Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 20 февраля 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу истца – Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области

на решение от 31 августа 2018 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Романенковой С.В.,

и постановление от 20 ноября 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Савенковым О.В., Алексеевой Е.Б., Проценко А.И.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью «РЕВИЗОР»

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений, пени,

УСТАНОВИЛ: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «РЕВИЗОР» (далее – ответчик, ООО «РЕВИЗОР») с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 18.02.2004 № 2196 за период с 01.07.2016 по 10.05.2017 в размере 7 195 092,37 руб. и пени за период с 01.07.2016 по 10.0.2017 в сумме 11 207 107,55 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2018 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Комитет обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судами не дано надлежащей оценки тому, что длящимся обстоятельствам, ставшим предметом рассмотрения в настоящем споре, ранее уже была дана оценка судебными актами по делу № А41-66361/2015; судами не дано надлежащей оценки преюдициальному значению судебных актов, представленных истцом; судами не учтено, что условиями договора установлено право арендодателя изменять расчет арендной платы в связи с принятием уполномоченным органом соответствующих актов (пункт 3.2 договора); ссылка ответчика на дело № А40-24647/2017 и принятие ее судом несостоятельна, поскольку судебными актами по указанному делу была дана ошибочная оценка спорных правоотношений сторон, при этом преюдициальные обстоятельства применительно к настоящему делу не устанавливались, в то же время в рамках дела № А41-66361/2018 суды правомерно и обоснованно применили положения пунктов 19 и 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Ответчик, надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодатель), МУРЭП «Старый городок» (балансодержатель) и ООО «КУРС» (в настоящее время – ООО «РЕВИЗОР», арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 18.02.2004 № 2196 (в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2005), по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью в размере 915,4 кв.м., расположенные по адресу: <...>, Лит. А, из них помещения площадью 890,4 кв.м., по плану строения комнаты № 1-28 нежилого помещения № 1, комнаты № 1-14, 15-19 нежилого помещения № 3 на первом этаже и помещение площадью 25 кв.м., комнату № 29 нежилого помещения на мансарде для использования под рынок в соответствии с актом приема-передачи.

В Приложении № 1 к договору установлен размер арендной платы в месяц.

При этом изменение размера арендной платы после заключения договора, а также продление срока действия договора, согласовывалось сторонами путем заключения дополнительных соглашений к договору.

Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 № 1/2, вступившим в силу с 01.01.2015, внесены изменения в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области». Данное Положение определяет порядок и условия предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области», порядок расчета и внесения арендной платы.

Согласно Приложению № 1 к Положению о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области» размер годовой арендной платы за пользование помещением рассчитывается по установленной формуле. Все применяемые коэффициенты, за исключением «Бап» (базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год), установлены Положением о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области».

С 01.01.2015 решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 № 15/1 коэффициент «Бап» в Одинцовском муниципальном районе Московской области установлен в размере 2 500 руб.

В связи с принятием Советом депутатов указанного решения Комитетом подготовлено и подписано дополнительное соглашение от 15.01.2015 к договору аренды, данным дополнительным соглашением арендная плата по договору аренды нежилых помещений от 18.02.2004 № 2196 установлена в размере 691 684,85 руб. в месяц.

Указанное дополнительное соглашение со стороны арендатора не подписано.

Как следует из расчета истца, ответчик не исполнил свои обязательства по оплате арендной платы за период с 01.07.2016. по 10.05.2017, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 7 195 092,37 руб.

Направленная в адрес ответчика претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и уплатить пени оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и отказывая в иске, суды обеих инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 331, 431, 450, 452, 606, 610, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках другого дела № А40-24647/17, исходили из недоказанности наличия у арендатора обязанности по уплате задолженности по арендной плате, рассчитанной с применением ставки, определенной в соответствии с решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 № 15/1, установив, что дополнительное соглашение к договору аренды об изменении ставки арендной платы, с учетом установленной указанным решением Совета депутатов ставки арендной платы, арендатором не подписано, внесение соответствующих изменений в договор не подтверждено.

Ввиду недоказанности наличия задолженности суды отказали и в удовлетворении требования о взыскании начисленной на нее неустойки, при этом признав неправомерным взыскание неустойки в повышенном размере – 0,4 % за каждый день просрочки ввиду неподписания дополнительного соглашения об изменении размера неустойки с 0,1 % на 0,4 %.

При этом суды исходили из того, что в рамках дела № А40-24647/17 установлено, что стороны в договоре определили размер арендной платы и согласовали, что размер арендной платы корректируется в зависимости от темпов инфляции; что в ходе исполнения договора при изменении актами публично-правового образования базовой ставки арендной платы стороны неоднократно изменяли размер арендной платы и вносили соответствующие изменения в договор, согласовывая новый размер арендной платы путем заключения дополнительных соглашений; что дополнительное соглашение к договору аренды об изменении ставки арендной платы, с учетом установленной решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 № 15/1 базовой ставки арендной платы арендатором не подписано, внесение соответствующих изменений в договор не подтверждено; доказательств того, что арендатор своими фактическими действиями выразил согласие с установленной базовой ставкой арендной платы, не представлено.

