Гражданский кодекс часть 1

ООО «Специализированный застройщик «Самолет Девелопмент» (далее – истец) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд города Москвы к Филиалу Частной компании с ограниченной ответственностью «Бергкамп Инвестментс ФИО3.» (далее – ответчик) о взыскании обеспечительного платежа в размере 13 197 580 руб. 86 коп. по договору аренды от 23.11.2018 №КТ/ДДА/104-11/2018.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2022 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судами первой и апелляционной инстанций судебными актами, ООО «Специализированный застройщик «Самолет Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит оспариваемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В обоснование кассационной жалобы истец указал на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы, содержащиеся в судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы. Отзыв приобщен судебной коллегией к материалам дела.

Выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судами, 23.11.2018 между Частной компанией с ограниченной ответственностью «Бергкамп Инвестментс ФИО3.» (арендодатель) и ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Девелопмент» (арендатор, прежнее наименование - ООО «Самолет-Девелопмент») заключен долгосрочный договор аренды №КТ/ДДА/104-11/2018, в соответствии с пунктом 2.1 которого (в редакции дополнительного соглашения №1 от 23.06.2019) арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять от арендодателя во временное владение и пользование (в аренду) помещения на 3, 6, 8, 12, 18, 19 этажах здания для использования в качестве офисных помещений. Договор заключен сроком на 3 года.

В соответствии с пунктом 4.5 договора (в редакции пункта 1.7 дополнительного соглашения №1 от 23.06.2019) гарантийный депозит в размере 13 066 176 руб. 92 копейки, включая НДС, находится у арендодателя в течение срока действия настоящего договора аренды в качестве обеспечения исполнения денежных обязательств арендатора по настоящему договору аренды. Гарантийный депозит является способом обеспечения исполнения обязательств, предусмотренным статьей 381.1 Гражданского Кодекса РФ.

Арендатором внесен обеспечительный платеж в общем размере 13 719 485 руб. 77 коп., что подтверждается платежными поручениями №24801 от 21.07.2016 на сумму 2 940 219 руб. 99 коп., №15567 от 12.04.2017 на сумму 3 095 851 руб. 14 коп., №40710 от 16.07.2019 на сумму 7 030 105 руб. 79 коп. №88154 от 07.12.2020 на сумму 653 308 руб. 85 коп.

08.07.2021 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды №КТУДЦА/104-11/2018 от 23.11.2018 и акт возврата помещений, а также дефектные ведомости, в которых содержится отметка о том, что арендатор не согласен с указанными ведомостями.

В соответствии с пунктом 4.5.3 договора, если арендатор причиняет какой-либо ущерб помещениям или зданию, арендодатель вправе в любое время удержать из гарантийного депозита сумму, необходимую для покрытия убытков от такого ущерба (или любой их части), рассчитанную на основании акта об убытках, подписанного сторонами, с указанием размера убытков.

Истец указал, что ответчик в нарушение условий договора не представил арендатору на подписание акт об убытках с расчетом размера убытков. В акте возврата и дефектных ведомостях также не содержится расчет суммы ущерба; не указано согласие арендатора на удержание суммы ущерба из гарантийного депозита.

08.09.2021 арендатор передал арендодателю письмо от 06.09.2019 №01-05/6421 о несогласии с удержанием суммы гарантийного депозита по договору аренды №КТ/ДДА/104-11/2018 от 23.11.2018 и возражения к дефектным ведомостям сдачи-приемки помещений от 08.07.2021 (этажи №№3, 6, 8, 12, 18). В указанных возражениях арендатор выразил готовность устранить своими силами часть ущерба, однако арендодатель не предоставил арендатору такую возможность.

В соответствии с пунктом 4.5.9 договора в течение 30 (тридцати) рабочих дней с даты истечения срока аренды или досрочного прекращения настоящего договора по основаниям, не связанным с виновными действиями (бездействием) арендатора, арендодатель обязан возвратить арендатору сумму гарантийного депозита (или ее часть, которая осталась после удержания арендодателем подлежащих оплате арендатором сумм по договору) при условии подписания сторонами акта возврата в надлежащем порядке.

