Гражданский кодекс часть 1

от истца – Департамента городского имущества города Москвы – Столярова Т.В., доверенность №33-Д-853/13-(О)-о от 18.12.2013 г. сроком до 31.12.2014 г.,

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Арс Сервис Люкс» - Пономарева М.Е., доверенность от 01.10.2013 г. сроком на 1 год, Лобачева Е.Н., доверенность от 01.10.2013 г. сроком на 1 год,

от третьих лиц: 1. Департамента культурного наследия города Москвы – Пефтиева О.И., доверенность №16-37-450/3 от 30.12.2013 г. сроком до 31.12.2014 г.

2. Государственного унитарного предприятия города Москвы «Мосэкострой» - Щербаков А.В., доверенность от 09.01.2014 г. сроком до 31.12.2014 г., Губайдуллин Л.З., и.о. руководителя (приказ №8 от 09.02.2012)

рассмотрев 22 июля 2014 года в открытом судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы (истец), Департамента культурного наследия города Москвы, государственного унитарного предприятия города Москвы «Мосэкострой» (третьи лица)

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 03 апреля 2014 года

принятое судьями Кораблевой М.С., Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)

к обществу с ограниченной ответственностью «Арс Сервис Люкс» (ИНН 7713211014, ОГРН 1027739104029)

третьи лица: Департамент культурного наследия города Москвы (адрес: 115035, г. Москва, ул. Пятницкая, д. 19), государственное унитарное предприятие города Москвы «Мосэкострой» (ОГРН 1037700227278)

о возврате арендованного имущества

и по встречному иску о признании арендного договора №00-92/03 от 25.12.2002 г. действующим

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы (далее – ДИГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Арс Сервис Люкс» (далее – ООО «Арс Сервис Люкс») с требованием о возврате арендуемого ответчиком нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шумкина, д. 16, стр.1, общей площадью 582,6 кв.м., и передаче указанного помещения в освобожденном виде ДИГМ.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что в связи с неисполнением в течение длительного времени обязательства, предусмотренного пунктом 7 дополнительного соглашения от 31 мая 2010 года к охранно-арендному договору № 863/1 от 25.12.2002 года (ответчиком не заключено с Москомнаследием охранное обязательство), а также в связи с проведением ответчиком несанкционированной перепланировки без оформления соответствующего разрешения, договор был расторгнут ДИГМ в одностороннем порядке путем направления уведомления № 04-12/23 от 11.01.2012 года, в котором арендодатель отказался от договора и предложил вернуть помещение к 11 февраля 2012 года. Однако, помещение до настоящего времени не возвращено.При этом, истец также указывал на то, что до расторжения договора его условия были изменены дополнительным соглашением от 31 мая 2010 года: ему присвоен номер 00-92/03 от 25.12.2002 г., заменен арендодатель и договор стал называться «арендным».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное унитарное предприятие города Москвы «Мосэкострой» (далее - ГУП г. Москвы «Мосэкострой»).

ООО «Арс Сервис Люкс» заявило встречный иск к Департаменту имущества города Москвы, принятый судом к рассмотрению, о признании арендного договора № 00-92/03 от 25.12.2002 г. действующим (т. 1 л.д. 60-62).

Встречный иск, предъявленный со ссылкой на нормы пунктов 2,4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивирован тем, что право ДИГМ на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке не возникло, в установленном законом порядке договор не расторгнут. Кроме того, общество продолжает уплачивать арендные и иные платежи, которые поступают на счет арендодателя.

Решением от 31 октября 2012 года Арбитражный суд города Москвы отказал в иске ДИГМ и во встречном иске ООО «Арс Сервис Люкс».

Суд первой инстанции установил, что ООО «Арс Сервис Люкс» было нарушено условие пункта 7 дополнительного соглашения от 31 мая 2010 года к охранно-арендному договору от 25.12.2002 г. №863/1, а именно не заключено в установленный дополнительным соглашением срок охранное обязательство с Москомнаследием. В связи с этим, у арендодателя возникло предусмотренное условиями договора право на односторонний отказ от договора аренды, которое им было реализовано, о чем арендатор был письменно уведомлен.

Кроме того, суд установил, что арендатором была проведена перепланировка без оформления разрешительной документации, являющаяся также существенным нарушением пункта 11«д» договора и дополнительным основанием для его одностороннего расторжения на основании пункта 15 договора.

Вместе с тем, установив, что на день рассмотрения спора ООО «Арс Сервис Люкс» не владеет спорными помещениями, поскольку они используются ГУП г. Москвы «Мосэкострой», который владеет ими на праве хозяйственного ведения, суд не нашел оснований для удовлетворения требования Департамента.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал на предусмотренное договором право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора и наступление обстоятельств, послуживших основанием для реализации арендодателем такого права.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Арс Сервис Люкс» подало апелляционную жалобу в Девятый арбитражный апелляционный суд.

В ходе рассмотрения дела в апелляционном суде, Департамент имущества города Москвы был заменен на его правопреемника Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ДГИМ).

