Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Промметаллконтракт» - ФИО1 по дов. от 04.03.2019, ФИО2 по дов. от 04.03.2019, ФИО3 по дов. от 04.03.2019,

рассмотрев 10 февраля 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 16 июля 2019 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 21 октября 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью «Промметаллконтракт»

о взыскании задолженности и пени по договору аренды,

и по встречному иску об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды,

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Промметаллконтракт» (далее – ответчик, ООО «Промметаллконтракт») с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 3 квартала 2015 года по 4 квартал 2017 года в размере 64 329 493,98 руб., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 23.08.2002 № М-04-021675, а также предусмотренной договором пени в размере 81 097,64 руб.

ООО «Промметаллконтракт» обратилось в арбитражный суд со встречным иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 23.08.2002 № М-04-021675 путем исключения абзаца 3 пункта 4.2 договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2019 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2019 года, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска о взыскании задолженности и пени по договору аренды и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, в остальной части решение суда оставить без изменения.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов Департамент указывает, что условиями договора (раздел «Особые условия») стороны установили, что в случае нарушение срока проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования или сдачи его в эксплуатацию до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию. Распространив действие постановления Правительства Москвы от 11.09.2007 № 793-ПП на обязательство, стороны связали себя соответствующими условиями, определив порядок расчета аренной платы. Таким образом, с 01.01.2015 изменился порядок начисления арендной платы по договору от 23.08.2002 № М-04-021675, о чем истец уведомил ответчика письмом от 15.02.2018 № 33-6-35341/18-(0)-0. Ответчик, вступая в договорные отношения, не мог исключать вероятность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

ООО «Промметаллконтракт» представило отзыв с возражениями на кассационную жалобу, в котором указало, что суды верно установили отсутствие оснований для увеличения арендной платы; нарушение сроков строительства объекта обусловлено протестными действиями жителей микрорайона Жулебино, что свидетельствует об отсутствии вины в просрочке исполнения обязательств со стороны арендатора; истцом допущено злоупотребление правом.

Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители ответчика возражали против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Поскольку Департамент оспаривает обжалуемые судебные акты только в части отказа в удовлетворении первоначального иска о взыскании задолженности по арендной плате и пени, в силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов только в указанной части.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Московским земельным комитетом (правопредшественник Департамента, арендодатель) и ООО «Промметаллконтракт» (арендатор) заключен договор аренды от 23.08.2002 № М-04-021675, в соответствии с которым арендатору в аренду передан земельный участок площадью 2 000 кв.м. с адресными ориентирами: г. Москва, мкр. 5, корп. 15 для целей проектирования, строительства и последующей эксплуатации объекта торгово-бытового назначения (кафе-столовая, промтовары).

Дополнительным соглашением от 25.05.2010 арендная плата установлена в размере 1,5 % от кадастровой стоимости и подлежит уплате ежеквартально равными долями не позднее 5 числа первого месяца квартала.

Согласно пункту 4.2 договора, в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2010, арендатор обязался осуществить строительство объекта до 31.12.2010.

Дополнительным соглашением от 05.08.2011 пункт 4.2 договора изменен, срок исполнения обязательств по проектированию объекта торгово-бытового назначения по адресу: Жулебино, мкр. 5, кор. 15 продлен до 01.05.2012.

Согласно дополнительному соглашению от 04.04.2013 к договору аренды, решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 27.12.2012 (протокол № 48, пункт 67.6) срок проектирования и строительства объекта торгово-бытового назначения (кафе-столовая, промтовары) продлен до 31.12.2014 без применения к арендатору штрафных санкций.

