Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2022 по делу №А40-225925/2021

по заявлению ЗАО «Интеко»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве,

третье лицо: ФИО2,

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Интеко" (далее - ЗАО "Интеко", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (далее - Управление) о признании незаконным решения от 28.07.2021 N MFC-0558/2021-168951 в части отказа в государственной регистрации права собственности за ФИО2 на объект с кадастровым номером 77:09:0005007:20085, расположенный по адресу: <...>, пом. N А-250 площадью 46,9 кв. м, о признании незаконным решения Управления от 28.07.2021 N MFC-0558/2021-168951 в части отказа в государственной регистрации залога в пользу заявителя на объект с кадастровым номером 77:09:0005007:20085, расположенный по адресу: <...>, пом. N А-250 площадью 46,9 кв. м, об обязании Управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (далее – ФИО2).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.12.2016 между Обществом в лице ООО "Магистрат" и ФИО2 заключен договор N25/В/А13-19-2 участия в долевом строительстве (далее - Договор); объектом является апартамент с условным номером А13-19 проектной суммарной площадью 45,98 кв.м.

В рамках исполнения договорных обязательств АО "Интеко" построен и 22.12.2017 введен в эксплуатацию гостинично-офисный комплекс с апартаментами и автостоянкой по строительному адресу: г. Москва, САО, район Хорошевский, Хорошевское ш., вл. 38А (Восточный участок).

Как указывает заявитель, ФИО2 уклоняется от приемки апартамента и доплаты за увеличение фактической площади, в связи с чем застройщиком составлен и направлен участнику долевого строительства односторонний акт приема-передачи апартаментов от 29.12.2017.

02.02.2021 Общество обратилось в Управление с заявлением №MFC-0558/2021-168951-2 об осуществлении государственной регистрации права собственности за ФИО2 на объект с кадастровым номером 77:09:0005007:20085, расположенный по адресу: <...>, пом. N А-250, и заявлением №MFC-0558/2021-168951-2 об осуществлении государственной регистрации ограничений прав на объект недвижимости и обременении объекта недвижимости в пользу заявителя на объект с кадастровым номером 77:09:0005007:20085, расположенный по адресу: <...>, пом. N А-250.

11.02.2021 Управление приостановило государственную регистрацию права собственности и ипотеки на спорный объект со ссылкой на препятствие в виде возникновения залога в силу закона в пользу застройщика на основании одностороннего акта, составленного по правилам части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), не предусмотренного действующим законодательством.

26.03.2021 Общество дополнительно представило в регистрирующий орган документы в виде разъяснительного письма.

28.04.2021 Общество направило в адрес Управления заявление о приостановлении осуществления действий по регистрации права собственности и ипотеки.

28.07.2021 Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности и ипотеки в силу закона в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 11.02.2021.

Полагая, что отказы Управления нарушают законные права и интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявления, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 309, 310, 314, 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 14, частями 1 и 2 статьи 18, пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), частью 1 статьи 4, частями 1, 4 и 5 статьи 8, статьей 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), суды исходили из следующего.

Застройщик вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства только в случаях неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Подписывая односторонний акт, одна сторона подтверждает исполнение обязательств другой стороной в пользу первой, представленный односторонний акт свидетельствует об отсутствии требований к участнику долевого строительства в части исполнения обязательств.

Суды признали условие одностороннего акта о том, что до момента полной выплаты помещение находится в залоге у застройщика противоречащим положениям Закона о долевом строительстве.

Кроме того, суды отметили, что возникновение залога в силу закона в пользу застройщика (залогодержатель) на основании одностороннего акта, составленного по правилам части 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве, действующим законодательством не предусмотрено.

Между тем судами не учтено следующее.

Из пункта 3 статьи 48 Закона о государственной регистрации недвижимости следует, что для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными Законом о государственной регистрации недвижимости для государственной регистрации такого права, также необходимо представить передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 6 статьи 16 Закона о долевом строительстве после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным статьей 8 настоящего Федерального закона, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в пункте 3 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства).

Согласно части 4 статьи 8 Закона о долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Из положений части 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве следует, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия (пункт 11 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Для признания одностороннего акта, составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве, надлежащим доказательством передачи объекта долевого строительства существенным является установление судом получения участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, и исходя из этого установление наличия/отсутствия неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Следует также учитывать, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

При этом согласно части 1 статьи 12 Закона о долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как указывал заявитель, Общество обратилось в регистрирующий орган с двумя отдельными заявлениями (о регистрации права собственности третьего лица и регистрации ипотеки), при этом регистрация права собственности на спорный объект (при наличии на то оснований) не зависит от наличия оснований для регистрации ипотеки.

Указывая, что односторонний акт не может являться основанием для регистрации ипотеки в силу закона, суды не указали, почему на основании данного акта не может быть зарегистрировано право собственника участника долевого строительства при условии соблюдения положений Закона о долевом строительстве.

При рассмотрении настоящего дела судами не исследован вопрос соблюдения застройщиком процедуры по составлению одностороннего акта, предусмотренной частью 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве.

В случае соблюдения данной процедуры по составлению одностороннего акта, застройщик вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности участника долевого строительства.

При рассмотрении спора судами не дана оценка условиям договора участия в долевом строительстве от 15.12.2016 на предмет урегулирования доплаты в случае увеличения окончательной площади объекта, не установлено наличие/отсутствие оснований для регистрации ипотеки исходя из условий договора.

В случае отсутствия оснований для регистрации ипотеки, Общество не лишено права обратиться в суд к участнику долевого строительства с исковым заявлением о взыскании денежных средств.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить соблюдение застройщиком процедуры по подписанию одностороннего акта в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве; дать оценку условиям договора участия в долевом строительстве от 15.12.2016 на предмет урегулирования доплаты в случае увеличения окончательной площади объекта; установить наличие/отсутствие оснований для регистрации ипотеки исходя из условий договора участия в долевом строительстве от 15.12.2016; установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2022 по делу №А40-225925/2021 отменить, дело №А40-225925/2021 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий-судья Л.В. Федулова

Судьи: С.В. Краснова

И.В. Лазарева