Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: некоммерческого партнерства «Центр культуры, кино и социальных мероприятий «35 ММ» - ФИО2 по дов. от 20.01.2017, ФИО3 по дов. от 13.03.2017, ФИО4 по дов. от 10.01.2017, ФИО5 генер. дир. по протоколу от 01.07.2016 № 7,

от третьих лиц: Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы – неявка, извещен,

Департамента городского имущества города Москвы – неявка, извещен,

рассмотрев 20 декабря 2017 года в судебном заседании кассационные жалобы Государственного бюджетного учреждения города Москвы «Малый бизнес Москвы» и Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 11 июля 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

и постановление от 28 сентября 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Векличем Б.С., Александровой Г.С., Лящевским И.С.,

по иску Государственного бюджетного учреждения города Москвы «Малый бизнес Москвы»

к некоммерческому партнерству «Центр культуры, кино и социальных мероприятий «35 ММ»

о взыскании задолженности и неустойки,

третьи лица: Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы, Департамент городского имущества города Москвы

по объединенному делу № А40-31770/16 по иску некоммерческого партнерства «Центр культуры, кино и социальных мероприятий «35 ММ»

к Государственному бюджетному учреждению города Москвы «Малый бизнес Москвы»

об освобождении арендатора от обязанности уплачивать арендную плату,

УСТАНОВИЛ: Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Малый бизнес Москвы» (далее – ГБУ «Малый бизнес Москвы») обратилось в Арбитражный суд города Москвы к некоммерческому партнерству «Центр культуры, кино и социальных мероприятий «35 ММ» (далее – НП «35 ММ») с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности в размере 2 797 833,37 руб. и неустойки в размере 669 802,90 руб. (дело № А40-236919/15).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы, Департамент городского имущества города Москвы.

НП «35 ММ» обратилось в арбитражный суд с иском к ГБУ «Малый бизнес Москвы» об обязании освободить от уплаты арендной платы по договору аренды от 19.12.2013 на период с 17.09.2014 по дату окончания капитального ремонта здания, обязании зачесть уплаченную арендную плату по договору аренды нежилого помещения от 19.12.2013 за период с 17.09.2014 по май 2015 года включительно в сумме 4 231 425 руб. в счет уплаты арендной платы по этому договору на период с момента окончания капитального ремонта здания на последующий срок в соответствии с установленным размером арендной платы, обязании внести изменения в договор аренды нежилого помещения от 19.12.2013 в части изменения площади арендуемых помещений на 23,2 кв.м. в сторону уменьшения с 17.09.2014, исключив помещение № 34 площадью 13,6 кв.м. на 1-ом этаже, часть помещения № 52 площадью 5,0 кв.м. на 1-ом этаже, часть помещения № 7 и № 7а площадью 4,6 кв.м. на 2-ом этаже, а также внесении аналогичных изменений в акт приема-передачи объекта нежилого фонда от 19.12.2013 № 00-0001/13, и обязании произвести перерасчет величины арендной платы по договору (дело № А40-31770/16).

Определением суда от 11 апреля 2016 года дела № А40-236919/15 и № А40-31770/16 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением номера № А40-236919/15.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 июля 2017 года (с учетом определения от 17 июля 2017 года об исправлении опечатки) принят отказ НП «35 ММ» от иска в части обязании ГБУ «Малый бизнес Москвы» внести изменения в договор аренды нежилого помещения от 19.12.2013 в части изменения площади арендуемых помещений на 23,2 кв.м. в сторону уменьшения с 17.09.2014, исключив помещение № 34 площадью 13,6 кв.м. на 1-ом этаже, часть помещения № 52 площадью 5,0 кв.м. на 1-ом этаже, часть помещения №7 и № 7а площадью 4,6 кв.м. на 2-ом этаже, а также внесении аналогичных изменений в акт приема-передачи объекта нежилого фонда от 19.12.2013 № 00-0001/13 и произвести перерасчет величины арендной платы по договору; производство по делу в указанной части прекращено; в удовлетворении требований ГБУ «Малый бизнес Москвы» отказано; требования НП «35 ММ» удовлетворены частично: на ГБУ «Малый бизнес Москвы» возложена обязанность зачесть уплаченную арендную плату НП «35 ММ» по договору аренды нежилого помещения от 19.12.2013 за период с 17.09.2014 по май 2015 года включительно в сумме 4 231 425 руб. в счет уплаты арендной платы по этому договору на период с момента окончания капитального ремонта здания на последующий срок в соответствии с установленным размером арендной платы; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Выводы суда в части прекращения производства по делу в связи с частичным отказом НП «35 ММ» от иска не обжаловались.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2017 года решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ГБУ «Малый бизнес Москвы» и Департамент городского имущества города Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

