Гражданский кодекс часть 1

ООО «Бизнес Центр Харитоньевский» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Чайка» (далее - ответчик) о взыскании 5 793 937 рублей 37 копеек задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 - март 2015 года и 194 133 рублей 46 копеек неустойки по договору аренды от 19.09.2013 года № БЦХ-06/09-13.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2015 исковые требования удовлетворены частично; с ответчика в пользу истца взыскано 565 979 рублей 80 копеек задолженности по арендной плате за декабрь 2014 года и 42 448 рублей 49 копеек неустойки; в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 решение суда первой инстанции от 16.06.2015 отменено по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования удовлетворены частично; с ответчика в пользу истца взыскано 565 979 рублей 80 копеек задолженности по арендной плате за декабрь 2014 года и 42 448 рублей 49 копеек неустойки; в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене постановления суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований с принятием в указанной части нового судебного акта. Заявитель жалобы указывает на несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, а именно – на отсутствие нарушения договора со стороны истца и на возникновение обязательств по оплате на основании договора.

Ответчиком представлен отзыв на кассационную жалобу, который не приобщен к материалам дела в связи с отсутствием доказательств его заблаговременного направления в адрес суда и в адрес истца. Фактически отзыв на кассационную жалобу, поступивший в электронном виде, ответчику не возвращается.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого постановления, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований истца, как принятое с нарушением норм материального права, а дело - направлению на новое рассмотрение в указанной части в арбитражный суд апелляционной инстанции в связи со следующим.

Из материалов дела следует и судом апелляционной инстанции установлено, что заключенный 19.09.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) договор аренды недвижимого имущества № БЦХ-06/09-13, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование на срок 5 лет были переданы нежилые помещения, общей площадью 141,6 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Большой Харитоньевский переулок, д. 25, был расторгнут арендатором с 19.06.2015 путем направления 19.12.2014 уведомления, т.е. в одностороннем порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора.

Факт прекращения договора аренды 19.06.2015 по требованию арендатора установлен решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.07.2015 года по делу № А40-60747/2015, вступившим в законную силу и не оспаривается сторонами.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что арендные платежи осуществляются в соответствии с договором не позднее пятого числа каждого месяца; оплату коммунальных услуг, энергоснабжения, эксплуатационных расходов и услуг связи производит арендодатель, а арендатор компенсирует арендодателю такие затраты.

Факт освобождения арендатором занимаемых помещений 30.12.2014 года засвидетельствован нотариусом, подтверждается представленными в материалы дела письменными доказательствами и не опровергнут истцом.

Поскольку ответчик в установленный договором срок арендную плату не уплатил, договор аренды досрочно расторгнут арендатором, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным услугам и неустойки.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлен факт нарушения ответчиком денежного обязательства.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что спорным договором (пункт 7.1 договора) установлен особый порядок правоотношений сторон в случае намерения отказаться от исполнения договора досрочно, а именно, предупреждение за 6 месяцев и уплата штрафной неустойки в виде 4-месячной арендной платы, с одной стороны (арендатора), и направление уведомления арендатору за 6 месяцев и освобождение арендатора от уплаты арендной платы за 4 месяца с даты вручения уведомления о расторжении договора с зачетом суммы депозита за 2 последние месяца аренды, с другой (со стороны арендодателя).

Апелляционный суд пришел к выводу, что поскольку стороны своим соглашением установили порядок и последствия расторжения договора аренды в одностороннем порядке, согласовали размер компенсации недополученной арендодателем арендной платы (упущенной выгоды) - исходя из четырехмесячного ее размера, принудительное взыскание арендной платы при нереализованном истцом праве взыскать штрафную неустойку в размере 4-месячной арендной платы и факте освобождения ответчиком помещений до расторжения договора 31.12.2014, выходит за пределы осуществления гражданских прав и приведет к неосновательному обогащению арендодателя, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо. В отношении требования о компенсации затрат по оплате коммунальных услуг за декабрь 2014 года и январь 2015 года, суд указал на отсутствие доказательств направления ответчику счета с приложением обосновывающих документов и факта пользования спорными помещениями в январе 2015 года.

Между тем апелляционным судом не учтено следующее.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из мотивировочной части постановления апелляционного суда усматривается, что по условиям договора от 19.09.2013, установившего права и обязанности сторон, обязательства по внесению арендных платежей прекращаются не в связи с освобождением арендуемого помещения, но в связи с истечением срока аренды. Срок аренды в соответствии с пунктом 7.1 договора был изменен ответчиком в одностороннем порядке и установлен как 19.06.2015. Предусмотренных законом оснований освобождения ответчика от внесения арендной платы за указанный период судом апелляционной инстанции не установлено, соответствующий пункт договора недействительным не признан.

Освобождая ответчика от несения договорных обязательств на основании положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд указал на наличие у истца нереализованного права по взысканию неустойки за досрочное расторжение договора и на факт освобождения помещения 31.12.2014.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что факт освобождения помещений самостоятельно не прекращает права арендатора в отношении арендуемого имущества, истец же, действуя добросовестно в рамках исполнения принятых на себя обязательств, не имел законных оснований для передачи спорного помещения в аренду иному лицу. Судом апелляционной инстанции не дана оценка действительному объему прав в отношении спорного помещения, которые могли реализовать с 31.12.2014 истец и ответчик.

Наличие у истца права взыскания неустойки условия договора связывают с реализацией ответчиком права досрочно расторгнуть договор. Такая неустойка может быть уменьшена по заявлению стороны с учетом правил статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако само по себе наличие такого неисполненного обязательства не приводит к неосновательному обогащению арендодателя за счет получения установленной договором арендной платы. Таким образом, отказ в удовлетворении заявленных требований в связи с возможностью заявления нового требования не основан на нормах права.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что апелляционным судом в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не определены действительные правоотношения сторон в период, в отношении которого во взыскании заявленных сумм судом отказано, подлежащие установлению в совокупности с конкретными обстоятельствами дела, и не обосновано применение положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям истца.

В соответствии с положениями пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о невозможности принятия нового судебного акта в рамках настоящего кассационного рассмотрения в указанной части, поскольку судом апелляционной инстанции не исследованы и не оценены надлежащим образом доказательства, представленные в материалы дела, в их совокупности.

В связи с тем, что суд кассационной инстанции в силу своей компетенции лишен возможности устанавливать фактические обстоятельства дела и давать оценку приведенным сторонами расчетам, дело в части отказа в удовлетворении исковых требований подлежит направлению в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции необходимо с учетом изложенного и в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить доводы и возражения сторон, всесторонне, полно, объективно исследовать фактические обстоятельства по делу, и правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу № А40-42035/2015 в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд. В остальной части постановление оставить без изменения.

Председательствующий-судья Н.Н.Бочарова

Судьи В.В.Петрова

О.И.Русакова