Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.09.2021 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2021 по делу № А40-35250/2021

по иску Высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы - Правительства Москвы

к ООО "Ремстройтрест"

об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта, по встречному иску об обязании подписать акт о частичной реализации

УСТАНОВИЛ:

Правительство Москвы (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстройтрест" (далее – ответчик, ООО "Ремстройтрест", общество) об обязании исполнить обязательство в натуре путем подписания акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в редакции Правительства Москвы.

ООО "Ремстройтрест" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Правительству Москвы об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в изложенной обществом редакции.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.09.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2021, первоначальный иск оставлен без удовлетворения, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Правительство Москвы обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве. Отводов составу суда не поступило.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Правительством Москвы (администрация) и ЗАО "Ремстройтрест" (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 28.12.2000 № ДМЖ.00.ЮЗАО.00222, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции третьей очереди <...> Юго-Запада, включающая строительство "стартовых" жилых домов по адресу: <...>, и ул. Профсоюзная, вл. 104-106, и комплексную реконструкцию кв. 38А Юго-Запада с предполагаемым объемом инвестиций 41 813 825 млн. руб. с последующим уточнением после определения всех фактических затрат и утверждения проектно-сметной документации.

В соответствии с пунктом 2.2 контракта в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести реконструкцию квартала 38А Юго-Запада со строительством корпусов общей площадью 331 000 кв. м, нежилых помещений общей площадью 24 000 кв. м, в т.ч. объекты соцкультбыта в соответствии с утвержденным проектом планировки, подземных гаражей-стоянок на 1 000 машино-мест:

- корп. 1 - 24 000,0 кв. м общей площади;

- корп. 2 - 24 000,0 кв. м общей площади;

- корп. 3 - 24 000,0 кв. м общей площади;

- корп. 4 - 24 000,0 кв. м общей площади;

- корп. 5 - 24 000,0 кв. м общей площади;

- корп. 6 - 24 000,0 кв. м общей площади;

- корп. 7 - 24 000,0 кв. м общей площади;

- корп. 8 - 24 000,0 кв. м общей площади;

- корп. 9 - 12 000,0 кв. м общей площади;

- корп. 10 - 12 000,0 кв. м общей площади;

- корп. 11 - 12 000,0 кв. м общей площади;

- корп. 12 - 14 000,0 кв. м общей площади;

- ул. Херсонеская, вл. 13 - 20 000 кв. м общей площади;

- ул. Профсоюзная, вл. 104-106 - 69 000,00 кв. м общей площади.

Функциональное назначение - жилые дома, встроенно-пристроенные нежилые помещения, гаражи, объекты соцкультбыта, включая школу в квартале 37 Юго-Запада на 2 000 учащихся, срок завершения комплексной реконструкции квартала 38А Юго-Запада - 2007 г.

Согласно п. 3.1 контракта базовое соотношение раздела имущества по реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции:

- администрации (в собственность): 30 % общей жилой площади для переселения жителей пятиэтажных жилых домов <...> Юго-Запада, т.е. корпуса 5, 6, 7, 8 квартала 38А Юго-Запада и 5 700 кв. м во вл. 13 по ул. Херсонеской, 40 % общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);

- инвестору (в собственность): 70 % общей жилой площади, т.е. корпуса 1, 2, 3, 4, 9, 10, 11, 12 квартала 38А Юго-Запада и 14 000 кв. м во вл. 13 по ул. Херсонская и 69 000,0 кв. м во вл. 104-106 по ул. Профсоюзная, 60 % общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).

- в редакции дополнительного соглашения от 25.09.2006 № 13-002031-5601-0026-00001-00 ДС-1 администрации в лице префектуры Юго-Западного административного округа: 20 % машино-мест и площадей общего пользования по сложившейся себестоимости для обеспечения очередников Юго-Западного административного округа.

Все построенные и реконструированные в рамках контракта объекты инженерного и коммунального назначения по результатам реализации проекта оформляются в государственную собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы в порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660 "О порядке приемки инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы";

- в редакции дополнительного соглашения от 25.09.2006 № 13-002031-5601-0026-00001-00 ДС-1 инвестору и привлеченным им третьим лицам в собственность: 80 % машино-мест и площадей общего пользования в 100 % площадей сервисных служб, согласно МГСН 5.01-01 без изменения функционального назначения.

