Гражданский кодекс часть 1

Нотариус г. Москвы ФИО1 (далее также – заявитель, ФИО1) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Росимуществу, АО "ДОМ.РФ", ООО "Межрегионразвитие"

о признании недействительными результатов торгов NSBR012-1910040048.1 (регистрационный номер процедуры на сайте АО "ДОМ.РФ" - А903-15/2019), состоявшихся 11.11.2019 на сайте электронной торговой площадки ЗАО "Сбербанк - АСТ" и оформленных Протоколом от 11.11.2019 N 903-15/2019/2;

о признании незаконным бездействия уполномоченного органа - Федерального агентства по управлению государственным имуществом по непринятию в срок предусмотренный ст. 11.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" решения по полученному 14.10.2019 заявлению Нотариуса г. Москвы ФИО1 о реализации преимущественного права;

об обязании Федерального агентства по управлению государственным имуществом в течение тридцати дней принять решение о возможности предоставления Нотариусу г. Москвы ФИО1 по договору купли-продажи без проведения аукциона находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества: нежилое помещение по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004012:5391, площадь: 6 423,6 кв. м, запись в ЕГРН от 14.05.2010 N 77-77-13/006/2010-629, нежилое помещение по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004012:5456, площадь: 7 221,5 кв. м, запись в ЕГРН от 14.05.2010 N 77-77-13/006/2010-808, нежилое помещение по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004018:6533, площадь: 11 296,2 кв. м, запись в ЕГРН от 27.05.2010 N 77-77-13/006/2010-896, нежилое помещение по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004018:6534, площадь: 3 671,4 кв. м, запись в ЕГРН от 18.03.2010 N 77-77-13/006/2010-624, нежилое здание по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004012:1026, площадь: 864,2 кв. м, запись в ЕГРН от 15.11.2011 N 77-77-12/041/2011-568;

об обязании АО "ДОМ.РФ" направить Нотариусу г. Москвы ФИО1 проект договора купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества в соответствии с решением Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ЗАО «Сбербанк-автоматизированная система торгов», Департамент городского имущества г. Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.22020, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты изменить, исключив из мотивировочной части судебных актов абзац с текстом: «таким образом, для организации деятельности нотариуса минимально необходимо помещение, состоящее из двух кабинетов - холла ожидания и кабинета нотариуса. При условии выделения отдельных кабинетов для архива, для помощников, даже с учетом размещения комнаты отдыха сотрудников и кухни предельная площадь помещения, необходимого для размещения нотариальной конторы, не превышает 140 кв.м.».

Заявитель в кассационной жалобе указывает на необоснованность вывода о том, что предельная площадь помещения, необходимого для размещения нотариальной конторы, не превышает 140 кв.м.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от АО «Дом.РФ» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представители АО «Дом.РФ», Росимущества, ООО «Межрегионразвитие» возражали против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 АПК РФ, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в собственности Российской Федерации находились объекты недвижимости:

- нежилое помещение по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004012:5391, площадью 6 423,6 кв. м;

- нежилое помещение по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004012:5456, площадью 7 221,5 кв. м;

- нежилое помещение по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004018:6533, площадью 11 296, 2 кв. м;

- нежилое помещение по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004018:6534, площадью 3 671, 4 кв. м.

- нежилое здание по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004012:1026, площадью 7 221,5 кв. м (далее - Объекты).

01.07.2019 Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности (далее - Правительственная комиссия) было принято решение, оформленное протоколом заседания Правительственной комиссией N 3 (разделы 14.4-14.8), о совершении единым институтом развития в жилищной сфере (далее - АО "ДОМ.РФ") юридических и иных действий, в том числе заключение сделок, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, в качестве агента Российской Федерации без установления срока агентирования (далее - Решение Правительственной комиссии).

