Гражданский кодекс часть 1

Частная акционерная компания с ограниченной ответственностью ФИО1 Промоушнз Лимитед (далее – Заявитель, Компания) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным бездействия Управления Росреестра по г. Москве, в лице его регистратора, выражающегося в не осуществлении государственной регистрации ипотеки здания и права аренды земельного участка, о возложении на Управление Росреестра по г. Москве обязанности зарегистрировать ипотеку здания и права аренды земельного участка на основании представленных в Управление 11.06.2019 г. и 08.07.2019 г. документов.

В ходе рассмотрения дела заявителем представлено заявление об изменении предмета иска, в котором он просит суд признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выразившиеся в отказе в государственной регистрации ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12); обязать Управление Росреестра по г. Москве зарегистрировать ипотеку здания и права аренды земельного участка на основании представленных в Управление 11.06.2019г., 04.07.2019г., 23.09.2019г. документов.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2019 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Управление Росреестра по г. Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил отзыв, который приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

При исследовании материалов дела установлено, 11.06.2019 г. Частная акционерная компания с ограниченной ответственностью «ФИО1 Промоушнз Лимитед» на основании Договора ипотеки б/н от 06.06.2019 г., заключенного между Компанией и ПАО Сбербанк, представила в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление) документы на государственную регистрацию ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12; далее - "Здание") (пакет вх. № 77/005/261/2019-4852 от 11.06.2019 г.) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12; далее - "Земельный участок") (пакет вх. № 77/005/261/2019-4850 от 11.06.2019 г.).

Управление приостановило регистрацию ипотеки уведомлением от 25.06.2019 г. о приостановлении осуществления государственной регистрации ипотеки от 25.06.2019 г. № 77/005/261/2019-4850, 4852, указав на невозможность государственной регистрации ввиду отсутствия входящего номера Департамента городского имущества города Москвы на письме Компании б/н от 06.06.2019 г. об уведомлении собственника земельного участка о передаче в залог права аренды земельного участка; отсутствие в Договоре ипотеки реквизитов документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка, отсутствие документа, подтверждающего полномочия представителя ПАО Сбербанк ФИО6 на подписание договора ипотеки и кредитного договора от 06.06.2019 г.; отсутствие документов об одобрении крупной сделки.

Компания 04.07.2019 г. в целях возобновления государственной регистрации ипотеки письмом б/н от 02.07.2019 г. представила заинтересованному лицу соответствующие пояснения относительно оснований приостановления

государственной регистрации ипотеки, указанных в уведомлении о приостановлении осуществления государственной регистрации ипотеки от 25.06.2019 г.

Согласно данным пояснениям, письму Компании б/н от 06.06.2019 г. об уведомлении собственника земельного участка о передаче в залог права аренды земельного участка (DGI-102722/19 от 10.06.2019 г.; 2) залоговая стоимость права аренды земельного участка, определенная по соглашению сторон Договора ипотеки, указана на стр. 26 Договора; в подтверждение полномочий ФИО6, информация о чем имеется в описи принятых документов от 11.06.2019 г., были представлены нотариально заверенные копии доверенности № СЗБ/205-Д от 23.04.2019 г. (выдана в порядке передоверия ПАО Сбербанк в лице представителя ФИО7 на представителей ФИО8, ФИО6, ФИО9, ФИО10), доверенности № СЗБ/1089-Д от 19.06.2017 г. (выдана в порядке передоверия ПАО Сбербанк в лице председателя СЗБ ПАО ФИО11 В.А. на представителя ФИО7); в подтверждение одобрения условий Договора ипотеки директорами и акционером Компании, информация о чем имеется в описи принятых документов от 11.06.2019 г. подтверждение: письменное решение Совета директоров Компании от 30.05.2019 г., письменное решение единственного акционера Компании от 30.05.2019 г.

Также 04.07.2019г. в Управление Компанией были поданы дополнительные документы (пакет вх. № 77/009/014/2019-2696 от 04.07.2019 г.) (по зданию и земельному участку), а именно: дополнительно Компания 04.07.2019 г. представила нотариально заверенную копию генеральной доверенности № 3-ДГ от 21.02.2017 г. (выдана ПАО Сбербанк в лице Президента, Председателя Правления ПАО Сбербанк ФИО12 на представителя Вентимилла Алонсо В.А.)., письменное решение Совета директоров Компании от 06.06.2019 г., письменное решение Единственного акционера Компании от 06.06.2019 г.

