Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «Липсон» (далее – Общество «Липсон», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) о признании права собственности на здание мойки по адресу: <...>, общей площадью 150,9 кв.м; на нежилое здание АЗС, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 279,5 кв.м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2016, оставленного без изменения постановлением от 23.11.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, требования удовлетворены, суд требования истца удовлетворил, признал право собственности Общества «Липсон» на здание мойки по адресу: <...>, общей площадью 150,9 кв.м; на нежилое здание АЗС, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 279,5 кв.м. взыскал с Департамента в пользу Общества «Липсон» 12 000 рублей судебные расходы по оплате государственной пошлины, 172 000 рублей судебные издержки, понесенные истцом в связи назначением и производством судебной экспертизы по делу.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

Представитель Общества «Липсон» возражал в отношении кассационной жалобы.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства ответчик и третье лицо явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этих лиц.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Отводов суду заявлено не было.

Заявлений или ходатайств, связанных с рассмотрением кассационной жалобы, через канцелярию Арбитражного суда Московского округа не поступило, в судебном заседании заявлено не было.

Суд кассационной инстанции установил порядок рассмотрения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, участвующего в деле и явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что 15 января 1996 года между Московским земельным комитетом и Совместным российско-американским предприятием в форме товарищества с ограниченной ответственностью «В.К. Импорт-Экспорт» был заключен договор аренды земельного участка № М-07-003984 на земельный участок, расположенный по адресу: <...> (у АЗС № 151), общей площадью 4 058 кв.м., для строительства и последующей эксплуатации АЗС, очистных сооружений и подъездной дороги.

14 мая 1997 года Управлением государственного архитектурно-строительного контроля города Москвы, ООО «В.К. Импорт-Экспорт» было выдано разрешение на строительство АЗС по адресу: <...> (у АЗС № 151).

В 2000 году объекты недвижимого имущества, в том числе сооружение здание мойки, общей площадью 150,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> и нежилое 2-х этажное здание (с наименованием автозаправочная станция), общей площадью 279,5 кв.м., г 1 с положенное по адресу: <...> были полностью построены (далее - объекты недвижимого имущества).

Вместе с тем, при первичной регистрации объектов недвижимого имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) объекты недвижимого имущества были зарегистрированы в составе комплекса АЗС и автомойки как объекты незавершенного строительства.

Впоследствии, объекты недвижимого имущества были перепроданы.

22 августа 2004 на основании договора купли-продажи от 22 августа 2003 года собственником объектов незавершенного строительства стало ЗАО «Липсон», о чем в ЕГРП 30 января 2004 сделана запись о регистрации №77-01/30-793/2003-560.

ЗАО «Липсон» обращалось в комитет государственного строительного надзора города Москвы (далее - Комитет) с просьбой выдать ЗАО «Липсон» разрешение на ввод объектов в эксплуатацию на здание мойки общей площадью 150,9 кв.м, и нежилого 2-х этажного здания (с наименованием автозаправочная станция), общей площадью 279,5 кв.м.

Однако, ЗАО «Липсон» был получен отказ в выдаче разрешения на ввод объектов недвижимого имущества в эксплуатацию, в связи с непредставлением перечня документов, необходимых для ввода объектов в эксплуатацию, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Как утверждает истец, построенные объекты полностью соответствуют проектной документации, переданной ЗАО «Липсон».

Суд установил, что согласно имеющимся кадастровым паспортам объекты недвижимого имущества в виде мойки общей площадью 150,9 кв.м, и нежилого 2-х этажного здания (с наименованием автозаправочная станция), общей площадью 279,5 кв.м, были полностью построены в 2000 году и не относятся к объектам незавершенного строительства.

Суд также учел результаты проведенной по делу судебной экспертизы, согласно выводам которой: объекты самовольного строительства - здание мойки по адресу: <...>, общей площадью 150,9 кв.м; на нежилое здание АЗС, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 279,5 кв.м. являются объектами капитального строительства, которые соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам. При их возведении не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Указанные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка принадлежит истцу на праве аренды; 2) застройщиком соблюдены при возведении самовольной постройки градостроительные нормы и правила, а также нормы земельного законодательства; земельный участок, на котором расположены объекты самовольного строительства был предоставлен для целей строительства спорных объектов недвижимости, при возведении которых застройщиком соблюдено целевое назначение земельного участка 3) истцом (либо застройщиком) были приняты надлежащие меры по легализации самовольной постройки (получение разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию).

Данные выводы суда первой инстанции поддержал суд апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов сделанными по неполно установленным обстоятельствам вследствие неполного исследования имеющихся в деле доказательств и неправильного применения следующих норм права.

В соответствии с частью 4 статьи 15 АПК РФ, принимаемые арбитражным судом судебные приказы, решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Исходя из пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Верховный Суд Российской Федерации в указанном Обзоре разъяснил, что в целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из договора аренды от 15.01.1996 между Москомземом и совместным российско-американским предприятием в форме товарищества с ограниченной ответственностью «В.К. Импорт-Экспорт» следует, что предметом аренды является земельный участок площадью 4 058 кв.м. по адресу: <...> (у АЗС № 151), предназначенный для строительства и последующей эксплуатации АЗС, очистных сооружений и подъездной дороги.

