Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания "Софбогард и В" (далее – ООО ТПК "Софбогард и В") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент) о признании недействительным оформленный уведомлением №ДГИ-И-33634/13 от 09 декабря 2013 года односторонний отказ Департамента от исполнения договора аренды №8-850/95 от 31 октября 1995 года, заключенного в отношении нежилого помещения общей площадью 950,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 10,12,153,154,167,168,309,310,450 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что отказ Департамента от договора аренды осуществлен при отсутствии объективных оснований, арендатором условия договора аренды выполнялись надлежащим образом.

Решением от 28 мая 2014 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил.

Суд первой инстанции сделал вывод том, что для одностороннего расторжения договора аренды Департамент по смыслу пункта 6.3 договора аренды №8-850/95 от 31 октября 1995 года должен был предоставить доказательства факта начала реконструкции объекта, однако таких доказательств не было предоставлено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09 декабря 2014 года судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указал суд кассационной инстанции, удовлетворяя требование истца и указывая на отсутствие доказательств начала реконструкции объекта, суды обеих инстанций не дали никакой оценки доводу Департамента о принятии решения о проведении капитального ремонта здания, в котором находятся арендованные истцом помещения, а также документам предоставленным в материалы дела в подтверждение этого довода.

При новом рассмотрении дела, суду первой инстанции были даны указания: дать оценку возражениям ответчика и предоставленным в их обоснование документам, проверить, проводились ли арендатором работы по капитальному ремонту арендуемого имущества, исходя из такой его обязанности, предусмотренной подпунктом "б" пункта 2.3 договора аренды; установить, имелась ли необходимость в принятии решения арендодателем о проведении капитального ремонта здания, предложить ответчику предоставить документы в обоснование необходимости проведения капитального ремонта здания (ином его использовании в чрезвычайных ситуациях).

При новом рассмотрении дела, решением от 15 апреля 2015 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.

Суд первой инстанции установил, что необходимость принятия арендодателем решения об отказе от договора аренды обусловлена проведением капитального ремонта здания в целях реализации постановления Правительства Москвы от 04 марта 2011 года №56-ПП "Об утверждении Порядка разработки и реализации государственных программ города Москвы" и в настоящее время Департаментом капитального ремонта города Москвы выполняются работы по разработке проектно-сметной документации.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2015 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО ТПК "Софбогард и В", которое не согласно с судебными актами полагая, что они являются незаконными и необоснованными, приняты с нарушением норм материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просит судебные акты отменить, иск удовлетворить.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что распоряжение Департамента о проведении капитального ремонта подтверждает лишь факт принятия ответчиком такого решения, но не саму необходимость проведения капитального ремонта. Между тем. ответчиком доказательства необходимости проведения капитального ремонта, на изучение чего указывал суд кассационной инстанции при отмене судебных актов по настоящему делу, не предоставил. По мнению заявителя жалобы, принятие решения о проведении капитального ремонта не является основанием для расторжения договора аренды не в силу закону, ни в силу условий договора аренды. При этом, решения о реконструкции здания ответчиком не принималось.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, иск удовлетворить.

Представитель Департамента городского имущества г. Москвы в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 31 октября 1995 года между Комитетом по управлению имуществом Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы - арендодатель) и ООО ТПК "Софбогард и В" (арендатор) был заключен договор аренды №8-850/95 в отношении нежилого помещения общей площадью 950,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Срок действия названного договора установлен с 07 августа 1995 года по 07 августа 2020 года.

Согласно пункту 6.3. договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае принятия решения о ликвидации (реконструкции) объекта или ином его использовании в чрезвычайных ситуациях.

Уведомлением от 09 декабря 2013 года № ДГИ-И-33634/13 Департамент городского имущества города Москвы сообщил ООО ТПК "Софбогард и В" об одностороннем расторжении договора на основании раздела VI договора "Досрочное расторжение договора", предусматривающим право арендодателя расторгнуть договор при принятии решения о реконструкции арендуемого объекта. Департамент также указал, что по истечении трех месяцев с момента отправления этого уведомления считает договор прекращенным и просил общество освободить арендуемые помещения.

В связи с несогласием с односторонним расторжением со стороны арендодателя договора аренды и указывая на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора, поскольку в установленном законом порядке решение о реконструкции здания не принималось, ООО ТПК "Софбогард и В" обратилось в арбитражный суд, полагая, что решение Департамента является незаконным и нарушает права истца.

Повторно рассмотрев заявленные истцом требования, суды обеих инстанций, с учетом выполненных указаний суда кассационной инстанции, данных в постановлении от 09 декабря 2014 года по настоящему делу, сделали вывод об отказе в иске, с которым суд кассационной соглашается, поскольку он сделан при полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела и при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Между тем, все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует учитывать, что часть вторая статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Таким образом, с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 25 информационного письма от 11.01.2002 N 66, а также в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут по обоюдному согласию предусмотреть в договоре аренды основания досрочного расторжения договора со стороны арендодателя.

Согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В данном случае, как установили суды обеих инстанций, уведомление Департамента об одностороннем расторжении договора было основано на разделе раздела VI договора "Досрочное расторжение договора", включающее пункт 6.3 договора №8-850/95 от 31 октября 1995 года.

