Гражданский кодекс часть 1

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью «Индивидуал Прожект» (далее ООО «Индивидуал Прожект», заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы (далее Департамент, заинтересованное лицо) об отказе в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», оформленного письмом от 10.07.2015 № 33-5-11805/15-(0)-1; обязании заключить с ООО «Индивидуал Прожект» договор купли-продажи недвижимости: отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Татарская Большая, д. 34/2, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0002012:1058, общей площадью 186,3 кв.м. (объект 1) по цене 18 266 000 руб.; земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Татарская Большая, вл. 34/2, стр. 2, общей площадью 400 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0002012:46, относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация административного здания и благоустройства прилегающей территории (объект 2) по цене 20 560 000 руб. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2016 в удовлетворении заявления отказано.

Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 11 Закона города Москвы № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» приватизация объектов нежилого фонда (зданий, строений и сооружений), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется одновременно с приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

Правовых оснований для заключения договора купли-продажи на условиях представленного ООО «Индивидуал Прожект» протокола разногласий - с исключением земельного участка из предмета договора купли-продажи - у Департамента не имеется.

Суд указал, что требование о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка ООО «Индивидуал Прожект» в рамках настоящего дела не заявляло.

Суд счел, что оспариваемый ненормативный правовой акт Департамента ввиду его законности и обоснованности не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 указанное решение отменено; апелляционный суд признал незаконным решение Департамента об отказе в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», оформленное письмом от 10.07.2015 № 33-5-11805/15-(0)-1; обязал Департамент заключить с ООО «Индивидуал Прожект» договор купли-продажи недвижимости (далее объектов): отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Татарская Большая, д. 34/2, стр. 2 с кадастровым номером 77:01:0002012:1058, общей площадью 186,3 кв.м. (объект 1) по цене 18 266 000 руб.; земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Татарская Большая, вл. 34/2, стр. 2, общей площадью 400 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0002012:46, относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация административного здания и благоустройства прилегающей территории (объект 2) по цене 22 023 600 руб. на условиях представленного Департаментом городского имущества города Москвы проекта договора купли-продажи.

Апелляционный суд исходил из того, что при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции истец в судебном заседании 21.03.2016 заявил об уточнении исковых требований; протокольным определением от 21.03.2016 судом приняты уточнения исковых требований. Между тем, в решении указано, что о понуждении Департамента заключить договор купли-продажи отдельно стоящего здания и земельного участка ООО «Индивидуал Проджект» не заявляло, что противоречит уточненным требованиям истца. Суд первой инстанции не рассмотрел заявленные уточнения истца и принял решение исходя из первоначально заявленных требований.

Апелляционный суд установил, что ООО «Индивидуал Прожект» как субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

ООО «Индивидуал Прожект» соблюдены все требования, предъявляемые Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Заявитель жалобы указывает, что у ООО «Индивидуал Прожект» отсутствует преимущественное право выкупа недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Татарская, д. 34/2, стр. 2, поскольку переуступка прав, совершенная в 2009 году, является ничтожной сделкой, так как не соответствует требованиям Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Заявитель возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что ООО «Индивидуал Прожект» является субъектом малого предпринимательства.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО «НР-Девелопмент групп» (арендатор) заключен договор аренды № 01-00714/08 от 10.06.2008, предметом которого является отдельно стоящее здание общей площадью 186,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Татарская Большая, д. 34/2, стр. 2.

Согласно протоколу-соглашению от 10.12.2009, заключенному между Департаментом, ООО «НР-Девелопмент групп» и ООО «Индивидуал Прожект», ООО «НР-Девелопмент групп» передало ООО «Индивидуал Прожект» права и обязанности по договору аренды нежилого помещения № 01-00714/08 от 10.06.2008.

Вышеуказанный протокол-соглашение зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» заявитель 22.04.2015 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения, на которое получил проект договора купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется предать в собственность покупателя отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Татарская Большая, 34/2, стр.2, общей площадью 186, 3 кв.м, а также земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Татарская Большая 34/2, стр.2, общей площадью 400 кв.м.

