Гражданский кодекс часть 1

об отказе ФИО1 в удовлетворении заявления о признании предварительного договора купли – продажи помещения, заключенного 30.05.2013 между ФИО1 и должником, договором долевого участия в строительстве нежилых объектов и признании требования как обеспеченного залогом имущества должника,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева»,

установил:

решением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2016 должник – ЗАО «МТФ им. Петра Алексеева» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должником утверждено ФИО4.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020, отказано ФИО1 в удовлетворении заявления о признании предварительного договора купли – продажи помещения, заключенного 30.05.2013 между ФИО1 и должником, договором долевого участия в строительстве нежилых объектов и признании требования, как обеспеченного залогом имущества должника.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2020, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт о признании, заключенного 30.05.2013 между ФИО1 и должником предварительный договор купли-продажи помещения, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался передать в собственность на основании договора купли-продажи, заключенного на условиях предварительного договора, недвижимое имущество, находящееся по адресу: <...>, общей ориентировочной площадью 121,7 кв.м. (лот №34), а именно: подвал, ком. 20, 1 этаж, ком. 157 - договором долевого участия в строительстве нежилых объектов; признании требования ФИО1, включенные в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов ЗАО «МТФ им. Петра Алексеева» в размере 13 618 999, 83 руб. основного долга, а также в размере 502 616, 75 руб. процентов - в третью очередь отдельно с удовлетворением после погашения основного долга и причитающихся процентов - в качестве обеспеченных залогом имущества должника: «нежилое здание принадлежащее залогодателю на праве собственности общей площадью 48 169,8 квадратных метров, кадастровый номер: 77:09:0001026:8040, условный номер согласно свидетельству о государственной регистрации права: 91004, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер: 45:277:002:000226670, назначение: нежилое, 6-зтажный (подземных этажей - 2)»; «право аренды земельного участка площадью 54 727 квадратных метров, занятого Объектами 1-10, 12-26 и находящегося по адресу: <...> вл.48, предоставленного Залогодателю сроком до «27» ноября 2061 года для целей эксплуатации зданий фабрики в общественно-деловых и производственных целях, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 77:09:0001026:68».

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель ФИО1 доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в ней.

Представитель конкурсного управляющего должником возражал против доводов кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационных жалоб в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из содержания обжалуемых судебных актов усматривается, что судами установлены следующие фактические обстоятельства.

30.05.2013 между ФИО1 (далее - покупатель) и ЗАО «МТФ им. Петра Алексеева» (далее - должник, продавец) заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался заключить с покупателем договор купли-продажи и передать в собственность на основании договора купли-продажи, заключенного на условиях предварительного договора, недвижимое имущество, находящееся по адресу: <...>, общей ориентировочной) площадью 121,7 кв.м. (лот №34), а именно: подавал, ком. 20, 1 этаж, ком.157. В соответствии с условиями Предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее 31.12.2014.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 предварительного договора покупатель перечислил продавцу полную стоимость обеспечительного платежа в размере 13 618 999, 83 руб., что подтверждается платежными документами, представленными в материалы дела, однако основной договор не заключен, денежные средства не возвращены.

Определением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-213937/15-175-633Б от 27.10.2016 требования ФИО1 включены в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов ЗАО «МТФ им. Петра Алексеева» в размере 13 618 999, 83 руб. основного долга, а также в размере 502 616, 75 руб. процентов - в третью очередь отдельно с удовлетворением после погашения основного долга и причитающихся процентов.

По мнению ФИО1, в заключенном предварительном договоре купли-продажи апартамента имеются признаки договора долевого участия в строительстве.

В этой связи судом первой инстанции установлено, что сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о купли-продажи недвижимого имущества. При этом ФИО1 не представлены доказательства того, что заключенный предварительный договор свидетельствует о сложившихся между сторонами договорных отношениях долевого участия в строительстве. Так, сторона договора - продавец не обладает статусом застройщика. Недвижимое имущество, в состав которого входит помещение, являющееся предметом договора, имеет статус апартаментов, что в соответствии со статьями 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации не относится к жилым помещениям.

