Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2020 года по делу № А40-223387/2019

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

Департамента городского имущества города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания МДМ Инвестиции»

о взыскании денежных средств,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор»,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением кобществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания МДМ Инвестиции» (далее – ООО «Управляющая компания МДМ Инвестиции», ответчик) о взыскании 3 174 249 руб. 29 коп. неустойки (штрафа) за нарушение условии? договора аренды земельного участка от 31.03.2016 г. № М-04-048698.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требовании? относительно предмета спора, привлечено ООО «Управляющая компания «Навигатор».

Решением суда Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2020 оставленным без измененияпостановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2020 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 238 083 руб. 03 коп.неустои?ки (штрафа) за нарушение условии? договора аренды земельного участка от 31.03.2016 г. № М-04-048698.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить вышеуказанные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы истец ссылался на неполное выяснение судами обстоятельств дела, в частности разрешенного вида использования земельного участка.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания МДМ Инвестиции» возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, письменный отзыв на кассационную жалобу истца не представил.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами, 31.03.2016 между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «УК МДМ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.03.2016 № М-04- 048698 площадью 3 134 кв.м., имеющего адресные ориентиры: <...> (кадастровый номер 77:04:0001019:137), для эксплуатации административного здания с подземнои? автостоянкои?.

Договор заключен на срок до 25.02.2065 (п.2.1. договора).

Согласно п. 1.5 Договора на участке расположено десятиэтажное нежилое здание общеи? площадью 21 475 кв.м. по адресу: <...> (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.05.2016 № 77-77/004-77 004/014/2016- 2346/2).

Согласно пункту 4.6 дополнительного соглашения от 06.09.2016 к Договору аренды земельного участка от 31.03.2016 № М-04-048698 арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования.

Пунктом 5.6 Договора предусмотрена обязанность Арендатора использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, и надлежащим образом исполнять все условия Договора аренды.

В ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указывается, что за соблюдением требовании? законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации юридическими лицами в отношении объектов земельных отношении? органами государственной власти города Москвы осуществляется муниципальныи? земельныи? контроль.

Статья 71.2 ЗК РФ устанавливает, что в рамках систематического наблюдения за исполнением требовании? законодательства Российской Федерации должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного земельного контроля (надзора), проводится административное обследование объектов земельных отношении?.

Под административным обследованием объекта земельных отношении? понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной i в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустрои?ства, информации, полученной дистанционными и другими методами.

В случае выявления по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношении? признаков нарушения земельного законодательства, результаты такого обследования оформляются актом административного обследования объекта земельных отношении?.

Согласно п. 1 Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 No 184-ПП (далее - Положение) Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) является функциональным органом исполнительнои? власти города Москвы, осуществляющим земельный контроль за использованием земель находящихся в собственности города Москвы и государственная собственность на которые не разграничена в целях предотвращения и пресечения незаконного использования указанных земельных участков.

Согласно пункту 4.2.3. Положения, Госинспекция проводит плановые и внеплановые проверки юридических лиц и индивидуальных предпринимателеи? по вопросам использования земель в порядке, установленном федеральным законодательством.

Согласно п. 7 Положения, Госинспекция осуществляет контроль за выявлением и пресечением фактов незаконного (нецелевого) использования земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, а также незаконно размещенных объектов недвижимости.

В силу п. п. 7.1, 7.3, 7.4. договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условии? раздела 4 договора и условии?, касающихся использования участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровои? стоимости арендуемого участка.

Согласно расчету истца, размер штрафа (неустойки) составляет сумму в размере 3 714 248 руб. 29 коп.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик заявлял о необходимости снижения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

Суд первои? инстанции, оценив представленные доказательства, учитывая мнения сторон, признал требования истца обоснованными, с учетом ст. 333 ГК РФ судом присуждена ко взысканию сумма неустойки (штрафа) в размере 1 238 083 руб. 03 коп.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первои? инстанции.

Суд округа также находит выводы судебных инстанций обоснованными.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии? и требовании? - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустои?кои? (штрафом, пенеи?) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Порядок выявления и пресечения фактов незаконного размещения объектов недвижимости и незаконного (нецелевого) использования земельного участка, регламентирован постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодеи?ствии органов исполнительнои? власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (далее - Постановление 819-ПП).

13.11.2018 в соответствии с п. 3.3 приложения 1 к постановлению 819-ПП, на основании выявления в рамках осуществления текущеи? деятельности признаков незаконного (нецелевого) использования земельных участков, Госинспекциеи? было проведено обследование земельного участка по адресным ориентирам: <...>.

Согласно данным портала Росреестра здание с адресным ориентиром: <...>, площадью 21 475 кв.м. поставлено на Государственныи? кадастровыи? учет (ОКС № 77:04:0001019:10064), принадлежит на праве собственности ООО «УК МДМ» (запись в ЕГРН от 31.05.2016 № 77-77/004- 77/004/014/2016-2346/2).

В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Доказательства того, что ответчик согласовал, с арендодателем изменение разрешенного вида пользования ответчик суду не представил.

