Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова» (далее – ООО «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы (далее – Правительство), Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент), Акционерному обществу «РЭМ» (далее – АО «РЭМ») о переводе прав и обязанностей приобретателя с АО «РЭМ» на истца в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1.264,4 кв. м (далее – нежилое помещение), расположенного по адресу:
г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 путем заключения между Департаментом и Обществом договора купли-продажи помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1.264,4 кв. м (подвал, помещение I - комнаты 1-5, 5а, 56,6-8, 8а, 8б, 9-14; помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I - комната 1; помещение II - комната 1, 1а, 2-6, 6а, 7-11, 14-19, 19а, 20-34; помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2-11,11а, 12-14; помещение б/н - комнаты А, В), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1, по цене 195 285 377 руб. 30 коп. (без учета НДС) на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 решение Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2021 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы истец ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что действующее законодательство не допускает выкуп объекта культурного наследия в рамках Закона горда Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» (далее – Закон от 14.07.2000
№ 26) не основаны на законе и нарушают принцип действия гражданского законодательства во времени; Закон города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» (далее - Закон от 17.12.2008 № 66) вступил в силу после возникновения арендных отношений на спорное помещение» выводы суда о том, что для приватизации нежилого помещения необходимо наличие в договоре аренды условия о возможности выкупа помещения.

В соответствии со статьями 279, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поступивший от АО «РЭМ» отзыв не может быть приобщен к материалам дела и подлежат возврату, поскольку АО «РЭМ» не представлено доказательств заблаговременного направления отзыва всем лицам, участвующим в деле.

В заседании суда кассационной инстанции представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы, представители Правительства, Департамента, АО «РЭМ» и Департамента культурного наследия города Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы, полагали обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.09.2001 между ГУ «Главное управление охраны памятников г. Москвы (ГУОП г. Москвы) и ЗАО «Торговый домъ потомковъ поставщика двора его императорского величества П.А. Смирнова» (правопредшественником истца) заключен охранно-арендный договор спорного нежилого помещения.

01.10.2004 между ГУОП г. Москвы, ЗАО «Торговый домъ потомковъ поставщика двора его императорского величества П.А. Смирнова» и истцом заключено соглашение № 129-з-с о передаче прав и обязанностей по охранно-арендному договору», которое 09.10.2004 было согласовано Департаментом городского имущества города Москвы.

20.01.2005 между ГУОП г. Москвы и истцом заключено дополнительное соглашение о продлении срока аренды до 20.01.2035 с последующим переоформлением охранно-арендного договора 01.03.2005.

20.10.2010 заключено дополнительное соглашение между Департаментом имущества города Москвы и Обществом о замене в договоре арендодателя с ГУОП г. Москвы на Департамент.

Судами также установлено, что здание, в котором находится спорное помещение, является объектом культурного наследия регионального значения - «Жилой дом с 8 торговыми помещениями П.А. Смирнова, 1850-е- 1870-е гг., 1880-е - 1890-е гг. XX в., военный инженер Н.А. Гейнц».

На основании распоряжения Департамента от 11.09.2017 № 29711 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1, указанное здание передано в хозяйственное ведение ГУП «РЭМ».

Распоряжением Департамента от 28.12.2017 № 45168 «О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы «РЭМ» данное предприятие приватизировано путем преобразования в Акционерное общество «РЭМ». Спорное помещение включено в состав подлежащего приватизации имущества наряду со множеством других объектов недвижимости города Москвы.

Таким образом, по мнению Общества, отчуждение спорных помещений в собственность АО «РЭМ» нарушает права истца как арендатора выполнившего ремонтно-реставрационные работы в объекте культурного наследия.

При этом, истец полагает, что у него имеется преимущественное право перед АО «РЭМ» на приобретение в собственность спорного помещения на основании пункта 2 статьи 5 Закона от 14.07.2000 № 26 в связи с неоднократным проведением истцом ремонтно-реставрационных работ в здании, которое является объектом культурного наследия.

В порядке досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчиков претензию от 04.12.2020, в которой просил совершить действия по переводу прав и обязанностей приобретателя с АО «РЭМ» на истца путем заключения договора купли-продажи спорного помещения с Департаментом, поскольку ответчики требования истца указанные в претензии оставили без ответа и удовлетворении, истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что истец доказал преимущественное право выкупа спорных помещений, как лицо, осуществившее на памятнике ремонтно-реставрационные работы в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона от 14.07.2000 № 26, а также доказал рыночную стоимость спорного помещения на момент возникновения права истца на реализацию преимущественного права и исковые требования полностью удовлетворил.

При этом суд первой инстанции указал, что Департамент допустил несоблюдение преимущественного права истца при отчуждении имущества из государственной собственности, и признал, что Департамент совершил действия в обход закона города Москвы, что противоречит пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации (в редакции, действовавшей до 22.01.2015) объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

Таким образом, при приватизации спорного объекта аренды, являющегося объектом культурного наследия, подлежат применению специальные нормы Закона № 178-ФЗ и положения Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 315-ФЗ).