Кроме того, 23.09.2019г. Компания представила в Управление Дополнительное соглашение № 2 от 20.09.2019г. к Договору ипотеки от 06.06.2019г., в котором на стр. 3 (п. 2.2) содержатся реквизиты документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка, отчет об оценке № 332-19/Н от 09.09.2019г., выполненный АО Управляющая компания «Магистр» (пакет вх. № 77/009/281/2019-5611 от 23.09.2019г.) (копия описи документов, принятых для оказания государственных услуг, вх. № 77/009/281/2019-5611 от 23.09.2019г., а также копии указанных в дополнительном соглашении и отчете).

Между тем, несмотря на представленные 11.06.2019г., 04.07.2019г., 23.09.2019г. Компанией документы, 25.09.2019г. Управление Росреестра по Москве уведомлением № 77/005/261/2019-4850, 4852 от 25.09.2019 отказало Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью «ФИО1 Промоушнз Лимитед» в государственной регистрации ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12).

Отказ мотивирован истечением срока приостановления, указанного в направленном в адрес заявителя уведомлении от 15.07.2019 №№ 77/005/261/2019-4850, 4852 о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации ипотеки в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:02:0008006:22, 77:02:0008006:1030, расположенных по адресу: <...> вл.12; д. 12, и не устранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению указанных действий.

Как указывает заинтересованное лицо в уведомлении об отказе в государственной регистрации, в целях осуществления государственной регистрации ипотеки в материалы реестрового дела представлен Договор об ипотеке от 06.06.2019 в

редакции Дополнительного соглашения от 03.09.2019 № 1, от 20.09.2019 № 2 (далее - Договор залога), заключенный между ПАО Сбербанк (Залогодержатель) и Компанией «Вейклин Промоушнз Лимитед» (Залогодатель), предметом которого является, в том числе право аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пунктом 5.1.1. Приказа Департамента городского имущества города Москвы от 31.12.2014 № 390 «Об утверждении Инструкции по делопроизводству в Департаменте городского имущества города Москвы» (далее - Инструкция) установлено, что регистрация документов - запись учетных данных о документе, фиксирующая факт его создания, поступления или отправления.

Регистрации подлежат все документы, требующие учета, исполнения и использования в справочных целях, независимо от способа их доставки, передачи или создания.

Документы регистрируются один раз. При передаче документа из одного подразделения в другое повторная регистрация не производится.

Согласно п.5.2.1. Инструкции регистрация поступающих документов производится сотрудниками Управления делами.

Регистрационный номер входящих документов в ведомственных информационных системах может иметь вид: ДГИ-1-123/14; ДГИ-ГР-321/14; ДГИ- Ф231/14; ДГИ-111/14; 33-4-222/14; 33-6-333/14.

Между тем, как указывает Управление Росреестра по Москве, заявителем представлено письмо от 06.06.2019 № б/н об уведомлении Департамента городского имущества города Москвы о передаче в залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22, с отметкой Департамента о принятии 10.06.2019 указанного письма, без указания регистрационного номера входящих документов.

Вместе с тем, согласно п.4.3.8. Инструкции работа с незарегистрированными документами не допускается.

Таким образом, письмо от 06.06.2019 № б/н о передаче в залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22, по мнению Росреестра, не может быть принято к рассмотрению.

Дополнительными документами от 23.09.2019 № 77/009/281/2019-5511 Компанией представлен отчет от 09.09.2019 № 332-19/Н об оценке рыночной и ликвидационной стоимости земельного участка (далее - Отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должно быть указано, в том числе, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки.

Как указывает заинтересованное лицо, в данном случае оценке подлежит право аренды Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью ФИО1 ПРОМОУШНЗ ЛИМИТЕД земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22, однако п. 1.2 Отчета не соответствует нормам действующего законодательства.

На основании изложенного, заявителю отказано заинтересованным лицом в государственной регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:02:0017001:4981, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Гостиничный, д.10А, стр.1, документы на который представлены с заявлением от 16.04.2019 № 77/005/261/2019-3241.

Не согласившись с действиями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в лице его регистратора, выразившимися в отказе в государственной регистрации ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12) Заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд апелляционной инстанции рассмотрев дело повторно, соглашается с позицией суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований исходя из следующего.

Основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав исчерпывающим образом перечислены в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Права собственника земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории города Москвы, реализует Департамент городского имущества города Москвы (далее - "Департамент").

