Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Департамент культурного наследия города Москвы, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о признании недействительным уведомления о расторжении

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, государственному унитарному предприятию города Москвы "РЭМ" (далее – ГУП «РЭМ») об обязании Департамента городского имущества города Москвы (далее- Департамент) заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 264,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 в редакции, предлагаемой истцом, о признании недействительным распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 N 29711 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 в части передачи в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" указанного нежилого помещения, о признании отсутствующим права хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" на указанное нежилое помещение.

Кроме того, в рамках дела N А40-55209/18 ООО " общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ГУП "РЭМ" о признании недействительным уведомления ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 N 717/18/12-34 о расторжении договора аренды, заключенного с ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" в отношении нежилого помещения общей площадью 1255,5 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации обременения указанным договором аренды.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.05.2018 дела N А40-230621/17 и N А40-55209/18 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А40-230621/17.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2018 произведена замена ответчика ГУП "РЭМ" его правопреемником АО "РЭМ" ввиду реорганизации в форме преобразования.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также приняты уточнения, заявленные истцом, согласно которым истец просил:

1. обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1 264,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 по цене 164 728 942 руб. (без учета НДС) с зачетом в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений на сумму 22 536 426 руб. 72 коп. с рассрочкой оплаты на 5 лет ежемесячными равными выплатами на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи;

2. признать недействительным распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 N29711 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1" в части передачи в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1264,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, 1/2, стр. 1;

3. признать отсутствующим право хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1264,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1;

4. признать недействительным уведомление ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 N717/18/12-34 о расторжении договора аренды, заключенного с ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1255,5 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1;

5. восстановить в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запись о регистрации обременения договором аренды, заключенным с ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова", нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1255,5 кв. м (подвал, помещение I - комнаты 1 - 5, 5а, 5б, 6 - 8, 8а, 8б, 9 - 14, помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I - комната 1, помещение II - комната 1, 1а, 2 - 6, 6а, 7 - 11, 14 - 19, 19а, 20 - 34, помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2 - 11, 11а, 12 - 14; помещение б/н - комната А).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент культурного наследия города Москвы и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанными судебными актами, Департамент и АО «РЭМ» обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят решение и постановление судов отменить ввиду их незаконности и необоснованности.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Департамента и АО «РЭМ» настаивали на отмене принятых по делу судебных актов; представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, до начала судебного заседания представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.

Третьи лица, извещенные о слушании кассационной жалобы в установленном законом порядке, представителей в суд не направили. Суд кассационной инстанции счел возможным рассмотреть кассационную жалобу без участия лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку в силу пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, не может являться препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Информация о движении дела опубликована на официальном Интернет-сайте суда. Отводов составу суда не поступило.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемый судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела, ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с договором аренды от 01.03.2005 N 129-з (в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2010), заключенным с Департаментом городского имущества города Москвы (, арендодатель) общество арендует нежилые помещения общей площадью 1 264,4 кв. м., (подвал, помещение I - комнаты 1 - 5, 5а, 5б, 6 - 8, 8а, 8б, 9 - 14; помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I - комната 1; помещение II - комната 1, 1а, 2 - 6, 6а, 7 - 11, 14 - 19, 19а, 20 - 34; помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2 - 11, 11а, 12 - 14; помещение б/н - комнаты А, В), расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1.

Здание, в котором находятся указанные помещения, является объектом культурного наследия.

05.05.2011 между истцом и Москомнаследием подписано Охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия N 16-23/005-212/11, являющееся неотъемлемым приложением к вышеуказанному договору аренды.

Как указал истец в исковом заявлении, общество 25.09.2017 обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, представив документы, подтверждающие, что ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" отвечает всем установленным требованиям законодательства для приобретения вышеуказанного нежилого помещения в собственность, а также отчет от 11.10.2017 N 01/05/10/2017 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

Вместе с тем, в ноябре 2017 года Департамент городского имущества города Москвы отказал истцу в приватизации арендуемых помещений согласно письму от 03.11.2017 N ДГИ-1-85534/17-1.

Также 29.09.2017. в ЕГРН внесены сведения о регистрации права хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" в отношении арендуемого истцом имущества (запись регистрации от 29.09.2017 N 77:01:0002005:2170-77/012/2017-1).

Указанные помещения были переданы в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 N 29711 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1".

Истцом 30.01.2018 получено уведомление ГУП "РЭМ" об устранении нарушений договора аренды от 24.01.2018 N 401/1/18/12-34.

Письмом от 13.02.2018 истец сообщил в адрес ГУП "РЭМ" об отсутствии нарушений по договору аренды, однако 13.02.2018 получил уведомление ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 N 717/18/12-34 о расторжении договора аренды.

20.02.2018 Управление Росреестра по Москве по заявлению ГУП "РЭМ" зарегистрировало прекращение ограничения права собственности на нежилое помещение в виде аренды помещения истцом.

Поскольку Департамент уклонился от заключения договора, а также ссылаясь на указанные выше обстоятельства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что заявителем соблюдены требования Федерального закона от 22.07.2008 N 159- "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ), который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Суды, сославшись на результаты проведенной по делу судебной экспертизы, удовлетворили исковые требования общества об обязании Департамента заключить договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества по цене 164 728 942 руб. 00 коп.

Так, Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Между тем, из материалов дела следует, что спорный объект является объектом культурного наследия регионального значения - «Жилой дом с торговыми помещениями П.А. Смирнова, 1850-е– 1870-е гг., 1880-е – 1890-е гг. XX в., военный инженер Н.А. Гейнц».

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

С учетом этого, если объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона N 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 584.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона N 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Вместе с тем, в пункте 2 статьи 43 Закона о приватизации предусмотрено, что с даты вступления в силу настоящего Федерального закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Указанная выше правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 №301-КГ18-753 по делу №А11-10976/2016.

С учетом этого, вывод судов о том, что указанный выше объект культурного наследия подлежит приватизации субъектом малого предпринимательства, в том числе со ссылкой на положения п. 2 ст. 5 Закона г. Москвы от 14.07.2000 N 26 "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры", согласно которому преимущественное право приобретения недвижимого памятника истории и культуры в случае его отчуждения из государственной собственности предоставляется юридическим лицам и гражданам, осуществившим на памятнике ремонтно-реставрационные работы и обеспечивающим гарантии доступа граждан в соответствии с условиями охранно-арендного договора или охранного обязательства, является неправильным.

Между тем суду следовало установить, было ли до 22.01.2015 размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества, соответствовало ли общество указанным в статье 3 Закона №159-ФЗ критериям на указанную дату.

С учетом изложенного, вывод судов о том, что распоряжение Департамента о передаче объекта на праве хозяйственного ведения ГУП «РЭМ» направлено на воспрепятствование обществу в реализации его преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, является преждевременным, сделанным без учета изложенной выше правовой позиции и установления всех необходимых обстоятельств для правильного рассмотрения дела.

Также суду в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам относительно надлежащего либо ненадлежащего исполнения обществом своих обязательств по договору аренды по внесению арендной платы, исполнению охранного обязательства, наличию перепланировок помещения, отсутствию отопления здания, воспрепятствованию доступу арендодателя на момент направления ему уведомления о расторжении договора аренды (02.02.2018), не ограничиваясь только указанием на то, что такие нарушения со стороны арендатора отсутствуют.

Поскольку у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для установления и оценки фактических обстоятельств дела, входящих в предмет доказывания, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Исходя из содержания пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции нельзя признать законным и обоснованным. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует рассмотреть требования заявителя по существу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, правильно применить нормы права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019 по делу № А40-230621/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья С.В. Краснова

Судьи: Н.Ю. Дунаева

Л.В. Федулова