В пункте 3.2 контракта в редакции дополнительного соглашения от 02.11.2012 № 2 к контракту установлено, что школа в квартале 37 района Обручевский, построенная на средства инвестора, после окончания строительства передается в собственность города в счет нежилых помещений – 40 % доли администрации в данном контракте.

Пунктом 3.3 контракта предусмотрено, что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестора по итогам реализации контракта либо по договору купли-продажи, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта либо акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта при завершении строительства пускового комплекса либо отдельного объекта.

В соответствии с пунктом 3.5 контракта при завершении контракта раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, которые изготавливаются по заявке инвестора на основании утвержденного эскизного проекта (ТЭО) и натурных обмеров МосгорБТИ и согласовываются сторонами, принятое решение оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта (актом о результатах частичной реализации) согласно условиям контракта и протоколом распределения долей собственности в жилом доме.

Согласно пункту 3.7 контракта, в редакции дополнительного соглашения от 02.11.2012 № 2 к контракту, после завершения строительства каждого объекта, площади квартир и нежилых помещений (машино-мест) в данном объекте будут уточняться по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, уточненные данные включаются в акт о результатах реализации инвестиционного проекта по контракту, подтверждающий конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору, а также администрации по итогам реализации контракта.

Как следует из пункта 3.9 контракта, в редакции дополнительного соглашения от 02.11.2012 № 2 к контракту, оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке по мере сдачи объектов в эксплуатацию на основании акта о результатах (частичной) реализации инвестиционного проекта по контракту.

В пункте 5.1.6 контракта установлена обязанность администрации после выполнения в полном объеме инвестиционного проекта и ввода объектов (пункт 2.1 контракта) в эксплуатацию оформить в установленном порядке акт о результатах реализации инвестиционного проекта при условии представления инвестором необходимого пакета документов.

Пунктом 5.2.1 контракта предусмотрена обязанность инвестора обеспечить за счет собственных или привлеченных (заемных) средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по контракту и сдачу объектов государственной комиссии по приемке законченных строительством зданий.

В соответствии с пунктом 5.2.3 контракта инвестор обязан обеспечить строительство и ввод объектов в эксплуатацию в сроки, установленные контрактом, и с качеством в соответствии с действующими строительными нормами.

Согласно пункту 5.2.10 контракта, в редакции дополнительного соглашения от 25.09.2006 № 13-002031-5601-0026-00001-00 ДС-1, инвестор обязан за счет собственных и/или привлеченных средств обеспечить строительство корпуса 5 квартала 37 Юго-Запада (школа) с отделкой, комплектацией, оборудование и оснащением.

В пункте 1.12 контракта, в редакции дополнительного соглашения от 02.11.2012 № 2, разъяснено, что протокол предварительного распределения общей нежилой площади - это документ, закрепляющий на основании данных проектно-сметной документации за администрацией и инвестором доли полезной нежилой площади, имущественные права на которые возникнут у администрации и инвестора в результате инвестиционной деятельности.

Как следует из пункта 1.13 контракта в редакции дополнительного соглашения от 02.11.2012 № 2, акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта является документом, подтверждающим исполнение сторонами обязательств по реализации инвестиционного проекта в части конкретного пускового комплекса (объекта).

В пункте 1.14 контракта, в редакции дополнительного соглашения от 02.11.2012 № 2, закреплено, что акт о результатах инвестиционного проекта - итоговый документ, подтверждающий исполнение сторонами обязательств по контракту.

Пунктом 2.2 контракта, в редакции дополнительного соглашения от 02.11.2012 № 2, предусмотрено, что на момент заключения дополнительного соглашения за счет собственных или привлеченных инвестиций инвестора осуществлено строительство 6 жилых домов общей жилой площадью 144,477 тыс. кв. м, в рамках завершения реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции квартала 38А района Обручевский инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций осуществить строительство 9 жилых домов: корпуса 1, 2, 3, 7, 8, 9, 9А, 10, 11 в квартале 38А, ориентировочной общей жилой площадью 151,9 тыс. кв. м в срок до 31.03.2015 и школы: корпус 12, квартал 37 района Обручевский, в срок до 31.03.2014.

