Гражданский кодекс часть 1

Автономная некоммерческая организация "Центр социальной адаптации "Штайнер-центр" (далее - Некоммерческая организация, Центр) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 341,3 кв. м, кадастровый N 77:01:0005012:4239, расположенное по адресу: <...>, в силу приобретательной давности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, некоммерческая организация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что выводы судов об отсутствии добросовестности истца противоречат п. 4 ст. 234 ГК РФ.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Некоммерческой организации поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Департамента возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Автономная некоммерческая организация Центр социальной адаптации "Штайнер-центр" создано в результате реорганизации Частного учреждения Центр социальной адаптации "Штайнер-центр" и является его правопреемником. До смены наименования по решению учредителей от 28.04.2016 и утверждения новой редакции устава Частное учреждение Центр социальной адаптации "Штайнер-центр" именовалось Образовательное учреждение "Центр педагогики и лечебной педагогики Рудольфа Штайнера.

10.12.1998 между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (Арендодатель) и Образовательным учреждением "Центр педагогики и лечебной педагогики им. Рудольфа Штайнера" (Арендатор) был заключен договор N 1-1531/98 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, согласно п. 1.1 которого на основании распоряжения МКИ N 3399-р от 19.12.1997, Арендатору было передано в аренду нежилое помещение общей площадью 341,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для использования под образовательные цели (далее - нежилое помещение).

Договор аренды нежилого помещения был заключен на срок с 11.11.1998 по 19.12.2002.

Согласно протоколу заседания Комиссии по продаже объектов нежилого фонда г. Москвы N155 от 25.08.2000 было принято решение о продаже в собственность ОУ "Центр педагогики и лечебной педагогики Рудольфа Штайнера" арендуемого нежилого помещения.

На основании решения Комиссии по продаже объектов нежилого фонда г. Москвы N 155 от 25.08.2000 Центр с октября 2000 года начал производить оплату установленной решением комиссии выкупной стоимости нежилого помещения.

После оплаты установленной решением Комиссии выкупной стоимости было издано распоряжение Департамента от 22.10.2001 N4387-р о продаже в собственность Центра нежилого помещения. Пунктом 4 данного распоряжения было поручено СГУП по продаже имущества города Москвы обеспечить заключение договора купли-продажи нежилого помещения.

28.05.2004 на основании распоряжения ДГМИ от 22.10.2001 N4387-р, между СГУП по продаже имущества города Москвы и Центром заключен Договор купли-продажи имущества ВАМ (МКИ) N 21354, который фактически оформил сложившиеся ранее отношения по выкупу нежилого помещения.

В подтверждение оплаты цены выкупаемого нежилого помещения, на основании п. 7.2. договора, СГУП по продаже имущества города Москвы Центру было выдано свидетельство от 28.05.2004 (реестровый N16334).

Вместе с тем, несмотря на заключение Договора купли-продажи имущества ВАМ (МКИ) N 21354 от 28.05.2004, право собственности Центра на выкупленное нежилое помещение не было зарегистрировано в установленном порядке, а решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 14.11.2011 отказано в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение.

Ссылаясь на то, что Центр и его правопреемник АНО Центр социальной адаптации "Штайнер-центр" начиная с 2001 года и по настоящий момент добросовестно, открыто и непрерывно владеет нежилым помещением как своим собственным, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что истец должен был знать и фактически знал об отсутствии оснований возникновения у него права собственности на это имущество, следовательно, владение спорным имуществом не может рассматриваться как добросовестное для целей применения положений ст. 234 Гражданского кодекса РФ. Данный вывод сделан с учетом установленных в рамках рассмотрения дела №А40-18662/14 обстоятельств об отсутствии у Центра права на выкуп арендуемого имущества.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как разъяснено в определении Верховного Суда РФ от 27.01.2015 N 127-КГ14-9 по смыслу указанных выше положений закона, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Добросовестность владения означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Если владелец заведомо понимал, что вещь ему передана во временное владение без права собственности на нее, то это свидетельствует о недопустимом заблуждении о владении имуществом как своим собственным.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.11.2020 N 48-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО3" (далее - Постановление N 48-П) сформулирован правовой подход относительно различия условий определения добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности (статья 302 ГК РФ), и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока (статья 234 ГК РФ).

Как разъяснено Конституционным Судом Российской Федерации, в случае с приобретательной давностью добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 июля 2015 года N 41-КГ15-16, от 20 марта 2018 года N 5-КГ18-3, от 15 мая 2018 года N 117-КГ18-25 и от 17 сентября 2019 года N 78-КГ19-29); для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц; при таких условиях определение добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности, и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока, должно предполагаться различным.

Учитывая разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в Постановлении N 48-П, добросовестность для целей приобретательной давности необходимо определять не в момент приобретения (завладения) вещи, а с учетом оценки длительного открытого владения, когда владелец вещи ведет себя как собственник при отсутствии возражений и правопритязаний со стороны других лиц, принимая во внимание, что добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока.

Как указано в Постановлении N 48-П, в рамках института приобретательной давности защищаемый законом баланс интересов определяется, в частности, и с учетом возможной утраты собственником имущества (в том числе публичным) интереса в сохранении своего права. Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 ГК Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 октября 2019 года N 4-КГ19-55 и др.).

Принимая во внимание, что сформулированный в Постановлении N 48-П конституционно-правовой смысл пункта 1 статьи 234 ГК Российской Федерации является общеобязательным, что исключает любое иное его истолкование в правоприменительной практике, обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для данного дела обстоятельств, в том числе обстоятельств непрерывного владения имуществом, его содержания, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении спора суду следует на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами в материалы дела доказательств определить добросовестность давностного владельца, в том числе с учетом разъяснений Постановления N 48-П, установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.09.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2020 по делу №А40-54197/20 отменить, направить дело №А40-54197/20 на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий-судья Л.В. Федулова

Судьи: А.Р. Белова

И.В. Лазарева