Решением Правительственной комиссии Росимуществу было дано поручение в сроки, предусмотренные Законом от 24.07.2008 N161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N161), в установленном порядке принять решения:

1. об изъятии Объектов, закрепленных на праве оперативного управления за Минэкономразвития России;

2. о передаче АО "ДОМ.РФ" Объектов по передаточному акту для совершения АО "ДОМ.РФ" юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных п. 1 Решения Правительственной комиссии;

3. об обеспечении возможности внесения АО "ДОМ.РФ" в качестве агента Российской Федерации в реестр федерального имущества сведений об Объектах, в том числе сведений об обременениях права собственности Российской Федерации.

АО "ДОМ.РФ" указанным Решением Правительственной комиссии было поручено в отношении Объектов осуществить действия, предусмотренные пунктом 6 части 1 статьи 12.2 Закона N 161.

Во исполнение вышеуказанного Решения Правительственной комиссии Росимущество издало:

- распоряжение от 15.07.2019 N 445-р "О совершении АО "ДОМ.РФ" юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации" в отношении нежилого помещения по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004012:5391. площадью 6 423,6 кв. м;

- распоряжение от 15.07.2019 N 456-р "О совершении АО "ДОМ.РФ" юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации" в отношении нежилого помещения по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004012:5456. площадью 7 221,5 кв. м;

- распоряжение от 15.07.2019 N 453-р "О совершении АО "ДОМ.РФ" юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации" в отношении нежилого помещения по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0004018:6533, площадью 11 296, 2 кв. м;

- распоряжение от 15.07.2019 N 455-р "О совершении АО "ДОМ.РФ" юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации" в отношении нежилого помещения по адресу: <...>. стр. 3, кадастровый номер: 77:01:0004018:6534, площадью 3 671, 4 кв. м;

- распоряжение от 15.07.2019 N 454-р "О совершении АО "ДОМ.РФ" юридических и иных действии, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации" в отношении нежилого помещения по адресу: <...>. стр. 5, кадастровый номер: 77:01:0004012:1026, площадью 7 221.5 кв. м (далее - Распоряжения Росимущества).

Таким образом, АО "ДОМ.РФ" в отношении Объектов после их передачи выступал в качестве агента Российской Федерации (часть 2.1. статьи 3 Закона N 161).

14.10.2019 в адрес АО "ДОМ.РФ" и Росимущества было направлено заявление нотариуса ФИО1 о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения по адресу: <...>. стр. 1. кадастровый номер: 77:01:0004012:5456, площадью 7 221,5 кв. м, а в случае невозможности продажи указанного объекта отдельно от остальных объектов, являющихся предметом аукциона, о реализации преимущественного права выкупа всех Объектов.

Письмом от 29.10.2019 N 13299-ДФ АО "ДОМ.РФ" сообщило истцу о невозможности удовлетворения заявления нотариуса, поскольку Основы законодательства о нотариате не наделяют нотариуса преимущественным правом покупки помещений, находящихся в федеральной собственности.

Аналогичное письмо от 12.02.2020 N 05/4401ж Росимущество направило заявителю, указав, что не является уполномоченным по смыслу статьи 11.1 Основ органом по распоряжению имуществом субъекта Российской Федерации или имущественной собственностью.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона в электронной форме от 11.11.2019 NА903-15/2019/2 по продаже находящихся в федеральной собственности пяти объектов недвижимого имущества (нежилые помещения, нежилое здание) общей площадью 29 476,9 кв. метра (кадастровые номера 77:01:0004012:5391, 77:01:0004012:5456, 77:01:0004018:6533, 77:01:0004018:6534, 77:01:0004012:1026), расположенных по адресам: <...>; <...>; г. Москва, ул. Тверская-Ямская 1-я, д. 1/3, строен. 5; <...>; <...>, между АО "ДОМ.РФ" и ООО "Межрегионразвитие" был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 15.11.2019 N 20/5166-19. Переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества в пользу ООО "Межрегионразвитие" зарегистрирован 27.11.2019.

В связи с указанными обстоятельствами, нотариус обратилась с заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались следующим.

