Гражданский кодекс часть 1

ООО «Специализированный застройщик «Милвертин» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы и Правительству Москвы (далее – ответчики) об обязании принять в собственность города Москвы возведенные инвестором объекты капитального строительства и автомобильные дороги совместно с земельными участками, на которых они находятся, а именно: дошкольное образовательное учреждение на 9 групп (220 мест), находящееся на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0100107:4892, по адресу: г. Москва, <...>; индивидуальный тепловой пункт дошкольного образовательного учреждения, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0100107:4894, по адресу: г. Москва, <...>; общеобразовательная школа на 600 учащихся, находящаяся на земельном участке с кадастровым номером: 77:17:0100107:4906, по адресу: г. Москва, <...>; автомобильная дорога, проектируемый проезд №982, находящаяся в границах и совпадающая с границами земельного участка №77:17:0100107:4840 и земельного участка №77:17:0100107:4907 по адресу: г. Москва, п. Внуковское, в районе д. Ликова; автомобильная дорога в однополосном исчислении, Проектируемый проезд №982, расположенная в границах и совпадающая с границами земельных участков с кадастровым номером 77:17:0100107:4864 и с кадастровым номером 77:17:0100107:4893 по адресу: г. Москва, п. Внуковское, в районе д. Ликова путем подписания актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в следующей редакции: о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 12.11.2007 № 159 (реестровый № 15-000013-0000-0000-00000-07) в редакции дополнительных соглашений от 09.02.2012 № 1, от 18.10.2016 № 2, от 16.03.2018 № 3 в части строительства дошкольного образовательного учреждения (ДОУ) на 9 групп (220 мест) по адресу: г. Москва, <...>.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.02.2021 для совместного рассмотрения с настоящим делом принят встречный иск Правительства Москвы об обязании ООО «Милвертин» исполнить обязательство в натуре путем подписания акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в предложенной редакции, с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2021 в соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело №А40-61019/21-61-408 по иску Правительства Москвы к ООО «Специализированный застройщик «Милвертин» об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контрактует 12.11.2007 № 159 (реестровый № 15-000013-0000-0000-00000-07) в редакции дополнительных соглашений от 09.02.2012 № 1, от 18.10.2016 № 2, от 16.03.2018 № 3 в части строительства дошкольного образовательного учреждения (ДОУ) на 9 групп (220 мест) по адресу: г. Москва, <...> (строительный адрес: Москва, НАО, поселение Внуковское в районе д. Ликова), объединено с настоящим делом, с присвоением номера дела №А40-239407/20-77-1644.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2021 исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Милвертин» удовлетворены частично, суд обязал Правительство Москвы подписать акты о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в редакции истца, в части требований к Департаменту, а также в удовлетворении встречного иска Правительства Москвы к обществу отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 решение Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2021 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в которой просят обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Милвертин» и удовлетворению исковых требований Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы.

В обоснование кассационной жалобы заявители указали на нарушение судами норм материального и процессуального права, считают судебные акты незаконными, необоснованными и подлежащими отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, считают, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам письменного отзыва, приобщенного судебной коллегией в материалы дела.

Обсудив заявленные доводы, заслушав присутствующих представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судами между Правительством Москвы (ответчик, Администрация) и ООО «Милвертин» (истец, инвестор) заключен инвестиционный контракт от 12.11.2007 № 159 (реестровый № 15-000013-0000-0000-00000-07) в редакции дополнительных соглашений от 09.02.2012 № 1, от 18.10.2016 № 2, от 16.03.2018 № 3 на реализацию инвестиционного проекта по адресу: г. Москва поселение Внуковское в районе д. Ликова.

Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по застройке объектами жилого, нежилого, смешанного типа, гаражами-стоянками, инженерными сетями и сооружениями, необходимыми для функционирования, а также объектами культурнобытового и социального назначения на земельном участке ориентировочной площадью 20,04 га расположенном по адресу: г. Москва, поселение Внуковское, в районе д. Литвякова.

В рамках реализации инвестиционного контракта инвестор обязуется за счет собственных и привлеченных средств произвести новое строительство жилых помещений, нежилых помещений (в том числе встроенно-пристроенных помещений в жилых домах и помещений в многофункциональных комплексах), детское образовательное учреждение (детский сад), общеобразовательная школа, (пункт 2.4 в редакции дополнительных соглашений № 1 и 3).