Согласно разделу 3 проекта договора цена объектов составляет 63 516 000 рублей, из которых объект 1 (отдельно стоящее здание) – 18 266 000 рублей, объект 2 (земельный участок) – 45 250 000 рублей.

Письмом от 30.06.2015 ООО «Индивидуал Прожект» сообщило Департаменту, что согласно заключить договор купли-продажи недвижимости по цене, предложенной в части объекта 1 (18 266 000 рублей), а также заключить договор аренды спорного земельного участка, так как истец не имеет возможности приобрести в собственность земельный участок (объект 2) по цене 45 250 000 рублей.

Департамент отказал в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», указав, что в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьей 11 Закона города Москвы № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» приватизация объектов нежилого фонда (зданий, строений и сооружений), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется одновременно с приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

Полагая отказ Департамента в оказании государственной услуги незаконным, ООО «Индивидуал Прожект» обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в применимой к спорным правоотношениям редакции) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Ответчик полагает, что приобретение заявителем права аренды произведено без проведения конкурса в нарушение статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, сделка – протокол-соглашение от 10.12.2009 о переуступке права аренды повлекла за собой последующие юридические последствия, в связи с чем у истца нет преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Указанный довод апелляционным судом признан несостоятельным.

Суд установил, что между Департаментом и ООО «Индивидуал Прожект» имеются арендные отношения по аренде нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Б. Татарская, д. 34/2, стр.2. Переуступка прав на аренду по договору № 01-00714/08 от 10.06.2008 произведена с согласия арендодателя Департамента, оформлена трехсторонним протоколом-соглашением; названный протокол-соглашение зарегистрирован в УФРС по г. Москве. Указанный договор аренды фактически исполнялся сторонами, арендная плата ООО «Индивидуал Прожект»осуществлялась за весь период действия договора; Департамент принимал арендные платежи от истца, считал его надлежащим арендатором, заключал дополнительные соглашения к договору аренды.

Апелляционный суд установил, что ООО «Индивидуал Прожект» является субъектом малого предпринимательства; нежилое помещение арендуется заявителем непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ; у заявителя отсутствует задолженность по арендной плате на день обращения с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Установив, что ООО «Индивидуал Прожект» соответствует требованиям, установленным статьей 3 указанного Федерального закона, и, соответственно, имеет право на выкуп арендуемого им имущества, Департаментом не совершены предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ действия, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о незаконности отказа Департамента в реализации преимущественного права заявителя на приобретение нежилых помещений.

При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции истец заявил об уточнении исковых требований, согласно которым просил, в том числе обязать Департамент заключить с ООО «Индивидуал Прожект» договор купли-продажи недвижимости: отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Татарская Большая, д. 34/2, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0002012:1058, общей площадью 186,3 кв.м. (объект 1) по цене 18 266 000 руб.; земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Татарская Большая, вл. 34/2, стр. 2, общей площадью 400 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0002012:46, относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация административного здания и благоустройства прилегающей территории (объект 2) по цене 20 560 000 руб.

В деле имеется отчет ООО «Центр ВЛ» № 0116-06 от 02.02.2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 20 560 000 руб.

Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО «АБН Консалт», рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 63 516 000 руб. (отдельно стоящее здание – 18 266 000 руб., земельный участок – 45 250 000 руб.)

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением апелляционного суда от 19.09.2016 назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 22.04.2015, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство финансовых консультаций «Экспертиза».

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство финансовых консультаций «Экспертиза» рыночная стоимость спорного объекта составила 22 023 600 руб. по состоянию на 22.04.2015.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение эксперта апелляционный суд установил, что выкупная цена спорного земельного участка составляет 22 023 600 руб.

Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества установлен Федеральным законом № 159-ФЗ.

При изложенных обстоятельствах является обоснованным вывод апелляционного суда об обязании Департамента заключить с ООО «Индивидуал Прожект» договор купли-продажи спорных объектов.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 по делу № А40-211935/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья: О. И. Комарова

Судьи: Н. Д. Денисова

Н. Ю. Дунаева