Гражданский кодекс часть 1

Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы «Московское кино» (далее – ГБУ «Московское кино») предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью «Стрелец» (далее – ООО «Стрелец») о взыскании задолженности в размере 11 975 507,43 руб. по договору аренды № 05-00221/06 от 21.12.2006.

ООО «Стрелец» обратилось с встречным исковым требованием о зачете затрат ООО «Стрелец» на производство капитального ремонта в счет погашения задолженности по арендной плате по договору аренды от 21.12.2006 № 05-00221/06 в сумме 11 975 507 руб. 43 коп.; оставшуюся после погашения долга сумму в размере 9 052 489.20 руб. зачесть в счет будущей арендной платы по указанному договору в соответствии с графиком платежей по договору.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2014 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Стрелец» взыскан долг в размере 7 171 911 руб. 73 коп.; в удовлетворении встречного искового заявления ООО «Стрелец» отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2014 года решение Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2014 года по делу № А40-56250/2013 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Стрелец» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2014 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Стрелец» к Государственному бюджетному учреждению культуры города Москвы «Московское кино» и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы суда о том, что согласно акту приема - передачи помещения находились в удовлетворительном состоянии и не нуждались в капитальном ремонте, противоречат тому обстоятельству, что необходимость проведения ремонта кинотеатра специально оговаривалась Межведомственной комиссией при рассмотрении вопроса о передаче помещений кинотеатра в аренду и условия о проведении ремонта по проекту, который должен был разрабатываться Культурным центом «Красные Холмы» специально вводились в договор.

Суд, по мнению ответчика, при вынесении решения не выяснил и не дал оценки тому факту, что ООО «Стрелец» произвело ремонт не только арендуемых им помещений, но и помещений кинотеатра, используемых ГБУК «Московское кино», что требовало урегулирования за рамками договора аренды.

Ответчик также указывает, что Соглашение о проведении ремонта и порядке компенсации затрат Арендатора от 15 февраля 2007 года является фактически исполненным, то есть капитальный ремонт произведен, а затраты арендатора на его производство зачтены в счет погашения задолженности по арендной плате.

Факт добросовестного исполнения ООО «Стрелец» условий Соглашения подтвержден независимой строительно-технической экспертизой, а невыполнение ГБУК г. Москвы "Московское кино" условий Соглашения о зачете по сути является односторонним отказом от выполнения обязательств, запрещенным гражданским законодательством.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям в ней изложенным.

Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что принятые по делу судебные акты являются законными и обоснованными.

Отзыв не представлен.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции, надлежаще извещенное третье лицо не явилось, в связи с чем суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов суда первой и апелляционной инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ГБУК города Москвы «Московское кино», являющимся правопреемником Государственного унитарного предприятия города Москвы «Московское кино» (арендодатель) и ООО «Стрелец» (арендатор) 21.12.2006 года был заключен договор аренды № 05-00221/06 нежилого помещения общей площадью 562.8 кв.м. расположенного по адресу: <...>. Срок действия Договора устанавливается с 12.12.2006 года по 11.12.2016 года.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве за № 77-77-04/001 /2007-141.

Стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с 12.12.2006.

Согласно Акту приема-передачи от 12.12.2006 года истец передал нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды от 21.12.2006 года ответчику в удовлетворительном состоянии, готовыми к эксплуатации.

В соответствии с расчетом арендной платы ежемесячная арендная плата составляла 298570. 09 руб. с 12.12. 2006 года. Согласно дополнительному соглашению от 22.03.2007 г. ежемесячная арендная плата с 11.01.2007 по 31.12.2007 года составляет 194 070 руб. 57 коп.; согласно дополнительному соглашению от 24.12.2007 года ежемесячная арендная плата с 01.01.2008 года по 31.12.2010 год составляет 242 065 руб. 91 коп.

Ежемесячная арендная плата с 01.01.2013 по настоящее время составляет 298 570, 09 руб.

В силу п. 6.5 договора датой исполнения обязательства по оплате арендных платежей является дата поступления денег на расчетный счет арендодателя.

Арендатор не внес арендные платежи за период с 12.12.2006 года по 31.12.2012 года, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 11 975 507 руб. 43 коп.

Ответчику была направлена претензия, которая оставлена им без ответа.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения арендодателя с настоящим первоначальным иском в арбитражный суд.

Ответчиком предъявлен встречный иск, мотивированный тем, что на ответчика как арендатора возложена обязанность по проведению капитального ремонта здания кинотеатра, капитальный ремонт был проведен, затраты по проведению капитальный ремонт здания кинотеатра должны быть учтены при определении общей суммы долга за арендные платежи.

Суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат частичному удовлетворению в размере 7 171 911 руб. 73 коп., в удовлетворении встречного иска отказано.

Отказывая в удовлетворении встречного иска суды исходили из того, что помещения переданы арендатору в удовлетворительном состоянии, не требующем капитального ремонта; вместе с тем, обязанность по проведению ремонта возложена на арендатора, дополнительных соглашений к договору об изменении условий не заключалось; проведение ответчиком ремонта здания кинотеатра не свидетельствует о том, что данные расходы должны учитываться в счет арендной платы, поскольку данные условия не согласованы сторонами.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Кассационная жалоба не содержит доводов о несогласии ответчика с судебными актами в части удовлетворения первоначальных исковых требований в размере 7 171 911 руб. 73 коп., в связи с чем, суд кассационной инстанции не проверяет судебные акты в указанной части.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения судебных актов в обжалуемой части, исходя из следующего.

В соответствии со статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Судами установлено, что помещение передано арендатору в удовлетворительном состоянии, доказательств иного ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с условиями договора арендатор обязан именно за свой счет произвести капитальный ремонт помещения кинотеатра и его техническое переоснащение (п. 9.1 договора); самостоятельно и за свой счет производит текущий ремонт объекта аренды (п. 5.2.2 договора); производит арендную плату за объект аренды, плату за коммунальные и эксплуатационные услуги в установленные договорами сроки (п. 5.2.2 договора).

Данные условия договора аренды сторонами не изменялись, дополнительных соглашений в т.ч., прошедших государственную регистрацию не подписывалось.

Доводы ответчика о том, что о необходимости ремонта свидетельствует решение Межведомственной комиссии по упорядочению деятельности городских кинотеатров города Москвы, суд кассационной инстанции отклоняет исходя из положений статей 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды, поскольку ответчик принял помещения по договору аренды без замечаний, при этом приняв на себя обязательства по проведению ремонта помещений, входящих в объект аренды, за свой счет.

Как правомерно установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что сторонами согласовано условие о зачете расходов на ремонт в счет арендной платы; ссылку ответчика на соглашение о проведении ремонта и порядке компенсации затрат Арендатора от 15 февраля 2007 года суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку соглашение не прошло государственную регистрацию, и, как правомерно установлено судами, не изменяло условия самого договора о порядке исчисления арендных платежей (пункты 6.1-6.5 договора).

При это судами учтено, что объект аренды принадлежит на праве собственности городу Москве, вследствие чего расчет арендной платы производится в порядке, установленном именно в городе Москве; произвольно стороны данный порядок изменить не могут.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке положений статей 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришли к обоснованному выводу о том, что по условиям договора обязанность по проведению ремонта лежит на арендаторе, сторонами соглашения об изменении условий договора в части арендной платы, а также возмещению затрат по ремонтным работам не заключались, в связи с чем, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

Исходя из изложенного, судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм права и по существу направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2014 года по делу № А40-56250/13,- оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стрелец» - без удовлетворения.

Председательствующий-судья А.А. Дербенев

Судьи Н.С. Калинина

О.И. Комарова