В соответствии с пунктом 3.1 контракта Администрации передается в собственность 100 % объекта - дошкольное образовательное учреждение (ДОУ) на 9 групп (220 мест) по адресу: г. Москва, <...> (строительный адрес: Москва, НАО, поселение Внуковское в районе д. Ликова) с отделкой, оборудованием, мебелью и инвентарем в соответствии с нормами действующего законодательства, установленными для зданий указанного назначения.

Условиями инвестиционного контракта (пункт 2.4 в редакции дополнительного соглашения № 3) установлены поэтапные сроки ввода объектов в эксплуатацию: 1 пусковой комплекс - не позднее 01.08.2017; 2, 3 пусковые комплексы - не позднее 01.07.2018; 4 пусковой комплекс - не позднее 01.12.2020.

В соответствии с пунктом 3.1 контракта (в редакции дополнительных соглашений № 1 и 3) соотношение раздела имущества по реализации Контракта устанавливается между сторонами в пропорции: Администрации: 1,5% общей площади квартир (под ключ); ДОУ на 220 мест (с отделкой, оборудованием, мебелью и инвентарем); школа на 600 мест (с отделкой, оборудованием, мебелью и инвентарем); нежилое помещение площадью не менее 100 кв.м с обустроенным отдельным входом в составе 1 пускового комплекса для размещения ОПОП; инвестору: 98,5% общей площади квартир; 100% общей площади нежилых и подземных помещений, за исключением площади нежилых помещений, подлежащих передаче в собственность Администрации; 100% машино-мест и площади сервисных служб гаражей-стоянок.

Согласно пункту 3.6 инвестиционного контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и дополнительным соглашениям к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта.

В соответствии с пунктом 3.9 контракта (в редакции дополнительного соглашения № 3) создаваемые в процессе инвестирования и строительства Объекта объекты инженерного и коммунального назначения, включая объекты дорожного хозяйства и благоустройства, за исключением объектов инженерного и коммунального назначения, подлежащих передаче в собственность ресурсоснабжающим или сетевым организациям по договорам подключения, технологического присоединения, а также объектов, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных жилых домах, оформляются в собственность города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000№ 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы».

Во исполнение условий контракта инвестор за счет собственных средств и/или привлеченных средств обеспечил в полном объеме строительство объектов дорожного хозяйства по строительному адресу: г. Москва, НАО, п. Внуковское, в районе д. Ликова.

Объекты введены в эксплуатацию, что подтверждается разрешениями Мосгосстройнадзора на ввод объектов в эксплуатацию: № 77-229000-007699-2016 от 28.12.2016 объект дорожного хозяйства (автомобильная дорога). Проектируемые проезд № 982. 3 этап строительства, с разметкой расположенный в границах и совпадающий с границами земельного участка № 77:17:0100107:4907 площадью 0,5402 га и земельного участка №77:17:0100107:4907 площадью 0,067 га; № 77-229000-008557-2018 от 14.09.2018 объект дорожного хозяйства (автомобильная дорога в однополосном исчислении). Проектируемый проезд №982. 4 этап строительства, с разметкой, расположенный в границах и совпадающий с границами земельного участка №77:17:0100107:4864 площадью 0,4701 гаи № 77:17:0100107:4893 площадью 0,1657 га.

Объекты введены в эксплуатацию на основании разрешения Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 30.10.2018 № 77-229000-008603-2018.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы № 4203 от 12.02.2018 «О присвоении адреса объекту адресации» дошкольному образовательному учреждению (ДОУ) на 9 групп (220 мест) присвоен адрес: г. Москва, <...>.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы № 7597 от 14.03.2018 «О присвоении адреса объекту адресации» ИТП ДОУ присвоен адрес: г. Москва, <...>.

В соответствии со статьей 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Заключенным сторонами инвестиционным контрактом не регламентирован вопрос дальнейшей судьбы земельных участков, на которых находятся передаваемые Департаменту городского имущества города Москвы объекты недвижимого имущества.