Определением от 19 февраля 2013 года Девятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Апелляционный суд посчитал, что поскольку исковое требование Департамента основано на неисполнении ООО «Арс Сервис Люкс» обязанности заключить охранное обязательство с Москомнаследием, послужившее основанием для его расторжения со стороны Департамента, то решение принято судом первой инстанции в отношении прав и обязанностей лица, не привлеченного к участию в деле – Департамента культурного наследия города Москвы.

В связи с этим, апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент культурного наследия города Москвы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2014 года решение отменено на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении иска Департамента городского имущества города Москвы отказано.

Встречный иск удовлетворен. Апелляционный суд признал охранно-арендный договор от 25.12.2002 года на здание по адресу: г.Москва, ул.Шумкина, д.16 стр.1 действующим.

Апелляционный суд, ссылаясь на норму статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что действия арендодателя, направленные на односторонний отказ от исполнения охранно-арендного договора в рассматриваемой ситуации выходят за пределы осуществления гражданских прав.

Апелляционный суд посчитал, что Департамента не обосновал соразмерность допущенного арендатором нарушения выбранному способу самозащиты, направленному на досрочное прекращение правоотношений, вытекающих из договора аренды, на лишение арендатора возможности использовать вложенные в ремонт здания - памятника собственные денежные средства в своих интересах, в целях использования здания в соответствии с условиями договора, под административные цели.

Апелляционный суд со ссылкой на проведенную судебную строительно-техническую экспертизу также пришел к выводу о том, что поскольку на момент передачи спорного здания в аренду его техническое состояние было аварийным, то своевременно принятые арендатором меры, включая техническое решение по укреплению прочности конструкции объекта с целью приспособления его под офис, позволили сохранить объект до настоящего времени.

Таким образом, как посчитал апелляционный суд, поскольку в установленном законом порядке, то есть в соответствии с правилами статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не расторгался, а односторонний отказ арендодателя от договора является незаконным, нарушающим имущественные права и законные интересы арендатора, то договор является действующим и оснований для обязания арендатора возвратить объект аренды не имеется.

Законность вынесенных решения и постановления от 03 апреля 2014 года проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам Департамента городского имущества города Москвы, Департамента культурного наследия города Москвы, ГУП г. Москвы «Мосэкострой», которые не согласны с принятым 03 апреля 2014 года постановлением апелляционного суда, просят его отменить.

Заявитель кассационной жалобы, ДГИМ, указывает на то, что признание договора действующим не соответствует нормам статей 309, 314,пункта 2 статьи 407, пункта 1,3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в установленный в дополнительном соглашении от 31 мая 2010 года срок охранное обязательство на объект аренды арендатором не было оформлено. Между тем, охранное обязательство является гражданско-правовой сделкой, направленной на получение права использовать памятник истории и культуры, обязанность по заключению которой, для пользователя объекта культурного наследия установлена законом. Однако, апелляционный суд в нарушение статьи 421, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» фактические признал бездействие ответчика по выполнению обязанности оформить охранное обязательство, непринятие ответчиком мер к надлежащему исполнению установленной соглашением сторон и законом обязанности по оформлению охранного обязательства, правомерным. Предоставленные ответчиком обращения по вопросу оформления охранного обязательства были направлены после прекращения договора аренды.

Помимо этого, по мнению заявителя, ответчик не выполнил принятые на себя обязательства по содержанию и сохранению памятника. Согласованная в установленном порядке с госорганом, осуществляющим функции в области охраны объектов культурного наследия, проектная и разрешительная документация по реставрационным работам и приспособлению памятника в материалы дела ответчиком не предоставлена, выводы апелляционного суда основаны только на копиях документов, без проверки их подлинности. Кроме того, в выводах экспертов по судебной экспертизе имеются противоречия. Таким образом, со стороны ответчика имеет место существенное нарушение условий договора аренды, поскольку он не выполнил требований к сохранению объекта, совершал действия, угрожающие сохранности объекта и влекущие утрату им его значения.

Заявитель также ссылается на установленные арбитражным судом по делу №А40-133493/1-121-1155 обстоятельства, а именно, не выполнение обществом обязанности получить разрешительную документацию на проведение на объекте работ по перепланировке.

В связи с этим, Департамент просит постановление апелляционного суда в части признания договора действующим отменить, решение суда в этой части оставить без изменения.

Заявитель кассационной жалобы, ГУП г. Москвы «Мосэкострой», считает противоречащим имеющимся в деле доказательствам вывод апелляционного суда об отсутствии у Департамента достаточных и законных оснований для расторжения договора в одностороннем порядке. Между тем, незаконность проведенных арендатором строительных работ и не оформление им охранного обязательства подтверждены материалами дела. При этом, ожидаемым для Департамента как арендодателя результатом по договору было отреставрированное деревянное здание, объект деревянного зодчества и памятник архитектуры, однако материалы дела доказывают, что результатом проведенных работ стал новострой из современных материалов, выполненный в железобетоне, фактически повлекший уничтожение объекта культурного наследия, охраняемого государством. Данное обстоятельство также подтверждают показания свидетелей и экспертов, допрошенных по делу.