Отчуждение государственного имущества регулируется Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Закон о приватизации), согласно которому продажа государственного имущества осуществляется на конкурентной основе, а победителем торгов признается участник, предложивший наиболее высокую цену имущества.

Начальная цена такого имущества устанавливается на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта приватизации в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Пунктом 6 статьи 3 Закона о приватизации установлен особый порядок участия нотариусов и нотариальных палат в приватизации имущества, которое находится в собственности субъекта Российской Федерации и в отношении которого принято решение о продаже на аукционе либо конкурсе, предусмотренный Основами законодательства о нотариате.

Согласно статье 11.1 Основ законодательства о нотариате при возмездном отчуждении из государственной собственности помещения нотариус или нотариальная палата имеют преимущественное право на приобретение такого имущества в целях осуществления нотариальной деятельности (в том числе для хранения архива нотариально оформленных документов) либо размещения нотариальной палаты по цене, равной его рыночной стоимости и определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", без проведения конкурса или аукциона.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 11.1 Основ законодательства о нотариате данное преимущественное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий:

1) нотариусом ранее не реализовано данное преимущественное право в отношении иного недвижимого имущества, а нотариальной палатой данное преимущественное право не реализовывалось в течение пяти лет со дня его реализации ранее;

2) приобретаемое имущество находится в пределах нотариального округа, в котором нотариус назначен на должность;

3) приобретаемое имущество свободно от прав третьих лиц;

4) приобретаемое имущество не является имуществом, которое ограничено в обороте.

Нотариус, нотариальная палата имеют право обратиться в орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации, с заявлением о приобретении объекта недвижимого имущества, приватизация которого осуществляется путем его продажи на аукционе или на конкурсе.

При одновременном соблюдении вышеуказанных условий у нотариуса имеется преимущественное право на приобретение имущества, находящегося в государственной собственности.

Преимущественному праву нотариуса на приобретение объектов недвижимости корреспондирует положение пункта 6 статьи 3 Закона о приватизации, в соответствии с которыми особенности участия нотариусов и нотариальных палат в приватизации имущества, которое находится в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности и в отношении которого принято решение о продаже на аукционе либо конкурсе, могут быть установлены в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N4462-1.

В силу подпункта 14 пункта 2 статьи 3 Закона о приватизации действие указанного закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в отношении которых уполномоченным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом принято решение, которое предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 12 указанного Федерального закона и в соответствии с которым единый институт развития в жилищной сфере выполняет функции агента Российской Федерации.

Таким образом, преимущественное право нотариуса, установленное пунктом 6 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пунктом 11.1 "Основ законодательства о нотариате" не может быть реализовано в отношении объектов недвижимого имущества, переданных АО "ДОМ.РФ" для совершения юридических и иных действий в качестве агента Российской Федерации.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2008 N161-ФЗ в течение сорока пяти дней с даты получения предложений единого института развития, указанных в частях 7 и 7.1 статьи 11 и части 6 статьи 14 настоящего Федерального закона, межведомственный коллегиальный орган принимает решение о целесообразности совершения единым институтом развития юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 13.07.2015 N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования (постановление Правительства РФ от 26.08.1996 N 1010 "Об Агентстве ипотечного жилищного кредитования"), на дату рассмотрения спора наименованием указанного общества являлось АО "ДОМ.РФ".

Согласно части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" единый институт развития вправе совершать юридические и иные действия, в том числе сделки, в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, другого имущества в качестве агента Российской Федерации со дня подписания уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и единым институтом развития передаточного акта, предусмотренного подпунктом "в" пункта 1 части 4 статьи 12 настоящего Федерального закона, в соответствии с настоящим Федеральным законом. При этом заключение агентского договора не требуется.

В соответствии с частью 2 статьи 12.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" со дня подписания предусмотренного частью 1 настоящей статьи передаточного акта ограничение права собственности Российской Федерации на указанные в части 1 настоящей статьи земельные участки, иные объекты недвижимого имущества считается установленным. Совершение юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении указанных в части 1 настоящей статьи земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, другого имущества осуществляется только единым институтом развития способами, предусмотренными частью 1 статьи 12.2 настоящего Федерального закона.

