в том числе 100% общей площади Объекта № 2 - в собственность Инвестора;

по машино-местам и площади оощего пользования автостоянки:

-20% - в собственность города Москвы в лице Департамента

городского имущества города Москвы;

-80% машино-мест и площади общего пользования автостоянок, а

также 100% площади помещений сервисных служб, согласно МГСН 5.01-01

«Стоянки легковых автомобилей», в том числе 100% общей площади

автостоянки Объекта № 2 - в собственность Инвестора.

Исходя из условий контракта и с учетом оформленного Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по Объекту № 2 от 26.03.2014 распределение площади нежилых помещений и подземной автостоянки в Объекте № 1 осуществляется следующим образом:

Администрации:

- по площади нежилых помещений - 55594,9 кв.м,

в том числе помещения для осуществления театральной, досуговой и спортивной деятельности площадью (39007,08 кв.м);

-по площади подземной автостоянки - 8600,98 кв.м. Инвестору:

-по площади нежилых помещений - 42463,56 кв.м;

-по площади подземной автостоянки - 26879,34 кв.м.

6.На часть помещений общей площадью 88547 кв.м в Объекте № 1 зарегистрированы права собственности АО «Малаб Инвест» (записи в ЕГРП: от 29.12.2014 № 77-77-12/070/2014-705, от 16.01.2015 № 77-77/012-12/077/2014-206/1, № 77-77/012-12/077/2014-207/1, № 77-77/012-12/077/2014-208/1, № 77-77/012-12/077/2014-209/1, № 77-77/012-12/077/2014-210/1, № 77-77/012-12/077/2014-211/1).

7.С учетом пп. 5 и 6 настоящего Акта и отсутствия возможности выделения помещений в Объекте № 1 для передачи в собственность Администрации в натуральном выражении отдельным функциональным блоком, помещения площадью 46453 кв.м (135000 - 88547) подлежат передаче в собственность Инвестора и привлеченных им соинвесторов.

Задолженность Инвестора перед Администрацией в Объекте № 1 составляет: 55594,9 кв.м - по площади нежилых помещений и 8600,98 кв.м -по площади подземной автостоянки.

В соответствии с проведенной оценкой (Отчет об оценке от 19.07.2016 №375-11/2016) задолженность Инвестора перед Администрацией в денежном эквиваленте составляет 3 884 431 272,14 рублей (с учетом НДС), а именно:

-по площади нежилых помещений - 3 731 479 038,96 рублей (с НДС);

-по площади подземной автостоянки - 152 952 233,18 рублей (с НДС). Инвестор обязуется перечислить указанные денежные средства (без

НДС) в течение 10 календарных дней с момента учетной регистрации настоящего Акта в бюджет города Москвы по следующим реквизитам:

Получатель - Управление Федерального Казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН-<***>

КПП-770301001

ОКТМО - 45 390 000

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО

БИК - 044525000 ' Расчетный счет-40101810045250010041

КБК - 07111705020028002180 «Доходы от реализации инвестиционных контрактов».

НДС исчисляется инвестором самостоятельно и перечисляется через налоговый орган по месту регистрации плательщика в Федеральный бюджет.

8. Все построенные или реконструированные в рамках Контракта Объекты инженерно-коммунального назначения передаются в собственность города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы», а именно:

Водопровод:
тр.ВЧШГ d=300	941,75 п.м
rp.d325x6 ст. с ЦПП	30,4 п.м
в т.ч. камеры	34,9 п.м
в ст. футляре	91,7 п.м
Канализация:
тр. ПЭ100 d=315x18,7мм ПЭ 100	407,33 п.м
тр. ВЧШГ с ЦПП-Я-200х6000	703,9 п.м
ст. футляр d530x7 с усиленной изоляцией	661,9 п.м
Ливневая канализация:
тр. «Прагма» d455/400	629,5 п.м
Тепловая сеть:
2d273/426 ППУ	228,64 п.м
из них в ст. футляре d2000	34,0 п.м
в мон.прох канате	21,92 п.м
Спутники: 2d89/l 60 ППУ	10,94 п.м
Водовыпуск: d600 ж/б	25,76 п.м
d400 ж/б	32,86 п.м
dl50a/u	25,76
Телефон:
2-х отв. Тел. Канализация	172,3 п.м
колодцы	5 шт.
Наружное освещение:
кабель ВБШвх	777,75 п.м

9. После выполнения Инвестором пункта 7 настоящего Акта все
условия и обязательства Сторон по Контракту в части распределения
площадей Объекта № 1 будут считаться выполненными в полном объеме.

10.Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора с третьими лицами.

11. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами, является основанием для оформления имущественных прав (после исполнения Инвестором обязательств по п.7 настоящего Акта).

12. Акт составлен в 4-х экземплярах, имеющих равную юридическую
силу: по одному для каждой Стороны, один - для Департамента городского
имущества города Москвы и один - для Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, и подлежит учетной регистрации в установленном порядке.

Взыскать с КОО «МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД в пользу Правительства Москвы денежные средства в размере 3 884 431 272,14 руб.

В удовлетворении встречных требований отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья И.А. Титова

Судьи В.Я. Гончаров

А.Л. Фриев