Более того, арендодатель проведенные работы не принимал, апелляционный суд не учел, что само по себе наличие документа, поименованного как акт приемки работ, не обозначает факта приемки данных работ арендодателю. Между тем, в самом акте указано, что он является приложением к акту комиссии о вводе в эксплуатацию объекта реставрации, однако акта комиссии о вводе в эксплуатацию объекта реставрации не имеется.

Помимо этого, принятое постановление апелляционного суда само по себе является неисполнимым, поскольку апелляционный суд признал действующим охранно-арендный договор. Однако, суд не учел, что формы охранно-арендных договоров в настоящее время не существует. Данный договор несет в себе функцию арендного договора и охранного обязательства на памятник – объект культурного наследия, при этом дополнительное соглашение от 31 мая 2010 года, которым был сменен статус договора, никем не оспорено. Вместе с тем, восстанавливая охранно-арендный договор, суд возлагает на арендодателя обязательства по охране объекта культурного наследия, которые законом возлагаются на Департамент культурного наследия г.Москвы и в уставную деятельность ДГИМ не входят. Тем более, что переданный по договору арендатору объект представлял собой объект культурного наследия, площадью 582,6 кв.м., а не самострой, площадью 821,3 кв.м., так как силами ООО «Арс Сервис Люкс» само здание по адресу: г. Москва, ул. Шумкина, д. 16, стр.1 в настоящее время фактически снесено, а на его месте возведен объект самовольного строительства, который государственном не охраняется.

В связи с этим, заявитель просит постановление отменить, в иске ООО «Арс Сервис Люкс» отказать.

Заявитель кассационной жалобы, Департамент культурного наследия г.Москвы, указывает на то, что апелляционный суд в нарушение положений статьи 421, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» фактически признал бездействие ООО «Арс Сервис Люкс» по выполнению обязанность оформить охранное обязательство, непринятие им мер к надлежащему исполнению установленной соглашением сторон и законом обязанности по оформлению оранного обязательства правомерным.

Кроме того, ООО «Арс Сервис Люкс» не выполнило принятые на себя обязательства по содержанию и сохранению памятника. Вывод апелляционного суда о том, что проведенные на объекте работы были направлены на сохранение его как памятника ошибочен, не обоснован, документально не подтвержден.

Помимо этого, охранно-арендные договоры заключались до 2010 года, когда арендодателем и органом, контролирующим охрану памятников, в одном лице являлось Государственное учреждение «Главное управление охраны памятников города Москвы» (в дальнейшем Комитет по культурному наследию города Москвы). Между тем, признавая действующим охранно-арендный договор, суд возлагает на арендодателя, Департамент городского имущества города Москвы, обязательства по охране объектов культурного наследия, которые законом возлагаются на Департамент культурного наследия города Москвы.

В связи с этим, заявитель просит постановление отменить в части признания действующим охранно-арендного договора от 25.12.2002 г., в этой части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании по рассмотрению кассационных жалоб, назначенном на 15 июля 2014 года 14 часов 00 минут был объявлен перерыв в составе суда: председательствующий-судья Волков С.В., судьи Русакова О.И., Чучунова Н.С. до 22 июля 2014 года 13 часов 50 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено 22 июля 2014 года в 13 часов 50 минут в том же составе суда.

Представители заявителей кассационных жалоб - Департамента городского имущества города Москвы, Департамента культурного наследия города Москвы, ГУП г. Москвы «Мосэкострой» - в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы, изложенные в своих кассационных жалобах и жалобах других заявителей, просили постановление апелляционного суда отменить в части признания действующим охранно-арендного договора от 25.12.2002 г., в этой части оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Оригинал кассационной жалобы ГУП г. Москвы «Мосэкострой», которая изначально поступила в электронном виде, приобщен к материалам дела.

Представитель ООО «Арс Сервис Люкс» в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационных жалоб, по доводам, изложенным в отзыве на кассационные жалобы, приобщенном к материалам дела.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе, в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами,25 декабря 2002года был заключен охранно-арендный договор № 863/1, согласно которому Государственное учреждение «Главное Управление охраны памятников г. Москвы - «Госорган» (арендодатель) - сдает, а ООО «Арс Сервис Люкс» - «Арендатор» - принимает в арендное пользование памятник архитектуры «Ансамбль деревянных домов нач.XX в. Деревянный дом (первый)» по адресу: г. Москва, ул. Шумкина, д. 16, стр. 1, общей площадью 582,6 кв.м., для использования его под административные цели. Договор прошел предусмотренную законом государственную регистрацию (л.д.9-11 т.1).

В договоре установлен срок аренды с 25 декабря 2002 по 19 ноября 2017 года.

Арендованное здание является собственностью города Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 22.06.2001 года (бланк серии 7 7 НН № 104751) (л.д.18 т.1).

Согласно дополнительному соглашению от 31 мая 2010 года к охранно-арендному договору № 863/1 от 25.12.2002 года, арендодателем по договору стал Департамент имущества города Москвы.

В дополнительном соглашении от 31 мая 2010 года также предусмотрено следующее: охранно-арендный договор от 25.12.2002 № 863/1 считать за номером 00-00092/03 от 25.12.2002 (п.1); по тексту охранно-арендного договора от 25.12.2002 № 863/1 вместо «охранно-арендный договор» читать «договор аренды», вместо Государственное учреждение «Главное Управление охраны памятников г.Москвы» (ГУОП г.Москвы) читать «Департамент имущества города Москвы (Арендодатель)» (п. 2); контроль за исполнением арендатором охранного обязательства остается за Москомнаследием (п.3).