Соответственно в силу прямого указания закона Федеральное агентство по управлению государственным имуществом не вправе совершать действия, а также принимать решения в отношения объектов, переданных АО "ДОМ.РФ".

При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу о том, что отсутствует незаконное бездействие Росимущества по непринятию в срок предусмотренный статьей 11.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" решения по полученному 14.10.2019 заявлению нотариуса г. Москвы ФИО1 о реализации преимущественного права, что в силу части 3 статьи 201 АПК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, независимо от того, на каком этапе организации или проведения торгов допущены нарушения, защита нарушенных прав заинтересованных лиц осуществляется способом, установленным статьей 449 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 44 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

При этом лицо, обратившееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

По смыслу статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск. Указанные выше нормы права направлены на реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица, в связи с чем лицо, обратившееся в суд с требованием об оспаривании результатов торгов, должно доказать наличие защищаемого права или интереса. При этом нарушения порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания их недействительными по иску лиц в случае, если какие-либо имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии с положениями статьи 11.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус имеет преимущественное право на возмездное приобретение помещения из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности в целях осуществления нотариальной деятельности (в том числе для хранения архива нотариально оформленных документов).

Данное положение исключает возможность приобретения помещения в иных целях, вне связи с осуществлением нотариальной деятельности. При этом законом непосредственно оговорено существенное условие обременения приватизируемого объекта обязанностью его использования в соответствии с целями, указанными в части второй ст. 11.1 Основ, в течение пяти лет с момента приватизации. При этом сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации о приватизации, ничтожны.

В соответствии с пунктом 3.3 Требований по содержанию и функционированию нотариальной конторы, обеспечению надлежащих условий для приема нотариусом обратившихся за совершением нотариальных действий лиц", утвержденных решением Правления ФНП от 26.12.2019, протокол N 15/19, количество кабинетов и иных помещений в нотариальной конторе, их функциональное назначение, расположение и размер определяются нотариусом самостоятельно с учетом следующих факторов:

- кабинет, в котором нотариусом ведется прием, должен быть изолированным от других помещений нотариальной конторы и обеспечивать сохранение тайны совершения нотариального действия, а также быть оборудован средствами видеофиксации;

- работники нотариальной конторы должны быть обеспечены оборудованными рабочими местами;

- в помещении нотариальной конторы должны иметься: телефонная связь, доступ к информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", информационным правовым системам, оргтехника, необходимая мебель.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

Обращаясь в суд с кассационной жалобой, заявитель просит исключить из мотивировочной части судебных актов абзац с текстом: «таким образом, для организации деятельности нотариуса минимально необходимо помещение, состоящее из двух кабинетов - холла ожидания и кабинета нотариуса. При условии выделения отдельных кабинетов для архива, для помощников, даже с учетом размещения комнаты отдыха сотрудников и кухни предельная площадь помещения, необходимого для размещения нотариальной конторы, не превышает 140 кв.м.». В обоснование довода указывает, что многочисленные нотариальные конторы имеют площадь помещений более 140 кв.м, сохранение вывода о предельной площади означает, по сути, незаконную деятельность нотариальных контор, площадь которых превышает 140 кв.м

Суд округа приходит к выводу, что указание судов на площадь помещения, необходимого для размещения нотариальной конторы, не более 140 кв.м., не является основанием для отмены судебных актов.

Как следует из контекста судебных актов, исходя из сделанных выводов судов, суды не устанавливают факт, что нотариус не может занимать площадь больше 140 кв.м для нотариальной конторы. Суды пришли к выводу, что указанная площадь является достаточной для организации работы нотариальной конторы, тогда как истцом подано заявление о предоставлении в собственность без проведения торгов федерального имущества общей площадью 29 476,9 кв.м.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.03.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2020 по делу №А40-304606/19 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Л.В. Федулова

Судьи: А.Р. Белова

С.В. Краснова