Гражданский кодекс часть 1

от истца ООО "Альфа Торг" (ОГРН <***>) –ФИО1 дов от 05.08.2014г. ФИО2 дов. от 26.03.2015г, ФИО3 дов. от 26.03.2015г,ФИО4 дов. от 19.12.2014г,ФИО5 дов от 19.02.2015

от ответчика ИП ФИО6 (ОГРНИП <***>)ФИО7 дов от 25.04.2014г., №50АА 5362850,ФИО8 дов от 25.08.2014г.№50АА5371045

рассмотрев 02 апреля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО «Альфа Торг»

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 01 октября 2014 года

принятое судьей Козловым В.Ф.

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 25 декабря 2014 года

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.

по иску ООО "Альфа Торг"

к ИП Левашовой Людмиле Григорьевне

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений,

УСТАНОВИЛ:

ООО "АЛЬФА ТОРГ" обратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО6 о взыскании 120 154 000 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений имущества, арендованного по договору от 06.04.2006.

Решением арбитражного суда от 1 октября 2014г. в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014г. решение арбитражного суда г. Москвы от 1 октября 2014г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО»АЛЬФА ТОРГ» без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО »Альфа Торг» подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 1 октября 2014г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что согласно п.2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Суд первой инстанции и апелляционной инстанции пришли к взаимоисключающим выводам относительно применения указанной нормы к сложившимся правоотношениям сторон.

Так, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при компенсации стоимости неотделимых улучшений необходимо руководствоваться условиями договора аренды, поскольку им установлен иной порядок компенсации расходов за произведенные неотделимые улучшения, нежели предусмотренный ст. 623 ГК РФ, а именно, арендодатель обязался возместить арендатору документально подтвержденные расходы, связанные с перепланировкой и переустройством здания и земельного участка, только в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя при отсутствии виновных действий арендатора (п. 9.1.7 договора аренды - т.1 л.д. 17).

Договор аренды прекращен не по инициативе арендодателя, что явилось единственным основанием для отказа в удовлетворении требований истца судом первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции , признав указанный вывод ошибочным, указал, что к правоотношениям сторон применяется ст. 623 ГК РФ: «поскольку договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, вопрос о том, обязан или нет арендодатель компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений, подлежал решению в порядке, установленном ст. 623 ПС РФ» (т. 8 л.д. 128).

Таким образом, в данной части суд апелляционной инстанции согласился с доводами истца относительно применения к сложившимся правоотношениям сторон нормы ст. 623 ГК РФ, а не условий договора аренды.

Однако, придя к обоснованному выводу относительно применения к правоотношениям сторон ст. 623 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к неверным выводам относительно отсутствия доказательств согласования между арендатором и арендодателем неотделимых улучшений, а именно объема и вида работ.

Объем работ был определен сторонами , когда арендодатель в письменном виде выразил согласие на проведение работ по перепланировке и переустройству здания и земельного участка.

В соответствии с указанным согласием (л.д.31т.1) арендатор имеет право начать переоборудование, перепланировку и переустройство здания согласно его целевому назначению, включая изменение фасада и торцов здания, и его оформление системами архитектурно-декоративного подсвета, прилегающей территории, забора, строительство веранды, переустройства или снос гаража, установку вывески, подведение дополнительных мощностей (электро-, тепло- и иных), увеличение общей площади здания, установка на видном месте здания, или на территории вокруг здания, вывески с наименованием арендатора и другими необходимыми реквизитами.

Объем работ был согласован сторонами также в договоре аренды. В разделе 1 договора аренды (т. 1 л.д. 14) определены следующие значения понятий:

«целевое назначение» определено как передача здания для организации офисов в целях решения хозяйственных задач арендатора, а также для размещения на предоставленных площадях пункта розничной торговли продуктами питания, в том числе хлебобулочными и кондитерскими изделиями;

понятие «перепланировка и переустройство» определено как переоборудование, перепланировка и переустройство здания в соответствии с его целевым назначением, включая изменение фасада и торцов здания, и его оформление системами архитектурно-декоративного подсвета, прилегающей территории, забора, строительство веранды, переустройства или снос гаража, установку вывески, подведение дополнительных мощностей (электро-, тепло- и иных), увеличение общей площади здания, установка на видном месте здания, или на территории вокруг здания, вывески с наименованием арендатора и другими необходимыми реквизитами.

