Гражданский кодекс часть 1

закрытое акционерное общество «Некси» (далее – ЗАО «Некси», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Техреал» (далее – ООО «Техреал», ответчик) о расторжении договора аренды от 11.04.2016 № А16-04, обязании передать имущество по передаточному акту, признании права собственности на неотделимые улучшения, произведенные в отношении арендованного имущества, а именно результаты капитальных работ по реконструкции (перепланировке) строения 2 по ул. Буракова, д. 12, в результате которых общая площадь строения увеличилась на 574,2 кв.м, без компенсации ответчику стоимости этих улучшений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2017 года расторгнут договор аренды от 11.04.2016 № А16-04, ООО «Техреал» обязано передать арендованное имущество по передаточному акту ЗАО «Некси», в остальной части требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2017 года решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2017 года оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО «Некси», которое просит решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2017 года в части отказа в признании права собственности отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в указанной части.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ЗАО «Некси» ссылается на то, что судами правильно сделан вывод о том, что неотделимые улучшения, произведенные ответчиком, становятся собственностью арендодателя на основании закона. Вместе с тем, при наличии правовых оснований и права истца на приобретение неотделимых улучшений, суды первой и апелляционной инстанций тем не менее необоснованно отказали истцу в защите его нарушенного права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ЗАО «Некси» поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ЗАО «Некси» к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства ответчик явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанного лица.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 11.04.2016 между ЗАО «Некси» (арендодателем) и ООО «Техреал» (арендатором) заключен договор аренды № А16-04 недвижимого имущества, по которому ответчику в аренду переданы строения 1, 2, 3, 4, а также земельный участок под указанными строениями по адресу: Москва, ул. Буракова, д. 12, для ведения хозяйственной деятельности в соответствии с разрешенными видами деятельности и назначением имущества.

Согласно п. 1.2 и п. 2.2.1 договора арендатор обязуется использовать имущество исключительно по его прямому назначению для ведения хозяйственной деятельности в соответствии с разрешенными видами деятельности и назначением имущества.

В силу п. 2.2.2 договора арендатор обязан содержать имущество в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии; арендатор несет ответственность за сохранность и надлежащее состояние переданного ему в аренду имущества.

На основании п. 2.2.8 договора арендатор обязан не проводить никаких перепланировок, реконструкции, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ, связанных с его деятельностью, без предварительного письменного согласия арендодателя; любые неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на то, что на фасаде строения № 2 по адресу: ул. Буракова, д. 12 ответчик возвел строительные леса, а также произвел реконструкцию и перепланировку строения № 2. Никаких запросов о согласовании переоборудования, перепланировки, реконструкции и иных строительно-монтажных и ремонтных работ от ответчика истцу не поступало, никаких письменных разрешений или согласований на проведение работ и создание неотделимых улучшений истец ответчику не давал.

Истец воспользовался своим правом, предусмотренным п. 5.5 договора и положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив 27.12.2016 ответчику соответствующую претензию, которая последним оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, либо иным образом существенно нарушает интересы арендодателя или причиняет ему ущерб, то арендодатель имеет право незамедлительно потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части расторжения договора аренды от 11.04.2016 № А16-04, суды исходили из того, что ответчик пользовался арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, поскольку ответчиком возводились строительные леса по периметру строения, ответчик в нарушение условий договора без письменного согласия истца произвел реконструкцию строения № 2, в результате чего произошло существенное изменение его площади без получения разрешительной документации.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Отказывая в удовлетворении иска в части признании за истцом права собственности на неотделимые улучшения, произведенные ответчиком в строении № 2 по ул. Буракова, д. 12, суды исходили из того, что арендатор произвел на объекте аренды перепланировку без письменного согласия арендодателя, в связи с чем неотделимые улучшения, произведенные ответчиком, после прекращения действия договора становятся собственностью арендодателя в силу закона.

Согласно экспертному заключению ООО «Бюро инвентаризации объектов недвижимости» ответчиком произведены реконструктивные изменения строения № 2, расположенного по адресу: Москва, ул. Буракова, д. 12, которые являются неотделимыми, перемещение которых без ущерба для строения невозможно.

При этом экспертом установлено, что в соответствии с данными выписки из технического паспорта на здание, составленное ТБТИ Восточное-2 по состоянию на 22.06.1994, строение № 2, год постройки 1969 г. имело общую площадь 18,2 кв.м, площадь застройки 30,5 кв.м.

По поэтажным планам и экспликации строения № 2 после проведенной реконструкции общая площадь строения № 2 стала составлять: 1 этаж 241,1 кв.м, 2 этаж - 249,3 кв.м.

Между тем, действующее гражданское законодательство Российской Федерации не содержит норм, на основании которых возможно приобретение права собственности на созданные неотделимые улучшения арендованной вещи, которые создают при этом новую вещь.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении требования о признании права собственности на неотделимые улучшения.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что ссылка истца на положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не принимается, поскольку такие предмет и основание в иске не заявлялись, и судом первой инстанции не рассматривались в силу прямого указания закона на запрет выходить за пределы рассматриваемых требований.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов, установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и сделаны правильные выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2017 года по делу № А40-35161/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Некси» – без удовлетворения.

Председательствующий-судья А.Р. Белова

Судьи: Н.Н. Бочарова

М.Д. Ядренцева