Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Вид» (далее – истец, ООО «Вид») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу «Военторг-Москва» (далее ответчик – АО «Военторг-Москва») о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в размере 738 233 руб. 95 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2016 года решение Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2016 года оставлено без изменения.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО «Вид», которое просит решение Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2016 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В обоснование кассационной жалобы ООО «Вид» указывает на то, что суд не принял в качестве доказательства наличия письменного разрешения арендодателя на производство работ письмо с просьбой о разрешении проведения ремонта, мотивировав тем, что фамилия и имя лица, поставившего росчерк «разрешаю», а также его служебное положение и дата подписи на документе не указаны.

Вместе с тем, отсутствие указанных реквизитов на письме о разрешении проведения капитального ремонта не свидетельствует об отсутствии согласия арендодателя на проведение капитального ремонта.

Письмо с просьбой о разрешении проведения ремонта адресовано на имя генерального директора ОАО «УТ МВО» ФИО4, следовательно, проставление резолюции на письме без дополнительной расшифровки могло быть произведено только ФИО4

Получение письменного разрешения арендодателя на проведение ремонта подтверждается также согласованной ФИО4 локальной сметой на капитальный ремонт помещения от 11.11.2010. Данный документ судом отвергнут ввиду того, что не указано должностное положение ФИО4 и дата проставления им подписи, и подпись содержится только на одном листе сметы из четырех.

Как лицо, участвовавшее в составлении представленных истцом для исследования вышеуказанных письменных доказательств, достоверно указать на имеющие значение для дела обстоятельства может непосредственно ФИО4, в том числе подтвердить или опровергнуть факт собственноручного подписания документов, прояснить вопросы о месте, времени и целях их подписания.

Однако ходатайство истца о вызове свидетеля было отклонено как судом первой инстанции, так и апелляционной.

Суд критически оценил представленный истцом в подтверждение факта выполнения работ в арендованном помещении акт о приемке выполненных работ от 11.05.2011 на том основании, что не представлено доказательств составления данного акта на основании проекта выполненных работ, а также в связи с его составлением без представителя арендодателя, то есть собственника помещения.

В соответствии с п. 2.1 договора подряда от 29.12.2010 стоимость работ и материалов (в соответствии с приложением № 1 локальная смета на капитальный ремонт помещений) определена в договорных ценах и составлена ООО «Интеллектуальные системы контроля безопасности».

Посредством ссылки на указанную локальную смету, стороны договора подряда в достаточной степени согласовали объем, содержание и стоимость работ.

Ходатайство истца о назначении судебной экспертизы для определения соответствия выполненных в арендованных помещениях работ акту о приемке выполненных работ от 11.05.2011 и локальной смете от 11.11.2010 и их стоимости, судом первой инстанции необоснованно отклонено.

Указанный в обоснование обжалуемого решения факт передачи помещений в состоянии, соответствующем предназначению, а также факт нахождения систем водоснабжения, отопления, канализации и электропитания на момент его приемки в рабочем состоянии не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку не имеет значения для разрешения вопроса о взыскании неотделимых улучшений в порядке статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы суда первой инстанции о недействительности дополнительного соглашения от 22.11.2010 к договору от 01.11.2010 № 524-10-15/У противоречат сложившейся судебной практике.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «Вид» поддержал изложенные доводы и требования кассационной жалобы, представитель АО «Военторг-Москва» возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 01.11.2010 между ОАО «Управление торговли командования Воздушно-космической обороны» и ООО «Вид» был заключен договор аренды нежилых помещений № 524-10-15/У, по условиям которого арендодатель (ответчик) обязался предоставить арендатору (истец) во временное владение и пользование за плату помещение, площадью 302,8 кв.м в соответствии с планом помещения (приложение № 1), находящееся на первом этаже в двухэтажном здании, общей площадью 888 кв.м, расположенном по адресу: Московская обл., г. Краснознаменск, в/<...>.

31.08.2012 ОАО «Управление торговли командования Воздушно-космической обороны» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ОАО «Управление торговли Западного военного округа».

19.11.2012 ОАО «Управление торговли Западного военного округа» изменило наименование на ОАО «ВОЕНТОРГ-ЗАПАД».

24.07.2015 ОАО «ВОЕНТОРГ-ЗАПАД» изменило организационно-правовую форму на акционерное общество.

С учетом изложенного АО «ВОЕНТОРГ-ЗАПАД» является правопреемником ОАО «Управление торговли командования Воздушно-космической обороны».

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора срок его действия составляет 5 лет, он вступает в силу с 01.02.2011.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 29.12.2010.

Помещения переданы арендодателем арендатору, что подтверждается актом приема-передачи от 01.11.2010.

В силу п. 7.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторгнуть его без обращения в судебные органы, предупредив об этом арендатора не менее чем за 2 месяца до предполагаемого дня прекращения договора, а в случае однократного невнесения арендатором арендной платы или однократного невнесения арендатором оплаты за услуги в установленные договором аренды срок и (или) размере – за 60 дней, при этом договор аренды будет считаться расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.

Уведомлением от 08.10.2015 № 1327 ответчик сообщил истцу об отказе от договора и его расторжении с 08.12.2015.