После внесения изменений пункт 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ (в редакции Закона № 315-ФЗ) позволяет приватизировать объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Порядок приватизации, в том числе установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона № 178-ФЗ урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 584.

В статье 4 Закона от 14.07.2000 № 26 установлено, что недвижимые памятники истории и культуры, расположенные на территории города Москвы, могут находиться в государственной собственности Российской Федерации, государственной собственности города Москвы, в муниципальной собственности и в частной собственности. Приобретение и отчуждение прав собственности на недвижимые памятники истории и культуры осуществляется в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

При этом, Закон от 14.07.2000 № 26 не регулирует вопросы приватизации объекта культурного наследия, а регулирует лишь отношения в области государственной охраны и использования недвижимых объектов историко-культурного наследия, расположенных на территории города Москвы.

Таким образом, положения статей 20, 29 Закона № 178-ФЗ установили особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме пункта 2 статьи 5 Закона от 14.07.2000
№ 26 и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Правовая позиция о применении вышеуказанных норм материального права при разрешении споров, касающихся приватизации объектов культурного наследия, с января 2015 года выражена высшей судебной инстанцией в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 301-КГ18-753.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона от 17.12.2008 № 66 независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости; продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

В силу части 5 статьи 9 Закона от 17.12.2008 № 66 требование части 4 названной статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 названной статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу настоящего Закона не является собственностью города Москвы.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в рассматриваемом случае, на момент вступления в силу Закона от 17.12.2008 № 66 указанное выше здание было зарегистрировано только право собственности города Москвы, в связи с чем объектом охраны не может являться не сам объект культурного наследия как таковой, а только часть этого объекта и, соответственно отдельные помещения в здании, являющиеся объектом культурного наследия, арендатором которых является истец.

Кроме того, судом апелляционной инстанции отмечено, что охранно-арендный договор спорного нежилого помещения и последующие договоры аренды, заключенные с истцом как арендатором, не предусматривали право выкупа спорного помещения.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание положения статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», пришел к выводу, что выкуп помещения по договору аренды без условий в договоре о праве выкупа, указанный Закон не предусматривал.

При этом судом апелляционной инстанции отмечено, что введенный в действие с 30.05.2001 Закон города Москвы от 11.04.2001 № 12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы» (который действовал на момент заключения в отношении объекта охранно-арендного договора от 01.09.2001 № 129-з, далее – Закон города Москвы от 11.04.2001 № 12) регулировал вопросы приватизации объектов культурного наследия, при этом согласно указанному Закону необходимым условием для приватизации объекта культурного наследия являлось включение такого объекта в перечень объектов, подлежащих приватизации (статья 47 Закона), тогда как спорный объект в указанный перечень не включен и, следовательно, приватизации не подлежал.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы Общества, положенные в обоснование исковых требований, исходил из того, что в пункте 2 статьи 5 Закона от 14.07.2000 № 26 указано, что преимущественное право приобретения объекта культурного наследия возникает у лица, осуществившего на памятнике ремонтно-реставрационные работы и обеспечивающего гарантии доступа граждан, в случае его отчуждения из государственной собственности (т.е. приватизации), тогда как указанное условие не возникло, поскольку спорные помещения Департамент передал в хозяйственное ведение ГУП «РЭМ» на основании распоряжения от 11.09.2017 № 29711 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1», то есть по безвозмездной сделке.

При этом судом принято во внимание, что в дальнейшем ГУП «РЭМ» было реорганизовано в форме преобразования в АО «РЭМ», которое приобрело право на объект путем преобразования унитарного предприятия в акционерное общество, в связи с чем отклонен довод Общества о том, что преимущественное право приобретения истцом нежилого помещения объекта наступило в момент регистрации в ЕГРЮЛ сведений о создании АО «РЭМ» путем реорганизации в форме преобразования из ГУП «РЭМ» в АО «РЭМ» с передачей спорного помещения в собственность АО «РЭМ», поскольку отчуждение объекта по возмездной сделке АО «РЭМ» не производилось.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства и доводы сторон, приведенные в обоснование заявленных требований и возражений на них, установив, что арендуемое Обществом нежилое помещение находится в здании, являющимся объектом культурного наследия, а истец обратился за реализацией преимущественного права на выкуп в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 5 Закона от 14.07.2000 № 26, в период, когда положениями статей 20, 29 Закона о приватизации уже были установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к Закону от 14.07.2000 № 26 и подлежали применению при разрешении настоящего спора, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении иска.

Кроме того, судом апелляционной инстанции отмечено, что заявляя требование к АО «РЭМ», Обществом не учтено, что сделка по передаче спорного объекта к АО «РЭМ» не оспорена, соответственно требование об обязании Департамента заключить с Обществом договор купли-продажи не может быть удовлетворено.

Суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятого судом судебного акта либо влекущего безусловную отмену последнего, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 15.12.2021 по делу № А40-21317/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий – судья И.В. Лазарева

Судьи: С.В. Краснова

Е.Ю. Филина