В своей кассационной жалобе ГБУ «Малый бизнес Москвы» просит названные решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильное применение судами норм права.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает, что суд сделал ошибочный вывод о не завершении капитального ремонта здания, поскольку в рамках дела № А40-196007/16 установлено, что ремонтные работы окончены и оплачены заказчиком в декабре 2014 года; условие об арендных каникулах должно быть четко зафиксировано в договоре аренды нежилого помещения (или в дополнительном соглашении к нему); учитывая правовой статус нежилого помещения (собственность города Москвы) и тот факт, что ремонт здания затронул не все помещения, освобождение арендатора от уплаты арендных платежей на время проведения ремонтных работ, со ссылкой на статьи 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправомерно; суд не применил подлежащие применению статьи 606, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации; суд не принял во внимание вторую часть пункта 5.6 договора; материалами дела, в том числе выводами эксперта, подтверждалось только ухудшение технического состояния помещений, при этом данное обстоятельство не является безусловным основанием для освобождения от арендной платы, поскольку не привело к невозможности использования имущества по назначению, а доказательств невозможности использования переданных в аренду помещений ответчиком не представлено; суд не придал значения имеющимся в материалах дела обращениям НП «35 ММ» в ГБУ «Малый бизнес Москвы» о проведении косметических ремонтных работ помещений.

В своей кассационной жалобе Департамент просит отменить состоявшиеся судебные акты и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования ГБУ «Малый бизнес Москвы» и отказать в удовлетворении встречного иска НП «35 ММ», указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов Департамент указывает, что судом не принято во внимание, что между истцом и ответчиком не заключалось дополнительное соглашение к договору аренды, которым бы предусматривались условия и порядок освобождения арендатора от арендных платежей; факт отсутствия ответа ГБУ «Малый бизнес Москвы» на обращение НП «35 ММ» о рассмотрении вопроса о приостановлении начисления арендной платы, не может быть истолкован в пользу ответчика, поскольку из материалов дела усматривается и ответчиком не опровергнуто, что после направления в адрес истца указанного письма ответчик не обращался к истцу с претензией о заключении дополнительного соглашения к договору аренды; несмотря на вывод эксперта по вопросу № 6, в соответствии с которым использование арендуемых помещений по целевому назначению невозможно, ответчик не представил доказательств, что в спорный период не пользовался указанными помещениями; из материалов дела следует, что ответчик принял по передаточному акту арендуемое имущество, претензий к его состоянию не предъявлял, таким образом, последствия проведения капитального ремонта надлежит рассматривать как обнаружение недостатков, о которых арендатор при заключении договора не знал.

НП «35 ММ» представило отзыв на кассационную жалобу ГБУ «Малый бизнес Москвы», в котором, возражая против доводов жалобы, указало, что в решении суда по делу № А40-196007/16 содержатся сведения об актах КС-2 и справках КС-3, которыми оформлены выполненные работы по этапам и произведена оплата по ним, но они не свидетельствуют об окончании капитального ремонта здания (являются промежуточными документами, которые составляются по мере выполнения работ); условия договора определяются по усмотрению сторон, при этом спорный договор аренды не содержит условий о необходимости заключения дополнительного соглашения при наличии (наступлении) обстоятельств, предусмотренных пунктом 5.6 договора; утверждение заявителя жалобы о том, что ремонт затронул все помещения арендатора, не обосновано; вопреки доводам жалобы, исковые требования в части предоставления арендных каникул заявлены на основании статей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации; суд правильно истолковал условия договора аренды и сделал обоснованный вывод о том, что из условий договора следует освобождение арендатора от оплаты арендных платежей на время проведения ремонтных работ, и что абзацем первым пункта 5.6 договора не предусмотрено составление акта приема-передачи, либо освобождения арендатором арендуемых помещений при проведении ремонтных работ.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ГБУ «Малый бизнес Москвы» поддержал доводы и требования кассационных жалоб, представители НП «35 ММ» против доводов жалоб возражал, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Третьи лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ГБУ «Малый бизнес Москвы» (арендодатель) и НП «35 ММ» (арендатор) заключен договор от 19.12.2013 аренды нежилого помещения, закрепленного на праве оперативного управления, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение площадью 602,1 кв.м по адресу: <...>, закрепленный за арендодателем на праве оперативного управления, для использования в целях показа фильмов (кинотеатр) с необходимой инфраструктурой общественного питания, организации социальных программ, культурных и просветительских мероприятий, организации досуга молодежных и предпринимательских сообществ.

