Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «ПСН» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.04.2021 по делу № А40-306016/19 по иску АО «ДОМ.РФ» к ООО «ПСН» третье лицо: Росимущество о расторжении договоров аренды, об обязании возвратить нежилые помещения,

при участии в судебном заседании представителей:
от истца: ФИО1 по доверенности от 15.09.2020, удостоверение адвоката 13665 от 27.08.2014,

от ответчика: ФИО2 генеральный директор, на основании выписки из ЕГРЮЛ,

третье лицо: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ПСН» о расторжении договоров аренды № Д-2018-000015, № Д-2018-000016 и № Д2018-000017, об обязании возвратить АО «ДОМ.РФ» арендуемые нежилые помещения, расположенные на первом этаже: помещение II, комнаты № 1-3, За, 4, помещение III, комнаты № 1-5, 5а, 6-16, 16а, 17-19; расположенные в подвале: помещение I, комната №7, комната № 1-6, 8-11.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 апреля 2021 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального права и процессуального права.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Третье лицо, участвующее в деле, уведомленное судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явился, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 14 апреля 2021 года на основании следующего.

АО «ДОМ.РФ» является институтом развития в жилищной сфере и выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества (ст. ст. 1-3 Федерального закона от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

Как следует из материалов дела, ответчик является арендатором находящихся в федеральной собственности:

-нежилых помещений, расположенных на первом этаже: помещение II, комнаты № 1-3, 3а, 4, площадью 95,9 кв.м., находящихся в объекте недвижимости с кадастровым номером 77:04:0001010:1049, расположенного по адресу: <...>, на основании договора № Д-2018-000015 аренды объекта федерального недвижимого имущества от 18.06.2018;

-нежилого помещения, расположенного в подвале, помещение I, комната № 7, площадью 42,4 кв.м., находящегося в объекте недвижимости с кадастровым номером 77:04:0001010:1049, расположенного по адресу: <...>, на основании договора № Д-2018-000016 аренды объекта федерального недвижимого имущества от 18.06.2018;

-нежилых помещений, расположенных в подвале: помещение I, комната № 1-6, 8-11, расположенных на первом этаже: помещение III, комнаты № 1-5, 5а, 6-16, 16а, 17- 19, площадью 738,7 кв.м., находящихся в объекте недвижимости с кадастровым номером 77:04:0001010:1049. расположенного по адресу: <...>, на основании договора №Д-2018-000017 аренды объекта федерального недвижимого имущества от 18.06.2018, что подтверждается выпиской из ЕРГН от 27.08.2019 в отношении Помещения.

Решением Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, оформленным протокол от 14.05.2019 № 2, было признано целесообразным совершение АО «ДОМ.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 12.2 Закона о содействии развитию жилищного строительства в отношении Помещений, а также земельного участка и здания на и в которых находятся Помещения.

Во исполнение указанного Решения на основании Распоряжения Росимущества от 14.06.2019 №346-р Передаточным актом № 02-15.7 от 19.06.2019 была оформлена передача земельного участка и здания, в котором находятся Помещения, из ведения Росимущества в ведение АО «ДОМ.РФ», действующего как агента Российской Федерации.

В целях осуществления процедуры внесудебного расторжения договоров аренды в отношении Помещений АО «ДОМ.РФ» направило ООО «ПСН» письмо № 8883-ОГ от 17.07.2019 с предложением расторгнуть договоры аренды по соглашению сторон.

Однако ответчик, получив 04.09.2019 уведомление АО «ДОМ.РФ», до настоящего времени уклоняется от подписания соглашения о расторжении договоров аренды и возврата помещений, в связи с чем истцом предъявлены настоящие требования в суд.

Определением суда от 09.06.2020 было приостановлено производство по настоящему делу № А40-306016/2019 до вступления в законную силу судебного акта по делу № А40-29368/2020.

В рамках дела № А40-29368/2020 судом установлено, что: «в собственности Российской Федерации находятся объекты недвижимого имущества - нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, расположенные в объекте недвижимого имущества с кадастровым номером 77:04:0001010:1049 площадью 877 кв.м.: помещение II, комнаты № 1-3, За, 4, площадью 95,9 кв.м.; помещение I, комната № 7, площадью 42,4 кв.м.; помещение I, комнаты № 1-6, 8-11; помещение III, комнаты № 1-5, 5а, 6-16, 16а, 17-19, площадью 738,7 кв.м. (далее - Помещения).