Впоследствии между сторонами заключено дополнительное соглашение от 02.11.2012 № 2 к инвестиционному контракту, в котором пункт 3.1 контракта изложен в следующей редакции: "Базовое соотношение раздела имущества по реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции:

- администрации: 30 % общей жилой площади в собственность администрации в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы для переселения жителей из пятиэтажных жилых домов <...> района Обручевский, 40 % общей нежилой площади в собственность администрации в лице Департамента имущества города Москвы, 20% машино-мест и площадей общего пользования по сложившейся себестоимости для обеспечения очередников Юго-Западного административного округа;

- инвестору: 70 % общей жилой площади в собственность, 60 % общей нежилой площади в собственность, 80 % - и площадей общего пользования, а также 100 % площади помещений сервисных служб согласно МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей" в собственность".

В соответствии с пунктом 3.11 контракта, в редакции дополнительного соглашения от 02.11.2012 № 2, обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта в целом считаются исполненными в полном объеме с момента подписания сторонами акта о результатах (частичной) реализации инвестиционного проекта по контракту.

Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.11.2017 №гг-171000-008100-2017, в соответствии с которым Комитетом государственного строительного надзора города Москвы в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - Школа на 1 000 учащихся, расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0003013:18466, строительный адрес: г. Москва, ЮЗАО, район Обручевский, кв. 37, корп. 12., общая площадь - 20 996,1 кв. м.

Согласно экспликации к поэтажному плану здания (строения) по адресу: <...>, по состоянию на 28.08.2020 общая площадь здания составляет 19 814,4 кв. м, в том числе: основная - 7 469,0 кв. м, вспомогательная - 12 345,4 кв. м.

С сопроводительным письмом от 12.01.2021 № ДГИ-И-397/21 истец в адрес ответчика направил проект акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту в части строительства школы на 1 000 учащихся по адресу: <...> (строительный адрес: г. Москва, корп. 12, квартала 37 района Обручевский).

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 14.01.2021 № 12-НС, в котором сообщал, что сторонами контракта не подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 28.12.2000 № ДМЖ.00.ЮЗАО.00222 (реестровый номер 13-002031-5601-0026-00001-00) по передаче в собственность города школы на 1 000 учащихся введенной в эксплуатацию 20.11.2017, ответчиком направлен в адрес истца акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 28.12.2000 по передаче в собственность города спорной школы на условиях, обеспечивающих баланс интересов сторон по контракту, отказал в подписании направленного истцом проекта акта вследствие наличия большого числа описок, несоответствия действующему законодательству, при условии получения в собственность школы в соседнем квартале 37, построенной за счет средств инвестора (вместо выделения средств бюджета), город отказывался от получения 40 % доли в нежилых помещениях жилых домов по контракту в квартале 38А, обязательство ООО "Ремстройтрест" по строительству объекта социальной инфраструктуры (школы), предусмотренное контрактом, не может рассматриваться как его одновременная обязанность по передаче в пользу города и 40 % доли нежилых площадей в контракте и передаче социального объекта.

Сторонами подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 28.12.2000 №ДМЖ.00.ЮЗАО.00222 (реестровый № 13-002031-5601-0026-00001-00) в редакции дополнительных соглашений от 25.09.2006 № 1, от 02.11.2012 № 2, от 26.08.2013 № 3, от 25.03.2015 № 4 в части строительства и распределения встроенных нежилых помещений жилого дома по адресу: ул. Обручева, д. 5А (строительный адрес: район "Обручевский", квартал 38А, корпус 7) от 21.03.2016, в соответствии с которым во исполнение условий контракта инвестор за счет собственных и привлеченных средств произвел работы по финансированию и строительству 365-квартирного жилого дома с нежилыми встроенными помещениями на 1 этаже и подземным гаражом-стоянкой на 189 машино-мест по адресу: ул. Обручева, д. 5А (строительный адрес: район "Обручевский", квартал 38А, корпус 7) в полном объеме.