В соответствии с п. 9.3.10 договора аренды (т. 1 л.д. 18) на истца была возложена обязанность по окончании срока действия договора осуществить ремонт здания и вернуть арендодателю здание в исправном состоянии по передаточному акту с учетом перепланировки и переустройства.

Наличие в договоре условия об обязанности арендатора осуществить ремонт, переоборудование и переустройство арендованного имущества исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида, стоимости работ и согласования проектной и технической документации.

Также суд апелляционной инстанции ошибочно пришел к выводу о необходимости согласования с арендодателем использования при проведении работ определенных материалов по определенной ,заранее установленной цене и согласования проектной документации по реконструкции, перепланировке, переоборудованию, отделке и дизайну здания.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ при исследовании вопроса обоснованности взыскания расходов на неотделимые улучшения достаточным для возникновения обязанности у арендодателя компенсировать расходы на неотделимые улучшения является выполнение улучшений арендованного имущества с согласия арендодателя.

Доказательством того, что работы были произведены за счет арендатора являются договоры подряда, акты приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ, сметы на производство работ, протоколы согласования цены, задания на проектирование, платежные поручения, которые были представлены в материалы дела и не опровергнуты ответчиком (л.д. 22 т. 4, т. 5-7, т. 8 до л.д. 53). Размер понесенных затрат также подтверждается экспертным заключением (т. 2, 3).

Иных оснований для взыскания расходов за произведенные неотделимые улучшения законом не установлено и действующим законодательством не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем проект неотделимых улучшений , конкретный объем и стоимость работ, также как и обязательное участие арендодателя в приемке выполненных работ и подписании соответствующих актов.

Суд апелляционной инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что арендодатель не рассчитывал на проведение улучшений на заявленную истцом сумму и в случае наличия у него об этом информации договор аренды не был бы заключен. Так, суд апелляционной инстанции указал, что возложение на собственника помещений обязанности возместить по окончании срока аренды стоимость дизайна и отделки может повлечь для него такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, так что если бы собственник помещения до заключения договора заранее знал, какую по своему характеру и стоимости отделку выполнит пользователь, то договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (устанавливающих иное распределение имущественных последствий выполненных арендатором улучшений).

Судом апелляционной инстанции факт намерения арендодателя осуществить улучшения на заявленную истцом сумму не исследовался, отсутствие намерений арендодателя на проведение улучшений установлено в отсутствии в деле каких-либо доказательств. Истец же, обладая опровергающими указанный вывод суда апелляционной инстанции доказательствами, не имел возможности представить их в суде апелляционной инстанции. Арендатор намерен был заключить договор аренды только при условии проведения неотделимых улучшений, а впоследствии осуществить продажу арендуемого имущества истцу, о чем между сторонами был заключен, в том числе, предварительный договор.

В деле отсутствуют какие-либо доказательства того, что арендодатель был лишен возможности осуществить контроль за ходом проводимых работ, претензии ответчика относительно несоответствия производимых улучшений условиям договора также не предъявлялись. Как правильно установлено судом первой инстанции, сумма произведенных улучшений по мотивам необоснованности не опровергнута.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что ответчик рассчитывал на проведение улучшений в указанном истцом объеме и ему было известно о стоимости и характере улучшений.

Так, Постановлением Главы сельского поселения Барвихинское Одинцовского р-на Московской области от 04.05.2006 № 282 «О реконструкции жилого дома № 69 дер. Жуковка, ФИО6» разрешена реконструкция в соответствии с проектной документацией (т. 4,л.д. 14).

Постановлением Администрации Одинцовского р-на Московской области от 01.06.2009 №1331 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 728 кв.м с местоположением в <...>, со «строительство административного здания» на «строительство магазина, кафе и офисных помещений» (т. 4, л.д. 16).

Постановлением Главы сельского поселения Барвихинское Одинцовского р-на Московской области от 11.08.2011 № 323 жилой дом площадью 625,6 кв.м на участке дома 69 в д. Жуковка переведен в нежилое здание кафе - пекарня (т. 4, л.д. 15).

Для решения вопросов, указанных в приведенных актах, документы и заявление подавались в органы местного самоуправления лично ответчиком.

Действия Ответчика, а также письменное согласие на проведение неотделимых улучшений свидетельствует о том, что арендодатель знал и готов был принять вещь назад в измененном состоянии, обладающей более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимые улучшения.

Кроме того, одобрение и принятие арендодателем произведенных улучшений подтверждается также фактической эксплуатацией здания арендодателем уже после расторжения договора аренды между сторонами.