Государственная регистрация дополнительного соглашения проведена 20.08.2010 года за № 77-77-03/089/2010-521.

Кроме того, в пункте 7 названного дополнительного соглашения от 31 мая 2010 года сторонами предусмотрено, что Арендатор обязан в 3-х месячный срок после оформления настоящего Дополнительного соглашения заключить с Москомнаследием охранное обязательство на объект аренды и использовать объект исключительно по назначению в соответствии с пунктом 1 договора аренды и охранным обязательством.

Согласно пункту 8 названного дополнительного соглашения, в случае отказа Арендатора от заключения охранного обязательства Арендодатель имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке.

В силу пункта 9 дополнительного соглашения, несоблюдение Арендатором условий охранного обязательства, оформленного с Москомнаследием, влечет за собой расторжение договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

Со ссылкой на нарушение арендатором пункта 7 дополнительного соглашения от 31 мая 2010 года, а также проведение несанкционированной перепланировки без оформления разрешительной документации, ДИГМ направило в адрес ООО «АрсСервисЛюкс» уведомление № 04-12/23 от 11.01.2012 г., в котором сообщил, что в связи с существенным нарушением условий договора на основании пункта 7 договора и согласно статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отказывается от договора аренды и предлагает к 11.02.2012 г. освободить занимаемое помещение и сдать его в освобожденном виде по акту приема-передачи.

В связи с неосвобождением ООО «Арс Сервис Люкс» вышеназванного помещения на момент подачи иска Департамент обратился в арбитражный суд.

Рассмотрев требования Департамента, а также встречные требования ООО «Арс Сервис Люкс» о признании арендного договора №00-92/03 от 25.12.2002 г. действующим, суд первой инстанции посчитал, что требование Департамента является правомерным, поскольку со стороны арендатора были допущены существенные нарушения условий договора (неоформление охранного обязательства, проведение несанкционированной перепланировки объекта), подтвержденные материалами дела. Однако, в иске Департамента суд первой инстанции отказал, установив, что обязанность по возврату объекта исполнена ответчиком до принятия судебного акта.

Отказывая в удовлетворении встречного иска суд первой инстанции посчитал, что право арендодателя на односторонний отказ предусмотрено договором аренды, а материалами дела подтвержден факт наступления обстоятельств, являющихся основаниями для одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделав вывод о нарушении им норм процессуального права, посчитав, что решение было принято о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле – Департамента культурного наследия города Москвы (Москомнаследия).

В связи с этим, в ходе рассмотрения данного дела по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции апелляционным судом привлечен к участию в деле Департамент культурного наследия города Москвы.

В тоже время, апелляционный суд, рассмотрев требование ДГИМ, посчитал, что действия арендодателя, направленные на односторонний отказ от исполнения охранно-арендного договора в рассматриваемой ситуации выходят за пределы осуществления гражданских прав, что действующим законодательством не допускается (ст.10 ГК РФ).

По мнению апелляционного суда, обращаясь к такому способу самозащиты нарушенного права, как односторонний отказ от исполнения долгосрочного договора аренды памятника истории и культуры, обремененного обязанностями как арендатора по проведению полного комплекса проектных и ремонтно-реставрационных работ, так и обязанностями арендодателя (госоргана) по контролю и по согласованию планового задания, эскизного проекта, по установлению соответствующим предписанием сроков выполнения отдельных видов работ, по выдаче письменного разрешения на производство работ, арендодатель должен представить доказательства, подтверждающие, что нарушение договора арендатором влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а также доказать, что отсутствовали обстоятельства, препятствующие арендатору в разумный срок осуществить действия, необходимые для исполнения взятых на себя обязательств.

Однако, как посчитал апелляционный суд, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такие доказательства истец (арендодатель) в суд не представил, следовательно, не обосновал соразмерность допущенного арендатором нарушения выбранному способу самозащиты, направленному на досрочное прекращение правоотношений, вытекающих из договора аренды, на лишение арендатора возможности использовать вложенные в ремонт здания - памятника собственные денежные средства в своих интересах, в целях использования здания в соответствии с условиями договора, под административные цели Доказательств уклонения ответчика от заключения охранного обязательства истец в суд не представил.

В отношении факта проведения перепланировки спорного объекта, апелляционный суд пришел к выводу о том, что технические параметры здания, включая наличие расхождений между поэтажными планами 2011 и 1986 годов изменились в результате проведенных согласованных с собственником работ по реконструкции и приспособлению указанного помещения под офис, в соответствии с разрешением на проведение указанных работ.

Таким образом, по мнению апелляционного суда, оснований для обязания арендатора возвратить объект аренды, расположенный по адресу: г.Москва, ул.Шумкина, д.16 стр.1 на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку заключенный ООО «Арс Сервис Люкс» охранно-арендный договор от 25.12.2002 года на здание по адресу: г.Москва, ул.Шумкина, д.16 стр.1 является действующим, срок его действия на момент судебного разбирательства не истек, в установленном законом порядке договор не расторгался, а односторонний отказ арендодателя от его исполнения является незаконным, нарушающим имущественные права и законные интересы арендатора.