При этом в пункт 4.2 договора внесены изменения: арендатор обязан осуществить проектирование и строительство объекта торгово-бытового назначения (кафе-столовая, промтовары) в срок до 31.12.2014 с определенными технико-экономическими показателями; в случае нарушения сроков проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 № 793-ПП арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Департамент направил в адрес общества уведомление от 15.02.2018 № 33-6-35341/18-(0)-0, согласно которому размер арендной платы в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка, утвержденной постановлениями Правительства Москвы от 21.11.2014 № 687-ПП, от 29.11.2016 № 791-ПП, составляет с учетом предусмотренного договором увеличения с 01.01.2015 в размере 2 396 557,2 руб. до 71 542 502,4 руб. с 01.07.2017, что сопоставимо с кадастровой стоимостью земельного участка, а с учетом всех арендных платежей за указанный в уведомлении период значительно превышает стоимость земельного участка.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Департамент указал, что в период с 3 квартала 2015 года по 4 квартал 2017 года арендная плата вносилась обществом в объеме, определенном в уведомлении от 18.02.2015 № 33-А-11957/15-(0)-0, однако, поскольку по состоянию на 31.12.2014 арендатор строительство объекта не закончил, арендные платежи подлежали внесению в объеме, установленном пунктом 4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2013), соответственно, задолженность ответчика за указанный период составила 64 329 493,98 руб. За ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по уплате арендных платежей истец начислил ответчику пени в размере 81 097,64 руб. за период с 1 квартала 2010 года по 31.12.2017.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, а также условия договора аренды в редакции дополнительных соглашений, применив положения статей 309, 310, 401, 424, 431, 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 26, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данные в постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» и постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также разъяснения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Департамента.

При этом суды исходили из установленных обстоятельств того, что ответчиком не нарушен срок проектирования объекта строительства, проектная документация представлена в материалы дела; условиями договора и дополнительных соглашений к нему не установлен срок сдачи объекта в эксплуатацию,следовательно, при соблюдении сроков осуществления проектирования объекта ответчик не мог нарушить обязательство в данной части; невозможность окончания строительства объекта не связана с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору, а обусловлено причинами, за которые последний не отвечает (проведению строительных работ препятствовали жители района Жулебино, а обращения ответчика в уполномоченные органы города Москвы по вопросу продолжения строительства положительного результата не имели); объект строительства готовностью 90% находится в законсервированном состоянии.

Судами установлено, что Департаменту было известно о невозможности завершения строительства объекта по причинам, не зависящим от арендатора, однако, им не было предпринято мер, направленных на их устранение, более того, 18.02.2015 истец направил ответчику уведомление № 33-А-11957/15-(0)-0 об изменении размера арендной платы в связи с утверждением постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 № 687-ПП результатов кадастровой оценки земельных участков, согласно которому размер годовой арендной платы составляет 3 % от кадастровой стоимости (2 396 557,20 руб.), при этом указанное уведомление не содержало установления размера арендной платы в соответствии с пунктом 4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2013).

Действия истца по направлению уведомления в 2018 году признаны судом не соответствующими признакам добросовестности.

Судом также учтено, что уведомление № 33-А-11957/15-(0)-0 было направлено уже после наступления установленного в договоре аренды срока на завершение строительство объекта, а также принято во внимание, что с претензией о погашении задолженности и пени истец обратился к ответчику по истечении трех лет после прекращения строительства объекта, на момент, когда размер годовой арендной платы превысил общую стоимость земельного участка.

С учетом изложенного, суды посчитали, что в данном случае оснований для привлечения арендатора к ответственности на основании пункта 4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2013) не имеется, размер задолженности за спорный период подлежит определению из расчета арендной платы в размере, установленном договором, в соответствии с уведомлением от 18.02.2015.

Судом установлено и подтверждено представленными в материалы дела платежными поручениями, ответчиком произведено внесение арендной платы за спорный период в соответствии с уведомлением от 18.02.2015, задолженности по арендной плате не имеется.

Рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд пришел к выводу в части требований о взыскании суммы основного долга применение срока исковой давности не имеет правого значения, поскольку ответчиком исполнены обязательства по внесению арендной платы, при этом признал пропущенным срок исковой давности по требованиям о взыскании неустойки за период до 03.11.2015 (с учетом даты подачи иска). В оставшейся части пени верно рассчитаны ответчиком до даты внесения платежей 26.04.2018 и оплачены платежным поручением от 16.05.2019 № 1231.

Учитывая изложенное и действуя в пределах своих полномочий, из которых исключено установление иных обстоятельств, чем были установлены судами, кассационная коллегия не усматривает правовых оснований не согласиться с выводами судов и признает, что судами установлены все существенные обстоятельства дела, правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены судом округа и отклонены, поскольку уже были предметом исследования судов при рассмотрении дела и получили надлежащую оценку, не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Ссылка заявителя жалобы на судебную практику по другим делам не свидетельствует о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм права с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела и представленных доказательств.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Выводы суда в части отказа в удовлетворении встречного иска не обжалованы.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2019 года по делу № А40-287708/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский

Судьи: Н.Н. Кольцова

С.Н. Крекотнев