После расторжения договора аренды ответчик фактически получил здание по рыночной стоимости превосходящее стоимость здания до передачи его в аренду истцу. Отказ в компенсации произведенных затрат истца, при наличии согласия на проведение улучшений арендуемого имущества, нарушает баланс интересов сторон.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ООО »Альфа Торг» поддержало доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО6 в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 1 октября 2014г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014г. находит законными и обоснованными.

В обоснование возражений ответчик указал, что согласно п.13.2 договора аренды в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя последний обязан компенсировать арендатору стоимость его документально подтвержденных инвестиций, осуществленных в здание и земельный участок за время действия договора за исключением случаев, установленных п.10.2 договора.

В случае отказа арендатора от продления настоящего договора арендодатель не несет обязательств компенсировать арендатору стоимость его инвестиций осуществленных в здание и земельный участок за время действия договора.(п.13.3)

11 марта 2013г. ООО »Альфа Торг» направило индивидуальному предпринимателю ФИО6 уведомление о расторжении договора с 12 июня 2013г.Индивидуальный предприниматель ФИО6 в ответ на указанное уведомление направило предложение продлить срок действия договора аренды.

В силу ст. 623 ГК РФ и п.13.3 договора аренды истец не вправе требовать возмещения стоимость неотделимых улучшений.

ООО »Альфа Торг», несмотря на то, что согласие ему было дано только на перепланировку здания в целях размещения в нем офиса и пункта розничной торговли продуктами питания, фактически выполнил полную реконструкцию здания, увеличив его площадь более, чем в два раза. Согласия на производство таких улучшений ему не давалось.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 2 апреля 2015г. 13 час. 45 мин. в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

2 апреля 2015г. судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Законность судебных актов проверяется я в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 1 октября 2014г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014г.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 6 апреля 2006г. между индивидуальным предпринимателем ФИО6(арендодатель) и ООО »Альфа Торг» (арендатор) заключен договор аренды , по условиям которого истцу по актам приема-передачи от 06.04.2006 передано во временное владение и пользование , сроком на 6 месяцев, за плату принадлежащие арендодателю на праве собственности здание общей площадью 437,6 кв. м по адресу: <...>, для организации офисов в целях решения хозяйственных задач арендатора, для размещения пункта розничной торговли продуктами питания, в т.ч. хлебобулочными и кондитерскими изделиями и земельного участка площадью 728 кв.м. , на котором находится указанное здание (л.д.13-20т.1)

В соответствии с п. 9.4.1, 9.4.4 договора арендатору предоставлено право с письменного согласия арендодателя осуществить за свой счет перепланировку и переустройство здания, по согласованию с арендодателем совершить необходимые действия по изменению целевого назначения здания. В соответствии с п. 9.1.7, 13.2 договора арендодатель обязался возместить арендатору документально подтвержденные расходы, связанные с перепланировкой и переустройством здания и земельного участка, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя при отсутствии виновных действий арендатора, указанных в п. 10.2.1 и 10.2.2 договора, т.е. просрочки сроков платежей более двух раз подряд и умышленного ухудшения состояния здания.

Согласно п. 13.3 договора в случае отказа арендатора от продления договора арендодатель не несет обязанности компенсировать арендатору стоимость его инвестиций, осуществленных в здание и земельный участок за время действия договора.

В соответствии с п.9.1.8 договора арендодатель обязался предоставить письменное согласие в форме Приложения №7 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью на то, что арендатор имеет право с даты подписания настоящего договора начать работы по перепланировке и переустройству здания и земельного участка, как это определено в преамбуле.

Арендодатель обязался оказывать арендатору содействие в получении необходимой разрешительной документации, являться в органы государственной власти и местного самоуправления для совершения совместных с арендатором действий, требующих участие арендодателя(п.9.1.2 договора)

Согласно Приложению №7 к договору аренды от 6 апреля 2006г.арендодатель дал согласие арендатору на проведение работ по переоборудованию, перепланировке и переустройству здания в соответствии с его целевым назначением, определенным в договоре аренды, включая изменение фасада и торцов здания и его оформление системами архитектурно-декоративного подсвета, прилегающей территории, забора, строительство веранды, переустройство или снос гаража, установку вывески, подведение дополнительных мощностей, увеличение общей площади здания, установку на видном месте здания или прилегающей территории вывески с наименованием арендатора и иными необходимыми реквизитами.(л.д.31т.1)