С выводами апелляционного суда, изложенными в принятом им постановлении, суд кассационной инстанции не может согласиться, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, при неправильном определении обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленным требованиям и подлежащим доказыванию, не соответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и предоставленным доказательствам.

Правовое регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Основ законодательства Российской Федерации о культуре и осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 г. №73-ФЗ и принимаемыми в соответствии с ним другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними в пределах компетенции субъектов Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (ст. 2 Федерального закона от 25.06.2002 г. №73-ФЗ).

В соответствии со статьей 51 Федерального закона №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» право пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, и право пользования выявленным объектом культурного наследия у физических и юридических лиц возникают, в том числе из договоров.

Между тем, в силу пункта 5 статьи 55 Федерального закона №73-ФЗ, в редакции действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения от 31 мая 2010 года к охранно-арендному договору №863/1, обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия. Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения.

Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.

Таким образом, заключение охранного обязательства к договору аренды объекта культурного наследия как обязательное условие договора императивно предусмотрено специальными нормами законодательства, регулирующего отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Следовательно, при заключении договора аренды указанного объекта оформление охранного обязательства является бременем пользователя, то есть арендатора.

В силу части 1 статьи 21 Закона г. Москвы от 14.07.2000 г. №26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» условия содержания и режим использования недвижимых памятников истории и культуры и их территорий определяются государственным органом охраны памятников для каждого памятника, являющегося государственной собственностью и находящегося в аренде, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении юридических лиц, граждан, их объединений на основании соответствующего охранного документа: охранно-арендного договора, охранного обязательства или охранного договора.

Согласно части 2 статьи 21 Закона г. Москвы от 14.07.2000 г. №26 охранно-арендные договоры об условиях содержания, режиме использования и аренды недвижимых памятников истории и культуры заключаются в установленном Правительством Москвы порядке между государственным органом охраны памятников, в оперативном управлении которого находятся недвижимые памятники истории и культуры, с одной стороны, и юридическими лицами, гражданами, их объединениями - с другой стороны, которым предоставляются во временное пользование недвижимые памятники и их территории.

Распоряжением Правительства Москвы от 10.08.2001 г. №450-РЗП осуществление от имени города Москвы полномочий собственника в отношении недвижимых памятников истории и культуры было возложено на Государственное учреждение «Главное управление охраны памятников Москвы» (ГУОП г. Москвы).

Вместе с тем, постановлением Правительства Москвы от 15.02.2005 г. №85-ПП полномочия ГУОП г. Москвы были переданы Комитету по культурному наследию города Москвы, а впоследствии постановлением Правительства Москвы от 09.06.2009 г. №542-ПП соответствующие полномочия переданы Департаменту имущества города Москвы (правопредшественнику ДГИМ).

Москомнаследию оставлены функции государственной охраны недвижимого культурного наследия.

Между ГУОП г. Москвы в качестве арендодателя и ООО «Арс Сервис Люкс» в качестве арендатора был заключен 25 декабря 2002 года охранно-арендный договор №863/1 о передаче обществу объекта недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Шумкина, д. 16, стр. 1, общей площадью 582,6 кв.м. для использования под административные цели.

Обязанность арендатора (ООО «Арс Сервис Люкс») заключить с Москомнаследием охранное обязательство на объект аренды было предусмотрено в пункте 7 дополнительного соглашения от 31 мая 2010 года к охранно-арендному договору №863/1 от 25.12.2002 г.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Однако, как установил суд первой инстанции, а также фактически не опроверг этот вывод апелляционный суд, в согласованный сторонами договора 3-х месячный срок после оформления дополнительного соглашения от 31 мая 2010 года, охранное обязательство не было заключено ООО «Арс Сервис Люкс» с Москомнаследием.

Апелляционный суд указал на непредоставление истцом (Департаментом) доказательств уклонения ООО «Арс Сервис Люкс» от заключения охранного обязательства (стр. 7 постановления).

Между тем, в соответствии с положениями Федерального закона N 73-ФЗ на пользователе, в данном случае на арендаторе, лежит обязанность заключить охранное обязательство.

С учетом того, что обязанность заключить охранное обязательство в силу закона и условий договора было возложено на арендатора (ООО «Арс Сервис Люкс»), то предоставление доказательств невыполнения такой обязанности в установленный срок должно в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаться на лицо, не исполнившее такую обязанность, то есть ООО «Арс Сервис Люкс», а не на ДГИМ.

В тоже время, порядок оформления охранного обязательства определен постановлением Правительства Москвы от 1.02.2007 г. №92-ПП «Об утверждении регламентов подготовки документов Комитетом по культурному наследию города Москвы в режиме «одного окна» и предусматривает заявительный характер, то есть оформление охранного обязательства на основании поданной юридическим лицом заявки с приложением пакета необходимых документов.

