Гражданский кодекс часть 1

Федеральное государственное унитарное предприятие «Центральный орден Трудового Красного Знамени научно-исследовательский автомобильный институт «НАМИ» (далее – истец, ФГУП «НАМИ») 14.11.2016 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лора» (далее – ответчик, ООО «Лора») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.09.2016 в размере 1 774 561 руб. 86 коп., штрафа за осуществление перепланировки арендуемых помещений без предварительного письменного разрешения в размере 295 760 руб. 31 коп. и об обязании ответчика восстановить планировку арендуемых помещений, приведя ее в соответствие с планировкой согласно договора.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 304, 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору аренды нежилых помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного по результатам аукциона от 26.04.2012 № Д-30/216, поскольку арендатор не производит своевременно внесение арендных платежей, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в заявленном размере, а также истцом начислен штраф за незаконную перепланировку.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ТУ Росимущества в г. Москве, третье лицо, собственник спорного имущества).

До принятия решения по существу заявленных требований ООО «Лора» обратилось со встречными требованиями о понуждении ФГУП «НАМИ» к совершению сделки по зачету частичной стоимости капитальной ремонта помещений в размере 591 459 руб. 85 коп. в счет оплаты арендный платежей за период с 01.04.2016 по 30.09.2016.

В обоснование встречных требований ООО «Лора» указывало на невозможность эксплуатации переданного в аренду помещения без капитального ремонта, о чем истцу было известно и это было зафиксировано в акте от 18.04.2011, составленном комиссией ФГУП «НАМИ» в результате осмотра, поэтому у арендодателя отсутствовали законные основания требовать оплаты арендных платежей по договору за спорный период, поскольку стоимость расходов на капитальный ремонт превышает стоимость арендных платежей, а задолженность возникла ввиду неисполнения арендодателем и собственником имущества обязательств по зачету.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется по кассационной жалобе ФГУП «НАМИ», которое просит обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование своей кассационной жалобы заявитель ссылается как на то, что судами не было установлено и не выяснено, какой количественный состав арендуемых помещений был на дату начала фактического пользования помещениями с 22.05.2012, так и на необоснованный отказ в проведении судебной экспертизы на предмет определения стоимости фактически выполненных работ, связанных с перепланировкой помещений, которая могла подтвердить факт перепланировки.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ФГУП «НАМИ» к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции 20.12.2017 представитель ФГУП «НАМИ» поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы.

Представитель ООО «Лора» по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До судебного заседания от ООО «Лора» представлен отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Третье лицо своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение и постановление отмене не подлежат.

Судами установлено, что 26.04.2012 ТУ Росимущества в г. Москве на основании Распоряжения от 16.03.2012 № 385 «О даче согласия ФГУП "Центральный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский автомобильный и автомоторный институт «НАМИ» на сделку по передаче в аренду федерального имущества», был проведен открытый аукцион по извещению № 200312/0003923/04 на право заключения договора аренды имущества, находящегося в Федеральной собственности, расположенного по адресу: Московская область, Дмитровский р-н, Синьковское с/п, поселок Автополигон (альтернативный адрес: Московская область, Дмитровский р-н, Синьковское с/п, поселок Дмитров-7).

Организатором аукциона выступал собственник указанного недвижимого имущества -ТУ Росимущества в г. Москве, арендодателем - лицо, владеющее указанным недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения, - ФГУП «НАМИ».

Аукцион был проведен 26.04.2012 в 14:00 по московскому времени.

Документация об аукционе размещена на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru.

Победителем аукциона было признано ООО «ЛОРА», с которым был заключен договор аренды от 31.07.2014.

В соответствии с условиями заключенного договора аренды нежилых помещений здания от 31.07.2014 № Д-30/216, арендодатель - ФГУП «НАМИ», передало арендатору - ООО «ЛОРА», во временное владение и пользование помещения общей площадью 570,1 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, Дмитровский район, Синьковское с/п, п. Автополигон (альтернативный адрес: Московская область, Дмитровский р-он, Синьковское с/п, поселок Дмитров-7), для использования под торговлю.

Договор заключен на срок по 19.09.2023 в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2014 № ДЗО/221, договор и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию в установленном законном порядке.