Во исполнение условий инвестиционного контракта в адрес Департамента для согласования и подписания переданы акты о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части следующих объектов (далее — объекты): дошкольное образовательное учреждение на 9 групп (220 мест), находящееся на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0100107:4892, площадью 7 534 кв.м, по адресу: г. Москва, <...> (акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта передан в Департамент 31.07.2020 письмом №01-05/4Г27 от 29.07.2020); индивидуальный тепловой пункт дошкольного образовательного учреждения, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0100107:4894, площадью 212 кв.м, по адресу: г. Москва, <...> (акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта передан в Департамент 31.07.2020 письмом №01-05/4627 от 29.07.2020); общеобразовательная школа на 600 учащихся, находящаяся на земельном участке с кадастровым номером: 77:17:0100107:4906, площадью 23 917 кв.м., по адресу: г. Москва, <...> (акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта передан в Департамент 31.07.2020 письмом №01-05/4667 от 31.07.2020). Земельные участки (77:17:0100107:4892, 77:17:0100107:4894, 77:17:0100107:4906), на которых расположены вышеуказанные объекты, принадлежат инвестору на праве собственности.

Во исполнение условий инвестиционного контракта в адрес Департамента письмом № 01-05/4584 от 28.07.2020 для согласования и подписания передан акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части следующих объектов дорожного хозяйства: автомобильная дорога, проектируемый проезд №982, находящаяся в границах и совпадающая с границами земельного участка №77:17:0100107:4840 площадью 5402 кв.м и земельного участка №77:17:0100107:4907 площадью 670 кв.м по адресу: г. Москва, п. Внуковское, в районе д. Ликова; автомобильная дорога в однополосном исчислении, проектируемый проезд №982, расположенная в границах и совпадающая с границами земельных участков с кадастровым номером 77:17:0100107:4864 площадью 4701 кв.м и с кадастровым номером 77:17:0100107:4893 площадью 1 657 кв.м по адресу: г. Москва, п. Внуковское, в районе д. Ликова.

Находящиеся под автомобильной дорогой земельные участки: 77:17:0100107:4840, 77:17:0100107:4907, 77:17:0100107:4864, 77:17:0100107:4893 принадлежат инвестору на праве собственности.

Открытие дошкольного образовательного учреждения ГБОУ «Школа №1788» по адресу: г. Москва, <...> состоялось 26.08.2019, что подтверждается информацией, размещенной на официальном сайте ГБОУ «Школа №1788», в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (протокол осмотра доказательств № 50 АБ 5749156).

Открытие общеобразовательной школы ГБОУ «Школа №1788» по адресу: г. Москва, <...> состоялось 04.10.2019, что подтверждается информацией, размещенной на официальном сайте ГБОУ «Школа №1788», в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (Протокол осмотра доказательств № 50 АБ 5749156).

Информация об открытии ДОУ и Школу также содержится на официальном сайте Управы района Внуково в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (протокол осмотра доказательств №50 АБ 5749163).

В порядке досудебного урегулирования спора инвестор письмом №01-05/3569 от 10.06.2020 обратился к Департаменту о необходимости принятия возведенных инвестором объектов капитального строительства и автомобильных дорог совместно с земельными участками, на которых они находятся.

Письмом №ДГИ-1-4753 3/20-1 от 14.07.2020 Департамент выразил готовность рассмотреть проекты актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта с передачей объектов капитального строительства и автомобильных дорог совместно с земельными участками под ними.

По результатам проведённого 26.08.2020 совещания с участием представителей Департамента и ООО «СЗ «Милвертин» в адрес Департамента письмом № 01-05/3569 от 02.09.2020 направлен проект дополнительного соглашения №4 к инвестиционному контракту, в рамках которого в соответствии с действующим законодательством объекты капитального строительства и объекты дорожного хозяйства передаются в собственность Департамента одновременно с занятыми такими объектами земельными участками на основании актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта.

Указанный проект дополнительного соглашения №4 направлен также в Департамент инвестиционной и промышленной политики города Москвы на основании пункта 4.2.14 постановления Правительства Москвы от 26.07.2011 № 334-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте инвестиционной и промышленной политики города Москвы», согласно которому Департамент инвестиционной и промышленной политики города Москвы принимает решение о подготовке проектов дополнительных соглашений к инвестиционным контрактам (исх. № 01-05/6819 от 03.11.2020).