Однако, ни апелляционный суд, ни суд первой инстанции не установили, что в 3-месячный срок с момента заключения дополнительного соглашения от 31 мая 2010 года арендатор обращался за оформлением охранного обязательства, что в свою очередь свидетельствует о его фактическом отказе от исполнения возложенного на него обязательства.

Указание апелляционного суда о том, что ответчик не заключил охранно-арендный договор в срок, установленный дополнительным соглашением, поскольку проект договора истцом ответчику не направлялся (2-й абзац снизу страницы 7 постановления) не соответствует ни нормам законодательства, ни фактическим обстоятельствам дела, поскольку дополнительным соглашением было предусмотрено заключение охранного обязательства, а не охранно-арендного договора.

Согласно пунктам 1,3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Право арендодателя на отказ от договора в одностороннем порядке в случае отказа арендатора от заключения охранного обязательства было согласовано сторонами в пункте 8 дополнительного соглашения от 31 мая 2010 года (ст. 421 ГК РФ).

Таким образом, стороны самостоятельно, обоюдно и добровольно согласовали такое условие, предоставив арендодателю право на односторонний отказ от договора в случае отказа арендатора от заключения охранного обязательства.

При этом, уведомление об отказе от договора от 25.12.2002 г. было направлено Департаментом имущества города Москвы в адрес ООО «Арс Сервис Люкс» 11 января 2012 года, то есть по истечении достаточного времени после установленного пунктом 7 дополнительного соглашения от 31 мая 2010 года срока для оформления охранного обязательства.

Между тем, ни в установленный соглашением от 31 мая 2010 года срок, ни позднее (до момента отказа арендодателя от договора) ООО «Арс Сервис Люкс» не заключило с Москомнаследием охранное обязательство, из материалов дела также усматривается, что общество не обращалось к этому органу с соответствующей заявкой.

В этой связи, реализация арендодателем предусмотренного договором права на одностороннее расторжение договора в данном случае соответствует условиям договора и закону.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В связи с этим, поскольку договор от 25.12.2002 г. был расторгнут арендодателем, оснований для признания его действующим не имеется.

Более того, реализация арендодателем предусмотренного условиями договора права на односторонний отказ от договора в данном случае не может быть расценена как злоупотребление правом с позиции статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и выход за пределы осуществления гражданских прав, о чем указал апелляционный суд, поскольку такой вывод апелляционного суда не соответствует ни закону, ни согласованной воле сторон (ст. 421 ГК РФ).

В данной ситуации, при которой арендатор как сторона по договору не исполнил ни императивную норму специального закона, ни договорное обязательство, оценка апелляционным судом действий арендодателя, реализовавшего свое право, как стороны договора, злоупотребляющей правом, является неправомерной.

Кроме того, признавая в резолютивной части постановления действующим охранно-арендный договор от 25.12.2002 г., апелляционный суд тем самым вышел за пределы заявленных по встречному иску ООО «Арс Сервис Люкс» требований, которые были сформулированы следующим образом: о признании действующим арендного договора №00-92/03-25.12.2002 г. (т. 1 л.д. 62) и впоследствии обществом не изменялись.

В принятии уточненного встречного искового заявления апелляционным судом отказано, определение суда отражено в протоколе судебного заседание (л.д. 2-7 т. 12,; л.д.156-157 т.10).

Между тем, арбитражный суд не вправе выходить за пределы требований истца, принятых к судопроизводству, самостоятельно изменяя предмет или основание иска. Такое право предоставляется только истцу (ст. 49 АПК РФ).

Более того, апелляционный суд не учел, что исходя из внесенных в охранно-арендный договор №863/1 от 25.12.2002 г. изменений дополнительным соглашением от 31 мая 2010 года, этот договор стал не охранно-арендным, а арендным. Дополнительное соглашение от 31 мая 2010 года никем не оспорено.

При таких обстоятельствах, постановление апелляционного суда о признании действующим охранно-арендного договора от 25.12.2002 г. нарушает как нормы процессуального права, так и не соответствует фактическим обстоятельствам дела и по сути является неисполнимым в связи с несоответствиемфедеральному законодательствув области охраны объектов культурного наследия.

Помимо этого, как разъяснено в абзаце 3 пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при отмене судебного акта суда первой инстанции на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Кодекса суд апелляционной инстанции должен отметить, какой вывод суда первой инстанции, изложенный в мотивировочной и/или резолютивной части решения касается прав или обязанностей не привлеченных к участию в деле лиц, а также мотивировать необходимость их привлечения.

В определении от 19 февраля 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда о привлечении в качестве третьего лица по делу Департамента культурного наследия города Москвы, а также в постановлении от 03 апреля 2014 года в нарушение статей 168, 170 АПК РФ, абзаца 3 пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении арбитражными судами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", не указано, какой именно вывод суда первой инстанции касается прав и обязанностей этого лица (Департамента культурного наследия города Москвы).

При этом, следует учитывать, что лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и (или) резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят о их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Вместе с тем, сам Департамент культурного наследия города Москвы решение суда первой инстанции не обжаловал.

Кроме того, основание участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - материально-правовая заинтересованность. Целью их участия является отстаивание собственных материально-правовых интересов, на которые судебный акт по делу может определенным образом повлиять.