Состав передаваемых в аренду помещений указан в Приложении № 3 к договору и соответствует экспликации, содержащей перечень помещений, включенной в сведения об объекте аукциона (Приложение № 1 к документации об аукционе на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу Московская область, Дмитровский р-н, Синьковское с/п, поселок Автополигон (альтернативный адрес: Московская область, Дмитровский р-н, Синьковское с/п, поселок Дмитров-7), общей площадью 570,1 кв. м.

По мнению ФГУП «НАМИ», за арендатором образовалась задолженность в размере 1 774 561 руб. 86 коп., а также истец заявил о взыскании штрафа за осуществление перепланировки арендуемых помещений без предварительного письменного разрешения в сумме 295 760 руб. 31 коп.

В досудебном порядке урегулирования спора ФГУП «НАМИ» направило в адрес арендатора претензию от 07.10.2016 № 01и/15-1377, в которой просило оплатить арендную плату и перечислить штраф за осуществление незаконной перепланировки указанных помещений.

Данная претензия была получена арендатором 11.10.2016, о чем имеется уведомление о ее получении, тогда как требования истца, указанные в претензии, оставлены без ответа и удовлетворения.

Между тем, в соответствии с пунктом 11 Информационной карты аукциона, являющейся приложением № 2 к аукционной документации, «требуется проведение капитального ремонта всех помещений смешанного магазина (570,1 кв. м.), включая 100% кровли, при этом затраты арендатора на проведение капитального ремонта подлежат зачету в счет арендной платы».

До проведения аукциона организатор аукциона потребовал гарантийное письмо от участников аукциона о проведении капитального ремонта всех помещений магазина в здании, являющемся объектом аренды.

То обстоятельство, что помещение, передаваемое в аренду, подлежит капитальному ремонту и его эксплуатация невозможна без проведения ремонта, зафиксировано в акте от 18.04.2011, составленном комиссией ФГУП «НАМИ» в результате осмотра, а также в соглашении от 07.02.2011, подписанном между ФГУП «НАМИ» и ООО «ЛОРА».

Таким образом, ТУ Росимущества в г. Москве и ФГУП «НАМИ», признав нуждаемость помещения в капитальном ремонте и включив в условия аукционной документации требование о проведении капитального ремонта всех помещений, включая кровлю арендованного объекта, за счет арендатора с последующим зачетом понесенных расходов в счет арендных платежей, тем самым не просто согласились с выполнением капитального ремонта помещения, но и возложили на арендатора обязанность по его проведению.

По заданию ООО «ЛОРА» группой по техническому обследованию зданий и сооружений ООО «Строй Дом М» произведено детальное обследование технического состояния несущих и ограждающих конструкций объекта аренды с целью определения реального технического состояния и возможности реконструкции помещений под торговый центр.

По результатам обследования ООО «Строй Дом М» представлено Техническое заключение от 22.05.2012, в котором содержится следующий вывод: «По состоянию на день обследования существует обязательная, неотложная необходимость в производстве капитального ремонта в обследуемой части здания, обусловленная невозможностью его использования арендаторами в целях, указанных в договоре аренды и аукционной документации от 26.04.2012».

Руководствуясь условием аукционной документации и невозможностью использования арендуемых помещений согласно их целевому назначению, определенному в договоре аренды, ООО «ЛОРА» выполнило капитальный ремонт арендуемых помещений.

Расходы арендатора по проведению капитального ремонта составили 7 456 150 руб. 14 коп., что подтверждается договором подряда от 30.08.2011 №АВ-30-08, заключенным с ООО «ЦентрСтрой», локальным сметным расчетом, актами о приемке выполненных работ от 06.07.2012 № 1, от 23.08.2012 № 2, справками о стоимости выполненных работ и затрат от 06.07.2012 № 1, от 23.08.2012 № 2 и актом от 23.08.2012 № АВ-30-08.

В нарушение пункта 3.4.1 аукционной документации и пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации ФГУП «НАМИ» и ТУ Росимущества в г. Москве уклонялись от подписания договора аренды, что исключало возможность его государственной регистрации.

При этом договор аренды недвижимого имущества от 19.09.2013 был подписан ФГУП «НАМИ» и ТУ Росимущества в г. Москве по истечении двух лет со дня проведения аукциона.

Договор аренды №Д-30/216 от 31.07.2014 в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2014 №Д-30/221, устанавливающего его срок до 19.09.2023, прошел государственную регистрацию 18.11.2014.