В соответствии с пунктом 7 акта от 21.03.2016 с учетом ГПЗУ от 14.12.2015 № RU77-171000-017776 на строительство школы (корп. 12 квартала 37 "Обручевского" района) проектной площадью 21 000 кв. м, стороны договорились о следующем фактическом распределении полезной площади объекта, составившей согласно полученным техническим данным БТИ 1 004,8 кв. м:

- полезная нежилая площадь в данном объекте передаче в собственность администрации не подлежит, доля администрации (40 %) в размере - 401,92 кв. м подлежит получению последней в строящемся объекте: школа на 1 000 мест, корп. 12 квартала 37 "Обручевского" района;

- инвестору в собственность передается полезная нежилая площадь в размере 1 004,8 кв. м, что составляет 100% от общей полезной площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объектов (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).

Согласно пункту 8 акта от 21.03.2016 в соответствии с актами о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 18.08.2009 г. в части строительства жилого дома по адресу: Ленинский пр-кт, д. 105, корп. 3, от 23.11.2009 в части строительства жилого дома по адресу: ул. Профсоюзная, д. 104; от 22.04.2009 в части строительства жилого дома по адресу: Ленинский пр-кт, д. 105, корп 4, от 14.12.2012 в части строительства жилого дома по адресу: ул. Херсонская, д. 17, от 14.12.2012 в части строительства встроенных помещений и подземной автостоянки жилого дома по адесу: Ленинский пр-кт, д. 107, корп. 3; от 13.03.2013 г. в части строительства встроенных помещений и подземной автостоянки жилого дома по адресу: Ленинский пр-кт, д. 105, корп. 1:

- администрации в построенных объектах передано 3 319,2 кв. м общей нежилой площади;

- совокупная задолженность инвестора по передаче общей нежилой площади перед администрацией составляет 6 249,92 кв. м.

Следовательно, с учетом акта общая задолженность инвестора по инвестиционному контракту перед администрацией по полезной нежилой площади составляет 6 651,84 кв. м.

Указанную задолженность инвестор обязуется погасить путем передачи по результатам строительства в собственность администрации объекта (здания) школы по адресу: корп. 12 квартала 37 "Обручевского" района, ориентировочной площадью 21 000 кв. м (п. 6.1 акта), строительство которой осуществляется в рамках контракта в счет 40 % доли администрации по нежилой площади объектов, строящихся по контракту. Передача объекта (здания) школы будет осуществлена по результатам строительства с оформлением соответствующего акта, определяющего соблюдение баланса интересов сторон в соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 контракта.

Между сторонами составлен и подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 28.12.2000 № ДМЖ.00.ЮЗАО.00222 (реестровый № 12-002031-5601-0026-00001-00) в редакции дополнительных соглашений от 25.09.2006 № 1, от 02.11.2012 № 2, от 26.08.2013 № 3, от 25.03.2015 № 4, от 21.03.2016 № 5, от 12.09.2016 № 6 в части строительства и распределения встроенных нежилых помещений жилых домов по адресам: <...> (строительный адрес: г. Москва, Обручевский р-н, кв-л 38А, корп. 11), <...> (строительный адрес: г. Москва, Обручевский р-н, кв-л 38А, корп. 3), <...> (строительный адрес: г. Москва, Обручевский р-н, кв-л 38А, корп. 10) от 16.10.2017, в соответствии с пунктом 5 которого согласно пункту 3.1 контракта, полезная нежилая площадь по всем объектам, строящимся в рамках контракта, подлежит распределению между сторонами в следующем базовом соотношении:

- в собственность администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы: 40 % общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объектов (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры), вместе с тем, согласно п. 3.2 контракта школа на 1 000 мест (корпус 12 квартала 37 Обручевского района) (разрешение на строительство от 24.05.2016 № 77-171000-012702-2016, проектная площадь 20 996,1 кв. м, проектируется и строится за счет средств инвестора, и по результатам строительства передается в собственность администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы в счет ее 40 % доли площади нежилых помещений, строящихся в рамках контракта;

- инвестору в собственность: 60 % общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объектов (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры).