Порядок обработки Департаментом входящих обращений регламентирован Инструкцией по делопроизводству в Департаменте городского имущества города Москвы, утв. Приказом Департамента городского имущества г. Москвы от 31.12.2014 № 390 (далее - "Инструкция").

Приказ Департамента от 31.12.2014 № 390 не является нормативным актом, а утвержденная им Инструкция является внутренним (ведомственным) документом Департамента и не распространяется на третьих лиц.

Пунктом 4.3.1 Инструкции предусмотрено, что регистрация входящих документов (включая присвоение им регистрационного номера в соответствии п. 5.2.1, 5.2.2 Инструкции) осуществляется в трехдневный срок после поступления их в Департамент. При этом обращениям присваиваются входящие номера разного вида (в зависимости от категории обращения). Входящий номер указывается только на экземпляре документа, находящемся в Департаменте (абз. 1 п. 2.3.23 Инструкции).

Согласно абз. 2 п. 2.3.23 Инструкции на экземпляре заявителя проставляется штамп с отметкой о дате поступления документа в Департамент в правом нижнем поле,

который содержит дату поступления (при необходимости - время поступления), телефон "горячей линии" Департамента и подпись лица, принявшего документ.

Указанный порядок соответствует п. 7.1.6.2, абз. 3 п. 7.2.5 постановления Правительства Москвы от 21.02.2006 N 112-ПП "О Регламенте Правительства Москвы".

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на представленном заявителем Управлению Росреестра по Москве письме имеется штамп Департамента с указанием даты и подписи, что Управлением Росреестра не оспаривается.

При этом, указание Управления Росреестра по Москве на невозможность государственной регистрации ввиду отсутствия входящего номера Департамента городского имущества города Москвы на письме Компании б/н от 06.06.2019 г. об уведомлении собственника земельного участка о передаче в залог права аренды земельного участка является необоснованным, поскольку возложение регистрирующим органом на Компанию обязанности по предоставлению регистрационного номера входящего документа непосредственно на письме, которое было предоставлено в Департамент, не соответствует действующему законодательству, так как заявитель не является лицом, ответственным за оформление регистрационных номеров входящих документов в Департамент, не может обязать Департамент проставлять номера непосредственно в момент приема документа (что противоречит указанным выше Инструкциям), а также не может обязать Департамент осуществить проставление регистрационного номера на уже принятом документе.

Кроме того, как обоснованно указывает заявитель, данные, известные заявителю о входящем номере, были сообщены в регистрирующий орган ранее, в письме б/н от 02.07.2019г. (письму Общества б/н от 06.06.2019 г. в ДГИ г. Москвы присвоен первичный номер DGI-102722/19 от 10.06.2019 г., который был сообщен по средством CMC, по аналогии с оказанием государственных услуг (постановление Правительства Москвы от 15.11.2011 N 546-ПП "О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве").

Также, как обоснованно указывает заявитель, регистрирующий орган в рамках межведомственного взаимодействия может осуществить запрос о регистрационном номере входящего документа непосредственно в Департамент.

При этом, заявитель не несет ответственность за порядок приема документов Департаментом и не должен нести негативные последствия из-за отсутствия взаимодействия между государственными органами одного субъекта - города Москвы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, рн Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12) по причине отсутствия в Договоре об ипотеке реквизитов документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22, в связи с тем, что ни статья 67 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ни статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку предметом ипотеки является не сам земельный участок с кадастровым номером 77:02:0008006:22, а право его аренды, в то время как в указанных статьях речь идет именно об оценке земельного участка.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что право аренды земельного участка в данном случае принадлежит арендатору, а не арендодателю.

Судом первой инстанции установлено, что 23.09.2019г. Компания представила в Управление дополнительное соглашение № 2 от 20.09.2019г. к Договору ипотеки от 06.06.2019г., в котором в п. 2.2 на стр. 3 содержатся реквизиты документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка, а также отчет об оценке № 332-19/Н от 09.09.2019г., выполненный АО Управляющая компания «Магистр» (пакет вх. № 77/009/281/2019-5611 от 23.09.2019г.)

Копия описи документов, принятых для оказания государственных услуг, вх. № 77/009/281/2019-5611 от 23.09.2019г., а также копии указанных дополнительного соглашения, доверенностей и отчета приложены к настоящему заявлению.

Доводы Управления об отсутствии документа, подтверждающего полномочия представителя ПАО Сбербанк ФИО6 на подписание договора ипотеки и кредитного договора от 06.06.2019 г., судом первой инстанции правомерно отклонены исходя из следующего.

