Гражданский кодекс часть 1

о признании одностороннего расторжения договора аренды № М-09-001372 от 30.11.1994 незаконным и о признании права аренды Масленкина С.Н. на земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Часовая, вл. 11, кадастровый номер 77:09:00004004:1, на условиях договора аренды № М-09-001372 от 30.11.1994

УСТАНОВИЛ:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Масленкин С.Н. обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании одностороннего расторжения договора аренды № М-09-001372 от 30.11.1994 незаконным и о признании права аренды Масленкина С.Н. на земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Часовая, вл. 11, кадастровый номер 77:09:00004004:1, на условиях договора аренды № М-09-001372 от 30.11.1994.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы и Управление Росреестра по Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2013 по делу № А40-1974/13 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 по делу № А40-1974/13 полностью и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Масленкина С.П., в полном объеме.

В качестве оснований обоснованности жалобы истец ссылается неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, обязанность ответчика направить истцу уведомление об одностороннем расторжении договора не была исполнена, суды не установили причины, по которым истец не смог получить разрешение на строительство, не исследовали вопрос о возможности исполнения договора аренды в условиях, когда исполнение договора со стороны арендатора было поставлено в зависимость от результатов будущей, регулируемой публичным законодательством, градостроительной деятельности по развитию территории г. Москвы, фактически своими действиями ответчик препятствовал истцу в освоении земельного участка, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 по делу № А40-1974/13 полностью и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Масленкина С.П., в полном объеме.

Ответчик и третье лицо - Правительство Москвы доводы кассационной жалобы отклонили, просили судебные акты оставить в силе.

Третье лицо - Управление Росреестра по Москве, надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства не явилось. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон и третьего лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ТОО «Вланита» (арендатор) заключен договор № М-09-001372 от 30.11.1994 аренды земельного участка площадью 1319 кв. м. по адресу: г. Москва, ул. Часовая, вл. 11 (кадастровый номер 77:09:00004004:1) для использования под строительство и последующей эксплуатации магазина по торговле товарами народного потребления на срок 49 лет.

По условиям вышеуказанного договора арендатор также обязался в течение 12 месяцев с момента регистрации договора в Москомземе разработать и согласовать в установленном порядке проект строительства магазина; проектом предусмотреть использование подземного пространства; в месячный срок после согласования представить в Москомзем проект строительства магазина для внесения необходимых изменений и дополнений в договор.

Срок строительства объекта в редакции дополнительного соглашения № 2 от 14.05.1996 установлен до 31.12.1997.

Согласно п. 1.3 договора в редакции дополнительного соглашения № 4 от 27.06.1997 участок предоставляется ТОО «Вланита» для строительства и дальнейшей эксплуатации магазина-павильона по торговле промышленными товарами и устройства промышленной ярмарки до начала капитального строительства. При ликвидации промышленной ярмарки и начала строительства магазина-павильона по торговле промышленными товарами арендатор обязуется явиться в Москомзем для внесения изменений в расчет арендной платы.

Права и обязанности арендатора по договору на основании дополнительного соглашения № 5 от 26.09.1997 перешли к ООО Консультационно-организационному агентству «Содействие».

Права и обязанности арендатора по договору на основании дополнительного соглашения от 21.05.2012 перешли с 30.11.2011 к истцу.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в редакции от 12.12.2011) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Уведомлением от 05.06.2012 № 33-И-1894/12 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора аренды от 30.11.1994 № М-09-001372 (л.д. 29 - 30, 54 - 55 т. 2). Указанное уведомление направлено по адресу места регистрации истца: г. Москва, Чуксин тупик, д. 7, кв. 58, а также по адресу земельного участка, что подтверждается почтовыми квитанциями (л.д. 31 - 32, 56 - 57 т. 2).

Истец, осуществляя предпринимательскую деятельность на свой риск, действуя добросовестно и разумно, обязан был обеспечить прием входящей корреспонденции по приведенному адресу. Неблагоприятные последствия неполучения корреспонденции, направленной по зарегистрированному адресу общества, возлагаются на данное лицо.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о расторжении ответчиком договора аренды в одностороннем порядке с 07.07.2012, поскольку возражений на уведомление не последовало, а объект в установленный законом срок арендатором построен не был.

Доказательства, подтверждающие, что истец совершил какие-либо действия, направленные на освоение земельного участка, предоставленного ему для строительства магазина, в частности, по получению разрешения на строительство, не представлены.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 по делу № А40-1974/13 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Н.Ю. Дунаева

Судьи В.К. Тихонова

Н.С. Чучунова