Пункт 6.3 договора аренды предусматривал помимо случая принятия решения о ликвидации (реконструкции) объекта, в качестве основания, дающего арендодателю право одностороннего расторжения договора, также и принятие решения об ином использовании объекта в чрезвычайных обстоятельствах.

Суды обеих инстанций также установили, что оспариваемое истцом уведомление об одностороннем отказе от договора было направлено в связи с выходом распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 06 декабря 2013 года №12134 "О проведении капитального ремонта нежилого здания, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: <...>", принятого в целях обеспечения надлежащего содержания имущества, находящегося в собственности города Москвы.

В рамках проводимой работы, в целях реализации постановления Правительства Москвы от 04 марта 2011 года №56-ПП "Об утверждении Порядка разработки и реализации государственных программ города Москвы", приказом Департамента от 08 апреля 2014 года №71 утверждена новая редакция приложения к приказу Департамента от 26 декабря 2013 года №394 "Об утверждении Адресного перечня объектов на 2014 год, на которых запланировано проведение работ по капитальному ремонту в рамках реализации государственной программы города Москвы "Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012-2016 годы" согласно приложению к настоящему приказу. В приложении под пунктами 131-134, как подлежащее ремонту, указано нежилое здание, расположенное по адресу: <...> (л.д. 80-84 т. 1).

При этом, в материалы дела предоставлены копии распоряжения Департамента городского имущества города Москвы №12134 от 06 декабря 2013 года, приказа Департамента городского имущества города Москвы №71 от 08 апреля 2014 года, Адресного перечня объектов на 2014 год, на которых запланировано проведение работ по капитальному ремонту в рамках реализации государственной программы города Москвы "Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012-2016 годы"(л.д. 90-103 т. 1).

В материалы дела также предоставлена переписка сторон относительно предложения истцу выбора иных нежилых помещений взамен арендуемого (л.д. 86-89 т. 1).

Выполняя указания суда кассационной инстанции, судами обеих инстанций установлено, что в настоящее время Департаментом капитального ремонта города Москвы выполняются работы по разработке проектно-сметной документации. Техническое задание на проектирование и планировочные решения согласованы с Управлением материально-технического обеспечения ФСБ РФ по городу Москве и Московской области. Ориентировочная стоимость выполнения работ по реконструкции здания составляет 550 млн. руб.

При реконструкции здания предусмотрены следующие виды работ: надстройка в зальной части здания 2-х этажей для размещения кабинетов, с увеличением общей площади здания на 1500 кв.м, что дополнительно потребует работ по усилению конструкций фундамента и стен; полная перепланировка помещений с установкой дополнительных листов и устройством помещений общественной приемной, столовой, дополнительных санузлов, помещений технического назначения и оборудования дополнительных отдельных входов; устройство систем приточно-вытяжной вентиляции и центрального кондиционирования; полная замена внутренних инженерных систем с устройством индивидуального теплового пункта, ремонт существующих фасадов и кровли, отделка фасадов надстройки и отделка внутренних помещений; перекладка наружных инженерных сетей в связи с увеличением нагрузок; благоустройство прилегающей территории с устройством плоскостной парковки на 55 машиномест.

Судами обеих инстанций дана оценка предоставленным в материалы дела доказательствам, доводам обеих сторон и сделан правильный вывод о том, что проведение капитального ремонта здания является обстоятельством, при котором пользование арендатором помещениями, находящимися в этом здании, является невозможным и кроме того, это обстоятельство является чрезвычайным, поскольку в этом случае нахождение работников истца и посетителей размещенного ресторана опасно для жизни.

В этой связи отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о том, что отказ от договора аренды, основанный на факте проведения капитального ремонта незаконен и документально не обоснован.

Суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что отказ ответчика от исполнения договора, основанный на пункте 6.3 раздела VI договора аренды, не противоречит нормам действующего законодательства.

При этом суд первой инстанции установил, что ответчиком в рамках осуществления работы по расселению организаций, размещаемых в здании по адресу: <...>, проводилась работа по подбору истцу равнозначного нежилого помещения взамен арендуемого.

Между тем, из представленной в материалы дела переписки следует, что истец отказался от предложенных ответчиком вариантов.

Кроме того, согласно пункту 2.3 договора аренды, арендатор обязуется содержать арендуемое помещение в полной исправности (производить текущий и капитальный ремонт) и соответствующем санитарном состоянии до сдачи арендодателю.

В тоже время, несмотря на установленную подпунктом "б" пункта 2.3 договора аренды №8-850/95 от 31 октября 1995 года обязанность арендатора проводить капитальный ремонт, такое условие договора не отменяет право арендодателя, при возникновении необходимости, самостоятельно произвести капитальный ремонт переданного в аренду имущества, в случае неисполнения арендатором обязательства, предусмотренного договором по проведению капитального ремонта.

В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и следит за его сохранностью.

При этом, как установил суд первой инстанции, доказательств проведения истцом в арендуемых помещениях текущего или капитального ремонта в материалы дела не представлено.

С учетом вышеизложенного, доводы кассационной жалобы, внимательно изученные судом кассационной инстанции, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2015 года по делу № А40-21199/14-155-178 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья С.В. Волков

Судьи М.В. Борзыкин

О.И. Русакова