Объект был закреплен за ФГУП «ФТ-Центр» на праве хозяйственного ведения. 14.05.2019 Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности было принято решение, оформленное протоколом заседания Правительственной комиссией № 2 (раздел 15.7.), о совершении единым институтом развития в жилищной сфере юридических и иных действий, в том числе заключение сделок, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, в качестве агента Российской Федерации без установления срока агентирования.

Решением Правительственной комиссии Росимуществу было дано поручение в сроки, предусмотренные Законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», в установленном порядке принять решения: об изъятии Объекта, закреплённого на праве хозяйственного ведения за ФГУП «ФТ-Центр»; о передаче АО «ДОМ.РФ» находящихся в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 77:03:0001010:1001 площадью 696+А4 кв.м, с расположенным Объектом по передаточному акту для совершения АО «ДОМ.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных п. 1 Решения Правительственной комиссии; об обеспечении возможности внесения АО «ДОМ.РФ» в качестве агента Российской Федерации в реестр федерального имущества сведений об имуществе, указанном в п. 1 Решения Правительственной комиссии, в том числе сведений об обременениях права собственности Российской Федерации. АО «ДОМ.РФ» указанным Решением Правительственной комиссии было поручено:

-при организации торгов в отношении Объекта и земельного участка предусмотреть в составе документации по проведению торгов в соответствии с ч. 4.3 ст.12 Закона № 161 необходимость перечисления на счет ФГУП «ФТ-Центр» суммы в размере 20% по результатам проведения таких торгов;

-в отношении Объекта осуществить действия, предусмотренные п. 6 ч. 1 ст. 12.2 Закона № 161.

Во исполнение вышеуказанного Решения Правительственной комиссии Росимущество издало распоряжение от 14.06.2019 № 346-р «О совершении АО «ДОМ.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации», в котором было указано:

-изъять из хозяйственного ведения ФГУП «ФТ-Центр» Объект;

-передать АО «ДОМ.РФ» Объект и земельный участок по передаточному акту для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации.

Кроме того, АО «ДОМ.РФ» в установленном порядке: обеспечить государственную регистрацию прекращения права хозяйственного ведения ФГУП «ФТ-Центр» на Объект; обеспечить государственную регистрацию обременения права собственности Российской Федерации в части совершения АО «ДОМ.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации на Объект и земельный участок; обеспечить в установленном порядке внесение изменений в реестр федерального имущества.

Договоры аренды были заключены по результатам торгов и являются действующими.

Как указывалось судом ранее, АО «ДОМ.РФ» выступает агентом Российской Федерации в отношении Объекта, по которому принято Решение Правительственной комиссии (ч. 2.1. ст. 3 ФЗ № 161).

По договорам аренды земельных участков АО «ДОМ.РФ», иных объектов недвижимого имущества АО «ДОМ.РФ», другого имущества АО «ДОМ.РФ» или договорам безвозмездного пользования земельными участками АО «ДОМ.РФ» либо договорам безвозмездного пользования объектами недвижимого имущества АО «ДОМ.РФ», другим имуществом АО «ДОМ.РФ», заключенным с организациями, указанными в ч. 4 ст. 15 Закона № 161, до даты принятия Правительственной комиссией решения, предусмотренного п. 2 ч. 1 ст. 12 Закона № 161, АО «ДОМ.РФ» осуществляет права и исполняет обязанности по таким договорам, а также в соответствии со ст. 15 Закона № 161 осуществляет досрочное расторжение данных договоров (ч. 4 ст. 12.2. Закона № 161).

Следовательно, все права и обязанности арендодателя по договорам аренды перешли к АО «ДОМ.РФ» в силу норм ФЗ № 161.

Указанное не противоречит нормам о проведении торгов и заключении договоров по результатам их проведения.».

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.11.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 по делу № А40-29368/2020, отказано в удовлетворении требований ООО «ПСН» о признании незаконным решения комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельный участков, находящихся в собственности РФ, оформленных протоколом от 14.05.2019 № 2, Распоряжения №346-р от 14.06.2019.