Согласно пункту 6 указанного акта, стороны договорились о следующем фактическом распределении полезной нежилой площади объектов 1, 2, 3, составившей согласно полученным техническим данным - 3 219,8 кв. м:

- полезная нежилая площадь в данных объектах передаче в собственность администрации не подлежит, доля администрации (40 %) в размере 1 287,92 кв. м подлежит получению последней в строящемся объекте: школа на 1 000 мест, корп. 12 квартала 37 "Обручевского" района;

- инвестору в собственность передается полезная нежилая площадь в размере 3 219,8 кв. м, что составляет 100% об общей полезной нежилой площади объектов 1, 2, 3, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объектов (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры).

В пункте 7 указанного акта стороны установили, что согласно акту от 21.03.2016 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части строительства и распределения встроенных нежилых помещений жилого дома по адресу: <...> (строительный адрес: район "Обручевский, квартал 38А, корпус 7), зафиксирована общая задолженность инвестора по инвестиционному контракту перед администрацией в лице Департамента городского имущества города Москвы по полезной нежилой площади, которая составила 6 651,84 кв. м.

С учетом акта общая задолженность инвестора перед администрацией по инвестиционному контракту в части полезной нежилой площади составила 7 939,76 кв. м.

Передача объекта (здания) школы будет осуществлена по результатам строительства с оформлением соответствующего акта, определяющего соблюдение баланса интересов сторон.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2011 по делу № А40-905/11-150-7 по иску ЗАО "Ремстройтрест" к Правительству Москвы и Департаменту земельных ресурсов Москвы о признании незаконным выраженный в письме от 07.02.2011 № РД1-2787/3-0/10/-1 отказ Департамента земельных ресурсов в предоставлении истцу земельного участка под строительство жилых домов с инженерными коммуникациями, а также о понуждении Департамента заключить договор аренды спорного участка на 3 года на условиях представленного проекта требования удовлетворены, при этом судом установлено, что в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 18.08.2000 № 894-РМ "О порядке реализации строительных жилищных программ в г. Москве" Правительство Москвы заключило с ЗАО "Ремстройтрест" Инвестиционный контракт от 28.12.2000 № ДМЖ.00.ЮЗАО.00222, предметом которого явилась комплексная реконструкция квартала 38А в <...> Юго-Запада, включая строительство 2-х внеплощадочных объектов, действие контракта подтверждено постановлением Правительства Москвы от 30.12.2003 № 1075-ПП "О комплексной реконструкции <...> Юго-Запада", в соответствии с пунктом 19 данного постановления истец был освобожден от оплаты права на заключение договоров аренды земельных участков как организация, участвующая в социальной программе комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда города, письмом от 02.11.2010 № 508-НС истец обратился в Департамент с просьбой об оформлении договора аренды на земельный участок в границах согласно кадастровому паспорту по адресу: <...> для проектирования и строительства жилых домов с инженерными коммуникациями: корп. 1, 2, 3, 7, 8, 9, 9А, 10, 11, письмом от 13.11.2010 № 33-1Т6-2024/10-(0)-1 Департамент ответил отказом, в данном письме Департамент сослался на невозможность предоставления участка до отселения жителей в силу статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также на истечение установленного пунктом 15 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" пресекательного срока (до 31.12.2007) для предоставления земельного участка без торгов лицам, с которыми заключено соглашение, предусматривающее обязательства инвестора по передаче жилых помещений, сносу объектов капитального строительства либо строительству объектов коммунальной или социальной инфраструктуры, в январе 2011 года истец письмом от 19.01.2011 обратился с требованием заключить договор с приложением подготовленного истцом проекта договора и кадастрового паспорта участка, на данное обращение истцу был дан ответ от 07.02.2011 № РД1-2787/3-0-(10)-1, в котором Департамент заявил о невозможности заключения договора в связи с истечением установленного пунктом 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" пресекательного срока, а также в связи с отсутствием продления сроков строительства, при этом Департаментом также были даны возражения по представленному истцом проекту договора, общий распорядительный документ Правительства Москвы в порядке статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении земельных участков в границах <...> был издан, а последующая процедура оформления состоит в выделении участков в границах квартала и оформлении договоров аренды, все указанные действия отнесены к компетенции Департамента в силу п. п. 5.2, 5.5, 5.6, 5.7, 6.4 Положения о Департаменте, соглашение между Правительством и инвестором (инвестиционный контракт от 28.12.2000 № ДМЖ.00.ЮЗАО.00222) было заключено в отношении целой территории - элемента планировочной структуры (квартала), а не в отношении определенного земельного участка, инвестиционный контракт заключен не просто на возведение жилого дома (жилого комплекса с благоустройством) на условиях предварительного сноса объектов капитального строительства, а также строительства объектов инфраструктуры, а предусматривает поэтапную застройку целого квартала по единому проекту, при этом срок завершения комплексной реконструкции с учетом дополнительного соглашения от 27.09.2006 № 1, установлен - 2010 год, исходя из существенных условий инвестиционного контракта, сущности его предмета, суд пришел к выводу о том, что контракт по своей правовой природе отвечает признакам соглашения о развитии застроенной территории (статьи 46.1 - 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании сведений о фактах, источником которых являются доказательства по делу, полученные в установленном законом порядке.