Ссылка апелляционного суда на то, что основанием для отказа арендодателя от договора послужило неисполнение арендатором обязательства заключить с Москомнаследием охранного обязательства как обоснование привлечения апелляционным судом к участию в деле в качестве третьего лица Департамента культурного наследия города Москвы не может являться достаточным основанием для отмены решения суда по безусловному процессуальному основанию.

Поскольку суд апелляционной инстанции не мотивировал, какие именно права и обязанности не привлеченного к участию в деле Департамента культурного наследия города Москвы были нарушены решением суда первой инстанции и какова была цель привлечения апелляционным судом этого лица к участию в деле, основания для отмены судебного акта по пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствовали.

Учитывая изложенное, необоснованно отменив правильное по существу решение суда по указанному основанию, апелляционный суд фактически искусственно создал условия для перехода к рассмотрению данного дела по правилам суда первой инстанции, что противоречило целям и задачамапелляционного судопроизводства (ст.268 АПК РФ).

При этом, последующие процессуальные действия апелляционного суда, связанные с назначением строительно-технической экспертизой по вопросу соответствуют ли фактически произведенные реставрационные работы, произведенные в отношении спорного объекта недвижимости проектной документации по реставрации и приспособлению здания, согласованной 12.02.2005 года «Главным Управлением охраны памятников г.Москвы», с опросом экспертов и свидетелей и сбором дополнительных доказательств, совершены апелляционным судом при неправильном определении обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленным требованиям,не способствовало принципупроцессуальной экономии.

Между тем следует учитывать, что предмет доказывания определяется на основе подлежащей применению нормы материального права. Предмет требований определяет круг обстоятельств, подлежащих доказыванию.

В данном случае требования ДГИМ об освобождении помещений были заявлены со ссылкой на прекращение арендных отношений.

Встречные требования ООО «Арс Сервис Люкс» о признании договора действующим были заявлены со ссылкой на отсутствие у арендодателя права на односторонний отказ от договора.

В этой связи, суду следовало установить, имелось ли у арендодателя право на односторонний отказ от договора, и было ли оно реализовано в соответствии с условиями договора и требованием закона.

Между тем, как правильно установил суд первой инстанции в своем решении, такое право у арендодателя исходя из условий договора имелось и оно было реализовано в связи с нарушением арендатором существенного в силу специального закона условия, содержащегося в пункте 7 дополнительного соглашения от 31 мая 2010года (не заключение охранного обязательства).

При этом, в уведомлении арендодателя об отказе от договора ссылка на несанкционированную перепланировку без оформления разрешительной документации была указана в качестве дополнительного основания для отказа от договора.

В соответствии с пунктом 11 договора арендатор принял на себя обязательство выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику, установленные в соответствии с разделом акта технического состояния, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, в указанные в сроки в соответствии с планово-реставрационным заданием "Госоргана" по его специальному разрешению; не производить без разрешения "Госоргана" никаких работ по ремонту здания-памятника, в том числе, побелку и покраску стен, покрытых живописью и работ по подновлению и ремонту живописи, лепнины предметов внутреннего оборудования, являющихся произведениями искусства (подпункт «д»), не производить пристроек к арендуемому зданию-памятнику и переделок как снаружи, так и внутри его без специального письменного разрешения Госоргана.

В тоже время, вывод апелляционного суда о том, что принятые арендатором меры, включая техническое решение по укреплению прочности конструкции объекта недвижимости, позволили сохранить объект, сделан без учета противоречивости выводов экспертов, входящих в экспертную комиссию по проведенной судебной экспертизе.

Так эксперты-искусствоведы факта проведения реставрационных работ на объекте не подтвердили. Эксперты-строители сделали вывод о соответствии выполненных работ представленному в материалы дела Проекту реставрации и приспособлении, между тем, в выводах экспертов-строителей имеются противоречия с исследовательской частью экспертного заключения, а также имеющимся в материалах дела доказательствам.

В частности, эксперт Кучеев А.Л. пришел к выводу о том, что объект культурного наследия был уничтожен пользователем в период с 2002-2003 г.г., а на месте объекта культурного наследия возведен железобетонный объект самовольного строительства 2003 года постройки, общей площадью 821,3 кв.м.

Апелляционный суд не принял во внимание этот вывод эксперта, сославшись на то, что квалификация проведенных на объекте недвижимости производственных работ и их результатов не входила в предмет назначенного судом исследования.

Между тем, поставленный на разрешение экспертов вопрос, сформулированный апелляционным судом как: соответствует ли фактически выполненные реставрационные работы, произведенные в отношении недвижимого имущества, являющегося памятником культуры, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шумкина, д. 16, стр. 1 проектной документации по реставрации и приспособлению здания, согласованной 12.01.2005 г. ГУ «Главное управление памятников г. Москвы» - не относится к предмету того спора, который рассматривался по настоящему делу.

При этом, ходатайства ГУП г.Москвы «Мосэкострой», поддержанные представителями истца и Москомнаследия о вызове в суд в качестве свидетеля директора ЦТРК «Преображенское» Русакомского И.К., об истребовании оригинала Проекта реставрации и проведении судебной экспертизы всех имеющихся на нем печатей и подписей апелляционным судом были отклонены.

