Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также – заявитель, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее также – ответчик, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Москве, Управление) от 22.10.2020 №КУВД-001/2020-8422228/1 об отказе в государственной регистрации договора аренды и обязании осуществить государственную регистрацию договора в установленный законом срок.

Решением суда от 15.04.2021, принятым по настоящему делу, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить по изложенным в жалобе основаниям и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на законность оспариваемого отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды.

Представитель заявителя в судебном заседании, а также в письменных объяснениях, представленных в порядке ст.81 АПК РФ, возражал против доводов и требований ответчика, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а жалобу Управления – без удовлетворения.

Представители ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено без их участия.

Проверив в соответствии со ст.ст.266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, заслушав представителя заявителя, поддержавшего свои доводы и требования, изучив материалы дела и доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из нижеследующего.

Как усматривается из материалов дела, 12.07.2020 Предприниматель обратился в Управление с заявлением №КУВД-001/2020-8422228 о государственной регистрации договора аренды от 08.05.2020 №08/05/20 нежилого помещения, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «М.И.Р.Рестхолдинг» (далее также – договор аренды/договор) в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:02:0021006:1079 (далее также – объект недвижимости).

Уведомлением от 22.07.2020 №КУВД-001/2020-8422228/1 Управление приостановило государственную регистрацию договора по следующим основаниям: в материалах дела отсутствует оригинал доверенности на представителя, подписавшего договор со стороны арендодателя; в нарушение ч.5 ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в материалах дела отсутствуют подлинные экземпляры соглашения об определении порядка пользования нежилым зданием от 20.09.2018 и дополнительного соглашения к нему от 12.07.2019; договор, представленный на регистрацию, не содержит сведения в отношении физического лица – арендодателя: дата и место рождения, гражданство, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии), а также наименование и реквизиты документа удостоверяющего личность; по данным ЕГРН заявленный к учетно-регистрационным действиям объект недвижимости передан в ипотеку иному лицу, однако договор не содержит в себе сведений о наличии данных ограничений (ипотеки) в отношении заявленного объекта недвижимости; отсутствие согласия залогодержателя; не представлен технический план на нежилое помещение, передаваемое в аренду.

14.10.2020 Предприниматель предоставил в Управление дополнительные документы.

Между тем уведомлением от 22.10.2020 №КУВД-001/2020-8422228/1 Управление отказало Предпринимателю в государственной регистрации договора аренды на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Данное решение об отказе в осуществлении государственной регистрации послужило основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу с указанными выше требованиями.

Согласно ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Апелляционный суд, оценив в порядке ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом всех обстоятельств дела, поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п.3 ст.1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (п.3). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.5).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (п.4 ст.18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Согласно положениям п.5 ст.18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

На основании ч.1 ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии со ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

При этом статьей 26 указанного Федерального закона предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Согласно положениям ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.3 ч.1). Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав (п.2 ч.4). Уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа с обязательной ссылкой на положения настоящего закона (ч.6).

При этом понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии с означенной статьей представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права заявитель обязан представить на государственную регистрацию договора аренды только те документы, которые необходимы для государственной регистрации обременения того объекта недвижимости, в отношении которого установлены обременения, и который указан в заявлении о государственной регистрации; правовая экспертиза проводится регистрирующим органом только в отношении тех документов, которые представлены для осуществления регистрации обременений в отношении указанных заявителем объектов недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, Предприниматель обратился в Управление за государственной регистрацией ограничения в виде аренды, предоставив в качестве документа-основания договор аренды, предметом которого является передача в аренду части объекта недвижимости, обусловленного условиями договора.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг, заявителем были представлены следующие документы: заявление, договор аренды, соглашение об определении порядка пользования нежилым зданием от 20.09.2018, дополнительное соглашение от 12.09.2019 №1 к соглашению об определении порядка пользования нежилым зданием, паспорт гражданина РФ, чек от 12.07.2020.

В целях устранения причин, послуживших основанием для приостановления учетно-регистрационных действий, заявитель 14.10.2020 представил в Управление подлинник соглашения об определении порядка пользования нежилым зданием от 20.09.2018 и дополнительное соглашение к нему от 12.09.2019 №1.

Доводы Управления о том, что по данным ЕГРН заявленный к учетно-регистрационным действиям объект недвижимости передан в ипотеку иному лицу, а также о том, что представленный договор аренды не содержит сведений об указанном ограничении, правомерно отклонены судом в связи с тем, что заявителем было представлено уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке от 10.11.2020.

Относительно довода о том, что договор заключен только от правообладателя ФИО2, и в Управление необходимо представить заявление сособственника – ФИО3, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

По данным ЕГРН в отношении здания по адресу: <...>, кадастровый номер 77:02:0021006:1079, зарегистрирована долевая собственность: ? доли зарегистрирована за ФИО2 и ? доли – за ФИО3.

Между тем Управлением не принято во внимание, что заявитель представил соглашение об определении порядка пользования нежилым зданием от 20.09.2018 и дополнительное соглашение к нему от 12.09.2019 №1, согласно которым ФИО2 и ФИО3 определили порядок пользования указанным нежилым зданием и, следовательно, для регистрации договора аренды заявление ФИО3 не требуется.

Учитывая изложенное, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что на государственную регистрацию заявителем был представлен полный комплект документов, необходимых для осуществления государственной регистрации договора аренды.

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для принятия оспариваемого решения, которое противоречит требованиям Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований, обязав Управление в соответствии с п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ зарегистрировать договор аренды.

Доводы, изложенные регистрирующим органом в обоснование оспариваемого решения об отказе в осуществлении государственной регистрации, а также своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, исследованы судом и им дана правильная оценка.

Доводы, приведенные Управлением в апелляционной жалобе, также не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2021 по делу №А40-243583/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья Е.В.Пронникова

Судьи В.А.Свиридов

ФИО1

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.