Следовательно, исходя из статей 64, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы судов по вопросам правовой квалификации преюдициального значения не имеют, поскольку не являются установленными обстоятельствами, а формируются на основании имеющихся в деле доказательств (сведений о фактах) с учетом применения судами действующих норм права.

Между тем, Арбитражный суд Москвы посчитал, что выводы, отраженные в решении Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2011 по делу № А40-905/11-150-7 и на которые ссылался ответчик, являются выводами по вопросам правовой квалификации и не устанавливают фактических обстоятельств, однако, согласился с выводами суда по делу № А40-905/11-150-7 относительно того, что инвестиционный контракт содержит элементы соглашения о развитии застроенной территории.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 ("Купля-продажа"), главы 37 ("Подряд"), главы 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

В статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Учитывая, что по итогам реализации контракта предусмотрен раздел недвижимого имущества и приобретение инвестором права собственности на создаваемые помещения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что данный контракт содержит в себе элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии с пунктом 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Апелляционный суд указал, что условия контракта позволяют квалифицировать его также как договор подряда, так как в контракте содержатся условия, характеризующие подрядные отношения (глава 37 Гражданского кодекса Российской Федерации), на инвестора возложены функции подрядчика по осуществлению за счет собственных или привлеченных средств направленных на финансирование совместной деятельности сторона основании проектно-сметной документации.

Таким образом, контракт следует квалифицировать как смешанный договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом недвижимости считается земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.

Составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ" и отдельные законодательные акты РФ" установлены дополнительные требования к документам, необходимым для регистрации права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011 (необходимо наличие подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом).

В соответствии с Приказом Управления Росреестра по Москве от 13.04.2010 № 113 "Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию" акт о результатах реализации инвестиционного контракта, подписанный всеми участниками, является итоговым документом, который отражает раздел долей в натуре и входит в перечень правоустанавливающих документов, представляемых для проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, созданные в процессе инвестиционной деятельности.

Постановлением ВАС РФ от 04.06.2013 № 1276/13 определено, что при принятии решения о понуждении соинвесторов подписать акт, судам надлежит исходить из условий инвестиционного контракта, определяющего порядок и условия раздела объекта между участниками этого контракта.

Принимая решение об обязании сторон подписать акт на определенных условиях, суды закрепляют этим решением распределение помещений в инвестиционном объекте между сторонами спора в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

Ранее аналогичная норма была предусмотрена статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с приведенными нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ с учетом специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений, а также третьим лицам в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в пункте 1 указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Поскольку пунктами 3.1, 3.2 инвестиционного контракта и дополнительные соглашения, их изменяющие, не были оспорены сторонами в судебном порядке, инвестиционный контракт сторон предусматривает подписание актов о частичной реализации инвестиционного проекта в отношении отдельных введенных в эксплуатацию объектов.

Уклонение стороны инвестиционного контракта от подписания акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта является неисполнением договорного обязательства, препятствующим другому его участнику оформить права на объект, созданный на их средства.

Целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права.

Спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.

Объект принят в эксплуатацию, что подтверждено материалами дела.

Предметом настоящего спора является урегулирование разногласий сторон относительно распределения между сторонами площади спорного объекта строительства - школы в доли сторон инвестиционного контракта ввиду установления инвестиционным контрактом условия о том, что площадь передаваемого объекта - школы, включается в долю администрации – 40 % полезной нежилой площади.

Принимая во внимание все соответствующие обстоятельства и поведение сторон при заключении контракта, дополнительных соглашений к контракту, составленных ранее актов частичной реализации инвестиционного контракта, в которых сторонами согласовывались условия о распределении между сторонами площадей относительно долей участников контракта в площадях построенных и введенных в эксплуатацию объектов и предполагаемых к строительству объектов недвижимости, с учетом норм статей 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что самой администрацией на стадии заключения и исполнения инвестиционного контракта было принято решение о том, что 100 % общей нежилой площади построенной в квартале 37 района Обручевский школы включается в 40 % доли администрации в общей нежилой площади, с учетом составленной МосгорБТИ технической документации, которая не оспаривается сторонами.

Кроме того, судами было учтено, что ранее в подписанных сторонами без замечаний актах частичной реализации инвестиционного контракта устанавливалась задолженность инвестора по передаваемой в собственность администрации нежилой площади построенных и введенных в эксплуатацию объектов, однако, при подписании акта частичной реализации, в котором устанавливается задолженность администрации в пользу инвестора, истец отказывался от подписания и установления такого условия со ссылкой на создание искусственной задолженности администрации.

Такое поведение стороны по контракту, по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции расценил как недобросовестное.

Кроме того, истец документально и нормативно не обосновал нарушение его прав как участника инвестиционного контракта, включением в спорный акт частичной реализации условия о распределении общей нежилой площади построенных и введенных в эксплуатацию объектов в рамках исполнения инвестиционного контракта с учетом того, что ранее сторонами в акты частичной реализации такое условие включалось.

Таким образом, суд пришел к обо выводу о том, что акт частичной реализации подлежит подписанию в редакции, представленной обществом, в результате чего первоначальные требования не подлежат удовлетворению.

Довод истца о том, что в силу социальной значимости объекта в собственность Администрации перейдет 100 % площади здания школы, поскольку ведение иного вида деятельности, кроме образовательной в здании школы невозможно и оставшаяся площадь здания не представляет для инвестора коммерческой ценности, судами не принят по следующим основаниям.

Предметом инвестиционного контракта является строительство инвестором по заданию Правительства Москвы многоквартирных жилых домов. В строящихся и уже построенных многоквартирных жилых домах есть три типа помещений:

А) жилые помещения, предназначенные для проживания людей (квартиры);

Б) нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования;

В) машиноместа.

Стороны согласовали в инвестиционном контракте механизм распределения жилых помещений в построенных и строящихся многоквартирных жилых домах, нежилых помещений в построенных и строящихся многоквартирных жилых домах, а также машиномест следующим образом:

- 30 % общей жилой площади в собственность Администрации в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы;

- 70 % общей жилой площади в собственность инвестора;

- 40 % общей нежилой площади в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы;

- 60 % общей нежилой площади в собственность инвестора;

- 20 % машиномест в собственность Администрации;

- 80 % машиномест в собственность инвестора.

Такое распределение помещений в строящихся и построенных многоквартирных жилых домах экономически обоснованно тем, что инвестор строит многоквартирные жилые дома за свой счет.

В соответствии с условиями инвестиционного контракта, кроме многоквартирных жилых домов инвестор также построил по заданию администрации школу. Школа является нежилым зданием, которое не предназначено для коммерческого использования, что администрация не оспаривает. Школа была построена по заданию истца.

Строительство школы является социальным обязательством публичного образования (в том числе субъекта Российской Федерации - города Москвы в лице его исполнительных органов), поскольку государство обязано обеспечить доступность бесплатного образования для своих граждан (статья 43 Конституции Российской Федерации - каждый имеет право на образование, гарантируются общедоступность и бесплатность дошкольного, основного общего и среднего профессионального образования в государственных или муниципальных образовательных учреждениях и на предприятиях).

