Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды и обязании произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения и дополнительного соглашения,

третьи лица: Хуссейн ФИО3, Ли Шу ФИО4 Ли,

УСТАНОВИЛ: акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» (далее - заявитель, АО «ТД «Перекресток») обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве) с заявлением, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения от 14.01.2019 № 77/011/223/2018-7583 об отказе в государственной регистрации договора аренды и обязании произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 14.07.2017 № 23-09/ДДА и дополнительного соглашения к данному договору от 07.08.2018 № 1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Хуссейн ФИО3, Ли Шу ФИО4 Ли.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 августа 2019 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 ноября 2019 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АО «ТД «Перекресток» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает, что суды неправильно истолковали положения части 4 статьи 18, части 1 статьи 21, части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не применили подлежащие применению статью 15, часть 5 статьи 18 данного Закона. По мнению заявителя, суды не учли предмет представленного на регистрацию договора аренды, а именно, что предметом спорного договора является имущество, являющееся собственность арендодателей, при этом общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не является предметом аренды. Суды необоснованно признали правомерным требование Управления о представлении заявителем дополнительных документов, которые не определяют правомочность и действительность сделки, которую требовал зарегистрировать заявитель.

Отзывы на кассационную жалобу не поступали.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель заинтересованного лица возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Третьи лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились и явку своих представителей не обеспечили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 03.10.2018 АО «ТД «Перекресток» был представлен на государственную регистрацию договор аренды нежилого помещения от 14.07.2017 № 23-09/ДДА, в редакции дополнительного соглашения от 07.08.2018 № 1, заключенный между гражданином Республики Ливан ФИО5 Хуссейн в лице представителя - гражданина Российской Федерации ФИО6, и гражданкой Республики ФИО7 ФИО4 Ли с одной стороны (далее совместно именуемые - Арендодатель), и АО «ТД «Перекресток» с другой стороны (далее - Арендатор), в отношении нежилого помещения общей площадью 1 584,3 кв.м., которое является встроенно-пристроенным помещением дома, расположенного по адресу: <...>.

Управлением Росреестра по Москве 12.10.2018 приостановлена государственная регистрация договора аренды по основаниям того, что регистрирующему органу не представлены: доверенность на подписание договора аренды со стороны ФИО8 Мохамада Хуссейн в лице ФИО6, решение собственников многоквартирного дома о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, в части согласия на размещение информационных табличек на фасаде здания и размещение контейнеров для сбора мусора на прилегающем земельном участке.

В целях устранения указанных замечаний заявители представили соответствующую доверенность, которая была приобщена в материалы регистрационного дела 30.10.2018, и информационное письмо об отсутствии необходимости предоставления решения собственников многоквартирного дома, поскольку общее имущество собственников многоквартирного дома не является предметом договора аренды, которое приобщено в материалы регистрационного дела 01.11.2018.

Уведомлением регистрирующего органа от 14.01.2019 в государственной регистрации договора аренды отказано по причине не устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий, и непредставления решения собственников о даче согласие на распоряжение общим имуществом собственников дома.

Полагая, что решение Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды от 12.02.2018 № 305/18/20 и дополнительного соглашения от 07.08.2018 № 1 к нему является незаконным и нарушает права и законные интересы АО «ТД «Перекресток», заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 21, пунктом 1 части 4 статьи 18, пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и исходил из того, что оспариваемый отказ соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

При этом суд, ссылаясь, в том числе, на пункты 2.1.6, 2.1.7, 2.1.13 договора аренды и пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, указал, что распоряжение общим имуществом многоквартирного дома возможно непосредственно на основании решения собственников помещений многоквартирного дома, однако такое решение в материалы регистрационного дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Частью 1 статьи 14 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления за исключением установленных им случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению должны быть приложены документы являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 5 статьи 21 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации), действующим законодательством не предусмотрено право государственного регистратора проверять и оценивать условия подлежащего регистрации договора, не относящиеся к непосредственной его компетенции (государственному кадастровому учету и государственной регистрации перехода прав).

Частью 1 статьи 51 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права заявитель обязан представить на государственную регистрацию договора аренды только те документы, которые необходимы для государственной регистрации обременения того объекта недвижимости, в отношении которого установлены обременения, и который указан в заявлении о государственной регистрации; правовая экспертиза проводится регистрирующим органом только в отношении тех документов, которые представлены для осуществления регистрации обременений в отношении указанных заявителем объектов недвижимости.

Как следует из материалов дела, АО «ТД «Перекресток» подало в Управление Росреестра по Москве заявление в отношении регистрации обременения двух объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, а именно: помещения с кадастровым номером 77:02:0013007:5725 и помещения с кадастровым номером 77:02:0013007:5726.

К указанному заявлению приложен договор аренды нежилого помещения от 14.07.2017 № 23-09/ДДА, в котором определен предмет договора: обязанность арендодателя передать, а арендатора принять помещения общей площадью 1 291 кв. м., а именно: помещение с кадастровым номером 77:02:0013007:5725 и помещение с кадастровым номером 77:02:0013007:5726.

При этом отказ регистрирующего органа в регистрации указанного договора аренды был мотивирован непредставлением решения собственников многоквартирного дома о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома в части согласия на размещение информационных табличек на фасаде здания и размещение контейнеров для сбора мусора на прилегающем земельном участке.

Однако, как следует из текста договора, ни фасад дома, ни прилегающий к дому земельный участок, не являются предметом договора аренды, представленного на регистрацию.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судами не дана оценка доводам заявителя о том, что помещения, являющиеся предметом договора аренды, находятся в собственности арендодателей, и не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме; сделка, в результате которой возникло подлежащее государственной регистрации обременение вышеуказанных нежилых помещений (договор аренды), совершена между заявителем и третьими лицами только в отношении принадлежащих третьим лицам помещений, а не общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

В связи с этим, выводы судов о том, что в настоящем случае отсутствие решения собственников помещений многоквартирного дома на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома препятствуют осуществлению заявленных регистрационных действий, нельзя признать обоснованными, учитывая положения Закона о регистрации, регистратор не вправе был подвергать проверке наличие/отсутствие условий для заключения спорного договора в виде согласия собственников помещений многоквартирного дома, предметом которого общее имущество собственников помещений многоквартирного дома не является.

Судами также не исследован вопрос о том, соответствовали ли представленные заявителем документы по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, в том числе статьи 21 Закона о регистрации, в целях проведения испрашиваемой заявителем регистрации, отражали ли они информацию, необходимую для государственной регистрации спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему, соответствует ли спорный договор аренды и дополнительное соглашение к нему требованиям действующего законодательства, в том числе, статье 209, нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 606- 608).

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1¸ 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, соответствовали ли представленные заявителем документы по форме и содержанию требованиям действующего законодательства в целях проведения испрашиваемой заявителем регистрации, отражали ли они информацию, необходимую для государственной регистрации спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему, является ли отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном доме единственным препятствием для регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему, соответствует ли спорный договор аренды и дополнительное соглашение к нему требованиям действующего законодательства, в том числе, статье 209, нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 606- 608), наличие/отсутствие оснований для удовлетворения заявления.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08 августа 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 ноября 2019 года по делу № А40-39475/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский

Судьи: А.Р. Белова

М.Д. Ядренцева