Гражданский кодекс часть 1

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью «Мидас и К» (далее ООО «Мидас и К», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи отдельно стоящего здания общей площадью 659,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, и расположенного под ним земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008011:5556 общей площадью 1 065 кв.м по цене 54 983 034 рублей 00 копеек на условиях представленного проекта договора купли-продажи недвижимости (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2016 года исковые требования удовлетворены.

Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, суд исходил из того, что истец и арендуемое им помещение соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истцом предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорных объектов в соответствии с названным Федеральным законом.

Суд установил, что у Департамента отсутствовали правовые основания для воспрепятствования ООО «Мидас и К» в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого им здания.

Суд определил выкупную стоимость объектов в 54 983 043 руб. (объект 1 (здание) – 44 566 479 руб., объект 2 (земельный участок) – 10 416 555 руб.).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2016 года указанное решение оставлено без изменения.

Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Заявитель жалобы указывает, что спорные здание и земельный участок не поставлены на кадастровый учет, в связи с чем Департамент принял решение об отказе ООО «Мидас и К» в предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества.

Департамент заявляет, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными.

Представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что ООО «Мидас и К» является субъектом малого предпринимательства.

ООО «Мидас и К» является арендатором здания общей площадью 659,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды от 25.07.2008 № 07-00664/08.

Названный договор аренды заключен на срок с 01.05.2008 по 30.04.2013. (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 05.10.2010 срок аренды продлен по 30.06.2015.

Вышеуказанные договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке.

Нежилое здание расположено на земельном участке общей площадью 1 065 кв.м с кадастровым номером 77:06:0008011:5556.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» истец 04.12.2013, 09.09.2015 обратился в Департамент с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого здания, земельного участка под ним.

Письмами от 20.11.2015, от 04.12.2015 Департамент отказал ООО «Мидас и К» в выкупе объектов, сославшись на то, что здание и земельный участок не поставлены на государственный кадастровый учет.

Неисполнение ответчиком обязательства по заключению договора купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения при наличии у истца преимущественного права на приобретение спорного имущества послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент подачи истцом заявления о заключении договора купли-продажи на спорное имущество) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Суды установили, что ООО «Мидас и К» соответствует требованиям, установленным статьей 3 указанного Федерального закона, и, соответственно, имеет право на выкуп арендуемого им имущества.

Как сказано выше, ООО «Мидас и К» является субъектом малого предпринимательства; нежилое здание арендуется истцом непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, судом назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимости (здания общей площадью 659,5 кв. м и земельного участка общей площадью 1 065 кв. м) по состоянию на 04.12.2013, проведение которой поручено эксперту ООО «Центральное бюро оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Центральное бюро оценки» № 04/16-31К от 20.07.2016 рыночная стоимость спорных объектов составила 54 983 034 руб. (стоимость нежилого здания – 44 566 479 руб., стоимость земельного участка – 10 416 555 руб.) по состоянию на 04.12.2013.

Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорных объектов составляет 54 983 034 руб. без учета НДС.

У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.

Довод заявителя жалобы о том, что спорные объекты не поставлены на государственный кадастровый учет, неоснователен, поскольку в дело представлены: кадастровая выписка на здание (лд 123-126 т. 3), кадастровый паспорт земельного участка (лд 95-96 т. 4).

Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.08.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 по делу № А40-248947/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья: О. И. Комарова

Судьи: Н. Д. Денисова

Н. Ю. Дунаева