Гражданский кодекс часть 1

Акционерное общество "Особая экономическая зона "Зеленоград" (далее – истец, АО «ОЭЗ «Зеленоград») обратилось вАрбитражный суд города Москвы с иском с общества с ограниченной ответственностью "Гуд Колор" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 39490 руб. 80 коп. за июнь, август 2020 года.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.03.2021 года исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства на основании главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2021г. по делу №А40-41084/21 иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт. Заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 1 ст. 272.1 АПК РФ без вызова сторон.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 27.09.2017 между ПАО «Моспромстрой» (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений №354/ЗД/АР-59/17 (далее – Договор), по которому Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное владение и пользование объект аренды – нежилые помещения, общей площадью 69.60 кв.м, находящиеся по адресу г. Москва, г. Зеленоград, пр-кт Генерала Алексеева, д. 19. стр. 3, 2 этаж, помещение I, комнаты №№1а, 2.

10.12.2019 сторонами подписано Соглашение о замене стороны по Договору, в соответствии с п. 1 которого права и обязанности Арендодателя перешли к истцу в связи с переходом последнему права собственности на здание, в котором расположен объект аренды.

Срок аренды установлен по 31.08.2020 (п. 1 дополнительного соглашения №5 от 29.06.2020).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 4.1 Договора арендная плата включает в себя Базовую арендную плату и Переменную арендную плату.

Базовая арендная плата за пользование объектом аренды установлена сторонами в размере 407 руб. за 1 кв.м. (в т.ч. НДС 20%) в месяц, что из расчета размера объекта аренды составляет 28327,20 руб. в месяц (в т.ч. НДС 20%) в силу п. 4.2 Договора (в ред. дополнительного соглашения №4 от 05.08.2020).

Переменная арендная плата определяется как сумма расходов Арендодателя на оплату следующих коммунальных услуг, потребленных Арендатором в результате его владения и пользования объектом аренды - электроэнергии (п. 4.4 Договора).

На основании п. 5.2 Договора (в ред. дополнительного соглашения №4 от 10.12.2020) Базовая арендная плата подлежит уплате ежемесячным авансовым платежом в течение 7 первых банковских дней месяца, за который осуществляется расчет. При этом в соответствии с п. 5.3 Договора основанием для уплаты Базовой арендной платы является Договор.

В соответствии с п. 5.4 Договора оплата Переменной арендной платы осуществляется ежемесячно в течение 7 календарных дней с даты подписания акта учета.

Договор прекратил свое действие истечением срока аренды 31.08.2020.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 39490 руб. 80 коп. за июнь и август 2020 года.

В порядке досудебного урегулирования истец направил ответчику претензию от 22.12.2020 №ОЭЗисх-2641/20 с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Указанная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Так как ответчик не представил доказательств погашения долга, то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 39490 руб. 80 коп., поскольку в силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Доводы ответчика о незаконном зачете гарантийной суммы судом первой инстанции отклонены как необоснованные, поскольку в соответствии с п.6.4 Договора (в ред. дополнительного соглашения №1 от 29.08.2018) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором по состоянию на дату окончания срока аренды своих обязанностей арендодатель удовлетворяет свои соответствующие требования за счет гарантийной суммы в очередности, предусмотренной п. 6.2 Договора. При этом все требования арендодателя удовлетворяется в денежной форме.

Согласно п. 6.2 Договора гарантийная сумма обеспечивает исполнение арендатором следующих обязательств в указанной очередности:

-начисленные арендодателем штрафы и пени за неисполнение арендатором обязательств по настоящему Договору;

-суммы сметной стоимости ремонтных (восстановительных) работ при возврате арендатором арендодателю объекта аренды в состоянии, не соответствующем предусмотренному в Договоре, а также работ по согласованию и регистрации произведенных арендаторомперепланировоквслучаенеисполненияили ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных п.п. 7.20, 7.21, 7,23, 7.24 Договора;

-внесение арендатором общей арендной платы по Договору.

Зачет гарантийной суммы произведен Арендодателем на основании Уведомления исх. №ОЭЗисх-2051/20 от 16.10.2020, то есть после истечения срока аренды.

Очередность зачета, установленная п. 6.2. Договора, не нарушена, данное обстоятельство не оспаривается и доказательств обратного не представлено

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительнымплатежом идругимиспособами, предусмотренными законом или Договором.

Стороны в Договоре выбрали иной способ обеспечения исполнения обязательств, не предусмотренный прямо ГК РФ, – внесение гарантийной суммы. При этом сторонами в Договоре не указан порядок и механизм удовлетворения требований Арендодателя за счет гарантийной суммы.