Согласно п. 2 ст. 1020 ГК РФ, п. 2 ст. 16 Федерального закона РФ № 156-ФЗ от 29.11.2001 "Об инвестиционных фондах" (далее - Закон об инвестиционных фондах) права, приобретенные доверительным управляющим в результате деи?ствии? по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества; обязанности, возникающие в результате таких деи?ствии? доверительного управления исполняются за счет этого имущества; долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, составляющим паевои? инвестиционныи? фонд, погашаются за счет этого имущества, в случае недостаточности имущества, составляющего паевои? инвестиционныи? фонд, взыскание может быть обращено только на собственное имущество управляющеи? компании.

В отношениях с третьими лицами лицом, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом фонда и которыи? приобретает права и обязанности по реализации данных прав, является управляющая компания, а не владелец пая.

В этои? связи, суды установили, что ответственность за нарушение условии? договора аренды земельного участка может быть возложена на ООО «УК МДМ», так как данная управляющая компания осуществляла управление недвижимым имуществом, принадлежащим на праве общеи? долевои? собственности владельцам инвестиционных паев.

Судебнои? инстанциеи? установлено, что неустои?ка взыскивается за нарушение условии? договора аренды земельного участка от 31.03.2016г. в период исполнения прав и обязанностеи? арендатора именно Обществом «УК МДМ Инвестиции».

Кроме того, судами установлено, что согласно информации содержащеи?ся на публичнои? кадастровои? карте вид разрешенного использования указанного земельного участка - для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров, следовательно в момент постановки земельного участка на кадастровыи? учет был определен конкретныи? вид разрешенного использования земельного участка, которыи? включает деловое управление (п.4.1) - земельные участки предназначенные для размещения офисных здании? делового назначения (п. 1.2.7); обслуживание автотранспорта (п.4.9) - земельные участки, предназначенные для размещения гаражеи? и автостоянок (п. 1.2.3).

В соответствии с п.3.3.2 ПЗЗ во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования- «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участка и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Таким образом, сведения, содержащиеся о земельных участках в Зонах с индексом «Ф», формируются с учетом сведении? ЕГРН и устанавливаются единожды.

В этои? связи у арендаторов земельных участков в зонах и индексом «Ф» возможность самостоятельного выбора видов разрешенного использования таких земельных участков отсутствует.

На основании изложенного, при намерении выбрать (изменить) вид разрешенного использования земельного участка, расположенного в зоне с индексом «Ф», арендатору земельного участка необходимо обратиться в уполномоченныи? орган власти (Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (далее - Москомархитектура) с целью внесения изменении? в ПЗЗ (например, в части вывода земельного участка из зоны с индексом «Ф» в зону, для которои? предусмотрен запрашиваемыи? вид разрешенного использования земельного участка.

В случае необходимости установления видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, не предусмотренных градостроительным регламентом, требуется внесение изменении? в ПЗЗ на основании статьи 33 ГрК РФ и статьи 36 Градостроительного кодекса города Москвы в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 17.05.2018 № 457-1111 «Об утверждении? о внесении изменении? в правила землепользования и застройки города Москвы».

Ответчик является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:137. Право аренды предполагает наличие правомочии? по владению и распоряжения объектом аренды.

Согласно п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ от 14. 11. 2018 в соответствии со статьями 2 и 7 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 года № 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общеи? юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка - самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на инои? из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентов, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Ответчик не вправе использовать земельныи? участок с нарушением вида разрешенного использования и цели его предоставления по действующему договору аренды.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 № 12651/11 указано на необходимость соответствия фактического использования земельного участка установленному виду его разрешенного использования, а также на идентичность сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, исходя из буквального толкования норм действующего законодательства, а также позиции высших судебных органов, функциональное назначение объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, т.е. фактическое использование земельного участка должно соответствовать цели предоставления земельного участка в соответствии с договором аренды.

Несоответствие фактического вида использования земельного участка сведениям о виде разрешенного использования, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, возникшее вследствие злоупотребления ответчиком правами на внесение соответствующих изменении? в государственныи? реестр, повлекло необоснованное занижение кадастровои? стоимости земельного участка.

Доказательством того, что ответчик использует земельныи? участок с нарушением вида разрешенного использования, является рапорт Госинспекции по недвижимости от 14.08.2017 № 9041721 в результате обследования которого было выявлено, что часть помещении? здания используется под размещения кафе.

Как обоснованно установили суды, размер аренднои? платы за земельныи? участок должен соответствовать реальному уровню доходности земельного участка, которыи? определяются с учетом его фактического использования.

Таким образом, судом первой и апелляционной инстанции были в полном объёме исследованы все обстоятельства дела и доводы сторон. Доводы Департамента были предметом оценки.

При этом оценка довода о несоразмерности неустойки не может быть предметом рассмотрения в суде кассационной инстанции, в силу установленных процессуальных пределов рассмотрения.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. При этом выводы судов об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2020 года по делу № А40-223387/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Е.В. Кочергина

Судьи: М.Д. Ядренцева

ФИО2