Инвестором 12.10.2020 получен ответ Департамента городского имущества города Москвы № ДГИ-1-72085/20-2 от 24.09.2020, согласно которому Департамент отказался от принятия объектов недвижимого имущества совместно с занятыми такими объектами земельными участками, также Департамент указал, что инвестору целесообразно обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии путем подачи заявления об отказе о праве собственности на землю.

Не согласившись с доводами Департамента, инвестор 23.10.2020 направил в адрес Правительства города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы претензию с требованием о принятии возведенных объектов капитального строительства и автомобильных дорог совместно с земельными участками, на которых они находятся, на основании актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта.

Письмом №ДГИ-Э-130791/20-1 от 18.11.2020 Департамент отказал в удовлетворении претензии инвестора, указав, что условиями инвестиционного контракта передача прав на земельные участки не предусмотрена, инвестору в рамках действующего законодательства целесообразно обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии путем подачи заявления об отказе о праве собственности на землю.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

В обоснование исковых требований по встречному иску и объединенному делу, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы ссылаются на то, что поскольку условия и обязательства сторон по инвестиционному контракту в части финансирования и строительства объекта выполнены в полном объеме, Правительство Москвы обратилось к инвестору с проектом акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части объектов дорожного хозяйства.

Подписанный со стороны города Москвы проект акта о результатах частичной реализации данного инвестиционного проекта в части строительства объектов дорожного хозяйства по адресу г. Москва, НАО, п. Внуковское, в районе д. Ликова был направлен в адрес ООО «Милвертин» письмом от 30.12.2021 № ДГИ-И-95 849/20, однако инвестор от исполнения данного обязательства уклонился, до настоящего момента проект акта не подписан.

Также подписанный со стороны города Москвы проект акта о результатах частичной реализации данного инвестиционного проекта в части строительства объектов дорожного хозяйства по адресу г. Москва, НАО, п. Внуковское, в районе д. Ликова был направлен в адрес ООО «Милвертин» письмом от 27.01.2021 № ДГИ-И-4889/21, однако инвестор от исполнения данного обязательства уклонился, до настоящего момента проект акта не подписан.

Редакция актов, представленная истцом, полностью соответствует редакциям актов Правительства Москвы за исключением включения инвестором в текст актов условия об одновременной передаче в собственность города Москвы земельных участков, на которых находятся передаваемые в собственность города Москвы объекты в силу статьи 273 Гражданского кодекса РФ, статей 1, 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Суды пришли к выводу, что заявленные исковые требования являются, по существу, требованиями о понуждении участников к исполнению данного контракта.

Исходя из условий контракта, составление акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены дополнительные требования к документам, необходимым для регистрации права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.

Таким образом, уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект.

Суды, исследовав представленные доказательства, по существу заявленных требований пришли к выводам, что акт реализации в редакции Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы не соответствует условиям контракта, противоречит действующему законодательству и нарушает права инвестора. Во исполнение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, зафиксированного в ст.1 Земельного кодекса РФ, одновременно с передачей объектов в муниципальную собственность должны быть также переданы находящиеся под ними и необходимые для их эксплуатации земельные участки.

Учитывая, что акт о результатах реализации инвестиционного контракта не подписан, исковые требования ООО «СЗ «Милвертин» на основании статей 11, 12, 218, 219, 244, 252, 421, 431 ГК РФ, Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1, Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений», Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» удовлетворены в отношении Правительства Москвы.

Суды обоснованно отказали в удовлетворении в части требований к Департаменту городского имущества города Москвы, поскольку Департамент не является органом исполнительной власти, уполномоченным для подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Устанавливая природу возникших правоотношений между сторонами, суды пришли к выводу, что действия сторон в рамках контракта направлены на достижение общей цели - осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений в виде финансирования строительства объекта с последующим распределением площадей в объекте в порядке, установленном контрактом, контракт предусматривает объединение его сторонами вкладов для достижения результата, содержит условия об обязанностях обеих сторон, в силу чего условия контракта признаны соответствующими положениям статей 1041, 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды указали, что по своей правовой природе контракт является договором простого товарищества и к урегулированию правоотношений сторон применяются положения главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации товарищи обладают внесенным ими имуществом на праве собственности или по иным основаниям отличным от права собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

Из анализа названных норм и условий контракта следует, что составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон контракта, неисполнение которой влечет невозможность регистрации инвестором права собственности на соответствующие объекты недвижимости, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты нарушенных прав инвестора.