Тем не менее, в материалах дела имеется письмо директора ЦТРК «Преображенское» Русакомского И.К. о том, что подтвердить наличие такого Проекта реставрации и выполнения работ по объекту он не может (л.д. 91 т. 10).

Таким образом, ввиду отсутствия надлежаще оформленной и согласованной документации по реставрации памятника, с учетом противоречивости выводов экспертов и неоднозначности предоставленных по вопросу проведенных на объекте работ доказательств, выводы апелляционного суда по вопросу осуществленной арендатором перепланировке нельзя признать достаточно обоснованными.

Кроме того, выводы апелляционного суда сделаны без учета установленных арбитражным судом по делу №А40-133493/11-121-1155 обстоятельств (решение Арбитражного суда от 30 января 2012 года оставлено без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2012 года).

По указанному делу №А40-133493/11-121-1155 было отказано ООО «Арс Сервис Люкс» в признании незаконным и отмене постановления Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 08.11.2011 г. №1139-НФ/9031029-11 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 9.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Между тем, по делу №А40-133493/11-121-1155 арбитражным судом было установлено, что характер произведенных работ по переустройству нежилого помещения, описанный инспектором Госинспекции по недвижимости в протоколе об административном правонарушении, указывает на то, что изменился количественный состав комнат, их размер и функциональное назначение. В результате помещения не соответствуют тем, которые были переданы ООО "Арс Сервис Люкс" в качестве объекта. Общество произвело перепланировку и переоборудование нежилого помещения без оформления разрешительной документации. Разрешение органа, специально уполномоченного Правительством Москвы, выдавать разрешение на производственное переустройство, заявителем не получено.

В силу принципа обязательности судебных актов, закрепленного в статье 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, стабильности судебных актов и правовой определенности обстоятельства, установленные по делу №А40-133493/11-121-1155 и имеющие определенную взаимосвязь с настоящим делом, должны были быть приняты апелляционным судом во внимание.

Между тем, как указал суд первой инстанции в своем решении по настоящему делу, арендатором была проведена несанкционированная перепланировка без оформления разрешительной документации, что подтверждается актом проверки от 20 декабря 2011 года № 9031509, в котором указано следующее: «Ранее проведенным обследованием без привлечения ООО «АрсСервисЛюкс» установлено, что в помещениях, оформленных на ООО «АрсСервисЛюкс» произведено переустройство, выразившееся в перепланировке и переоборудовании нежилых помещений без оформления разрешительной документации...». Более того, в соответствии с вышеуказанным актом ответчик произвел более ста перепланировок в спорном помещении. Между тем, согласно условиям охранно-арендного договора ООО «Арс Сервис Люкс» получил в пользование памятник архитектуры и обязался провести реставрационные работы, однако, вместо реставрации была проведена незаконная реконструкция, которая ни с кем не была согласована, что влечет за собой неблагоприятные последствия для сохранения целевого назначения здания как объекта культурного наследования.

В акте проверки от 20 декабря 2011 года № 9031509 отмечено: «Контрольной проверкой установлено, что требование Госинспекции по недвижимости №9031029/1 от 06.10.2011 года не выполнено, ООО «Арс Сервис Люкс» разрешительную документацию на произведенную перепланировку в Госинспекцию по недвижимости не предъявило».

Учитывая вышеизложенное, выводы апелляционного суда, касающиеся оценки проведенных арендатором работ на арендованном здании-памятнике, нельзя признать правомерными.

В тоже время, суд первой инстанции установил, что на основании распоряжения Департамента имущества города Москвы от 22.09.2011 года № 2201-р «О передаче нежилых зданий на праве хозяйственного ведения ГУП «Мосэкострой»», Государственному унитарному предприятию города Москвы «Мосэкострой» (ГУП «Мосэкострой») переданы на праве хозяйственного ведения нежилые здания (далее - Здания): общей площадью 582,6 кв. м, расположенное по адресу: ул.Шумкина, д. 16, стр.1; общей площадью 610,3 кв. м, расположенное по адресу: ул.Шумкина, д.16, стр.8.

На момент принятия решения по настоящему делу, ООО «Арс Сервис Люкс» не владело спорными помещениями, поскольку они согласно Акту осмотра нежилых помещений города Москвы б/н от 29.10.2012 года фактически использовались ГУП «Мосэкострой», что обоснованно послужило основанием для отказа в удовлетворении требования Департамента об обязании ООО «Арс Сервис Люкс» возвратить помещения в связи с исполнением обществом обязанности по возврату объекта до принятия судебного акта. В данной части решение суда не обжаловалось.

Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы, изложенные судом первой инстанции в принятом по настоящему делу решении по заявленным требованиям Департамента и ООО «Арс Сервис Люкс», являются правильными и ввиду неправомерности отмены законного решения апелляционным судом, решение подлежит оставлению в силе, а постановление апелляционного суда - отмене.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.3 ч.1 ст.287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2014 года по делу № А40-54556/12-23-493 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2012 года оставить в силе.

Председательствующий - судья С.В. Волков

Судьи О.И. Русакова

Н.С. Чучунова