Как указано выше, в подтверждение полномочий ФИО6, информация о чем имеется в описи принятых документов от 11.06.2019 г., были представлены нотариально заверенные копии: доверенности № СЗБ/205-Д от 23.04.2019 г. (выдана в порядке передоверия ПАО Сбербанк в лице представителя ФИО7 на представителей ФИО8, ФИО6, ФИО9, ФИО10). доверенности № СЗБ/1089-Д от 19.06.2017 г. (выдана в порядке передоверия ПАО Сбербанк в лице Председателя СЗБ ПАО ФИО11 В.А. на представителя ФИО7).

Дополнительно Компания 04.07.2019 г. (пакет вх. № 77/009/014/2019-2696 от 04.07.2019 г.) представила заинтересованному лицу нотариально заверенную копию генеральной доверенности № 3-ДГ от 21.02.2017 г. (выдана ПАО Сбербанк в лице Президента, Председателя Правления ПАО Сбербанк ФИО12 на представителя Вентимилла Алонсо В.А.).

Таким образом, документы, подтверждающие полномочия представителя ПАО Сбербанк ФИО6 на подписание Договора ипотеки и Кредитного договора от 06.06.2019 г. представлены своевременно и в полном объеме.

Также, из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, в подтверждение одобрения условий Договора ипотеки директорами и акционером Компании, информация, о чем имеется в описи принятых документов от 11.06.2019 г., заявителем в адрес заинтересованного лица были представлены: письменное решение Совета директоров Компании от 30.05.2019 г., письменное решение Единственного акционера Компании от 30.05.2019 г. Дополнительно Компания 04.07.2019 г. представила заинтересованному лицу для сведения письменное решение Совета директоров Компании от 06.06.2019 г., письменное решение Единственного акционера Компании от 06.06.2019 г.

Между тем доводы регистрирующего органа о необходимости указания в Договоре ипотеки реквизитов документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12, основаны на неверном толковании и понимании регистрирующим органом положений действующего законодательства, а именно п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на который регистратор указывает как на основание такого требования.

При этом пункт 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" соблюден заявителем: земельный участок с кадастровым номером 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12, право аренды которого предоставлено в залог, определен в договоре ипотеки надлежащим образом: указано его наименование, место нахождения, указано

достаточное для его идентификации описание (стр. 26 Договора ипотеки б/н от 06.06.2019 г.).

Оценка предмета ипотеки выделена законодателем в п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке и для всех обременяемых прав устанавливается по соглашению между залогодателем и залогодержателем. Требование пункта 3 ст. 9 Закона об ипотеке о необходимости проведения оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в отношении земельного участка как объекта ипотеки не относится к праву аренды земельного участка как к самостоятельному предмету гражданского оборота.

В этой связи, в данном деле специальная оценка предмета аренды - земельного участка не требуется, так как сам земельный участок, относящийся к публичной собственности, не передается в залог, а обязательная оценка прав аренды таких земельных участков законодательством не установлена: ни пункт 2 статьи 9, пункт 1 статьи 67 Закона об ипотеке, ни статья 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ не подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку предметом ипотеки является не сам земельный участок с кадастровым номером 77:02:0008006:22, а право его аренды.

Отсутствие в договоре ипотеки реквизитов каких-либо дополнительных документов, подтверждающих произведенную сторонами оценку, не может являться препятствием для государственной регистрации ипотеки.

Кроме того, дополнительное соглашение № 2 от 20.09.2019г. к Договору ипотеки от 06.06.2019г. представлено в регистрирующий орган (пакет вх. № 77/009/281/2019-5611 от 23.09.2019г.) в количестве двух экземпляров, как того требует п. 5 ст. 21 Закона о государственной регистрации недвижимости, в связи с чем, указание регистрирующим органом в Уведомлении об отказе в осуществлении государственной регистрации ипотеки от 25.09.2019г. на не представление необходимых для государственной регистрации документов в количестве двух экземпляров не соответствует действительности. В соответствии с указаниями, содержащимися в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации ипотеки от 25.06.2019г., отчет об оценке для государственной регистрации предоставлять не требовалось. Последний был предоставлен заявителем дополнительно, в добровольном порядке, в виде оригинала-подлинника.

