Гражданский кодекс часть 1

Общества с ограниченной ответственностью «Реализатор-88»,
на решение от 30 сентября 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Рыбиным Д.С.,
на постановление от 07 декабря 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Пирожковым Д.В., Садиковой Д.Н., Трубицыным А.И.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью «Реализатор-88»
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Реализатор-88» (далее – истец, ООО «Реализатор-88») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 117,3 кв.м, расположенного в здании по адресу: <...>, по цене 15 184 258 руб.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2016 года, заявленные требования удовлетворены: суд обязал заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 117,3 кв. м, расположенного в здании по адресу: <...>, по цене 23 666 000 руб.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Реализатор-88» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконным и необоснованным, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В обоснование кассационной жалобы общество ссылается на то, что вывод суда о размере выкупной стоимости помещения в сумме 23 666 000 руб. согласно заключению судебной экспертизы является необоснованным.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 06 марта 2017 года объявлялся перерыв до 13 часов 50 минут 13 марта 2017 года, о чем сделано публичное извещение в сети Интернет на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru

Надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства истец ООО «Реализатор-88» явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этого лица.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Судами установлено, что ООО «Реализатор-88» является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 117,3 кв.м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2002 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

17.06.2015 ООО «Реализатор-88» обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 23 080 000 руб. (исх. № 33-5-19324/15-(0)-0).

Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и направил ответчику письмо с приложенным к нему протоколом разногласий, в котором выразил несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи ценой выкупа, и предложил заключить договор купли-продажи с условием о цене в размере 15 184 258 руб., установленной оценщиком ООО «Оценочная фирма «АСН» в отчете от 22.05.2015 № ОН-207.

Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ООО «Реализатор-88» обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 23 666 000 руб., определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции также учитывает, что экспертом ФИО2 были даны в судебном заседании дополнительные пояснения по итогам проведенной экспертизы.

Довод кассационной жалобы общества о том, что судом первой инстанции необоснованно оставлено без удовлетворения ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы судебной коллегией суда кассационной инстанции отклоняется, поскольку, как на то указал суд первой инстанции, несогласие истца с результатами экспертизы не может свидетельствовать о недостоверности сделанных экспертом выводов, также суд не усмотрел оснований для проведения по делу дополнительной экспертизы.

При этом судебная коллегия учитывает, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, суды обоснованно рассмотрели заявленные требования, проверив соответствие истца критериям установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ и установив посредством проведения судебной экспертизы рыночную цену подлежащего выкупу объекта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам.

Доводы кассационной жалобы свидетельствуют о несогласии ООО «Реализатор-88» с установленными судами обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку. Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба общества удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2016 года по делу № А40-202863/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья Н.Я. Мысак

Судьи: С.В. Краснова

Е.А. Петрова