Гражданский кодекс часть 1

по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированное ортопедическое предприятие «Супер-М» (ООО «СОП «Супер-М»), общества с ограниченной ответственностью «Компания «Спектр» (ООО «Компания «Спектр») к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договора купли-продажи нежилых помещений и об определении условий договора,

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированное ортопедическое предприятие «Супер-М» (далее – ООО «СОП «Супер-М») обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы с иском, с учетом изменения исковых требований принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 679,6 кв. м (подвал: пом. I комн. 1; этаж 1: пом. I комн. 1-15, А, В, пом. III комн. 1, Г, Г1, пом. V комн. 1, Б, в; этаж 2: пом. I комн. 1-34, А, Б, В, Г) в здании по адресу: <...>, и об определении условий договора, в т.ч. установлении покупной цены равной 29 323 000 руб. без НДС, с рассрочкой на 2 год, с установлением периодичного (ежеквартального) платежа равным 3 665 375 руб. без НДС.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 сентября 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2016 года решение Арбитражного суда города Москвы от 28 сентября 2015 года изменено в части размера покупной цены, которая установлена равной 116 684 000 руб. без НДС, и в части размера периодичного платежа, который установлен равным 14 585 500 руб. без НДС.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2021 года постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2016 года по делу № А40-19210/2014 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

31.08.2021 от ООО «Компания «Спектр» поступило ходатайство о вступлении его к участию в деле в качестве соистца с требованием обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «Компания «Спектр» договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 99,9 кв. м (комн. 1-5 пом. II этажа 1) в здании по адресу: <...>.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2021 года осуществлен переход к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; к участию в деле в качестве соистца привлечено ООО «Компания «Спектр».

В ходе судебного разбирательства истцами было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым они просят обязать ответчика заключить с истцами договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 779,5 кв. м с кадастровым номером 77:01:0006029:1026 по адресу: <...>, на предложенных истцами условиях проекта договора, в т.ч. по цене 48 425 697 руб. (без учета НДС).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2021 года решение Арбитражного суда города Москвы от 28 сентября 2015 года отменено применительно к части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «Специализированное ортопедическое предприятие «Супер-М» и с ООО «Компания «Спектр» договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 779,5 кв. м с кадастровым номером 77:01:0006029:1026 по адресу: <...>, по цене 48 425 697 руб. (без учета НДС), на условиях, изложенных в резолютивной части постановления суда.

Законность принятого по делу постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований; урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по цене и на условиях Департамента.

По мнению Департамента, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Департамент также указал, что исковые требования об урегулировании разногласий в части размера повременных платежей (пункт 3.4 договора), рассчитанных в соответствии с предыдущей редакцией Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 как 1/20 для квартальных или 1/60 для месячных от цены договора (пункт 3.1 договора) подлежат изменению.

До судебного заседания от ООО «СОП «Супер-М» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО «СОП «Супер-М», ООО «Компания «Спектр» по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства Департамент культурного наследия явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанного лица.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей Департамента, ООО «СОП «Супер-М», ООО «Компания «Спектр», проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, нежилое здание по адресу: <...>, находится в собственности города Москвы и является объектом культурного наследия регионального значения.

Согласно техническому паспорту здания (строения), выданного ГБУ «Московское городское бюро технической инвентаризации» 14.09.2021 здание имеет общую площадь 779,5 кв. м и учтено под кадастровым номером 77:01:0006029:1026.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости данное здание общей площадью 779,5 кв. м учтено под кадастровым номером 77:01:0006029:1026, а нежилые помещения общей площадью 779,5 кв. м в данном здании учтены под кадастровым номером 77:01:0006029:2127.

Нежилые помещения общей площадью 779,5 кв. м в здании включают: подвал: пом. I комн. 1; этаж 1: пом. I комн. А, В, 1-15, пом. II комн. 1-5, пом. III комн. Г, Г1, 1, пом. V комн. Б, в, 1; этаж 2: пом. I комн. А, Б, В, Г, 1-34.

Истцы, оба являющиеся субъектами малого предпринимательства, арендуют у города Москвы помещения в данном здании, в т.ч.:

– ООО «СОП «Супер-М» по договору аренды от 18.06.1996 № 1-544/96 в редакции дополнительного соглашения от 24.05.2010 арендует нежилые помещения общей площадью 679,6 кв. м (подвал: пом. I комн. 1; этаж 1: пом. I комн. 1-15, А, В, пом. III комн. 1, Г, Г1, пом. V комн. 1, Б, в; этаж 2: пом. I комн. 1-34, А, Б, В, Г);

– ООО «Компания «Спектр» по договору аренды от 11.02.1998 № 1-182/98 арендует нежилые помещения общей площадью 99,9 кв. м (комн. 1-5 пом. II этажа 1).