Постановлением Главы сельского поселения Барвихинское Одинцовского р-на Московской обл. от 04.05.2006 N 282 "О реконструкции жилого дома N 69 дер. Жуковка, ФИО6" разрешена реконструкция в соответствии с проектной документацией при условии оформления разрешения в Управлении архитектуры и градостроительства Одинцовского муниципального района.(л.д.14т.4)

Постановлением Администрации Одинцовского р-на Московской обл. от 01.06.2009 N 1331 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 728 кв. м с местоположением в <...>, с "строительство административного здания" на "строительство магазина, кафе и офисных помещений".(л.д.16т.4)

Постановлением Главы сельского поселения Барвихинское Одинцовского р-на Московской обл. от 11.08.2011 N 323 жилой дом площадью 625,6 кв. м на участке дома 69 в д. Жуковка переведен в нежилое здание кафе-пекарня.(л.д.15 т.4)

Дополнительными соглашениями от 05.09.2006 срок действия договора продлен до 1 апреля 2007 г., от 01.04.2007 до 1 октября 2007 г., от 01.10.2007 до 1 сентября 2008 г., от 01.09.2008 до 1 февраля 2009 г., от 01.02.2009 до 31 декабря 2009 г., от 31.12.2009 до 25 декабря 2010 г.(л.д.33-38т.1), в дальнейшем арендатор продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем действие договора было возобновлено на неопределенный срок в соответствии п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса.

В письме от 11.03.2013 N 11/03/2013, полученном арендодателем 13 марта 2013 г., арендатор, руководствуясь п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса, уведомил арендодателя об отказе от договора с 13 июня 2013 г., и сообщил о готовности к возврату имущества 12 июня 2013 г.(л.д.19т.4)

Из писем арендатора от 15.03.2013 N 15/03/2013, от 21.03.2013 N 21/03/2013 следует, что 14 марта 2013 г. арендатор получил предложение подписать дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды на период с 22 октября 2012 г. по 1 сентября 2013 г., однако ответил отказов по причине отсутствия правовых оснований.( л,д.20т.4)

Возврат здания, земельного участка произведен по актам приема-передачи 12 июня 2013 г. (л.д.39-46т.1)Акт приема-передачи неотделимых улучшений на сумму 69 910 951,99 руб. арендодатель не подписал, указав в акте, что часть улучшений не была обнаружена, в отношении части улучшений не были представлены документы, подтверждающие работы по из созданию, часть улучшений произведена не арендатором и другим лицом до заключения договора аренды. Также арендодатель указал, что арендатор произвел реконструкцию здания без разрешения на строительство.

Из представленного арендатором в материалы дела заключения эксперта АНО "Центр исследований, сертификаций и технических испытаний "Независимая Экспертиза", следует, что стоимость работ по переоборудованию, перепланировке и переустройству здания, относящихся к перечню работ, согласованных арендодателем в приложении N 7 к договору аренды, составила 120 154 000,00 руб., что подтверждается представленной в дело первичной документацией.

Арендатор, ссылаясь на п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендодателя стоимости неотделимых улучшений.

Суд первой и апелляционной инстанции признали исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с 1. ст. 623 Гражданского Кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды в случае,

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ).

Установлено, что арендатор за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, стоимость которых составила 120 154 000 руб. 00 коп. Указанная сумма ответчиком по мотивам необоснованности не опровергнута.

Суд первой инстанции , сославшись на п.9.1.7,13.2,13.3 договора пришел к выводу об отсутствии согласованного сторонами необходимого условия для возмещения расходов, а именно , договор прекращен в связи с отказом арендатора на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса., несмотря на предложение арендодателя возобновить его.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для возмещения стоимости неотделимых улучшений , правомерно указал, что после того, ка договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, вопрос об обязанности арендодателя компенсировать арендатору стоимости неотделимых улучшений подлежал разрешению в соответствии с требованиями ст. 623 Гражданского Кодекса РФ.

Арендатор не согласовал с арендодателем объем и стоимость улучшений.(наименование , количество, стоимость материалов). Не согласовывалась с арендодателем проектная документация по реконструкции, перепланировке, переоборудованию, конкретизирующая наименование и объем работ.

При указанных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 октября 2014 года по делу № А40-36386/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «Альфа Торг» - без удовлетворения.

Председательствующий-судья Н.С. Чучунова

Судьи: О.И. Комарова

О.А. Шишова