Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 24 декабря 2020 года по делу № А40-39475/19 (72-339)

по заявлению АО «Торговый дом «Перекресток»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1) Хуссейн ФИО2, 2) Ли Шу ФИО3 Ли

о признании незаконным Решения

при участии:

от заявителя:

ФИО4 по дов. от 03.12.2019;

от ответчика:

от третьих лиц:

не явился, извещен;

1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

АО «Торговый дом «Перекресток» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, заинтересованное лицо, ответчик) об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации договора аренды № 77/011/223/2018-7583 от 14.01.2019 г. и обязании Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения № 23-09/ДДА от 14 июля 2017 года и дополнительного соглашения № 1 от 07.08.2018 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.08.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 05.11.2019 решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.08.2019 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2020 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 08 августа 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 ноября 2019 года по делу № А40-39475/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, возражал против доводов апелляционной жалобы.

Представители ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено апелляционным судом в их отсутствие.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03 октября 2018 года Акционерным обществом «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» был представлен на государственную регистрацию договор аренды нежилого помещения № 23-09/ДДА от 14 июля 2017 года, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 07.08.2018 (далее - договор аренды), заключенный между гражданином Республики Ливан ФИО5 Хуссейн в лице гражданина Российской Федерации ФИО6 и гражданкой Республики ФИО7 ФИО3 Ли с одной стороны (далее совместно именуемые - Арендодатель) и Акционерным обществом «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» с другой стороны (далее - Арендатор), в отношении нежилого помещения общей площадью 1 584,3 кв.м, которое является пристройкой к зданию, которое расположено по адресу: <...>. 12 октября 2018 года Управление Росреестра по г. Москве приостановило государственную регистрацию договора аренды, в качестве оснований для приостановления было указано:

1) не представлена доверенность на подписание договора аренды со стороны ФИО8 Мохамада Хуссейн в лице ФИО6;

2) не представлено решение собственников многоквартирного дома о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, а именно, в части согласия на размещение информационных табличек на фасаде здания и размещение контейнеров для сбора мусора на прилегающем земельном участке.

В целях устранения указанных замечаний заявителем была представлена нотариальная доверенность, выданная гражданином Республики Ливан ФИО5 Хуссейн на территории Украины, которая была приобщена в материалы регистрационного дела 30.10.2018, а также информационное письмо об отсутствии необходимости предоставления решения собственников МЖД, которое приобщено в материалы регистрационного дела 01.11.2018.

Уведомлением от 14.01.2019 заявителю в государственной регистрации договора аренды отказано по причине не устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий и непредставления решения собственников о даче согласие на распоряжение общим имуществом.

Полагая отказ в государственной регистрации незаконным, заявитель обратился в суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, выполнив указания суда кассационной инстанции, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для отказа в регистрации договора аренды.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд руководствуется следующим.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости, Закон №218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 18 Закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению должны быть приложены документы являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

Частью 5 статьи 21 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации), действующим законодательством не предусмотрено право государственного регистратора проверять и оценивать условия подлежащего регистрации договора, не относящиеся к непосредственной его компетенции (государственному кадастровому учету и государственной регистрации перехода прав).

Частью 1 статьи 51 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права заявитель обязан представить на государственную регистрацию договора аренды только те документы, которые необходимы для государственной регистрации обременения того объекта недвижимости, в отношении которого установлены обременения, и который указан в заявлении о государственной регистрации; правовая экспертиза проводится регистрирующим органом только в отношении тех документов, которые представлены для осуществления регистрации обременений в отношении указанных заявителем объектов недвижимости.

Как верно установлено судом первой инстанции, АО «ТД «Перекресток» подало в Управление Росреестра по Москве заявление в отношении регистрации обременения двух объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, а именно: помещения с кадастровым номером 77:02:0013007:5725 и помещения с кадастровым номером 77:02:0013007:5726.

К указанному заявлению приложен договор аренды нежилого помещения от 14.07.2017 № 23-09/ДДА, в котором определен предмет договора: обязанность арендодателя передать, а арендатора принять помещения общей площадью 1 291 кв. м, а именно: помещение с кадастровым номером 77:02:0013007:5725 и помещение с кадастровым номером 77:02:0013007:5726.

Отказ регистрирующего органа в регистрации указанного договора аренды был мотивирован непредставлением решения собственников многоквартирного дома о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома в части согласия на размещение информационных табличек на фасаде здания и размещение контейнеров для сбора мусора на прилегающем земельном участке.

При этом, выполняя указания суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении по делу, которые в соответствии с п. 15 ст. 289 АПК РФ являются обязательными для арбитражного суда первой инстанции, суд установил, что как следует из текста договора, ни фасад дома, ни прилегающий к дому земельный участок, не являются предметом договора аренды, представленного на регистрацию.

Помещения, являющиеся предметом договора аренды, находятся в собственности арендодателей, и не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме; сделка, в результате которой возникло подлежащее государственной регистрации обременение вышеуказанных нежилых помещений (договор аренды), совершена между заявителем и третьими лицами только в отношении принадлежащих третьим лицам помещений, а не общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Спорный договор аренды и дополнительное соглашение к нему в отношении предмета договора требованиям действующего законодательства, в том числе, статье 209, нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 606 - 608) и не противоречит.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В связи с этим, отсутствие решения собственников помещений многоквартирного дома на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома не препятствуют осуществлению заявленных регистрационных действий, поскольку, учитывая положения Закона о регистрации, регистратор не вправе был подвергать проверке наличие/отсутствие условий для заключения спорного договора в виде согласия собственников помещений многоквартирного дома, предметом которого общее имущество собственников помещений многоквартирного дома не является.

В связи с чем, учитывая, что какие-либо иные причины, послужившие основанием для отказа в государственной регистрации, в оспариваемом решении не содержатся, а также исходя из того, что представленные заявителем документы по форме и содержанию соответствовали требованиям действующего законодательства, в том числе статьи 21 Закона о регистрации, суд приходит к выводу о том, что законность принятого решения заинтересованным лицом не доказана.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ Управления не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем, имеются основания для удовлетворения заявленных требований.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 декабря 2020 года по делу № А40-39475/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: И.А. Чеботарева

Судьи: Т.Б. Краснова

ФИО1

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.