Таким образом, собственником земельного участка определенно выражена воля на создание и последующую эксплуатацию именно указанных выше объектов.

Истцом же заявлено о признании права собственности на здание мойки общей площадью 150,9 кв. м. и нежилое здание АЗС общей площадью 279,5 кв.м. Между тем, суд не установил, составляют ли указанные объекты непосредственно комплекс АЗС, в том числе объекты, размещение которых изначально предусмотрено собственником на предоставленном земельном участке.

Суд первой инстанции, сделав вывод о том, что уполномоченным органом было предоставлено разрешение на строительство от 14.04.1997, не обратил внимание на то, что данным разрешением было предусмотрено производство подготовительных работ, устройство наружных коммуникаций и фундаментов, а срок его действия до 15.11.1997. Выдавалось ли разрешение в последующем, либо продлен ли срок предыдущего разрешения и на каких условиях, судом не устанавливалось.

Кроме того, судом не проверено, а действует ли в настоящее время договор аренды земельного участка и в какой редакции. Департамент ссылался на то, что еще 15.01.2006 данный договор расторгнут в порядке статьи 610 ГК РФ.

При этом, в ЕГРП регистрировались права следующих лиц на следующие объекты:

согласно свидетельству от 30.01.2014 серии 77АМ № 123199 (т. 1 л.д. 39), выданному взамен свидетельства серии 77-АБ № 614077, запись в ЕГРП № 77-01/30-793/2003-560: сооружение: комплекс АЗС и автомойка в составе: главное здание общей площадью 314.04 кв.м.; навес над топливозаправочными островками с 4-мя раздаточными колонками общей площадью 297.2 кв.м.; здание автомойки на 2 поста и мелкорозничного ремонта общей площадью 128.6 кв.м.; очистные сооружения – подземные резервуары для топлива – 6 шт.; рекламный подиум; благоустройство территории, назначение: незавершенное строительство, правообладатель ЗАО «Липсон».

Ранее согласно свидетельству от 23.05.2003 серии 77 АБ № 211028 (т.2 л.д. 36) в ЕГРП (запись № 77-01/30-447/2003-772) зарегистрировано право ООО «Старлайт» в отношении незавершенного строительством объекта – комплекса АЗС и автомойки без указания перечня объектов.

Истцом заявлены требования о признании права собственности в отношении отдельных объектов: здание мойки по адресу: <...>, общей площадью 150,9 кв.м.; на нежилое здание АЗС, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 279,5 кв. м.

Являются ли вышеуказанные объекты, в отношении которых права их правообладателей были зарегистрированы в ЕГРП одними и теми же объектами с объектами по которым предъявлен иск и в связи чем имеются различия, как в перечне объектов, так и в их технических характеристиках судом не устанавливалось.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 27.07.1999 №
685 (ред. от 09.12.2014) «О выполнении программы развития сети
автозаправочных станций в Москве и ее дальнейшем совершенствовании»
(вместе с «Положением о порядке организации и ведения на территории г.
Москвы технического учета имущественных комплексов автозаправочных
станций и моечных постов») комплекс АЗС представляет собой единый
имущественный комплекс, предназначенный для оказания услуг по заправке
автомобильного транспорта моторным топливом и дополнительных услуг
(мойка, продажа автопринадлежностей, техническое обслуживание и пр.), все
компоненты которого связаны с землей так, что перемещение этих объектов без
несоразмерного ущерба их назначению и (или) ущерба функционированию
комплекса в целом невозможно.

Технический паспорт имущественного комплекса АЗС - это документ установленного образца, содержащий перечень и технические характеристики имущества, входящего в состав АЗС, данные технического учета имущественных комплексов АЗС являются исходной информацией для государственной регистрации прав на имущественный комплекс АЗС и сделок с ним. Регистрация прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса АЗС, не производится.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Таким образом, суду также необходимо установить и отразить в судебном акте соблюдение при возведении спорных объектов требования законодательства, учитывая предназначение имущества относительно безопасности комплекса АЗС (АЗС как единого имущественного комплекса).

Соглашаясь с доводом истца о том, что построенные объекты соответствуют проектной документации, переданной ЗАО «Липсон», суд не указал в судебном акте, о какой проектной документации идет речь: кто является заказчиком этой документации, кем она разработана, кем и кому представлена на согласование, согласована ли была эта документация.

По смыслу и содержанию п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

При не полно установленных судами обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем, в соответствии с частями 1-3 статьи 288 АПК РФ указанные судебные акты подлежат отмене.

При новом рассмотрении дела суду надлежит проверить доводы и возражения сторон спора, исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, дать им оценку, указать правовые основания отклонения и непринятия тех или иных доказательств; рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2016 года по делу № А40-194977/15 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья Н.Я. Мысак

Судьи: Н.Ю. Дунаева

С.В. Краснова