Также судом первой инстанции учтено, что вступившим в законную силу решением Головинского районного суда города Москвы от 10.02.2016 по делу №2-352/16 Предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный между ФИО1 и должником, расторгнут.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что заявление о признании предварительного договора купли-продажи помещения, заключенного 30.05.2013 между ФИО1 и должником, договором долевого участия в строительстве нежилых объектов является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, что в связи с отказом в удовлетворении заявления о признании Предварительного договора купли-продажи помещения, заключенного 30.05.2013 между ФИО1 и должником, договором долевого участия в строительстве нежилых объектов, требование ФИО1 о признании требования кредитора залоговым также не подлежит удовлетворению.

Также судом апелляционной инстанции отклонены доводы ФИО1 о том, что ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» обладает статусом застройщика.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что у ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» отсутствуют наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений, а также объектом строительства не выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств или иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Недвижимое имущество, ранее находящиеся в собственности ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» имеет статус апартаментов, что в соответствии со статьями 15, 16 Жилищного кодекс Российской Федерации не относится к жилым помещениям.

В рамках рассмотрения дела о признании ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» несостоятельным (банкротом) не было заявлено ни одного требования о передаче жилых помещений.

Ссылка на то, что в 2018-2019 году на земельном участке, расположенным по адресу: <...> строится многоквартирный дом – признана судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» с 2017 года не имеет какого-либо отношения ни к земельному участку, ни к помещениям расположенным на нем. Более того, приведенная ФИО1 судебная практика не применима к вышеуказанному спору, так как в указанной практике предварительный договор в отношении нежилого помещения договор признан договором долевого участия в связи с тем, что это нежилое помещение располагалось в подвале многоквартирного дома, а в нашем случае нежилое помещение, располагается в аппарт-комплексе, где ни одно помещение не обладает статусом жилого.

Кроме того, определением Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2020 принят отказ ФИО1 от заявления о применении в деле правил параграфа 7 Закона о банкротстве, производство по заявлению прекращено, определение вступило в законную силу.

Суд кассационной инстанции считает, что исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями действующего законодательства, суды первой и апелляционной инстанций правильно определили правовую природу спорных правоотношений, с достаточной полнотой установили все существенные для дела обстоятельства, которым дали надлежащую правовую оценку и пришли к правильным выводам по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу части 1 статьи 1 Закон об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее -привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1)на основании договора участия в долевом строительстве;

2)путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3)жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости, суду следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30, 37, 55. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. В свою очередь, изменение правового статуса расторгнутого договора и признание его договором участия в долевом строительстве противоречит основам гражданского законодательства и приведет к нарушению принципа правовой определенности.

Согласно пункту 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщиком), является юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования; участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Верховный суд Российской Федерации в Определении по делу №305-ЭС 18-5428 от 20.08.2018 указал, что Параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций - застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья.

По смыслу положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для признания за лицом статуса застройщика, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение всех специальных условий, а именно:

-привлечение им денежных средств или иного имущества участника строительства;

-наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;

-объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств или иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Таким образом, только при соблюдение всех указанных условий лицо можно признать застройщиком.

Согласно статьям 15, 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся:

-жилой дом, часть жилого дома;

-квартира, часть квартиры;

-комната.

В данном случае определением Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2020 принят отказ ФИО1 от заявления о применении в деле правил параграфа 7 Закона о банкротстве, производство по заявление прекращено, определение вступило в законную силу.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обязательства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Опровержения названных установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств в материалах дела отсутствуют, в связи с чем суд кассационной инстанции считает, что выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства.

Таким образом, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, предусмотренных в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако, они подлежат отклонению, поскольку данные доводы основаны на неверном толковании норм права, с учетом установленных судами фактических обстоятельств дела. Кроме того, указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки суда апелляционной инстанции и были им обоснованно отклонены. Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в том числе в определении от 17.02.2015 №274-О, статей 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, представляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципа состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, на основании вышеизложенного суд кассационной инстанции считает, что оснований для удовлетворения кассационной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020 по делу №А40-213937/15 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судья Е.Л. Зенькова

Судьи: Ю.Е. Холодкова

Н.Я. Мысак