Нежилые помещения переданы арендатору по передаточному акту 19.12.2013.

Ненадлежащее, по мнению арендодателя, исполнение арендатором обязательств по договору в части внесения арендных платежей в период июнь – ноябрь 2015 года привело к возникновению у арендатора задолженности в размере 2 797 833,37 руб., на которую на основании пункта 6.1 договора начислена неустойка в размере 669 802,90 руб.

Направленная в адрес арендатора претензия от 04.06.2015 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по договору оставлена без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения ГБУ «Малый бизнес Москвы» в арбитражный суд с настоящим иском.

Основанием для обращения НП «35 ММ» с иском послужило то обстоятельство, что 17.09.2014 арендодателем в спорном здании инициировано проведение капитального ремонта подрядной организацией, при этом за период с 17.09.2014 по май 2015 года арендатором была внесена арендная плата в сумме 4 231 425 руб.; ссылаясь на пункт 5.6 договора аренды, согласно которому во время проведения ремонтных работ помещений арендатору предоставляются арендные каникулы, в этот период арендная плата за помещения с арендатора не взимается, арендатор в марте 2015 года обратился к арендодателю с просьбой рассмотреть вопрос о приостановлении начисления арендной платы, однако данное обращение было оставлено арендодателем без ответа.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии со статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в совокупности, в том числе результаты проведенной судебной экспертизы, с достаточной полнотой выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства, проанализировав условия договора аренды с позиции статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 330, 606, 611, 612, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили, что факт проведения в арендуемых помещениях ремонтных работ документально подтвержден, при этом арендатор не был уведомлен о предстоящем проведении ремонтных работ и необходимости освобождения помещений; в период проведения ремонта арендная плата внесению не подлежала (согласно пункту 5.6 договора во время проведения ремонтных работ помещений арендатору предоставляются арендные каникулы, в этот период арендная плата за помещения с арендатора не взимается), при этом факт оплаты в спорный период (17.09.2014 – 31.05.2015) арендных платежей документально подтвержден; обращение арендатора о рассмотрении вопроса зачета оплаченных арендных платежей в последующие периоды оставлено арендодателем без удовлетворения, в связи с чем, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для внесения арендатором платы в спорный период и необходимости ее зачета в счет исполнения обязательств по договору.

Установив названные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении встречного иска в части обязания арендодателя зачесть уплаченную арендатором арендную плату в счет ее уплаты на период с момента окончания капитального ремонта здания на последующий срок, и, в связи с этим, об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска арендодателя, учитывая, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением, и принимая во внимание положения пункта 5.6 договора, поскольку на стороне арендатора долга не имеется, основания для начисления неустойки также отсутствуют.

Отказывая в удовлетворения требования НП «35 ММ» об обязании освободить от уплаты арендной платы по договору аренды, суд исходил из того, что в данном случае арендатором избран способ защиты права, не способствующий его восстановлению, поскольку сторонами договора аренды согласовано условие об освобождении арендатора от уплаты арендной платы во время проведения ремонтных работ.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что судами установлены все существенные обстоятельства дела, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Приведенные в кассационных жалобах доводы уже были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.

Заявленные в кассационных жалобах доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2017 года по делу № А40-236919/15 оставить без изменения, кассационные жалобы Государственного бюджетного учреждения города Москвы «Малый бизнес Москвы» и Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский

Судьи: В.В. Петрова

И.В. Чалбышева