Суды пришли к выводу, что поскольку дополнительное соглашение от 15.01.2015 к договору аренды не влечет увеличения арендной платы по договору, то соответственно размер арендной платы определен в соответствии с дополнительным соглашением от 09.12.2011 и составляет 275 458,12 руб. в месяц.

Согласно представленному ответчиком акту сверки по состоянию на 03.12.2015, подписанному обеими сторонами, задолженность по арендной плате на указанную дату отсутствует, арендатором оплачено 7 608 533,05 руб., что превышает задолженность за спорный период из расчета 275 458,12 руб. в месяц.

Уплата денежных средств в размере 7 608 533,05 руб. также подтверждена письмами ответчика от 01.09.2015 и от 20.10.2015.

Суды согласились с контррасчетом ответчика, согласно которому арендная плата за периоды с 01.06.2015 по 31.12.2015, с 01.01.2016 по 30.06.2016, с 01.07.2016 по 10.05.2017 составила 6 060 077,20 руб., то есть меньше суммы, уплаченной ответчиком в авансовом порядке 7 608 533,05 руб., разница составляет 1 548 455,85 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 03.07.2017 по делу № А41-34103/2017 отказано в удовлетворении иска ООО «РЕВИЗОР» к Комитету о признании недействительными односторонних сделок, оформленных уведомлениями от 27.01.2017 об отказе от договоров № 2196 от 18.02.2004 и № 2463 от 06.05.2005.

Отклоняя доводы истца со ссылкой на судебные акты по делу № А41-66361/15, суды указали, что в рамках указанного дела преюдициальные обстоятельства применительно к настоящему делу не устанавливались.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулируемым органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Таким образом, по общему правилу, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения договора аренды.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Отказывая в иске, суды указали, что в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по делу № А40-24647/17, имеют преюдициальное значение для настоящего дела. Согласно выводам судов, стороны в договоре определили размер арендной платы и согласовали, что размер арендной платы корректируется в зависимости от темпов инфляции; что в ходе исполнения договора при изменении актами публично-правового образования базовой ставки арендной платы стороны неоднократно изменяли размер арендной платы и вносили соответствующие изменения в договор, согласовывая новый размер арендной платы путем заключения дополнительных соглашений; что дополнительное соглашение к договору аренды об изменении ставки арендной платы, с учетом установленной решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 № 15/1 базовой ставки арендной платы арендатором не подписано, внесение соответствующих изменений в договор не подтверждено; доказательств того, что арендатор своими фактическими действиями выразил согласие с установленной базовой ставкой арендной платы, не представлено.

Суды пришли к выводу, что поскольку дополнительное соглашение от 15.01.2015 к договору аренды не влечет увеличения арендной платы по договору, то, соответственно, размер арендной платы определен в соответствии с дополнительным соглашением от 09.12.2011.

Вместе с тем, судами не принято во внимание условие пункта 3.2 договора аренды нежилых помещений от 18.02.2004 № 2196, согласно которому размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжений Администрации района.

Таким образом, определенная в договоре арендная плата является регулируемой, соответственно, для изменения арендной платы сторонам не требуется заключение дополнительного соглашения к договору, арендодатель может изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.

С учетом изложенного, ссылка судов в качестве основания для отказа в иске на необходимость внесения изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения ошибочна.

Выводы судов о том, что для взыскания испрашиваемой задолженности по арендной плате не имелось правовых оснований, сделаны без учета условий договора аренды и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что привело к принятию неправильных судебных актов.

Судами также не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 23.11.2015 по делу № А41-66361/15 дана оценка сложившимся правоотношениям сторон, установлена правомерность начисления арендной платы в связи с применением базовой ставки, утвержденной решениями Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области решений от 18.12.2014 № 15/1 и от 24.12.2014 № 1/2, подтверждено ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору аренды от 18.02.2004 № 2196 за период с 01.01.2015 по 31.05.2015.

Ссылка судов на акт сверки по состоянию на 03.12.2015 как на доказательство отсутствия задолженности по арендной плате несостоятельна, поскольку сверка проведена по состоянию на 03.12.2015, в то время как спорным периодом является с 01.07.2016 по 10.05.2017.

Таким образом, судами надлежащим образом не исследовался и не выяснялся вопрос о том, возникла ли у арендатора обязанность платить арендодателю арендную плату по новому размеру.

Учитывая изложенное, выводы судов о неправомерности предъявленных истцом требований нельзя признать обоснованными.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных правовых актов о порядке исчисления арендной платы, проверить представленный истцом расчет размера долга по арендной плате и неустойки на предмет его соответствия условиям нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета и принять соответствующее решение с учетом условий договора о праве истца на односторонне изменение размера арендной платы и соответствующих разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», рассмотреть все доводы и возражения участвующих в деле лиц, дать оценку имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2018 года по делу № А40-25555/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья О.А. Шишова

Судьи: С.Н. Крекотнев

В.В. Петрова