Истец письмом от 06.11.2015 № 77 обратился к ответчику с требованием произвести возмещение стоимости выполненных работ по капитальному ремонту арендованного по договору помещения в размере 738 233 руб. 95 коп., в соответствии с п. 6.7 договора в редакции дополнительного соглашения от 10.11.2010 (вх. № 3432 от 06.11.2015).

Однако ответчик стоимость выполненных работ не возместил, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение от 22.11.2010, которым пункт 6.7 договора изложен в новой редакции, не считается заключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке, указав, что дополнительное соглашение датировано 22.11.2010, в то время как договор зарегистрирован 29.12.2010; письмо без номера и даты за подписью генерального директора ООО «Вид», в котором истец просит разрешение на проведение капитального ремонта, перепланировку, переоборудование и иные улучшения по адресу: <...>, адресованное генеральному директору Управляющей компании ОАО «УТ МВО» ФИО4, не может быть принято в качестве относимого доказательства наличия письменного разрешения арендодателя на проведение ремонтных работ, поскольку на письме имеется рукописная надпись «Разрешаю», а также подпись без указания Ф.И.О., служебного положения лица, поставившего резолюцию, дата подписи не указана, данное письмо также не содержит перечень согласуемых работ и их стоимость; в качестве доказательств согласования арендодателем выполнения ремонтных работ в объеме и по стоимости истцом представлена смета, содержащую подпись от имени ФИО4 с отметкой «Согласовано». Однако данное согласование содержится только на первом листе сметы из четырех, в то время как подписи иных лиц также содержаться и на четвертом листе, оригинал сметы не прошит и не пронумерован, смета не имеет указания на дату договора, должностное положение лица, согласовавшего смету (ФИО4), дату его подписи, то есть подтверждение того, что указанное лицо в момент подписания имело соответствующие полномочия действовать от имени арендодателя; доказательств составления проектной документации на работы, ее согласования, а также составления акта КС-2 на основании проекта выполненных работ, суду не представлено, акт о приемке выполненных работ (КС-2) от 11.05.2011 составлен и подписан истцом и подрядчиком в отсутствие представителя арендодателя; при передаче объекта аренды в рамках договора по акту приема-передачи от 01.11.2010 стороны указали о соответствии передаваемого в аренду помещения его предназначению и отсутствию претензий по его состоянию, включая системы водоснабжения, отопления, канализации и электропитания, в связи с чем истец не обосновал необходимость осуществления капитального ремонта арендованного имущества.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что при рассмотрении дела судами не учтено следующее

Исходя из положений пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений, неотделимых без вреда для имущества, с учетом обязательного полученного согласия арендодателя (собственника помещения) на их осуществление.

Условие о праве арендатора на возмещение после прекращения договора стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, является диспозитивным.

Суды обеих инстанций достоверно не установили отсутствие согласия собственника на проведение работ, связанных с неотделимыми улучшениями принадлежащего ему помещения.

В данном случае письмо без номера и даты за подписью генерального директора ООО «Вид», в котором истец просит разрешение на проведение капитального ремонта, перепланировку, переоборудование и иные улучшения по адресу: <...>, адресованное генеральному директору Управляющей компании ОАО «УТ МВО» ФИО4, и локальная смета, содержащая подпись от имени ФИО4 с отметкой «Согласовано», под сомнение не поставлены, какие-либо фактические обоснования и доказательства, порочащие представленные документы в материалах дела отсутствуют.

При этом, судами отказано в удовлетворении ходатайства истца о вызове для допроса свидетеля – ФИО4 со ссылкой на заинтересованность указанного лица в арбитражном процессе, тем самым лишив истца возможности доказательств обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований.

В силу пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае, судом приняты во внимание доводы одной из сторон спора в отсутствие каких-либо доказательств в обоснование возражений ответчика.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В настоящем деле суд не в полном объеме оценил, представленные в дело доказательства. Названные нарушения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не устранены.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

На основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Отклоняя ходатайство истца о проведении экспертизы, суды, не обладая специальными познаниями, не проверили в установленном законом порядке доводы истца о соответствии выполненных в арендованных помещениях работ акту о приемке выполненных работ от 11.05.2011 и локальной смете от 11.11.2010 и их стоимости.

Вывод судов об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения от 22.10.2010, в связи с чем он является незаключенным, то есть не порождающим прав и обязанностей для сторон, сделан без учета разъяснений, данных в пункте 14 Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Учитывая изложенное, судами при рассмотрении дела не исследованы и не установлены обстоятельства, связанные с характером и объемом выполненных ответчиком в отношении арендуемого объекта работ, а также получением согласия собственника на производство работ по улучшению арендованного помещения в установленном порядке, в связи с чем суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что выводы судов двух инстанций сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела и не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку у суда кассационной инстанции в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют полномочия по сбору, исследованию и оценке доказательств, установлению обстоятельств, а допущенные нарушения могут быть устранены только при рассмотрении дела в суде первой инстанции, дело в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, проверить доводы сторон и оценить их с соблюдением принципов состязательности и равноправия сторон в арбитражном процессе, при правильном применении норм процессуального и материального права принять законный и обоснованный судебный акт с учетом сложившейся судебной практики по аналогичным делам.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2016 года по делу № А40-234844/2015 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья А.Р. Белова

Судьи: В.В. Петрова

В.В. Кобылянский