Также суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что предоставленный заявителем отчет об оценке № 332- 19/Н от 09.09.2019г. содержит однозначные выводы относительно произведенной оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Довод апелляционной жалобы о том, что Отчет об оценке № 332-19/Н от 09.09.2019г. не соответствует нормам действующего законодательства, судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклоняется исходя из следующего.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102- ФЗ (далее - «ФЗ Об ипотеке») и Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ не содержат обязательного требования о предоставлении в регистрирующий орган информации о независимой оценке прав аренды земельных участков при регистрации ипотеки. Специальная оценка прав аренды земельных участков законодательством не установлена.

Между тем, суд первой инстанции верно установил, что предоставленный Компанией отчет об оценке № 332-19/Н от 09.09.2019г. содержит однозначные выводы относительно произведенной оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка. В соответствии с представленным отчетом, целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки для возможной последующей передачи имущества в залог банку и принятия банком управленческих решений (стр. 3 Отчета). Оценщиком указано на то, что в настоящем отчете, исходя из задач оценки,

исполнитель оценивает право долгосрочной аренды (стр. 10 абз. 3, стр. 22 п. 9, стр. 22 п. 3 пп.З, стр. 28 п. 5.1 Отчета и др.), указывает на факторы, которые влияют на стоимость права аренды на землю (стр. 33 п. 5.4 Отчета), делает выводы о величине рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22 (стр. 52 Отчета).

Также оценщиком указано на то, что отдельные части отчета не могут трактоваться изолированно, а только в связи с полным текстом Отчета (стр. 3 Отчета).

Таким образом, предоставленный заявителем отчет соответствует ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, требованиям Задания на оценку.

Несогласие регистрирующего органа с результатами оценки не может являться основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации договора ипотеки, противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Заявителя.

Отказывая в регистрации по вышеназванному мотиву, регистрирующий орган не учел, что пределы правовой экспертизы документов (Договора ипотеки б/н от 06.06.2019г.) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости). Соответственно, регистратор не вправе был подвергать проверке Отчет об оценке № 332-19/Н от 09.09.2019г, но обладая соответствующими познаниями в сфере оценки.

Довод заявителя жалобы о том, что Письмо Компании от 06.06.2019г. № б/н об уведомлении ДГИ г. Москвы о передаче в залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22, с отметкой департамента о принятии 10.06.2019г. указанного письма, не содержит регистрационного номера входящего документа, в связи с чем, не может быть принято Управлением Росреестра по г. Москве к рассмотрению, не обоснован в связи со следующим.

Суд первой инстанции, на основании материалов дела, установил, что Компания приняла исчерпывающие меры для уведомления Департамента городского имущества города Москвы, который реализует права собственника земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории города Москвы. Факт уведомления собственника земельного участка о передаче арендатором арендных прав в залог подтверждается письмом Компании б/н от 06.06.2019 г. с отметкой о его поступлении арендодателю, которая содержит дату поступления (10.06.2019г.), телефон "горячей линии" Департамента и подпись лица, принявшего документ, что соответствует абз. 2 п. 2.3.23 Инструкции по делопроизводству в Департаменте городского имущества города Москвы, утв. Приказом Департамента городского имущества г. Москвы от 31.12.2014 № 390 (далее -"Инструкция"), что Управлением Росреестра по г. Москве не оспаривается.

экземпляре документа, находящемся в Департаменте (абз. 1 п. 2.3.23 Инструкции). Данные, известные Компании о входящем номере, были сообщены в Управление Росреестра по г. Москве в письме б/н от 02.07.2019г. (пакет в Управлении вх. № 77/009/014/2019-2696 от 04.07.2019 г.): письму Общества б/н от 06.06.2019 г. в ДГИ г. Москвы присвоен первичный номер DGI-102722/19 от 10.06.2019 г., который был сообщен с помощью CMC.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что в материалы реестрового дела представлен только подлинный экземпляр Отчета от 09.09.2019г. № 332-19/Н, что препятствует осуществлению государственной регистрации договора ипотеки, не обоснован.

Суд первой инстанции обоснованно установил, что согласно указаниям, содержащимися в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации ипотеки от 25.06.2019г., Отчет об оценке для государственной регистрации предоставлять не требовалось. Отказ Управления Росреестра по г. Москве в государственной регистрации ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12) мотивирован отсутствия в Договоре об ипотеке реквизитов документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22.

Также из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что доводы Управления Росреестра по г. Москве о необходимости указания в Договоре ипотеки реквизитов документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12, основаны на неверном толковании и понимании регистрирующим органом положений действующего законодательства, а именно п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на который регистратор указывает как на основание такого требования.

