Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЖСК "Учительский дом" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N И-06-001248 от 01.03.2017 г. за период с 1 кв. 2018 г. по 4 кв. 2018 г. в размере 43 149 000 руб., неустойки за период с 06.04.2018 г. по 02.11.2018 г. в размере 1 404 793,36 руб., о расторжении договора аренды N И-06-001248 от 01.03.2017 г. и выселении из нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.01.2020 г., оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 г., Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2020 г., иск был удовлетворен полностью.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 г. по делу N 305-ЭС20-7170, А40-297162/2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 17.01.2020 г., Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 г. и Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2020 г. по делу N А40-297162/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Направляя спор на новое рассмотрение, Верховный Суд Российской Федерации указал, что в судах всех инстанций Кооператив возражал против удовлетворения иска и заявлял, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает (прекращение инвестиционного проекта в связи с протестом жителей, принятие Правительством Москвы решения о прекращении строительства жилого дома), что освобождает Кооператив от обязанности по внесению арендной платы в спорный период. Указанные обстоятельства не были оценены судами при первоначальном рассмотрении спора.

Более того, Верховный Суд Российской Федерации указал судам учесть право Кооператива на предъявление встречного иска для рассмотрения его совместно с первоначальным иском в соответствии со ст. 132 АПК РФ, в том числе о расторжении договора по пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ.

При новом рассмотрении спора определением суда от 04.10.2021 г. был принят к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречный иск Кооператива, с учетом уточнений, принятых судом протокольным определением от 13.12.2021 г., в котором заявитель просит расторгнуть договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 01.03.2017 г. N И-06-001248, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Жилищно-строительным кооперативом "Учительский дом", взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Жилищно-строительного кооператива "Учительский дом" 48 968 683 руб. 49 коп. убытков, состоящих из уплаченных арендных платежей и пеней за период с 28.03.2017 г. по 29.03.2018 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2022 г., оставленным без измененияпостановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022 г., в удовлетворении требований по первоначальному иску было отказано, требования по встречному иску удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят отменить судебные акты ипринятьновыйсудебныйакт, которым удовлетворить требования Департамента в полном объеме и отказать в удовлетворении встречного иска.

Требования кассационной жалобы мотивированы неправильным применением норм права, несоответствием выводов судов обстоятельствам дела.

Представленный ответчиком отзыв на кассационную жалобу судебной коллегией приобщен к материалам дела, как поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца и третьего лица поддержал доводы жалобы, представительответчика просил оставить принятые судебные акты без изменения.

Заслушав представителей сторон, третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены по следующим основаниям.

Как следует из материаловдела и установлено судами при новом рассмотрении,между Департаментом и ЖСК "УЧИТЕЛЬСКИЙ ДОМ" (далее - арендатор, ответчик) заключен договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 01.03.2017 N И-06-001248 (далее - договор, договор аренды).

В соответствии с п. 1.1 договора предметом договора является земельный участок, площадью 3 586 кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:06:0001007:9276, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Кравченко, вл. 16 и разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (1.2.2)); спорт (5.1) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)).

Согласно п. 1.4 договора участок предоставляется для целей строительства жилого дома с подземным гаражом, встроенно-пристроенным физкультурно-оздоровительным комплексом со следующими технико-экономическими показателями: основные виды разрешенного использования земельного участка: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); спорт (5.1); предельное количество этажей или предельная высота зданий. строений, сооружений - 17 этажей (55,1 м); суммарная поэтажная площадь объекта - 12 290 кв. м, в т.ч.: наземная - 8 220 кв. м, подземная 4 070 кв. м, из них гараж-стоянка - 2 990 кв. м в соответствии с действующими нормативами и в соответствии с условиями настоящего Договора.

Договор заключен сроком на 6 лет, что подтверждается п. 2.1 Договора.

Согласно п. 5.5 договора арендатор обязан ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся Арендодателю арендную плату и по требованию Арендодателя представлять платежные документы об уплате арендной платы.

В соответствии с п. 8.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате составила 43 149 000 руб. за период с 1 по 4 квартал 2018 года, и 1 404 793 руб. 36 коп. пени за период с 06.04.2018 по 02.11.2018.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

09.11.2018 г. истец направлял в адрес ответчика уведомление о допущенных нарушения по договору и о расторжении договора.

Обращаясь со встречным исковым заявлением, ответчик (истец по встречному иску) указал, что 17.12.2018 г. направил Департаменту дополнительное соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон с 02.11.2018 г. вследствие невозможности использования земельного участка по целевому назначению для строительства многоэтажного жилого дома, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.

16.01.2019 г. арендатор получил отказ от арендодателя.

Так, в период с 28.03.2017 г. по 29.03.2018 г. истец по встречному иску внес арендные платежи в размере 48 968 683 руб. 49 коп.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав, оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протолковав условия договора аренды, руководствуясь положениями ст.ст. 4, 11, 15, 328, 393, 405, 417, 450, 453, 606, 611, 612, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053, установив невозможность использовать арендованный земельный участок по целевому назначению по причине, за которую арендатор не отвечает, отсутствие у Кооператива встречной обязанности вносить плату за аренду земельного участка, факт перечисления Кооперативом арендной платы за период с 28.03.2017 по 29.03.2018 и пени по договору в размере 48 968 683 руб. 49 коп. в отсутствие встречного предоставления, наличие оснований для расторжения договора аренды земельного участка по заявлению Кооператива с учетом положений п. 2, п. 4 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также наличие правовых оснований для взыскания с Департамента уплаченных по договору арендных платежей и пени согласно п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу об удовлетворении встречного иска и об отказе в удовлетворении требований по первоначальному иску.

Суды правоверно исходили из того, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе; в данном случае Департамент выступил от имени публично-правового образования - субъекта Российской Федерации - города Москвы в качестве арендодателя земельного участка, а иные органы власти, действующие от имени и в интересах города Москвы, в соответствии с переданными им полномочиями, приняли решения о невозможности строительства на спорном земельном участке, что исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы; с требованием о расторжении договора аренды земельного участка к ЖСК "Учительский дом" Департамент городского имущества обратился в рамках исполнения решения Градостроительно-земельной комиссии от 04.10.2018, прекратившим реализацию инвестиционного проекта, которым Департаменту дано поручение расторгнуть договор аренды земельного участка по соглашению сторон; из принятого решения названной комиссии следует, что расторжение договора аренды земельного участка для целей капитального строительства должно быть осуществлено в связи с прекращением инвестиционного проекта, а не в связи с нарушением арендатором обязанностей по внесению арендных платежей.

Доводы истца о неправомерном принятии встречного искового требования и о неприменении судами срока исковой давности в отношении встречных исковых требований не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не привело к принятию незаконного судебного акта.

При вынесении судебных актов суды учитывали конкретные обстоятельства данного дела, предмет и основание встречного иска, а также указания, изложенные в Определении Верховного суда Российской Федерации от 18.05.2021 по рассматриваемому спору.

Арбитражный суд кассационной инстанции считает, что суды первой и апелляционной инстанций установили все обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно применили нормы материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы о неправильном применении судами норм права подлежат отклонению, как основанные на неверном их толковании и понимании заявителем.

Иные доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, что в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2022 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2022 года по делу № А40-297162/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Н.Н. Колмакова

Судьи: Н.Н. Кольцова

Е.В. Кочергина