В этом договоре стороны определили, что арендатор дополнительно обязуется до 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором вступил в силу настоящий договор, перечислить на расчетный счет арендодателя арендную плату за все время фактического пользования объектом с 22.05.2012 и до момента вступления в силу настоящего договора.

Сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений, указанных в приложении № 3 к настоящему договору, вместе с суммой, эквивалентной величине налога на добавленную стоимость, подлежащие оплате арендатором, составляет 98 586 руб. 77 коп.

Как указывалось истцом, согласно аукционной документации, на право заключения договора аренды недвижимого имущества следует, что на передаваемый в аренду объект требуется проведение капитального ремонта всех помещений, включая 100% кровли, с зачетом арендатору затрат, понесенных на этот ремонт в счет арендной платы.

Более того, до проведения аукциона организатор аукциона (собственник объекта аренды) - ТУ Росимущества в г. Москве - потребовало от участников аукциона гарантийное письмо о проведении капитального ремонта всех помещений магазина в здании, которое и было предоставлено.

Стороны оговорили недостатки передаваемого в аренду имущества, прямо указав на необходимость проведения капитального ремонта, без проведения которого невозможна его эксплуатация, что следует из акта от 18.04.2011, составленного комиссией ФГУП «НАМИ» в результате осмотра, а также соглашения от 07.02.2011, подписанного между ФГУП «НАМИ» и ООО «ЛОРА».

Эти обстоятельства послужили основанием для обращения арендатора с встречными требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные требования, исходили как из того, что обязательство по оплате арендных платежей за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 прекращено зачетом, с учетом того, что на дату рассмотрения дела по существу стоимость расходов по капитальному ремонту превышает стоимость арендных платежей, а задолженность арендатора возникла ввиду неисполнения арендодателем и собственником имущества обязательств по зачету.

Судами учтено, что в рамках дела № А40-40250/2015 ФГУП «НАМИ» обращалось с иском к ООО «Лора» о расторжении договора аренды от 31.07.2014 № Д-30/216, о взыскании 2 788 757 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате, 112 795 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 427 866 руб. 58 коп. неустойки, а ООО «Лора», в свою очередь, предъявило к ФГУП «НАМИ» встречный иск об обязании исполнить обязательство и произвести зачет частичной стоимости капитального ремонта в счет задолженности по арендной плате на сумму 2 788 697 руб. 06 коп.

В рамках № А40-40250/2015 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, также участвовало ТУ Росимущества в городе Москве.

Между тем, решением Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2015 по делу А40-40250/2015 в удовлетворении иска ФГУП «НАМИ» отказано, а встречный иск ООО «Лора» удовлетворен. При рассмотрении дела в апелляционном суде ФГУП «НАМИ» заявило отказ от иска в части требования о расторжении договора аренды от 31.07.2014 № Д-30/216 и взыскании 17 610 руб. 44 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с чем, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2015 производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.04.2016 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2015 по делу № А40-40250/2015 оставлено без изменения, а определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2016 отказано ФГУП «НАМИ» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судебная коллегия окружного суда, с учетом установленных судами первой и апелляционной инстанций, соглашается с выводами судов.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Выводы судов соответствуют требованиям статей 309-310, 329, 330, 407, 410, 611, 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и основаны на том, что письмом от 01.04.2016 №01И/15-408 ФГУП «НАМИ» направило в адрес ООО «ЛОРА» счет на оплату арендных платежей от 01.04.2016 № 466 на общую сумму 1 183 102 руб. 01 коп., тогда как 20.04.2016 ООО «ЛОРА» было направлено в адрес ФГУП «НАМИ» уведомление о зачете частичной стоимости капитального ремонта помещений в размере 1 183 102 руб. 01 коп. в счет оплаты арендной платы по договору аренды от 31.07.2014 №Д-30/216, с учетом того, что переданные ответчику помещения не могли быть использованы им по прямому назначению без проведения капитального ремонта и требование провести капитальный ремонт содержалось в конкурсной документации.

Кроме того, организатор аукциона - ТУ Росимущества в Москве, потребовал от ответчика предоставить письменное обязательство в виде гарантийного письма провести капитальный ремонт, тогда как ООО «ЛОРА» обязательство исполнило, провело капитальный ремонт после признания его победителем аукциона.