Таким образом, инвестор за свой счет и по заказу администрации построил здание школы для реализации социальных обязательств администрации.

Поскольку построенные нежилые помещения школы не являются жилыми помещениями многоквартирного жилого дома, коммерческими помещениями многоквартирного жилого дома, машиноместами, механизм учета и распределения между инвестором и Администрацией нежилых помещений школы сторонами в пункте 3.1 инвестиционного контракта не определен и не согласован.

Пункт 3.1 инвестиционного контракта о распределении между инвестором и администрацией построенных помещений в многоквартирных жилых домах не может применяться по отношению к нежилым помещениям школы, поскольку инвестор (коммерческая организация) не может получить в собственность помещения школы - объекта социальной инфраструктуры, предназначенного для удовлетворения публичного интереса, и не вправе использовать такие помещения в коммерческих целях.

Передача инвестору в собственность помещений объекта социальной инфраструктуры невозможна, все 100 % помещений школы передаются в собственность администрации.

Инвестор построил объект социальной инфраструктуры (школу) за свой счет, соответственно должен быть предусмотрен механизм компенсации расходов инвестора на строительство такого объекта (механизм компенсации затрат на строительство 100 % помещений школы).

Именно поэтому стороны инвестиционного контракта в пункте 3.2 инвестиционного контракта прямо предусмотрели, что "школа в квартале 37 Юго-Запада, построенная на средства инвестора, после окончания строительства передается в собственность города в счет нежилых помещений – 40 % доли администрации в данном контракте".

Оценив указанный пункт инвестиционного контракта, суды пришли к выводу, что он означает, что все 100 % площади построенной школы переходят в собственность администрации, а инвестор получает компенсацию в виде дополнительной передачи ему нежилых помещений в многоквартирном жилом доме из числа 40 % общей нежилой площади в многоквартирных жилых домах, подлежащих передаче в собственность администрации. То есть доля нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, подлежащая передаче администрации, уменьшается на соответствующую площадь школы, которая передается администрации.

Стороны не оговорили в указанном пункте, что "зачет" помещений школы осуществляется не в 100 % размере, а в каком-либо ином.

Позиция администрации о том, что здание школы не требует отдельного порядка распределения долей, и при этом, по мнению администрации, необходимо из всей площади школы учесть только 60 % общей площади школы, как подлежащей передаче в собственность инвестора и именно в этом объеме вычесть из 40 % общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме, подлежащих передаче администрации, признан судами не обоснованной, поскольку в таком случае администрация получает в собственность 100 % помещений школы, а инвестор получает компенсацию только в отношении 60 % помещений школы, то есть инвестор, который за свой счет построил 100 % помещений школы, компенсации своих расходов в отношении переданных в пользу администрации 40 % общей площади школы не получает.

Администрация своими действиями подтвердила трактовку спорных условий инвестиционного контракта в редакции инвестора.

В материалы дела представлен протокол предварительного распределения площади нежилых помещений в жилом комплексе по адресу: ул. Профсоюзная, вл. 104-106 по инвестиционному контракту от 28.12.2000 №ДМЖ.00.ЮЗАО.00222 от 20.04.2006.

В материалы дела представлен акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 28.12.2000 № ДМЖ.ОО.ЮЗАО.00222 (реестровый № 13-002031-5601-0026-00001-ОО).

Вышеуказанные акт и протокол подтверждают трактовку администрацией условий инвестиционного контракта в части распределения объекта социального назначения (школы) в собственность администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы в счет ее 40 % доли площади нежилых помещений, строящихся в рамках контракта - на условиях и в трактовке ответчика.

Из указанных документов следует, что ответчик передает в счет 40 % общей нежилой площади доли администрации по всему контракту 100 % площади школы, а не 60 % площади школы, и истец это не оспаривает.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой и апелляционной инстанций доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.09.2021 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2021 по делу № А40-35250/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий – судья С.В. Краснова

Судьи: И.В. Лазарева

Л.В. Федулова