Пункт 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на который указывает Управление Росреестра по г. Москве, соблюден заявителем: земельный участок с кадастровым номером 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12, право аренды которого предоставлено в залог, определен в договоре ипотеки надлежащим образом: указано его наименование, место нахождения, указано достаточное для его идентификации описание (стр. 26 Договора ипотеки б/н от 06.06.2019 г.). Оценка предмета ипотеки выделена

законодателем в п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке и для всех обременяемых прав устанавливается по соглашению между залогодателем и залогодержателем. Требование пункта 3 ст. 9 Закона об ипотеке о необходимости проведения оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в отношении земельного участка как объекта ипотеки не относится к праву аренды земельного участка как к самостоятельному предмету гражданского оборота.

В этой связи, в данном деле специальная оценка предмета аренды - земельного участка не требовалась, так как сам земельный участок, относящийся к публичной собственности, не передается в залог, а обязательная оценка прав аренды таких земельных участков законодательством не установлена: ни пункт 2 статьи 9, пункт 1 статьи 67 Закона об ипотеке, ни статья 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ не подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку предметом ипотеки является не сам земельный участок с кадастровым номером 77:02:0008006:22, а право его аренды. Оценка предмета ипотеки выделена законодателем в п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке и для всех обременяемых прав устанавливается по соглашению между залогодателем и залогодержателем.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать право аренды земельного участка в залог.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при долгосрочной аренде земельного участка (более 5 лет), находящегося в государственной или муниципальной собственности, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, согласие не требуется.

Положение п. 9 ст. 22 ЗК РФ не противоречит п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так как согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Договор № М-02-013570 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12, заключен 11.06.1999г. (далее - Договор аренды). Срок аренды, согласно п. 2 Договора аренды, составляет 46,5 лет (до 31.12.2045г.).

Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу (ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

Таким образом, буквальный смысл ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ позволяет применить п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям, поскольку обязательства сторон по Договору аренды не были исполнены по состоянию на 14.12.2011г. - дату вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и факт заключения спорного договора аренды до вступления в силу Земельного кодекса РФ, учитывая, что ч. 4 ст. 7

Федерального закона от 12.12.2011 № 427- ФЗ принят позднее даты принятия ст. 7 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», правового значения не имеет.

Кроме того, в настоящем случае, отказ в регистрации ипотеки земельного участка нарушает основной принцип земельного законодательства: единства судьбы земельного участка и здания (ч. 5 ст. 1 ЗК РФ) и прямое требование абз 2. ст.69 Закона об ипотеке, поскольку Компания является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12 (Свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2011г. № 77-АН 118166).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, при этом, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка (ст.69 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и пункту 3 статьи 340 ГК РФ).

В настоящем деле ипотека права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12 вызвана ипотекой здания, собственником которого является заявитель, расположенного на названном участке -нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12, во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке.

Положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения пункта п. 1.1 ст. 62, на который указывает ДГИ г. Москвы, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона об ипотеке, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений, поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку в рамках настоящего дела ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. Следовательно, применению подлежат нормы главы XII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

Таким образом, получения согласия арендодателя для ипотеки права аренды земельного участка, собственником которого является заявитель, не требовалось и уведомительный порядок в данном случае является достаточным.

При этом из материалов дела следует, что Компания приняла исчерпывающие меры для уведомления Департамента городского имущества города Москвы, который реализует права собственника земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории города Москвы.

Факт уведомления собственника земельного участка о передаче арендатором арендных прав в залог подтверждается письмом Компании б/н от 06.06.2019 г. с отметкой о его поступлении арендодателю, которая содержит дату поступления, телефон "горячей линии" Департамента и подпись лица, принявшего документ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что представленные заявителем в Управление документы соответствовали требованиям законодательства и оснований для отказа в государственной регистрации ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12), не имелось.

В соответствии с ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Заинтересованным лицом не представлены доказательства, с достоверностью подтверждающие законность оспариваемого решения Управления Росреестра по Москве.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Ввиду вышеизложенного, действия Управления по отказу в государственной регистрации не соответствуют требованиям ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также нарушают права и законные интересы заявителя в экономической сфере, поскольку ограничивают его права по использованию принадлежащего ему объекта недвижимости и права аренды земельного участка при осуществлении предпринимательской деятельности.

При таких данных арбитражный апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к повторению доводов, заявленных Управлением в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, апелляционная жалоба не содержит доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта.

На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и

представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные ст.270 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2019 по делу № А40- 202268/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: О.С. Сумина Судьи: М.В. Кочешкова

Д.Е. Лепихин

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.