Как установлено судом, оба истца имеют право приобрести арендуемые ими помещения в собственность (выкупить по рыночной стоимости) на основании части 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда, отнесенного к объекту культурного наследия, приватизации подлежит объект полностью как единый объект недвижимости; продажа объекта культурного наследия по частям не допускается.

Приватизация части объекта культурного наследия возможна, только если другая часть такого объекта на момент вступления в силу закона не являлась собственностью города Москвы.

Закон города Москвы от 17.12.2008 № 66 вступил в силу 28.12.2008, и на указанную дату все здание по адресу: <...>, являлось собственностью города Москвы.

Таким образом, данное здание подлежит выкупу только одновременно обоими истцами.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, субъекты, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ частями нежилого здания, площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания, вправе приобрести названное здание в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на приобретение.

Установлено, что истцы обратились к ответчику с заявлениями о приобретении арендуемых помещений в собственность на основании части 2.1 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в т.ч.:

– ООО «СОП «Супер-М» - вх. от 03.09.2013 № 33-5-24823/13-(0)-0.

– ООО «Компания «Спектр» - вх. от 26.07.2019 № 33-5-84572/19-(0)-0.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ рыночная стоимость выкупаемого объекта подлежит определению по состоянию на дату обращения с заявлением о выкупе.

Поскольку по настоящему делу здание подлежит выкупу одновременно обоими истцами, то выкупная цена (рыночная стоимость) подлежит определению на дату первого обращения, т.е. по состоянию на 03.09.2013.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцами и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, согласно результатам которой, по состоянию на 03.09.2013 рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 779,5 кв. м с кадастровым номером 77:01:0006029:2127 по адресу: <...>, составляет 48 425 697 руб.

Суды обеих инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия договора с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 309–310, 424, 432, 445–446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», исходя из того, что арендаторам предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий, установив, что данные условия заявителями соблюдены, учитывая результаты проведенной в целях устранения разногласий в стоимости выкупного имущества оценочной экспертизы, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 48 425 697 руб. (без учета НДС), при этом оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у судов не имелось, в связи с чем последние пришли к выводу об удовлетворении исковых требований, определив цену выкупаемого объекта на основании заключения судебной экспертизы в размере 48 425 697 руб. (без учета НДС), из которых, пропорционально площади арендуемых помещений, ООО «СОП «Супер-М» выплачивает 42 219 504, 38 руб. (из расчета: 48 425 697 руб. / 779,5 кв. м x 679,6 кв. м), ООО «Компания «Спектр» выплачивает 6 206 192,59 руб. (из расчета: 48 425 697 руб. / 779,5 кв. м x 99,9 кв. м).

Отклоняя доводы Департамента, суды отметили, что на дату назначения экспертизы в материалах дела содержались сведения о кадастровом номере (77:01:0006029:2127) объекта недвижимости - нежилых помещений общей площадью 779,5 кв. м в здании по адресу: <...>; после проведения экспертизы в материалы дела представлены сведения о кадастровом номере (77:01:0006029:1026) объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 779,5 кв. м по адресу: <...>.

Отражение в экспертном заключении информации о кадастровом номере нежилых помещений, а не о кадастровой номере здания, в пределах которого расположены соответствующие помещения, - применительно к вопросу о рыночной стоимости здания не имеет значения (не повлияло на методы и результат оценки), поскольку их общая площадь совпадает (779,5 к. в.), и поскольку экспертом определялась стоимость здания как единого объекта недвижимости.

Соответствующее разъяснение дано в Информационном письме экспертной организации исх. от 18.10.2021 № 269-2021.

Оснований не согласиться с выводами суда кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Довод кассационной жалобы Департамента, указывающий на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и отклонен с указанием в судебном акте соответствующих мотивов.

Судебная коллегия отмечает, что иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Доводы Департамента, что исковые требования об урегулировании разногласий в части размера повременных платежей (пункт 3.4 договора), рассчитанных в соответствии с предыдущей редакцией Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 как 1/20 для квартальных или 1/60 для месячных от цены договора (пункт 3.1 договора) подлежат изменению, подлежат отклонению как не имеющие правового значения в настоящем случае, не влияющие на законность судебных актов.

Таким образом, изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы суда апелляционной инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права, основаны на ошибочном толковании закона, и фактически повторяют доводы, изложенные Департаментом в апелляционной жалобе, получившие соответствующую правовую оценку суда и направлены на переоценку установленных апелляционным судом фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов суда, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие Департамента с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебного акта судом кассационной инстанции.

Нарушений судом апелляционной инстанции норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284–289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2021 года по делу № А40-19210/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья А.Р. Белова

Судьи: С.В. Краснова

Л.В. Федулова