Суд в рамках рассмотрения дела № А40-29368/2020 пришел к выводу о том, что: «Решение Правительственной комиссии и Распоряжение Росимущества не нарушают нормы права, доказательств обратного заявитель не представил.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

С учетом изложенного выше, и принимая во внимание, что в отношении земельного участка и здания, включая помещения, Правительственной комиссией было принято Решение о целесообразности совершения АО «ДОМ.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенные до принятия такого решения договоры аренды подлежат досрочному расторжению при обращении АО «ДОМ.РФ» с соответствующим требованием в суд, а потому имеются все основания для удовлетворения требования о расторжении договоров аренды от 18.06.2018 № Д-2018-000015, № Д2018-000016 и № Д-2018-000017.

С учетом того, что суд пришел к выводу о расторжении договоров аренды, суд так же посчитал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца об обязании возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу <...> (этаж 1: помещение II, комнаты №1-3, 3а, 4, помещение III, комнаты № 1-5, 5а, 6-16, 16а, 17-19, подвал: помещение I, комната № 7, комната № 1-6, 8-11).

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы ответчика основаны на неправильном понимании норм материального права, в частности, ответчик не учитывает обязательные для применения участников гражданского оборота положения Федерального закона от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Прежде всего, ответчик ссылается на положения ст.ст. 447-449 ГК РФ, которые регулируют порядок заключения договора на торгах, а не его расторжение, которые не применимы к рассматриваемым правоотношениям.

Основание и порядок расторжения договора установлены ст.ст.450-453 ГК РФ.

В частности, в п.2 ст.450 ГК РФ указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Следовательно, положения ГК РФ предусматривают установление иными законами оснований расторжения договора в судебном порядке.

Именно такое основание расторжения договоров аренды в судебном порядке по иску АО «Дом.РФ» установлено в ч. 4 ст. 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства.

В соответствии с ч.4 ст. 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства в случае, если до даты принятия межведомственным коллегиальным органом (Правительственная комиссия) решения, указанного в п. 2 ч. 1 ст. 12 Закона о содействии развитию жилищного строительства, находящийся в федеральной собственности и закрепленный за организацией на праве хозяйственного ведения или оперативного управления объект недвижимого имущества передан по договору аренды, этот договор подлежит досрочному расторжению или прекращению независимо от оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, по соглашению сторон или по решению суда при обращении АО «ДОМ.РФ» в суд.

В п. 2 ч. 1 ст. 12 Закона о содействии развитию жилищного строительства указывается о возможности принятия межведомственным органом (Правительственная комиссия) решения о целесообразности совершения АО «ДОМ.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных Законом о содействии развитию жилищного строительства.

Судебная коллегия дополнительно отмечает, что согласно ст. 12 Закона о содействии развитию жилищного строительства и Постановлению Правительства РФ от 22.08.2008 № 632 «О Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации» вышеуказанным межведомственным коллегиальным органом является Правительственная комиссия.

В рассматриваемой ситуации, как было указано в исковом заявлении, было принято Решение Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, оформленное протокол от 14.05.2019 года № 2, которым было признано целесообразным совершение АО «Дом.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 12.2 Закона о содействии развитию жилищного строительства в отношении Помещений, а также земельного участка и здания на и в которых находятся Помещения.

Таким образом, поскольку в отношении земельного участка и здания, включая Помещения, Правительственной комиссией было принято Решение о целесообразности совершения АО «Дом.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации, то заключенные до принятия такого Решения Договоры аренды подлежит досрочному расторжению по решению суда при обращении АО «Дом.РФ» в силу ч. 4 ст. 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства.

Также, несостоятельна ссылка ответчика на положения Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, поскольку согласно п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 года №134 по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 указанного закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2018 № 307-КГ 18-3205 по делу № A42-7540/2016).

Как видно из Договоров аренды, спорные Помещения принадлежали на праве хозяйственное ведения ФГУП «ФТ-Центр», в связи с чем, у ответчика отсутствует преимущественное право на приобретение Помещений.

Поскольку в отношении Помещений Правительственной комиссией было принято Решение о целесообразности совершения АО «Дом.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации, то единственно возможным правовым последствием является расторжение Договоров аренды.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.04.2021 по делу №А40-306016/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья А.И. Проценко

Судьи: А.В. Бондарев

Е.Б. Алексеева