Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 04 февраля 2021 в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 июля 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2020 года по делу № А40-7381/20

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве

о признании незаконным отказа,

третье лицо: Фонд международного медицинского кластера,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации № 77/007/241/2019-5128 от 29.10.2019 и обязании зарегистрировать договор аренды № ФММК/06/19-А от 27.06.2019.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2020 заявленные требования удовлетворены. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2020 решение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2020 оставлено в без изменений.

Управление Росреестра по Москве обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы Управление Росреестра по Москве ссылалось на то, что в представленном на регистрацию договоре аренды не было идентифицировано передаваемое в аренду имущество, судами не был учтен довод регистрирующего органа о необходимости разрешения вопроса о необходимости постановки объекта аренды на кадастровый учет, а также рассмотрены доводы о наличии в представленном на регистрацию техническом плане недочетов.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебное заседание явился представитель заявителя - общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль», который возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судами, 27.06.2019 г. между Фондом международного медицинского кластера (арендодатель) и ООО «Вертикаль» (арендатор) заключен договор аренды № ФММК/06/19-А (далее - договор) части кровли площадью 7,0 кв.м нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, территория инновационного центра «Сколково», Большой бульвар, д. 46, стр. 1, в границах отмеченных на схеме (приложение № 1 – графическое описание) для размещения оборудования связи.

01.07.2019 арендатор принял указанное имущество по акту приема-передачи.

18.07.2019 ООО «Вертикаль» обратилось в МФЦ Района Крылатское, ЗАО города Москвы с заявлением о государственной регистрации договора аренды № ФММК/06/19-А от 27.06.2019 (дело № 77/007/241/2019-5128).

29.07.2019 отделом регистрации прав на недвижимость по Западному Административному Округу г. Москвы принято решение о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации указанного договора на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В обоснование своего решения регистратор указал на необходимость предоставления технического плана для внесения сведений в ЕГРН об арендуемой части помещения при этом отметил, что поскольку по договору аренды предметом сделки выступает часть помещения (половина или часть комнаты, несколько квадратных метров по центру помещения и пр.), которая характеризуется лишь графически, то такой объект предмета договора аренды по смыслу ст. 130 ГК РФ не является недвижимой вещью, а выступает некой арендуемой площадью, которая отнесена к вещам, определяемым родовыми признаками (например, арендуемая площадь или квадратные метры), и не подлежит государственной регистрации.

04.09.2019 с целью устранения оснований, препятствующих проведению государственной регистрации договора, ООО «Вертикаль» обратилось с заявлением о кадастровом учете недвижимого имущества от 04.09.2019 г. № 77-0-1-71/3130/2019-703, предоставило технический план, а также сопроводительное письмо со ссылками на нормы права и сложившуюся судебную практику.

Заявление рассматривалось совместно с делом № 77/007/241/2019-5128.

По данному обращению заявителем было получено уведомление о приостановлении в осуществлении регистрационно-учетных действий от 11.09.2019 № 77/19-118526.

29.10.2019 принято решение об отказе в государственной регистрации.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно руководствовались следующими нормами права.

Согласно части l статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания указанных обстоятельств, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона N 218-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 1 статьи 3 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Согласно части 1 и 2 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как усматривается из материалов дела, в представленном на регистрацию договоре указан адрес конкретного объекта недвижимости с графическим описанием той части, пользование которой будет осуществляться арендатором, из чего следует, что договор содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, таким образом, предмет договора сторонами согласован.

Договор заключен до 31 декабря 2029 г. включительно, т.е. срок договора более одного года, следовательно, он подлежал государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Технический план соответствует требованиям, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (далее – Требования), содержит необходимое и достаточное количество сведений для осуществления регистрационно-учетных действий.

Поле «тип этажа» заполняется путем выбора предложенных значений из выпадающего списка. Данный список не содержит такую строку как «кровля» в связи с чем была выбрана строка «значение отсутствует».

Согласно требованиям к заполнению технического плана в формате XML графа «иное описание местоположения» заполняется в случае, если не заполнена таблица с координатами точек и является факультативной (необязательной).

Раздел «План этажа (этажей)» в составе технического плана оформлен с учетом положений п. 52 (лит. «б», п. 6 специальных условных обозначений), и п. 59 Требований.

В Информационном письме ВАС от 01.06.2000 № 53 указано, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 следует, что допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Вместе с тем в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 г. с учетом положений пунктов 3, 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) разъяснено, что кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Кроме того, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным (абз. 5 п. 9 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Аналогичная правовая позиция содержится в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), и Определении Верховного Суда РФ от 25.02.2019г. № 306-ЭС19-839 по делу № А55-32049/2017.

В качестве дополнительного доказательства того, что указанный в договоре объект аренды не относится к вещам, определяемым родовыми признаками, а является должным образом индивидуализированным объектом аренды, обществом суду представлен акт от 13 февраля 2020 года к Договору № ФММК/06/19-А от 27.06.2019 , подписанный между обществом и третьим лицом, определяющий точные замеры объекта относительно границ здания.

Таким образом, между заявителем и третьим лицом отсутствовали разногласия по поводу предмета аренды и его точного расположения.

Таким образом, суды пришли к обоснованным выводам о том, что у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды.

Вопреки доводам кассационной жалобы, выводы судов основаны на всестороннем исследовании представленных в материалы дела доказательств. Доводы регистрирующего органа противоречат представленным в материалы дела доказательствам. При этом, вывод о согласовании сторонами предмета аренды и определении его характеристик, мог быть сделан регистрирующим органом на основании исследования представленных на регистрацию доказательств.

Нормы права, на которые ссылается регистрирующий орган, как на основание для отказа в государственной регистрации по причине несоответствия предмета договора признакам объекта недвижимого имущества, являются чрезмерным требованием регистрирующего органа, самостоятельно применившим необоснованно высокий стандарт для представляемых на регистрацию документов, однозначно не соответствующий целям и назначению процедуры публичной проверки представляемых на государственную регистрацию правоотношений аренды документов.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемом в кассационном порядке решение суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24 июля 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2020 года по делу № А40-7381/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Е.В. Кочергина

Судьи: В.В. Кобылянский

Н.Н. Кольцова