С учетом того, что соглашение о расторжении договора и акт возврата помещений подписаны 08.07.2021, срок возврата арендодателем гарантийного депозита истек 19.08.2021.

Платежным поручением №280 от 28.09.202 часть гарантийного депозита в размере 521 904 руб. 91 коп. возвращена арендатору.

По мнению истца в нарушение условий договора, арендодатель неправомерно удержал из гарантийного депозита сумму в размере 13 197 580 руб. 86 коп., в связи с чем истец обратился с исковым заявлением в суд.

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 381.1, ч.2 ст.616, ст.622 Гражданского кодекса РФ, принимая во внимание условия договора аренды, не установили оснований для возврата обеспечительного платежа, поскольку имеющиеся в распоряжении ответчика денежные средства в соответствии с пунктом 4.5.3 договора зачтены в счет оплаты восстановительного ремонта, стоимость которого подтверждена представленными в материалы дела доказательствами.

Как установлено судами истцом в установленный срок свое право на самостоятельное устранение дефектов реализовано не было, несмотря на полную осведомлённость относительно характера и размера предъявляемых претензий и наличие постоянного доступа к помещениям.

В рамках рассмотрения спора ответчиком суду представлены надлежащие доказательства, подтверждающие как факт причинения ущерба имуществу, так и выполнение необходимых действий по устранению такого ущерба и несение в этой связи соответствующих расходов.

Таким образом, судами обоснованно отклонены доводы истца о том, что представленные ответчиком документы не позволяют оценить объем фактически выполненных работ, а также реальности их выполнения, поскольку истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих факт недобросовестного поведения ответчика в связи с устранением выявленных недостатков переданных из аренды помещений.

Как установлено судами выявленные дефекты изначально были зафиксированы и описаны в дефектной ведомости, являющейся приложением к акту возврата по договору аренды от 08.07.2021, предоставленной арендатору в установленном порядке для принятия решения об устранении дефектов в предусмотренном договором порядке.

Согласно пункту 4.5.4 договора аренды, если по истечении данного 20-дневного срока ущерб не устранен арендатором к удовлетворению арендодателя, арендодатель имеет право удержать из гарантийного депозита соответствующую сумму, необходимую для покрытия его убытков (или любой их части).

Учитывая отсутствие факта устранения выявленных дефектов 03.08.2021 ответчик повторно направил истцу уведомление №82 от 03.08.2021 об устранении дефектов выявленных при возврате помещений, в котором выявленные нарушения были детализированы, а также заявлено о последствиях не устранения таких дефектов в виде удержания необходимой суммы из гарантийного депозита.

Поскольку после повторного обращения дефекты в установленный договором срок устранены не были, ответчиком было принято решение об устранения выявленных дефектов и ремонта помещений за счет удержания средств из гарантийного депозита.

08.09.2021 истцом было направлено письмо от 06.09.2019 №01-05/6421 о несогласии с удержанием суммы гарантийного депозита по долгосрочному договору аренды №КТ/ДДА/104-11/2018 от 23.11.2018 и возражения к дефектным ведомостям сдачи-приемки помещений от 08.07.2021. При этом, как обоснованно отмечено судами, уведомление было направлено за пределами установленного договором аренды срока для добровольного устранения выявленных дефектов, о чем истец был уведомлен письмом от 22.09.2021.

Таким образом, доводы истца о том, что договоры с подрядными организациями были заключены ответчиком после получения письма с предложением самостоятельно устранить выявленные дефекты правомерно отклонены и не имеют правового значения, поскольку ответчик в данном случае действовал в соответствии с условиями, согласованными сторонами в договоре аренды.

Доводы истца о превышении суммы удержанного ответчиком гарантийного депозита над расходами, заявленными ответчиком для устранения недостатков, обоснованно отклонены, поскольку установлено, что такое расхождение обусловлено тем, что выполнены не все необходимые для устранения выявленных недостатков работы.

Поскольку приведенные в кассационной жалобе доводы с учетом конкретных обстоятельств данного дела не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Несогласие с выводами суда первой инстанции, апелляционного суда, иная оценка фактических обстоятельств дела и представленных доказательств не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2023 по делу № А40-31087/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий – судья Е.Ю. Филина

Судьи: Н.Н. Кольцова

А.В. Цыбина