Таким образом, Арендодатель при удовлетворении своих требований использовал способ, предусмотренный законом, а именно зачет встречного однородного требования (ст. 410 ГК РФ).

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Уведомление №ОЭЗисх-2051/20 от 16.10.2020 получено Арендатором, данный факт им не оспаривается. Соответственно, зачет признается судом состоявшимся.

Довод ответчика об отсутствии задолженности является необоснованным, поскольку ответчик неосновательно полагает, что обладает правом на уменьшение арендной платы на основании ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон №98).

Частью 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ установлено, что арендатор по Договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее - Закон №68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Частью 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ предусмотрено, что арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по Договору, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона №68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Последствия недостижения согласия между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий Договора предусмотрены также в ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ, а именно: арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного Договора, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Между тем, не доказано, что ответчик реально осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации.

По заявлениям ответчика и по данным Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «Гуд Колор» в Единый государственный реестр юридических лиц внесены исключительно сведения о дополнительных видах экономической деятельности по кодам 47.52,47.52.2, 47.52.7,47.52.71.

При этом основной вид экономической деятельности определяется на основании принципа стабильности на базе статистических данных структурного обследования о результатах всех осуществляемых видов экономической деятельности отчитывающегося хозяйствующего субъекта за п-2 календарный год (где п – новый отчетный год, 2 - два предыдущих календарных года).

Для изменения основного вида деятельности хозяйствующему субъекту необходимо, чтобы показатели второстепенного вида экономической деятельности однократно (по годовым данным) превышали на 25% и более показатели той экономической деятельности (раздел 2.1 Приказа Росстата от 31.12.2014 №742 «О Методических указаниях по определению основного вида экономической деятельности хозяйствующих субъектов на основе Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД2) для формирования сводной официальной статистической информации»).

Таким образом, предоставление гарантий и льгот, предусмотренных ст. 19 Закона №98-ФЗ, организациям, у которых отсутствует основной код ОКВЭД, включенный в Перечень, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434, не соответствует целям закона. Обратное толкование позволило бы воспользоваться льготами лицам, реально не понесшим никаких убытков.

Кроме того, в соответствии с п. 2.3 Договора назначение объекта аренды является его использование «под офис».

Таким образом, ответчик не мог вести на объекте аренды деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации. В такой ситуации ссылка не применение ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ неправомерна.

Доводы ответчика об отказе от исполнения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы также судом отклоняются, так как проект данного дополнительно соглашения, как следует из переписки, предоставленной ответчиком, поступил к нему по электронной почте от неуполномоченного сотрудника истца – Александр Грибанов (электронное письмо от 02.06.2020 от «Татьяна Авраменко» в адрес «Елена Олеговна Халковская»).

Само электронное письмо от «Александра Грибанова» не представлено, представлено лишь электронное письмо от 02.06.2020 от «Грибанов Александр Александрович» в адрес «albina@gdcr.ru», в приложениях которого отсутствует какое-либо дополнительное соглашение, а приложены исключительно счета на оплату.

Между тем, согласно пп. «г» п. 13.2.1 Договора (в ред. Соглашения о замене стороны от 10.12.2019) стороны договорились, что письма, уведомления и скан-копии документов могут направляться сторонами друг другу по электронной почте, при этом переписка по электронной почте имеет юридическую силу в случае, если письма направлены с/на следующие адреса сторон: адрес арендодателя «ehalkovskaya@technomoscow.ru».

Уполномоченный сотрудник Арендодателя – Елена Олеговна Халковская – в электронном письме с установленного п. 13.2.1 Договора электронного адреса 02.06.2020 указала Арендатору, что дополнительное соглашение было направлено в его адрес ошибочно.

Таким образом, в действиях истца отсутствуют признаки недобросовестности либо злоупотребления правом.

Считать проект документа, на котором отсутствуют подписи и печати уполномоченных лиц Арендодателя, а также полученный с электронного адреса неуполномоченного сотрудника офертой в смысле ст. 435 ГК РФ не представляется возможным.

Довод ответчика о неприменении локального акта Арендодателя о снижении арендной платы является необоснованным, поскольку Приказ №69-3-ПР от 31.03.2020 является локальным актом истца и носит обязательный характер исключительно для работников истца. Не определяет права и обязанности лиц, не состоящих в трудовых отношениях с истцом, и не имеет прямого действия: п. 4. данного приказа установлено, что снижение размера арендных платежей осуществляется посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды нежилого помещения.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271, 272.1 АПК РФ

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2021г. по делу №А40-41084/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков