Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения № 12-07- 18 от 12.07.2018, взыскании солидарно денежных средств в сумме 245´000 руб., а также убытков на производство ремонта в размере 341 284,92 руб., убытков на приобретение и установку мебели 91 200 руб., убытков на приобретение и установку вывески 32 640 руб. Истцом также заявлено о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 100´000 руб., о взыскании 100 000 руб. расходов на оплату услуг представителей.

Решением арбитражного суда от 19.06.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2019, договор аренды нежилого помещения от 12.07.2018 № 12-07-18, заключенный между истцом и ИП ФИО1 признан недействительным, с ответчика в пользу истца взысканы 245 000 руб., в удовлетворении остальной части иска, в том числе к предпринимателю ФИО3 отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.12.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2019 по делу № А40-57664/2019 в части отказа в удовлетворении исковых требований о возмещении убытков отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суд кассационной инстанции указал суду первой инстанции дать оценку представленным в материалы дела доказательствам в подтверждение факта несения истцом расходов на ремонт принадлежащего ответчику помещения, установить возможность применения к данным отношениям сторон норм главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также размер убытков истца, подлежащих возмещению.

Решением арбитражного суда от 10.03.2020 с ИП ФИО1 в пользу истца взысканы убытки в сумме 341 284, 92 руб.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 12-07-18 от 12.07.2018.

Согласно п. 1.1 договора предметом аренды является торговая площадь, нежилое помещение № 2 на 1 этаже общей площадью 30,7 кв.м, расположенное в здании по адресу <...>.

В соответствии с п. 1.2 договора помещение предоставляется арендатору для размещения кафе, розничной торговли продуктами питания, цветочного магазина, пункта выдачи интернет-заказов.

Согласно акту приема-передачи помещения от 12.07.2018, помещение требовало ремонта, в связи с чем арендатор произвел ремонт, общая стоимость которого составила 341´284,92 руб., что подтверждается техническим заключением № 1368 от 07.10.2018, подготовленным ООО «Гильдия независимых консультантов».

Кроме того, учитывая, что помещение планировалось арендатором к использованию в качестве кофейни по договору франчайзинга (коммерческой концессии) «Take and Wake», арендатор приобрел и установил в помещении для этого рекламную вывеску (стоимость 68 000 руб.) и мебель с соответствующим брендом (стоимость 190 000 руб.) общей стоимостью 258 000 рублей, что подтверждается договорами о приобретении и монтаже указанного инвентаря № 30/07-18 от 30 июля 2018 года, № 14-08-18 от 14 августа 2018 года и актами № 30/07-18 от 8 августа 2018 года и № 14-08-18 от 26 августа 2018 года.

Согласно доводам истца, остаточная рыночная стоимость вывески (35 360 руб.) и мебели (98 800 руб.) на момент рассмотрения дела составляет в общей сложности 134 160 руб., что подтверждается заключением № 19-0523/1 от 23 мая 2019 года, выполненным ООО «Экспертиза».

По расчету истца, разница между стоимостью приобретения и установки вывески и её остаточной рыночной стоимостью составила 68 000 - 35 360 = 32 640 руб.; разница между стоимостью приобретения и установки мебели и её остаточной рыночной стоимостью составила 190 000 - 98 800 = 91 200 руб., а всего разница составила 123 840 руб.

Получив выписку из ЕГРН от 16.09.2018 арендатор установил, что, вопреки содержанию договора, арендуемое помещение является жилым, указанное в договоре аренды помещение в ЕГРН отсутствует, а по данному адресу расположено жилое помещение - квартира № 42. Кроме того, аналогичная информация была направлена арендатору управой района Беговой в письме исх. № 2-4-1263/8 от 5 октября 2018 года, в котором также содержалось требование прекратить размещение кофейни в жилом помещении.

Изложенные обстоятельства послужили поводом для обращения истцом в суд с заявленными требованиями.

Частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции руководствовался статьями 167, 168, 288, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что спорное помещение не было переведено из жилого фонда в нежилой фонд, доказательств обратного суду не представлено, договор аренды нежилого помещения заключен в отношении жилого помещения, в связи с чем, договор является недействительной сделкой, при этом арендодатель обязан возвратить арендатору перечисленную арендную плату и депозитный обеспечительный платеж, поскольку арендатор, в целях, в соответствии с которым заключался договор, имуществом не пользовался.

Отказывая в удовлетворении требований к ИП ФИО3, суд исходил из того, что последний не является стороной договора аренды нежилого помещения от 12.07.2018 № 12-07-18, в связи с чем оснований для солидарной ответственности ответчиков не имеется. При этом судом также было учтено, что собственником упомянутого помещения является ИП ФИО1 В указанной части решение суда первой инстанции участвующими в деле лицами в апелляционном и кассационном порядках не обжаловалось.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания убытка в виде расходов на ремонт помещения, суд первой инстанции исходил из того, что спорная сумма представляет собой реальный ущерб, причиненный истцу в результате незаконных действий ответчика.

В акте приема-передачи помещения от 12 июля 2018 года (т. 1, л.д. 47) указано, что помещение требует ремонта, в связи с чем арендатор произвел ремонт, общая стоимость которого составила 341 284,92 руб., что подтверждается техническим заключением № 1368 от 07.10.2018, подготовленным ООО «Гильдия независимых консультантов» (т. 1, л.д. 49 - 93). Кроме того, проведение ремонта подтверждается совокупностью документов, имеющихся в материалах дела (том 2, л.д. 21-132) - договоров, чеков, накладных.

Указанные документы в совокупности доказывают факт ремонта и наличие прямой причинно-следственной связи между состоянием помещения и необходимостью проведения ремонта.

Поскольку в дальнейшем было установлено, что использование помещения по указанному в договоре назначению не представляется возможным, договор аренды является недействительным. Если бы арендатору было заранее известно, что помещение невозможно использовать по назначению, он не стал бы делать в нем ремонт.

При таких обстоятельствах, результат произведенного ремонта, будучи неотделим от помещения, остается во владении собственника помещения, то есть в собственности арендодателя.

ИП ФИО1 приобрела результат ремонта вследствие своих недобросовестных действий. Поскольку результат ремонта неотделим от помещения, и возможность возвратить его в натуре отсутствует, для истца он является утраченным, а значит, его следует квалифицировать как убытки (ст. 15 ГК РФ).

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Названный договор аренды признан судами первой и апелляционной инстанций недействительной сделкой, ввиду невозможности использования предмета аренды, имеющего режим жилого помещения, в предпринимательских целях, в связи с чем, полученные в результате проведенного истцом ремонта неотделимые улучшения данного помещения, по сути, являются неосновательным обогащением собственника указанного помещения.

Документы, представленные истцом в подтверждение факта несения убытков в связи с проведенным ремонтом и их размера (том 2, л.д. 21-132), в соответствии со статьей 71 АПК РФ, являются относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, в полной мере обосновывающими факт и размер несения истцом расходов на ремонт принадлежащего ответчику помещения.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит доводы о том, что представленные истцом документы не свидетельствуют о согласии арендодателя на возмещение арендатору проведенных им ремонтно-строительных работ за счет собственных средств; суд неправомерно ссылается на положения договора, признанного судом недействительным.

Суд отклоняет приведенные доводы заявителя апелляционной жалобы.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик неправомерно ссылается на нормы статьи 623 ГК РФ, поскольку данная норма регулирует правовой режим улучшений арендованного имущества.

Между тем, договор аренды № 12-07-18 от 12.07.2018, заключенный между истцом и ответчиком, признан судом недействительным в связи с тем, что в нарушение ст. 288 ГК РФ он был заключен в отношении жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, поскольку между сторонами дела отсутствовали арендные отношения, ссылки на нормы главы 34 ГК РФ не относимы к настоящему спору.

Предъявленная ко взысканию сумма является убытком в виде реального ущерба, поскольку является следствием незаконных действий ответчика, следствием признания недействительным договора аренды, оснований для применения норм гражданского законодательства об арендных правоотношениях не имеется.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования. Приведенные в апелляционной жалобе доводы ответчика направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2020 по делу № А40-57664/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья В.В. Валюшкина

Судьи: А.И. Проценко

М.С. Кораблева