Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 21.07.2005 № 00-00081/05, о выселении ответчика из нежилого помещения, об обязании передать помещение в освобожденном виде,

по встречному иску

о признании недействительной сделки по увеличению в одностороннем порядке арендной платы по охранно-арендному договору на объект культурного наследия,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Империал» (далее – ООО Фирма «Империал») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 13 396 428 руб., неустойки за период с 06.08.2014 по 31.03.2015 в размере 1 637 508 руб. 89 коп., о расторжении договора аренды нежилого помещения от 21.07.2005 № 00-00081/05, о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 4 729 кв. м, расположенного по адресу: <...> (антресоль, этаж Д, помещение I, ком. Д, д, д1; подвал, ком. Г, в, г, ж, помещение I, ком. 1-4, помещение II, ком. 1-5, 15-19; помещение III, ком. 1-12; 1-й этаж, ком. А, Б, Г, Д, a, al, б, г, г1, г2, д; помещение I, ком. 1-14, 14а, 15-24; помещение III, комнаты 1-2; помещение IV, комнаты 1-14; 2-й этаж, ком. А, Б, Г, Д, г, г1, д; помещение I, комнаты 1-21; помещение II, ком. 1-6; помещение III, ком. 1-22; 3-й этаж, ком. А, Б, Г, Д, г, д, з; помещение I, ком. 1-27; помещение II, ком. 1-59, ком. 79-87; 4-й этаж, ком. Г, г; помещение I, ком. 1; 5-й этаж, ком. Г, Г, З, помещение I, ком. 1; помещение II, ком. 1-3 об обязании передать указанное помещение истцу в освобожденном виде (с учетом уточнений).

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление ООО Фирма «Империал» к Департаменту о признании недействительной сделки по увеличению Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке арендной платы по охранно-арендному договору на объект культурного наследия от 14.04.2005 № 216-з1, путем направления уведомления о повышении размера арендной платы от 23.12.2013 № 33-А-175198/13-(0)-0 в части установления с 01.07.2014 ставки арендной платы 15 573 руб. без НДС за 1 кв. м в год, годовой арендной платы 73 644 717 руб. без НДС и признании недействительной сделки по увеличению Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке арендной платы по охранно-арендному договору на объект культурного наследия от 14.04.2005 № 216-з1, путем направления уведомления о повышении размера арендной платы от 24.12.2014 № 33-А-138448/14-(0)-0 в части установления с 01.01.2015 ставки арендной платы за 1 кв. м в год 17 130 руб. 30 коп. без НДС, годовой арендной платы 81 009 188 руб. 70 коп. без НДС(с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2019, с учетом отказа от встречного искового заявления, а также частичного отказа от части требований по первоначальному иску, в удовлетворении первоначального иска отказано. Производство по встречному исковому заявлению, а также по требованию первоначального иска о взыскании неустойки в размере 1 637 508 руб. 89 коп. прекращено.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении требования Департамента о расторжении договора аренды от 21.07.2005 №00-00081/05 и выселении, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильное применение норм материального и процессуального права, принять в указанной части новый судебный акт о расторжении договора аренды нежилого помещения от 21.07.2005 №00-00081/05, заключенного с ООО Фирма «Империал» и выселении ООО Фирма «Империал» из нежилого помещения площадью 4 729 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что само по себе погашение задолженности не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Существенное значение имеет также то, воспользовался ли арендодатель своим правом на расторжение договора с недобросовестным арендатором в разумный срок.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ООО Фирма «Империал» возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены в обжалуемой части.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу,14.04.2005 между ООО "Фирма "Империал" (арендатор) и Главным Управлением по охране памятников города Москвы (арендодатель) заключен охранно-арендный договор № 216-з1 на объект культурного наследия на часть нежилого здания площадью 4 729 кв. м по адресу: <...>, сроком с 14.04.2005 по 14.09.2018.

Согласно дополнительному соглашению от 22.04.2010 к охранно-арендному договору функции Главного Управления по охране памятников города Москвы перешли к Департаменту городского имущества города Москвы.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 22.04.2010, величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы. Величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы и не может быть снижена.

Пунктом 10 дополнительного соглашения от 22.04.2010, стороны согласовали, что арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением. Арендодатель направляет в адрес арендатора уведомление (заказным письмом с уведомлением), подписанное арендодателем с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы, с приложением расчета. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления. Уведомление является неотъемлемой частью настоящего Дополнительного соглашения.

В рамках дела №А40-208890/15 Арбитражным судом города Москвы признано недействительным увеличение Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке арендной платы по спорному охранно-арендному договору от 14.04.2005 № 216-з1, путем направления уведомления о повышении размера арендной платы уведомления от 23.12.2013 № 33-А-175198/13-9 (0)-0 в части установления с 01.07.2014 ставки арендной платы в год в размере 15 573 руб., без НДС, за 1 кв. м с 26.10.2014.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 решение суда от 31.01.2017 частично отменено и установлена рыночная ставка арендной платы в размере 10 170 руб. за кв. м в год, подлежащая применению с 26.10.2014.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2018 по делу №А40-127694/15, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2018 признана недействительной сделка по увеличению ставки арендной платы с 01.01.2015, изложенной в уведомлении Департамента городского имущества города Москвы от 24.12.2014 № 33-А-138447/14-(0)-0 по договору от 14.04.2005 № 216-з1.

Судом с 26.10.2015 установлена ставка арендной платы по договору от 14.04.2005 № 216-з1 в размере 11 187 руб. за 1 квадратный метр в год.

Между тем, по мнению истца, у ответчика, ввиду нарушения договорных обязательств по оплате арендных платежей, образовалась задолженность за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 13 396 428 руб.

Направленная в адрес ответчика претензия от 29.06.2017 с требованием оплаты задолженности, оставлена последним без ответа и удовлетворения.

В судебном заседании истец по первоначальному иску представил заявление об отказе от требования в части взыскания суммы неустойки в размере 1 637 508 руб. 89 коп.

Истец по встречному иску представил заявление об отказе от исковых требований в полном объеме.

Производство по встречному исковому заявлению, а также по требованию первоначального иска о взыскании неустойки в размере 1 637 508 руб. 89 коп. прекращено.

Отказывая в удовлетворении требования Департамента о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 13 396 428 руб., суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав положения статей 309, 310, пункта 1 статьи 424, статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что платежным поручением №9 от 15.01.2019 ответчиком произведена оплата задолженности по арендным платежам за спорный период в размере 13 396 428 руб., учитывая, что ответчик в полном объеме исполнил обязанность по уплате предусмотренных договором арендных платежей, пришли к выводу об отсутствии основания для удовлетворения указанного требования.

Отказывая в удовлетворении требования Департамента о расторжении договора аренды и выселении ответчика, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пунктах 28, 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», учитывая, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, принимая во внимание то обстоятельство, что формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды, сделали вывод о том, что посколькуна момент рассмотрения настоящего спора ответчиком была погашена задолженность по спорному договору, то отсутствуют основания для расторжения договора аренды, а также выселения, поскольку ответчик устранил допущенные ранее нарушения своих обязательств по договору.

Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, судом кассационной инстанции исходя из доводов кассационной жалобы не установлено, как и не установлено нарушений судами норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта.

Доводы жалобы направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 июля 2019 года по делу №А40-56608/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Н.Н. Кольцова

Судьи: Н.Н. Бочарова

В.В. Кобылянский