Установлено, что находящиеся под автомобильной дорогой земельные участки: 77:17:0100107:4840, 77:17:0100107:4907, 77:17:0100107:4864, 77:17:0100107:4893 принадлежат инвестору на праве собственности.

В марте 2020 года инвестором получен оформленный со стороны Правительства Москвы акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части объектов дорожного хозяйства, который не содержал условия о передаче земельных участков, на которых расположена автомобильная дорога.

Инвестор подписал указанный акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части объектов дорожного хозяйства с протоколом разногласий, согласно которого инвестор включил в текст указанного акта условие об одновременной передаче земельных участков под автомобильной дорогой.

Подписанный акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта с протоколом разногласий передан на подписание Правительству Москвы сопроводительным письмом от 18.03.2020 Исх. №01-05/1945.

Указанный проект акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта с протоколом разногласий не был подписан со стороны Правительства Москвы.

Кроме того, как следует из искового заявления, инвестор письмом №01-05/4584 от 28.07.2020 повторно направил Департаменту городского имущества города Москвы подписанный акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части объектов дорожного хозяйства для согласования и подписания, который со стороны Департамента подписан не был.

Проект акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в редакции Департамента городского имущества города Москвы от 30.12.2020 №ДГИ-И95849/20 также не содержал условия об одновременной передаче с автомобильной дорогой земельных участков.

Применение Правительством Москвы статьи 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая была внесена ФЗ от 12.12.2011 №427-ФЗ, признано судами необоснованным, поскольку в данной статье речь идет о строительстве на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

По заключенному между инвестором и Правительством Москвы контракту инвестор является собственником земельных участков, кроме того, инвестор не уклоняется от подписания акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта.

Следовательно, доводы Правительства Москвы о том, что до обращения в арбитражный суд с исковым заявлением ни в Правительство Москвы, ни в Департамент подписанный инвестором проект акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта, а также отказ от его подписания не поступали, обоснованно признан судами несостоятельным.

Как установлено судами согласно пункту 3.4 контракта по завершении строительства право пользования земельным участком будет установлено и оформлено после государственной регистрации права (доли в праве) на здание инвестору. Согласно пункту 3.6 контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту на основании акта о результатах инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федераций от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса и т.д.

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).

Согласно статье 3 ФЗ от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» автомобильная дорога объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

По смыслу приведенной правовой нормы, под линейными объектами в положениях градостроительного законодательства понимаются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения, которые выступают как единый объект вещных прав, их раздел в натуре невозможен без изменения их назначения, в связи с чем такие линии представляют собой неделимую вещь, отдельные составные части которой (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года № 4777/08 и от 28 мая 2013 года № 17085/12 сформулированы позиции, из которых следует, что объекты, которые, хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью.

Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. Не являются недвижимым имуществом сооружения, представляющие собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком.

Такие сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют лишь неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены, и применительно к статье 135 Гражданского кодекса должны следовать судьбе этого земельного участка.

Поскольку любое твердое покрытие не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, суды обоснованно пришли к выводу о том, что покрытие - неотъемлемая часть земельного участка и в соответствии с нормами статей 128 и 130 Гражданского кодекса РФ.

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, автомобильная дорога и находящийся под ней земельный участок являются составной частью единого недвижимого комплекса и в обороте выступают совместно.

Здание общеобразовательной организации должно быть обеспечено земельным участком, нормы площади которого указаны в «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-898 (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр), которые являются обязательными к применению в силу Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985).

Согласно СП 2.4.3648-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи» организации, реализующие программы начального общего, основного общего и среднего общего образования, размещаются на собственной территории в отдельно стоящих зданиях. По тексту данного СП также приводятся требования к территории образовательной организации.

Следовательно, без земельного участка здание общеобразовательной организации эксплуатироваться не может.

При указанных обстоятельствах акт о результатах реализации инвестиционного проекта должен соответствовать как условиям контракта, так и нормам действующего законодательства.

Установленные судами фактические обстоятельства соответствуют материалам дела, им не противоречат и не подлежат переоценке судом кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы судов сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных сторонами в дело, и им не противоречат.

Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 по делу № А40-239407/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий – судья Е.Ю. Филина

Судьи: С.В. Краснова

И.В. Лазарева