ООО «ЛОРА» обратилось к собственнику с заявлением о проведении зачета с приложением подтверждающих документов, тогда как собственник и ФГУП «НАМИ» обязательство зачесть стоимость ремонта в счет арендных платежей не исполнили, потребовав оплатить аренду помещений.

Соглашаясь с доводами арендатора, суды также исходили из того, что затраты на ремонт подтверждены доказательствами, тогда как собственник и ФГУП «НАМИ» уклонились сначала от заключения договора после проведения конкурса и капитального ремонта, затем от исполнения обязанности зачесть затраты на ремонт в счет арендной платы.

При этом суды не установили оснований для применения меры гражданско - правовой ответственности к арендатору, поскольку на дату передачи помещений в аренду ООО «Лора» по акту приема-передачи - 19.09.2013 в арендуемом здании находилось 30 объектов, что подтверждается техническим паспортом, содержащем сведения по состоянию 31.10.2012, поэтому достоверных и относимых доказательств того, что ООО «Лора» осуществлялась перепланировка арендуемых помещений, требующих внесения изменений в документы БТИ, не представлено, техническая инвентаризация на момент передачи помещений в аренду не производилась, а то обстоятельство, что в период с 06.04.2007 по 31.10.2012, то есть до передачи здания в аренду ответчику по первоначальному иску, изменился состав помещений, не может служить основанием для возложения ответственности в виде штрафных санкций на ООО «Лора», поскольку факт перепланировки обществом ООО «Лора» не доказан, то отсутствуют правовые основания для возложения на первоначального ответчика обязанности по восстановлению планировки арендуемых помещений.

Таким образом, суды правомерно требования первоначального иска о взыскании задолженности за период с 01.04.2016 по 30.09.2016 не удовлетворили, поскольку удовлетворили встречное исковое заявление о понуждении ФГУП «НАМИ» к совершению сделки по зачету частичной стоимости капитальной ремонта помещений в размере 591 459 руб. 85 коп. в счет оплаты арендный платежей за период с 01.04.2016 по 30.09.2016.

Кроме того, судами при принятии обжалуемых судебных актов учтены обстоятельства, установленные в рамках дела № А40-40250/2015, с указанием на то, что состав лиц, участвовавших в деле №А40-40250/2015, не отличается от состава лиц, участвующих в рассматриваемом споре, поэтому решение по делу №А40-40250/2015 имеет преюдициальное значение при принятии решения по настоящему делу.

Доводы заявителя кассационной жалобы о незаконном отказе в проведении строительно-технической экспертизы на предмет определения стоимости фактически выполненных работ, связанных с перепланировкой арендуемых помещений, не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку суд первой инстанции, отклоняя ходатайство о проведении судебной экспертизы, исходил из того, что материалы дела не содержат доказательств осуществления ООО «ЛОРА» перепланировки арендуемых помещений, поэтому истец, возлагая меру ответственности за перепланировку сданных в аренду помещений на ООО «ЛОРА», ссылается на сопоставление Технического паспорта здания «Смешанный магазин (пристроенный)» по состоянию на 06.04.2007 с Техническим паспортом здания «Смешанный магазин (пристроенный)» по состоянию на 31.10.2012, из которых видно, что из 40 помещений здания осталось 30, тогда как акт приема-передачи в аренду нежилых помещений подписан сторонами договора 19.09.2013, то есть после того, как произошло изменение количества помещений.

То обстоятельство, что в период с 06.04.2007 по 31.10.2012 (т.е. до передачи здания в аренду ответчику) изменился состав помещений, не может служить основанием для возложения ответственности в виде штрафных санкций на ООО «Лора», с учетом того, что документы, подтверждающие факт выполнения работ по капитальному ремонту, не содержат работ, связанных с перепланировкой арендуемых помещений.

Согласно требованиям части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Первая и апелляционная инстанции, в соответствии с части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Остальные доводы заявителя, изложенные в жалобе, фактически сводятся к несогласию с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, были предметом рассмотрения судебных инстанций, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены.

При таких обстоятельствах доводы заявителя не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов нижестоящих судов по обстоятельствам спора.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного судаот 20 сентября 2017 года по делу № А40-228019/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья С.Н.Крекотнев

Судьи: В.В.Петрова

В.В.Кобылянский